本篇論文目錄導航：

【題目】中國住房市場貨幣調控問題探究
【第一章】房地產市場貨幣政策效果探析緒論
【第二章】政府對住房市場進行貨幣調控的理論依據
【3.1】我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
【3.2】我國貨幣政策對于住房市場的調控效果
【3.3】住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析
【第四章】住房市場上貨幣政策調控效果的實證分析
【第五章 參考文獻】提升住房市場貨幣政策調控效果的建議及參考文獻


1 緒論

1.1選題背景及研究意義

1.1.1選題背景

1998 年住房制度改革以后，我國開始使用貨幣政策工具對住房市場進行調控。因為住房市場關系政治經濟的穩定，一直以來如何使用貨幣政策手段有效調控住房市場一直是研究的熱點。隨著我國住房市場和金融市場的發展，從 1998 年到現在國家的政策調控越來越成熟但調控難度也越來越大。近些年來我國房地產價格上漲過快，過高的房價對我國的居民生活水平提高帶來很大障礙，同時住房市場泡沫也威脅到我國整個經濟金融的穩定發展，國家運用各種直接或間接貨幣政策工具控制房價。2014 年以來房地產行業雖然短暫開始下行，但是伴隨新型的城鎮化的開展，我國房地產投資未來仍然是固定資產投資的重要部分，鑒于房地產行業高度資金密集型特征以及對于國民經濟發展重要性，未來對房地產市場的金融調控仍然會繼續下去。

1.1.2研究意義

1998 年我國住房制度改革之后我國住房市場發展迅速，房地產業對于國民經濟發展具有重大意義。作為國民經濟的支柱產業，房地產行業相關產業眾多，包括建材業、裝修業、物業管理、室內設計、家電等 70 多個相關產業的發展，對于國民經濟增長、促進就業、稅收等方面都有著很重要的作用。2014 年我國經濟發展進入新常態，我國房地產行業開始下行，但是我國的城鎮化速度在不斷加快，同時隨著農村宅基地、集體用地等制度改革，中國的房地產行業在未來很長時間還將繼續是國民經濟增長的有力支撐。

作為高度資金密集型產業，我國房地產企業負債率整體偏高，房地產企業利用商業銀行貸款、企業債、地產信托等各種融資方式進行籌資，金融市場與住房市場關系十分密切。但是由于房地產市場投資數額大，地產泡沫越來越大，房地產金融風險越來越明顯，而且房地產市場對于貨幣政策的反映十分靈敏，因此對于房地產市場相關貨幣政策的調控效果的研究具有重要意義，主要體現在以下幾個方面：一是為我國貨幣當局制定貨幣政策調控住房市場提供一些建議；二是可以幫助市場參與主體包括金融機構、房地產開發投資商以及購房群體更多的了解房地產階段運行特征，為他們的投資決策提供一些建議。

1.2文獻綜述

1.2.1國外文獻綜述

國外很多國家的房地產行業很早就以市場化運作，尤其是美國金融體系較為完善，金融市場與房地產市場的關系十分密切。國外學者對房地產市場貨幣調控政策的研究起步較早，1990 年以后就開始對房地產市場與貨幣政策相關性進行研究。

Collyn（2002）研究了許多亞洲國家的金融機構信貸投放增量與當地同期房地產市場交易價格的關系，通過實證發現二者之間存在顯著的正相關關系。Liang 和 Hua Cao（2003）的研究發現銀行信貸投放量和房地產市場價格水平之間存在的是單方向因果作用關系，信貸投放量對于房地產市場價格水平有影響，但是房地產市場對于金融市場的影響不明顯。Kwon（2003）運用 VAR 模型，主要分析了影響貨幣政策發揮效果的因素，他認為房地產市場結構特征、銀行借貸與借貸機構的性質、房地產市場融資效率都是影響貨幣政策作用的因素。Eddie Chi（2004）分析了土地供應市場與貨幣政策效果法人關系。他發現貨幣政策效應影響較大因素包括土地制度方面的住宅面積、綠地面積和申請通過率等，因此通過控制區位、土地用途、容積率進行干預。Gerlach 和 Peng（2006）通過長期均衡和短期均衡從實證角度分析了住房價格與貨幣政策的關系。認為住房成交價格能對銀行信貸投放能力產生顯著影響，但銀行信貸投放能力卻對房地產市場交易價格沒有重要影響。

