本篇論文目錄導航：
【題目】中國保障性住房的價格問題探究
【第一章】保障性住房價格機制探析緒論
【第二章】我國保障性住房的現狀及問題
【第三章】保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎
【第四章】我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析
【第五章】完善我國保障性住房價格機制的基本思路
【參考文獻】保障性住房價格的產權經濟學研究參考文獻
4 我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析
4.1 保障性住房的稀缺性和競爭性
保障性住房是為解決中低收入家庭的住房問題而提供的住房，目前主要是由政府作為提供主體，政府直接建設或者政府補貼支持建設，其受保障群體主體是中低收入家庭，而我國的中低收入群體是一個龐大的群體，保障性住房明顯是一種稀缺性的社會資源，保障性住房的供給不能滿足巨大的需求。由于保障性住房的稀缺性，就會產生競爭，不僅來自于保障對象群體內部的競爭，人們為獲得住房需要付出租金、時間等相應的代價；還有來自外部--非保障群體--的競爭，因為保障性住房的價格或租金遠低于市場價格，一部分人會采取偽造材料、行賄等方式獲得保障性住房。
4.2 我國保障性住房價格管制
保障性住房是一項政策性住房，以政府為提供或支持主體，本身就具有政府干預性，政府的干預首先也是最主要體現在對保障性住房價格或租金的管制上?，F階段，我國的保障性住房體系主要包括兩類：經濟適用房和公共租賃住房，政府干預的價格主要是經濟適用房的房價和公共租賃住房租金，規定房價或租金要在市場水平之下，這樣才能夠起到解決中低收入群體的住房問題的作用。
4.2.1 經濟適用房的價格管制
《經濟適用房價格管理辦法》規定，經適房實行政府指導定價，開發成本、稅金和利潤構成經濟適用房的基本價格，再次基礎上根據住房位置、樓層等情況的不同定差價以銷售。經適房的價格以成本價為基礎，并且不包括土地價格，其價格遠低于市場價格。
對于開發商的利潤，辦法規定其利潤控制在 3%內，政府價格部門對其上限波動浮動進行規定，下浮沒有限制。政府將開發商的利潤現在在 3%,會造成：一是影響開發商降低成本的積極性，出現偷工減料行為，影響到住房建設的質量和效率；二是開發商的成本轉移，將未包括在內的成本或其他項目的建設成本加入到經適房的建設成本當中。經適房價格低于市場價格，會刺激不符合保障條件、原本應該在商品房市場解決的住房問題的群體來共享經適房的福利，出現“不應保卻?！钡默F象，損害經適房的政策效果和社會公平。
4.2.2 公共租賃住房的價格管制
我國目前公共租賃住房包括原有的公共租賃住房和廉租房，2013 年 1 政府正式發布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》①,各地的公共租賃住房和廉租住房納入統一的運行和管理系統，統稱為公共租賃住房，城市的低收入家庭、外來務工人員以及新就業的無房職工都被涵蓋在內 .《公共租賃住房管理辦法》規定，以保本微利為基本原則，住房保障部門與相關部門共同確定公共租賃住房的租金水平，一般在市價水平上下浮一定比例，最高按市價水平收取，并且隨實際情況作動態調整。目前，國內各地根據自身情況確定公共租賃住房的租金標準，雖然各異，主要有兩種方式：一是按市場租金的一定比例收取，一般在60%-70%,如石家莊的公共住房租金水平位同地段、同等水平住房的市場租金的 70%.二是以市場租金水平收取，同時政府針對住戶的不同情況予以一定的補貼，其實還是以低于市場租金的水平獲得公共租賃住房。租期的規定，我國公共租賃住房的租期一般規定為 3-5 年，五年后允許承租人購買。
4.3 保障性住房在價格管制下的租值
