0 引言
隨著房地產業的發展，溫州的房地產市場與經濟金融的關系越來越密切。自從溫州“限購”、“金改”等調控政策陸續出臺后，以房地產投資作為投資保值者或炒房者大大較少，溫州房價已經連續 34 個月下跌，普通商品房跌幅超過 30%，高端大戶型樓盤跌幅逾 50%。同時溫州多項經濟金融指標因此從此前浙江前列滑至墊底。由于房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高和實體經濟涉足房地產占比高，房地產與經濟金融關聯較強，房地產市場形勢對今后溫州經濟金融平穩運行影響較大。本文從房地產與經濟金融關聯的角度進行闡述，通過對溫州房地產市場變化情況及風險防控進行分析，同時提出相應的政策建議。
1 2011 年調控以來溫州房地產市場的變化
房地產調控措施特別是限購措施自 2011 年實施以來，在溫州已經發揮明顯作用，其房地產市場出現新的變化。
1.1 前期過熱的房價下行較快 房價下行壓力依然存在。受 2013 年商品房住房供應大幅增長、限購政策持續、金融信貸收緊等的影響，據溫州市住建委的統計：2014 年上半年市區新建商品住房銷售均價繼續下行，為 2.21 萬元/平方米，同比下降 8.48%，環比上升 1.21。根據國家統計局公布的數據顯示：該市新建商品住宅價格指數同比已經連續 34 個月下行，受全國特別是杭州、寧波等城市房價下行大環境，該市當前房價下行壓力依然存在。根據溫州市統計局發布的最新數據顯示，與去年同期相比，溫州市新建住宅價格指數、新建商品住宅價格指數，以及二手住宅價格環比指數繼續下降，在 70 個大中城市中，溫州住宅價格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅價格方面，其排位也是最末的。
1.2 庫存商品住房消化壓力加大 截至 2014 年 6 月末，據溫州市住建委統計：全市累計待售商品房 37163 套，建筑面積 474.21 萬平方米。其中商品住房 9780 套；建筑面積 123.35 萬平方米。如果按照市區上半年平均銷售面積（6.286）計算，需要 19.6 個月消化當前商品庫存量；如果按照最近 12 個月市區平均銷售面積（9.548）計算，需要12.9 個月消化當前商品住房庫存量。同時 2013 年 1 月至2014 年 4 月土地已經出讓預計年內將上市項目有 21 個，面積預計將達 152.5 萬平方米。
1.3 房地產市場呈現結構化、差異化特點 在住宅價格方面，盡管溫州出現明顯下調的趨勢，但是，房地產市場的調整和變化具有明顯的結構性特征。主要表現為：首先，物業類型方面，限購政策對溫州住宅市場產生較大的影響，對于作為純粹投資品的商鋪、寫字樓等商業地產，其受到的影響相對較??；其次，戶型面積方面，由于存在剛性需求，銷量較好的住宅主要集中在 90 平方米以下的戶型，“大戶型豪宅”受到的影響最大；第三，商品房成交區域方面，目前，溫州市區成交量比較小，現有的成交量主要來自郊縣。2013 年溫州市一手房成交量中，市區（鹿城、甌海、龍灣）只占 33.8%，約三分之二來自平陽、瑞安、樂清等郊縣。
1.4 與房地產業緊密相關的民間借貸和金融風險逐漸暴露 對于溫州人來說，在投資過程中善于運用金融杠桿，其中一部分來自自有資金，另一方面依靠銀行貸款和民間借貸。當溫州市房地產市場出現下調時，在這種情況下，會嚴重影響與之密切關聯的溫州民間借貸和銀行信貸，進而逐漸暴露金融風險。具體表現為：一是不良貸款呈現上升態勢。2013 年末，全市不良貸款 320 億元，不良率 4.4%。在不良貸款處置力度加大情況下，名義不良貸款率較快上升勢頭得以抑制，不良貸款額和不良貸款率分別比年初增加 57 億元和 0.65 個百分點。2014年 1 月末不良貸款 323 億元，不良率 4.44%，比去年同期增加 60 億元和 0.69 個百分點。二是民間借貸和金融類糾紛案件呈現高發態勢。據市中院數據顯示，2012 年至2013 年，全市法院受理民間借貸案件 27764 件、涉案金額 284.5 億元；金融借款合同糾紛 14407 件，涉案金額493.3 億元。被查封的房地產不在少數，僅鹿城區法院查封的房產就達 1000 多套。另外，溫州法院自 2013 年開始試點抵押房產網上拍賣，截至年底，即已公告拍賣 1718套，成交金額 9.89 億元。
