本篇論文目錄導航：

【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻

緒 論

一、研究背景

2014 年，中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合發布了名為《中國房地產發展報告 No.11（2014）》的藍皮書。

藍皮書的觀點是，我國整個 2013 年商品房的交易量與前幾年相比較增幅較大，交易過程的成交價也出現了漲幅，2014 年房地產市場將進一步分化。自從十八大召開以來，全國上下都在積極貫徹十八大精神，加快轉變發展方式，采用新的發展模式。2014年對于我國房地產業是關鍵之年，宏觀經濟增速呈現低于 8%的平穩較快增長態勢。經過了大約的十年時間，國家政府部門不斷嘗試用不同的政策對房地產進行調控，調控的方式一年又一年的發生改變，最終形成一條比較好的策略。國家房地產方針政策已經發生變化，從"促發展"轉變到"?；?,著力解決基本民生問題，而地方政府則需結合當地的具體情況進行政策微調或者出臺相關政策。

根據全國的數據統計，我國的商品房的價格增速有所減緩，但是增勢依然很明顯。

國家對房地產的政策改革依然在不斷的開展，據估計在 2015 年，國家在房地產領域的經濟政策會更傾向于民生的改善和居民城鎮化建設，房地產政策出臺及調控也將圍繞這一主題展開。這些年以來我國的房價一直保持增長的態勢，尤其是2013 年，因此也帶來了新的問題：如何避免房地產經濟過熱？如何調控房價？

自黨的十八大召開以來，國家不斷的出臺了一系列的經濟政策，未來我國城鎮化的腳步將越來越快，房地產市場的調控將不可避免的轉移到這個問題上來，主要從以下幾個方面進行改進：一、房地產領域一直期待著稅費的改革，但這些年來一直沒有出臺相關政策，目前，上海、重慶已經實行房地產試點征收工作，但主要都是針對別墅、高級住房征收，未來應該考慮按照所有住房開征；二、一些經濟發達的城市限制購房和限制貸款政策將繼續執行；三、對于城市土地的供應，在制度上會有比較大的變動；四是保障性住房供應有望多元化、常態化。

房地產稅收管理在我國有幾十年的時間了，是新中國成立后由我國在舊社會形成的房地產稅收管理上形成的，可是由于當時國家的體制和經濟制度是公有制和計劃經濟，導致當時的稅收管理制度并未成功，我國的房地產政策應該是從改革開放后才逐步邁上正規，針對房地產企業開征的稅種，主要包括財產稅、行為稅、所得稅、流轉稅，其中流轉稅所占比重較大，房地產企業所涉及的稅種大概有十個左右。

二、研究的目的及意義

（一）目的及意義

房地產已經成為老百姓議論的熱門話題，房價的變化和中國經濟的走勢越來越密不可分。處理好房地產問題的一個關鍵是房地產稅收問題的解決，加強房地產業稅收征管有著重要的理論意義和現實意義：房地產企業成本費用核算不規范、納稅意識淡薄、部分房企違法行為嚴重，加之稅務機關專業管理人才匱乏，缺乏有效的房地產稅收管理機制，房地產企業逢查必補，稅收風險隱患較大，改進和完善房地產稅收管理，對增加稅源、促進房地產市場健康發展都有積極意義。

（二）本文創新點。

本文從新公共管理基本理論出發，以我國的房地產發展為例，明確房地產稅收征管的內涵和作用，探尋房地產稅收的淵源，闡述了我國房地產稅收的演化歷史和基本概況。通過對我國的房地產稅收制度，以及我國房地產稅收管理現狀進行分析，闡述了健全我國房地產稅制的基本的結構以及稅收制度的特征。本文結合作者自己的工作實際，以房地產稅收對曲靖這一以資源為主的城市的區域經濟發展影響進行深入的分析研究，以曲靖市主城區房地產企業的稅費情況進行實證研究，通過深入房地產企業實際調查和問卷調查等方式了解目前我國房地產稅收的實際征收管理及企業稅費負擔情況，掌握房地產企業基礎資料， 深入分析目前我國現行房地產稅收管理中存在的問題及其產生的原因，明確我國房地產稅收管理的改進的空間，同時借鑒國外先進國家和地區的房地產稅收管理和改革經驗，也參考了曲靖市近幾年在房地產稅收管理方面出臺的一些好的經驗做法，提出完善現行房地產稅收管理的對策、建議與配套措施。比如完善現行房地產稅收制度、優化納稅服務、重視和加強宣傳房地產業稅收政策、建立財產的登記等。