我國政府對保障性住房采取價格或租金管制，使得保障性住房的價格或租金水平低于同地段的商品房的價格或租金水平，這破壞了產權的收入權，從而導致更多的財富被置于公共領域，保障性住房的市場水平與實際可以收取的房價和租金之差就被置入了公共領域，即租值的形成。具體可以由圖 2 來表示：【1】
如果政府不對保障性住房價格或租金實行任何限制，則保障性住房市場會在（P0,Q0）處達到均衡?，F在政府將保障性住房的價格或租金現在在市場水平之下，設定為 Pc,低于市場水平 P0,市場提供的保障性住房為 Q1,而住房保障需求為 Q2,他們愿意為此付出的代價為 P1,供給量與需求量之間有很大的差距，這部分差額表面上是由歸保障對象所有，事實并非如此。
管制價格 Pc與需求方愿意支付的價格 P1之間存在差額，這部分差額沒有明確歸誰所有，是無主的，是非專有收入，處于公共領域當中的。一方面，房屋所有者只能收取 Pc的房價或租金，他不能得到這部分差額；另一方面，保障對象也可能得不到這部分差額，因為我國對于保障對象的劃分很是模糊，定位于“低收入家庭”,還由于各地的標準都不一樣，保障對象都不能很好確定，一些真正應該保障的對象不能得到這部分價值，另外購房者或租戶的年收入等相關材料有造假的可能性，這樣一些高收入者或具有隱形收入的人通過偽造材料或賄賂等手段獲得保障房資格，反而使一些應該受保障的低收入群體被排擠在外。所以，從供需兩方面來看，P1-Pc落入公共領域，是非專有收入，即沒有任何一個人對它擁有明確的產權，也沒有任何人可以排斥他人對財產的任何行為。這部分差額沒有明確所屬，交易各方即政府、開發商、居民都會有動力去攫取這部分價值，只要獲得的收益大于付出的代價。
4.4 保障性住房在價格管制下的租值消散
目前，經濟適用房和公共租賃住房是保障性住房的主要組成，政府將其價格或租金控制在市場價格之下，就干擾了產權的收入權，產權收益主體也就不明確，出現非專有收入，使得住房很多的價值落入公共領域，被管制的價格或租金與市場水平之間的差距就是租值，交易各方都有動機去攫取這部分價值。從現實的運行情況來看，我國保障性住房的租值消散的方式，包括純粹的租值消散和租值分割，具體又包括排隊輪候、轉租、房號倒賣、收受賄賂等等。
4.4.1 純粹租值消散
根據上面的分析，對于保障性住房的保障對象而言，由于保障性住房的價格或租金水平低于其愿意付出的價格，這就意味著他們只要享受到了保障房就等于分割到了租值。價格機制受到限制導致公共領域租值的出現，這時候價格機制不能發揮其有效作用，非價格機制就會出現，排隊就是常見的非價格準則，以確定公共領域的租值。
我國的中低收入群體是一個龐大的群體，而住房保障是一個漸進的過程，不可能在短期內解決中低收入群體的住房問題，在實際運作中，保障性住房的分配采用輪候制度，在《公共租賃住房管理辦法》中明確定了輪候與配租的方法，根據公布的配租方案，登記為輪候對象的申請人填報申請意向，然后進行復審、綜合評分和搖號，輪候期規定最長為 5 年。
①根據上文理論分析，保障對象未得到價格優惠的住房，就要選擇等候，等候保障性住房的建成與分配，這樣他們支付的價格就不僅僅是房價或租金，還包括時間這個非貨幣價格。這部分花費在排隊等候的時間并不能被別人得到，即沒有為社會創造價值，是純粹消散掉了。
4.4.2 租值分割
1.保障性住房錯配
保障性住房是稀缺性資源，面對如此優惠，本該由市場區實現其住房的群體肯能會通過偽造材料、行賄以遠低于市場價格來獲得住房的目的。保障性住房的錯配問題層出不窮，“應保而未保，不應保而保，應退而不退”的現象普遍存在，部分不符合保障條件的家庭通過隱瞞信息或尋租的方式獲得了保障性住房，而部分應該受到保障的家庭卻得不到應有的保障。