1.2.2國內文獻綜述

自從 1998 年住房制度改革以來我國政府開始用貨幣手段調控住房市場，國內學者就開始對于我國住房市場貨幣政策進行研究。搜集文獻過程中發現，國內學者研究基本圍繞住房市場貨幣政策的有效性以及貨幣政策作用于住房市場的傳導機制研究展開。

巴曙松（2005）主要從信貸政策的角度分析了 1998 年以來金融對于房地產市場提供的支持，認為金融政策對于解決消費者的需求和開發商的供給方面都做出了很大貢獻，認為政府的調控政策應趨于多元化、柔性化。

陳小明和謝百三（2006）認為“利用貨幣政策對房地產市場進行調控是非常必要的，事實證明該種方式也是很有效的，但是調控力度應該控制在一定的范圍內，不能過度干預市場的發展”.他認為當時的調控政策用力過猛，應密切的關注此前政策可能的滯后影響，下一步重點應該是鞏固前期調控結果給市場更多自由和活力。

王嘉（2010）著重梳理了 1998 年以來的金融調控政策，從市場成交量、房地產價格、房地產開發資金結構、以及購房者資金結構等多個方面總結了金融調控政策的效果，認為貨幣政策對于房地產市場在大多數階段都是比較有效的，但是也存在很多因素的影響金融政策效果的發揮，分析了金融政策調控中所面臨的問題。

孟彩玉（2013）從信貸角度出發做了我國的貨幣政策傳導作用于房地產市場的有效性研究，她收集了 2000-2010 年的房地產相關的宏觀數據建立了貨幣政策與房地產市場之間的 VAR 模型，通過實證研究她發現利率提高對于住房市場的貸款的抑制程度不高，一般性貨幣政策不夠有效，主張針對特殊領域使用選擇性貨幣政策。

李雅靜、楊毅（2005）認為通過 JJ 協整檢驗發現市場利率、貨幣供應量與房地產市場投資三者之間存在著穩定的協整關系，但是利率對于房地產市場作用更為顯著，貨幣供給量起到的作用不大。

邱強（2010）分析了一般性貨幣政策工具對于房地產市場的作用。他利用貨幣供給量、金融機構貸款利率作為貨幣政策代表，利用銷售均價作為房地產市場價格代表進行的實證分析。得出結論是長期內存款準備金率以及貨幣供給量對房地產均價都是正相關的，但是在短期貨幣供應量對房地產價格影響較為明顯。

徐紅芬（2011）用平均銷售價格代表房地產市場，用貨幣供給量（M2）和貸款利率代表貨幣政策。通過建立誤差修正模型，她得出結論是在長期內三者存在協整關系。

但是通過脈沖分析，她發現貨幣政策的作用存至少兩個月的時滯。她建議貨幣政策需配合其他政策適用才能取得理想調控效果。

陳日清（2014）選取了 1999 年至 2013 年 5 月之間的貨幣政策變量和房地產景氣指數月度數據作為樣本，運用馬爾科夫區制轉換 AR 模型。他得出結論是在房地產的平穩期貨幣政策基本上是沒有作用的，但是在下行期和上行期對房地產市場的影響都是非常顯著的。