三、國內外相關研究綜述

（一）國外房地產稅收管理研究綜述

國外關于房地產稅收的研究主要集中在房地產稅收征管、不動產登記、防范稅款流失等方面。

國外許多學者認為房地產稅收主要集中在土地取得和開發、房屋建設和銷售、房屋持有和再售環節，學者認為擴大征收范圍、減輕稅負、加大處罰是制定房地產稅收政策的立足點，重稅源、輕稅負成為房地產稅收政策的核心觀念。遺產稅、物業稅已經在發達國家發展成熟。物業稅和遺產稅是以財產稅的形式出現的，和物業所有者利益息息相關，所以物業稅和遺產稅的開征顯得很不受歡迎，但它們對增加稅基和抑制房價作用明顯。法律學者愛德華認為房地產稅從自由主義的觀點來看是社會財富轉移的結果。

美國財政學者大衛·N.海曼（DavidN. Hyman）曾經做過調查，他主要對各個地方政府進行了研究。在研究后，認為房地產稅的稅基會由于所管轄的地區的改變而改變，這種改變的能力導致了地方政府部門取得收入的能力受到限制。

地方政府經過長期的歷史經驗證實，稅收的高低可能使人們在選擇住房地址時有所考慮。而對于某一地方來說土地是固定的沒辦法移動的，地方政府為了尋求自身的長期利益一般都會認真考慮房地產的稅收問題。此外，地方政府利用征收的稅款用于當地的公共服務和基礎設施，同樣會對當地財產的價格產生影響。大衛·N.海曼以稅基彈性理論對地方稅收進行分析，得出的結論是：在西方的聯邦體制管理下的稅收管轄區內，稅基完全沒有彈性是不可能的，因為資源總是在區域內自由選擇和配置，所以對一個稅基進行不明智的征收，最終的結果是導致這個稅基受到損害。

（二）國內房地產稅收管理研究綜述

我國大概從九十年代初開始對房地產稅制進行改革，越來越多的學者開始對我國房地產稅收管理方面進行探討。并且研究的成果越來越豐富。

自改革開放以來，我國的房地產行業迎來春天，國家對房地產采取了一些列的政策進行調控，這個過程中出現了一些問題，石堅均對其進行了剖析；提出了改革和完善中國房地產稅收的方向和政策設想。他對國內和國外的房地產稅制都進行了比較深入的研究和探討，比較了國內和國外一些房產稅制健全的國家，以期為我國房地產稅收管理提供應該遵循的原則，即要求稅收和經濟發展相符合，效率與公平相符合，同時注重資源的合理使用的原則。

鄧宏乾認為房地產行業合理的立法結構、合適稅收的征管力度、正確的收稅系統以及稅制結構的完善均是當今社會一致的共識。特別是在稅收管理方面，為例避免稅源流失的問題，鄧宏乾提出了很多改進和加強房地產業稅收征管的對策，譬如：改變稅務部門職能，增強稅務機關監控力度；規范房地產企業的財務核算制度；實行源頭扣繳稅款制度；加大對房地產企業稅收違法行為的處罰力度，建立新的建筑市場稅收秩序等。

尹華認為我國要破除稅收立法中舊的模式，建立新的模式，例如對稅收建立兩級，中央一級和地方一級，提高房地產稅收的地位，使其成為主要的一種地方稅收稅種；稅收制度需要進行調整，對稅收的范圍、稅種、征收、稅負的降低等等進行調整；強保有環節的管理。

（三）評述

從以上學者的研究成果來看，目前我國房地產稅收管理并不完善。各位學者也提供了值得借鑒觀點。但是也有不足之處。第一，前學者們并沒有提及房地產稅收管理不完善的主要原因是國內房地產市場缺乏系統性的長效機制和穩定性的稅收體系。國內在對房地產的宏觀調控方面嚴重依賴于臨時性的"行政"介入。即制定了一些臨時性的限定性稅收管理措施，如對房地產交易稅與印花稅等稅種的征收管理。這些政策缺乏長效性，對房地產市場的發展并無益處。第二，在研究二手房交易稅收管理方面，之前學者的研究的并不詳細。同時也有一些概念性的認識需要辨明，如二手房稅費征收是按房屋評估價征收，而非按房屋交易價征收。