根據 2013 年審計報告，保障性住房雖然取得了一定程度的成果，但是問題也凸顯出來。審計報告調查了 33500 個單位和 272500 戶家庭。根據審計結果，在 2013 年，部分地區資格審核工作和超出保障標準的住戶后期退出工作很不完善，其中有 47500 戶不符合保障條件的家庭違規使用住房 19300 套，獲得住房貨幣補貼 50359900 元。 例如，由于相關部門對虛假虛報的審核不嚴，秦皇島市山海關區有 112 戶不符合條件的家庭違規領取廉租住房補貼 293700 元，北京門頭溝地區 114 戶不再符合條件的住戶沒有退出，仍違規使用住房，濮陽出現開寶馬奔馳住經適房現象，而且工作人員稱，這些都是小事，他們那里是辦大事的 .四川省審計局的報告也顯示，不符合保障條件的住戶違規使用保障性住房 2054 套不符合條件的保障性住房申請者和政府有關管理部門之所以有這樣的行為，是經過成本-收益分析之后的結果，二者的行為相互影響，存在著信息不對稱，可以用不完全信息動態博弈模型來分析二者之間的租值的分割及租值消散的情況。
參與人為不符合條件的保障性住房申請者和政府的有關管理部門，假設二者都是理性經濟人，分別記為參與人 1 和參與人 2,參與人 1 的類型-賄賂（隱瞞自己的真實信息，向有關管理部門賄賂）和不賄賂（隱瞞信息，但是不進行賄賂），政府管理部門也有兩種類型-接受賄賂（接受賄賂，放松審查，承擔聲譽損失）和不接受賄賂（不接受賄賂，嚴格審查，贏取良好聲譽等收益），參與人 1 知道自己的類型，不知道參與人 2 的選擇策略，參與人 2 不知道參與人 1 的類型，參與人 1 先行動。其中 S 是收益，C 是成本，H 是賄賂金，F 是罰金，S11是參與人 1 進行賄賂時的收益，C11是成本，參與人 1 賄賂的概率是 P1,參與人 2 接受賄賂的概率為 P2.【2】
根據逆向篩選方法得到納什均衡解（賄賂，（接受，不接受）），即當政府部門會接受賄賂時，只要 S11-C11-H>0,即只要凈收益大于賄賂成本，不符合條件的申請者就會選擇賄賂，而政府部門不接受賄賂時，其收益會為零，不符合條件的申請者就會選擇不賄賂。所以二者是相互影響的，不存在純納什均衡解，只存在混合納什均衡解。則可以得到 各 個 期 望 收 益 : ① 不 符 合 條 件 的 申 請 者 選 擇 賄 賂 時 的 預 期 收 益為：P2*（ S11-C11-H）+（1-P2）*（-F-C11）；②不符合條件申請者選擇不賄賂時的預期收益為0;③政府部門接受賄賂時，其期望收益為：P1*（h-C21-S21）+（1-P1）*（-C21）；④政府部門不 接 受 賄 賂 時 , 其 期 望 收 益 為 : P1*（F+S22-C22）+（1-P1）*（-C22） ; 由P2*（S11-C11-H）+（1-P2）*（-F-C11）=0P1*（h-C21-S21）+（1-P1）*（-C21）=P1*（ F+S22-C22）+（1-P1）*（-C22） 得到：P1*=（C21-C22）/（h-F-S21-S22）；P2*= （F+C11）/（F-H+S11）
可以看出，當不接受賄賂而嚴格審查時的成本 C22 越大、收到的賄賂收益越大、懲罰成本越小時，不符合條件的申請者進行賄賂以取得住房的概率越大，當社會輿論、上級對保障性住房管理部門的壓力越大或給予其良好工作表現更多獎勵，這些部門就會放棄接受賄賂，更好的做好保障性住房的分配管理工作。在現有的管理制度不完善、監督成本較高、違規成本較低的情況下，政府部門為降低交易成本，難免選擇接受賄賂，為不符合條件的家庭提供便利，這樣不符合條件的家庭和政府部分分割了部分租值。
2.開發商分割租值
政府對保障性住房進行價格控制，將經濟適用房的利潤率控制在 3%以內，公共租賃住房的價格控制在市場水平以下，但是開發商仍然還有許多其他可以調整的邊際。保障性住房作為一種商品，具有多種有價值的屬性。例如，住房成本、住房質量的好壞，公共基礎設施的配備，社區管理水平等，在價格控制之下，對這些屬性的控制的意義是不明確的，這些有價值的屬性就落入了公共領域。保障性住房的屬性可以分為住房本身的屬性和與住房相關的服務的屬性?，F有的國家政策文件等對保障性住房的建設數量作嚴格要求，而沒有對保障性住房的質量做出嚴格規定，這樣開發商就能沿著成本、質量這個屬性做邊際調整，以獲得公共領域內的租值。價格控制基本上忽視了保障性住房質量中的大部分差異，以及社區的服務水平。
