本篇論文目錄導航：

【題目】中國住房市場貨幣調控問題探究
【第一章】房地產市場貨幣政策效果探析緒論
【第二章】政府對住房市場進行貨幣調控的理論依據
【3.1】我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
【3.2】我國貨幣政策對于住房市場的調控效果
【3.3】住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析
【第四章】住房市場上貨幣政策調控效果的實證分析
【第五章 參考文獻】提升住房市場貨幣政策調控效果的建議及參考文獻


3.3 住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析

從 1998 年至今我國住房市場上的貨幣政策實踐中運用了多種不同類型的工具，包括存貸款基準利率（包括浮動區間限制）、存款準備金率以及供給雙方的貸款限制條件等。隨著住房市場的發展，貨幣當局每個階段根據調控目標不同使用的具體貨幣政策類型也不同。下文總結了我國貨幣政策的總體特征，對貨幣政策作用效果進行評價，然后分析了影響貨幣政策作用效果的因素。

3.3.1 住房市場貨幣政策特征分析

1998 年以來住房市場貨幣政策有明顯或積極或收縮階段特征，貨幣政策具體類型的選擇上總體特點是：一是 2012 年以前過分倚重存款準備金率，通過貨幣乘數作用數倍調整貨幣供給量影響市場利率水平繼而作用于住房市場；二是頻繁使用基準利率工具，隨著利率市場化改革不斷深入，國家住房市場的貨幣政策越來越倚重利率等價格型工具；三是由于住房市場的特殊性以及我國金融市場不完善，限制貸款、限制開發、限制購買等一系列選擇性和補充性政策工具占據重要位置。

3.3.2 住房市場貨幣政策效果評價

根據上節貨幣政策對于住房市場的調控效果分析，可以總結出 1998 年以來我國住房市場貨幣政策總體是有效的，但是不同階段貨幣政策作用程度存在較大差異：1998年至 2002 年的鼓勵刺激政策非常有效，我國住房市場穩步發展；2003 年至 2007 年政策雖然收緊，多次上調存款準備金率以及基準利率，但是房價上漲速度很快，調控效果有限；2008 至 2009 年經濟危機下對于住房市場的刺激性貨幣政策效果比較顯著，住房成交量和成交價在 2009 年迅速回升；2010 年以來住房市場過熱，各種嚴苛的抑制政策下房價不斷上漲，貨幣政策效果不顯著。根據上述不同階段的貨幣政策的效果不難發現：在住房下場下行階段，通過一系列積極鼓勵性貨幣政策可以有效刺激住房市場；在住房市場過熱階段，貨幣政策工具作用效果較差。

不同類型貨幣政策工具作用主體、作用方式以及作用效果是存在很大差異的：利率工具較為溫和，存款準備金率作用力度大，首付比例以及貸款限制等數量型工具作用直接迅速。在住房市場不景氣時，貨幣當局通過下調基準利率，對于住房市場有明顯促進作用，但在抑制市場過熱和房價過高時，提高利率難以在短期內產生效果，作用并不顯著。提高購房貸款最低首付比例以及限制房地產開發自有資金比例等工具對抑制房地產市場過熱有明顯影響。因為提高首付可以大幅提升投機者的初始資金投入，降低財務杠桿和投資回報率，迅速降低不合理投機需求；房地產開發自有資金的限制直接影響住房供給水平，從而達到為市場降溫的目的。

3.3.3 影響貨幣政策作用效果的因素分析

（1）貨幣政策時滯

根據上節貨幣政策對于住房市場的調控效果分析，每個階段的貨幣政策和效果之間存在一定程度的錯位，這源于貨幣政策的時滯。例如 1998 年至 2002 年鼓勵性貨幣政策雖然在很大程度了促進了住房市場的發展，但是 2003 年以后住房市場價格上漲過快跟上期的鼓勵刺激政策有很大關系，同時國家對 2003 年住房過熱的形勢判斷到制定具體貨幣政策，發揮作用需要較長一段時間，時滯的存在降低了貨幣政策的有效性。

（2）貨幣政策頻繁調整降低了市場敏感性

在我國歷史上貨幣政策回顧中總結了每個調控階段存款準備金率以及基準利率等政策工具的使用頻率，比如在 2003 年至 2007 年貨幣政策開始收緊，以抑制房產市場的投資過熱，基準利率調整了 8 次，存款準備金率調整了 14 次；2010 至 2013 年利率連續7 次調整，存款準備金率連續 15 次調整。但是這兩個階段的住房市場熱度不減，房價持續上漲，調控效果很有限。當然這兩個階段貨幣政策不能有效調控市場的原因涉及很多方面，但是頻繁的貨幣政策降低了住房市場的各參與主體對于貨幣政策的敏感性，在很大程度上削弱了政策的效果。

（3）金融市場以及住房市場的不完善

文章第二章理論依據中闡述了貨幣政策對于住房市場的作用機制，貨幣政策通過影響住房市場以及金融市場各參與主體行為最終達到調控住房市場的目的。但是我國的住房市場以及金融市場都還不夠完善，貨幣政策的傳導在很大程度上受到了阻礙，影響了最終的政策有效性。

（4）市場主體存在行為偏差

上文分析 2009 年以來雖然國家貨幣政策收緊但是房價上漲迅速，這跟市場市場開發商行為、地方政策行為以及消費者行為有著很大關系。貨幣政策出臺以后是否可以如期達成其調控目標除了與政策本身的力度有關，還和市場的各參與主體有著密切關系。

住房市場上的參與主體包括需求方消費者、投資者、房產企業、金融機構以及地方政府等等。這些參與主體會從自己利益的角度理解貨幣政策對此作出利己的行為，這些行為可能與貨幣政策的目標的是相悖的，甚至有些參與主體對貨幣政策本身的理解就存在偏差，行為偏差的存在削弱了貨幣政策的效果。