西方國家學者研究的基本集中在房地產稅制的理論基礎上，對房地產稅收在現實社會中的實踐研究不足，而國內的學者，因為我房地產稅收改革起步較晚，因而他們的研究基本都是結合西方先進國家學者的研究，探討我國房地產稅制制定的缺陷和不足，對征納主體和納稅對象的研究和分析較少。

四、研究方法

本文擬用文獻分析法、數理統計法、比較分析法、問卷調查等研究方法，通過對我國房地產稅收的地位、征管現狀、現實意義等方面進行研究和分析，實現理論和實際的有序結合。

（一）文獻分析法

即通過文獻的檢索和分析，對國內外有關房地產稅收完善的內容進行研究，比較出他們的共同點和不同點，產生分歧的原因和我國房地產稅收制度改革應當堅持的路徑。只有通過大量研讀有關資源稅、稅法學、法學等相關文獻，才能從宏觀上把握房地產稅收制度改革的總體思路和路徑設計。

（二）數理統計法

在研究過程中對收集到的曲靖市房價、稅費等相關數據進行統計與總結，利用數據的統計更直觀的分析問題。

（三）比較分析法

本文大量借鑒國外有關房地產稅收管理的法律制度設計，通過對國外房地產稅收發展歷程、現實背景的評介，總結出它們的優點和不足，以期為我國的房地產稅收管理改革提供一個新的思路。

（四）問卷調查法

問卷調查。對房地產稅收問題的探討需要的不僅僅是理論分析，同時還需要聯系實際。在通過大量文獻查閱、整理、分析之后，2015 年 3 月 1 日至 5 月 30日通過問卷調查獲取數據，本次問卷調查按照稅務機關直接發放 100 份，房地產企業通過企業 QQ 群和微信群途徑發放 100 份，通過現場收回和稅務機關公用信箱兩種形式回收問卷。至 2015 年 5 月底，共回收紙質問卷 100 份，信箱反饋問卷 80 份。通過反饋數據進行比較分析，為房地產業稅收管理問題提供現實基礎。

本文在探討曲靖市的房地產管理問題的時候，前面關于國內外房地產稅收管理綜述部分采用了文獻分析法和比較分析法，主要對國內外研究情況的相關文獻進行總結并且通過兩者的羅列實現國內和國外的對比。后面的關于曲靖市房地產管理現狀的過程中的數據分析采用了數理統計分析和經濟分析兩種方法，對表格進行了闡釋和分析，并運用經濟學的一些原理對其作出了預測。有關曲靖市房地產的一些現狀還進行了問卷調查。通過幾種方法的綜合應用實現對曲靖市房地產稅收問題的分析。

五、論文框架

本文選取曲靖市這一具有典型的房地產業與房地產稅收同步處于發展中的城市為研究對象，以公共管理學相關理論為基本理論依據，首先對房地產稅收的背景和意義以及前人學者的理論研究進行了系統的梳理，并由此推導出本文的研究思路、研究方法與技術路線。本文的寫作框架具體安排如下：

緒論部分，首先簡要介紹了論文的研究背景和研究意義，其次介紹國內外房地產稅收管理的現狀研究，最后對論文的主要內容進行簡單闡述。

第一章 相關理論概述，簡要介紹了現代公共管理理論和房地產稅收相關理論。

第二章 我國房地產稅收管理現狀分析，對我國房地產發展現狀進行概述以及我國房地產稅收結構分析 并且對我國房地產行業所涉稅種進行說明，最后又闡述了我國房地產稅收管理的重要性。

第三章 曲靖市房地產稅收管理現狀分析，通過數據和業務流程分析，歸納總結了曲靖市房地產稅收的收入情況和征管現狀。

第四章 曲靖市房地產稅收管理存在的問題及原因分析，通過對曲靖市房地產所得稅管理、財產稅管理和行為稅管理存在問題分析，并找出現行房地產稅收管理問題的成因。

第五章 國內外房地產稅收管理經驗借鑒。分別介紹了美國、英國以及新加坡等國外的房地產稅收管理經驗借鑒，國內選取了香港以及南寧房地產稅收管理的經驗，最后對國內外先進國家和地區房地產稅收管理對曲靖的借鑒進行闡述。

第六章 完善現行房地產稅收管理對策及建議。從完善我國現行房地產稅收制度、優化納稅服務，提高納稅人的稅法遵從度、健全房地產稅收征管配套制度、、改進稅收征納手段、加強部門配合聯系五個方面提出建議和對策。

第七章 結論部分。主要書寫如何書寫論文，在寫作過程中存在的難點和不足，并對下一步工作進行展望。