經濟適用房的利潤率控制在開發成本的 3%以內，其使用土地由政府低價劃撥，享受許多優惠稅費政策。不繳納土地使用金，表面看是將這部分收益轉移給了購房者，其實不然，這部分土地收入并沒有明確其對象，政府沒有明確規定其為購房者所有，其實成為了非專有收入，經濟適用房市場的參與主體，包括購房者、開發商和政府就會競相爭取得到這部分收入。取得經濟適用房開發權的開發商及單位會運用成本增加以及成本轉嫁的方式攫取非專有收入。一方面開發商不積極降低開發成本，不積極采取先進的技術以及有效的租值管制，不積極聘用高效高素質的開發人才，因為這些成本最終會在銷售時得到補償，開發商這些行為無疑會降低保障性住房的開發效率和建設質量，而其自身不會有任何損失，開發商由此占有了一部分公共領域內的租值；另一方面由于信息不對稱，開發商掌握自身開發所需的人、材料、機械等的信息，而且開發項目的周期一般較長，涉及到的項目比較繁雜，政府不能夠全方位的監督，這就給了開發商虛增資本的空間，開發商通過虛增資本，從而提高其所得利潤，使得政府的價格管制的效率下降，侵占了一部分低收入家庭的福利，開發商因為虛增資本攫取了部分公共領域的租值；另外，開發商為追求利潤最大化，可能采取成本轉嫁的方式，即將其他開發項目的成本或根本不能報銷的成本計入保障性住房的開發成本當中，從而最終提高保障性住房的價格，攫取更多的租值。一些開發商為了追逐利潤，會想盡辦法沖破政府的政策約束，提高房屋建設的檔次，以“經濟適用房之名”行“商品房”之實，實現名利雙收。為了使得這些違規行為合法化，還要向有關部門行賄，權力尋租得以蔓延，難免發生官商勾結的情況，這樣官商分享公共領域的租值，使得低收入階層的利益受損。
公共租賃住房雖然沒有對土地租金的攫取情況，但是公共租賃住房很多也存在質量問題，這與公共租賃住房的定位以及其價格控制，各地要求數量任務，而忽視質量有關，國家政策只對數量作出明確而嚴格的規定，對質量則沒有嚴格規定，開發商缺乏嚴格控制住房質量的激勵；將其租金水平控制在市場租金水平之下，供應者就會以質量、服務水平的下降來獲取更多的租值；公共租賃住房目前建設多是政府出資，很難排除政府有關人員與開發商相互串通，降低住房質量，從中謀利；雖然國家要求公共租賃住房以配建方式提供，但是許多地方為了建設方便，選擇集中建設方式，集中建設的方式就很容易產生質量下降、公共基礎設配配備不到位、社區管理水平下降的問題，很容易造成貧困階層聚集的情況，根據報道，一些公共租賃住房小區，開發商為了獲得更多的利潤，房屋內的基本設施都不予以安裝，小區內也沒有基本的公共設施，公共服務更是缺乏，使得這些小區成為臟亂差的代表，不能滿足保障家庭的基本生活需要，與保障性住房建設最初的目的背道而馳。這樣，開發商就通過降低住房質量、轉移成本、減少服務設施、降低服務水平等方式攫取了落入公共領域的租值。
3.地方政府分割租值
作為市場參與主體，地方政府也是趨利避害的利益主體，是“經濟人”,追求自身利益。地方政府掌握著土地權、各種審批權，這就為地方政府分割租值提供了條件，如果制度不健全、監管不嚴格，尋租、攫取行為就會不可遏制地發生，從而危害受保障家庭的利益，更是危害社會的公平正義，損害黨和國家的威信力。
保障性住房的建設與提供，主要是以政府為主體，土地使用方式是無償提供或低價出讓，大量建設保障性住房會減少地方政府土地出讓的財政收入，巨大的機會成本明顯違背了地方政府唯“經濟績效”的理念。在“土地財政”模式下，地方政府視土地為掌中寶，建設保障性住房無償使用土地在地方政府看來是收益小于成本的一件事情，地方政府缺乏建設保障性住房的積極性。所以，各地方政府都會在中央規定的范圍內，鉆政策漏洞，盡量減少保障性住房建設土地，減少土地收入損失，注重經濟發展，關注經濟績效，重“經濟”而輕“民生”是各地方政府的真實寫照。另外，許多地方政府并不像增加許多保障性住房，因為這意味著更多的低收入者進入城市，會增加城市負擔，增加財政支出的負擔，需要提供更多的公共服務，拉低城市的收入和生活水平，所以，許多地方政府從自身利益出發，并不希望增加保障性住房建設，不希望更多的低收入者到所管轄的城市入住。