1.2.3 文獻綜述小結

國內的研究多是利用房地產價格指數、房地產投資額、房地產銷售量等作為房地產市場的代表，用銀行同業拆借利率、貨幣供給量、房地產信貸總額等作為貨幣政策的代表，利用脈沖分析、格蘭杰檢驗等對他們之間的相關性進行實證分析。大部分研究都肯定了貨幣政策在房地產調控中起到的作用，但是也存在多種因素制約著貨幣政策效果的發揮。

國外大多數研究主要是從貨幣政策傳導機制出發，利用各種統計、計量分析方法，從各個角度分析貨幣政策可能對房地產市場帶來的影響。對于實證的結果原因的闡述，國外研究更注重從微觀層面例如金融市場結構、房地產企業行為及消費者個人偏好等，試圖分析影響貨幣政策效力的各種因素。

國外住房市場以及金融市場較為完善，住房市場調控手段以價格型為主，因此大多數研究從貨幣政策傳導機制角度出發研究貨幣政策對于住房市場的影響。而目前國內市場住房市場以及金融市場發展的還不夠成熟，存在多種因素阻礙一般性價格型貨幣政策傳導途徑。目前國內大部分研究都是從宏觀角度出發，研究住房市場貨幣政策的有效性研究以及影響因素，但是對于不同性質的貨幣政策對于住房市場影響程度的分析較為少。本文在前人研究的基礎上在研究角度和研究方法上進行了一些創新，分別闡述了不同階段的不同性質貨幣政策特點以及效果，實證分析部分做了價格型貨幣政策與數量型貨幣政策對于住房市場作用效果的比較分析。

1.3研究思路和主要內容

1.3.1研究思路【1】

1.3.2主要內容

本文梳理了 1998 年至 2015 年與住房市場相關的貨幣調控政策，做了歷年來貨幣政策調控效果的定性以及定量分析，從實證角度專門分析了貨幣政策對于住房市場的影響程度。研究發現，歷次調控政策力度以及效果不盡相同，尤其是近些年來貨幣調控政策效果不夠明顯。鑒于此，本文從多個方面分析了可能影響貨幣調控政策的原因，然后分別針對這些影響因素為以后的貨幣調控政策的制定提出了一些相關建議。

1.4研究方法與創新點

1.4.1研究方法

（1）對比分析方法。文章第三章將不同階段的不用性質的貨幣政策的效果進行了對比，在第四章實證分析中建立了數量型以及價格型政策工具作用效果的對比模型。（2）描述性分析方法。在文章第三章對我國 1998 年以來的貨幣政策進行回顧主要采取列表、畫圖以及文字解釋等描述性分析方法。（3）實證分析方法。文章第四章是實證分析，用到了多種實證分析方法包括：格蘭杰因果關系檢驗、 Johansen 協整檢驗與誤差修正模型以及脈沖響應分析方法，分析了貨幣政策對于住房市場作用程度，住房市場對于貨幣政策反映效果以及影響的持續時間。

1.4.2創新點

第一，研究角度創新。一般研究從廣義角度籠統的分析貨幣政策對房地產市場的影響程度。然而我國的金融市場還不夠完善，一般性貨幣政策的傳導機制并不像發達國家那么通暢，我國的貨幣政策很多時候還要依賴貸款限額、限購、首付比例等選擇性貨幣政策。而本文創新之處在于針對價格型政策工具與數量型貨幣政策工具建立了兩個模型進行對比分析，根據模型對比結果的差異分析住房市場不同性質貨幣政策的有效性，對未來使用貨幣政策工具調控住房市場提供了一些啟示建議。

第二，指標選擇的創新。本文中貨幣政策變量除了利率、貨幣供給量指標，還把房地產開發以及個人購房貸款量考慮在內，住房市場的變量不僅涵蓋了成交價格以及成交量，還涵蓋了市場的供給和需求雙方。

第三，政策效果評價角度的創新。本文分階段描述了住房市場貨幣政策效果，結合了不同類型貨幣政策的作用特點對貨幣政策效果做出評價，并根據分析結果多角度探究了影響貨幣政策效果的因素。