這就導致保障性住房的有效提供緩慢，供給結構存在不合理之處，保障性住房的供給不能滿足中低收入者的住房需求，同時存在規劃不合理、位置偏遠等問題。保障性住房空置的消息很多，在深圳 2013 年的審計報告中，2013 年全市 1354 套公租房被空置；合肥的一項廉租房建設醒目已經經歷了 4 年，至今仍然沒有投入使用；武漢建設的 3000 套廉租房雖然建成了，但卻處于“吹冷風”的狀態，沒有及時分配到保障對象手里，公共租賃住房“曬太陽”的現象時有發生 .而且保障性住房很多處于郊區，基礎設施不完善，交通不便，很多符合條件的保障對象會選擇棄租，這不僅沒有起到其又有的保障作用，沒有提高社會福利，反而造成了社會資源的浪費，但是地方政府從中獲得了部分租值，既顯示完成了保障性住房建設的任務，同時獲得市中心土地的增值收益，侵害了保障對象的部分權益。
保障性住房制度的不健全、制度設計存在的缺陷為地方政府及有關官員尋租創造了條件。只有利己動機并不一定導致腐敗、尋租、攫取等行為的發生，制度缺陷與利己動機相結合，容易滋生腐敗，如上文提到的不符合條件的家庭申請保障性住房，住房審批和家庭審核都掌握在地方政府的手中，信息審核機制還不完善，加上制度不健全，缺乏有效的監管手段，處罰措施不嚴厲。當接受賄賂的收益大于成本的時候，某些審核管理人員就會選擇接受賄賂，尋租行為發生，部分政府官員攫取部分租值。
4.違規出租
我國《公共租賃住房管理辦法》明確規定，公共租賃住房不能租借或私自調換，如有此類行為，要求退回公共租賃住房，《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》中也明確規定，經濟適用房在產權沒有完全獲得之前，除自己居住以外，不能用于其它用途，也不能私自更改住房的用途，但是現實卻是違規現象時有發生，屢禁不止。一方面，當生活成本壓力上升時，部分保障性住房擁有者選擇放棄現在的生活水平，接受更低一點的生活水平，將住房租出去，獲得部分收入。另一方面，當住房市場水平越長越高時，市場價格與保障性住房現行價格差越來越大時，違規出租的機會成本降低。就會有越來越多的承租者選擇違規出租獲得利差，同時也會激發越來越多的違規承租者進入，加重腐敗、尋租問題。在這個過程中，符合條件的承租者獲得了部分落入公共領域的租值，越來越多的不符合條件者也攫取到部分租值，部分政府部門接受賄賂等也占有了部分租值。
4.5 小結
本章首先對我國保障性住房價格管制背景等進行了交代，我國對經濟適用房和公共租賃住房都有不同程度的價格管制，并指出保障性住房在價格管制下租值的產生機理，價格管制導致了非專有收入，非專有收入部分就是落入公共領域的租值，作為“經濟人”,各參與主體都會努力攫取這部分租值，輪租等候耗費了時間成本，這部分資源沒有創造任何社會價值，被純粹消散掉了。在保障性住房體制不完善、監督管理不夠嚴格、違規成本低的情況下，那些不符合條件而又意圖獲得保障性住房優惠的住戶衡量收益成本后，若獲得的好處抵過付出的成本，他們會采用偽造材料、賄賂等方式來獲得保障性住房，這些申請者和部分官員攫取了部分租值；在“保本微利”的原則下，開發商為獲得更多利潤，憑借自身的信息優勢，想方設法轉移成本，降低住房質量和服務水平，侵占部分租值；地方政府作為“經濟人”,出于自身利益，以及自身能力限制，為獲得土地財政收入，減輕財政壓力，將保障性住房選址設在郊區，并減少保障性住房的建設，還有接受賄賂等行為，攫取了部分租值?？傊?，在政府的價格管制下，由于我國保障性住房的制度以及運行中的一些實際問題，保障性住房的租值被政府、企業、不符合條件申請者以及部分符合條件的申請者共同分割，同時也有部分租值白白消散掉了，造成浪費，影響社會福利水平的提高。為減少浪費，提高社會福利水平，使保障性住房真正發揮其保障作用，優化我國保障性住房制度就顯得尤為重要。