1.5 近年來溫州土地供應的大提速，住宅地價呈回落趨勢 溫州房地產市場的土地在 2010 年之前，其供應一直處于“饑餓”狀態，在用地方面，每年房地產開發投入不足 600 畝。但是，到了 2010 年之后，每年的賣地數量提高了數倍?，F在溫州市等待出讓、開發的土地凈地仍有 4200畝，而房價的未來走勢必然受到這種土地放量的影響。
2 房地產市場下行風險及影響
2.1 房價下跌造成財富縮水，民間投資萎縮 溫州民間財富主要以房地產為載體，因 2011 年前房價增長得到迅速膨脹。借助于銀行貸款和民間借貸等融資渠道，房地產投資高杠桿化放大財富效應，推動了企業和個人在其他領域的投資。在民間借貸風波和溫州市政府積極貫徹房地產調控政策的背景下，近三年房價持續下跌造成資產貶值嚴重，社會財富縮水明顯，個人投資偏向謹慎，企業投資趨于萎縮。
2.2“股權分散”加大套現難度，企業現金流受考驗 房地產開發對資金需求量大而集中，溫州中小企業多以參股形式投資。同行業、規模相近和上下游關聯等多家企業通過“分散參股”形式投資開發房地產，每家企業持股比例基本上不超過 20%。在房地產投資“股權分散”模式下，較多中小企業僅以小股東身份參與，缺失獨立決策權，特別是在項目套牢時不能自行轉售套現，沉淀資本無法及時收回，還需為滯銷項目繼續投入資金，加劇中小企業資金壓力。這種情況下貸款還本付息完全依靠實體平臺的經營收入，潛在風險較大。
2.3 大量民間資金進入房地產市場，進一步放大了投資風險和金融風險 由于缺乏其他投資渠道，溫州大量民間資金在房價高漲時，通過民間借貸方式進入房地產市場，這又進一步推高了房價。在房價上漲時，投資利潤不能支付高利貸的利息，高利貸資金鏈一旦斷裂，房地產投資風險就蔓延發展為民間借貸風險。
2.4 信貸規模過快放大又急劇收緊，導致資金鏈條斷裂 2009 年之后，在寬松信貸政策下，部分銀行信貸資金通過企業貸款和住房抵押貸款形勢間接基恩如溫州房地產業和民間信貸市場；再加上溫州本身就是我國民間基本富裕的地區，大量資金的涌入推動房地產價格快速上漲。而日益趨緊的房地產調整中增側不僅限制惡劣房價上漲的空間，限購措施也使投資物業失去了流動性，再加上集中爆發的民間借貸風險，溫州企業和炒房者資金鏈條最終斷裂。
3 結論及政策建議
3.1 房地產調控政策要順應市場經濟規律 市場經濟難免會出現階段或局部性產品過剩情況。我國房地產市場既存在短期供給過?？赡?，又面臨大量的投資投機行為。簡單地將房地產運行與經濟增長捆綁在一起，或過分擔憂房地產形勢對經濟增速下滑產生嚴重影響，采取放松房地產調控政策及相應配套措施，可能有利于緩解短期供需矛盾，提升 GDP 增速，但長期看不利于結構性調整和消除過剩隱患。
3.2 國家對房地產市場的調控應把握趨勢和方向 應定出形勢發展底線，制定基本原則，保持政策的穩定性與連續性，讓房地產市場走在長期健康道路上。地方政府要結合當地特征，可對房地產市場進行適時、適度調控。
3.3 開辟新的投資渠道，引導民間投資方向 一方面，要加大推進利率市場化進程的力度，對現有民間資本進一步松綁，鼓勵民間資本進入除房地產以外的其他行業。另一方，民間資本要改變投資房地產的方向和形式，未來的投資出路可能在于商業地產或以基金和信托為代表的房地產證券化產品。
3.4 用現代金融投資平臺取代民間借貸，規避金融風險 溫州房地產市場調整引發的民間借貸危機說明，以血緣關系、親友關系為紐帶的民間借貸，一旦發展為陌生人間的融投資關系，樸素的信用體系就顯得很薄弱。未來要用現代的金融服務平臺，實現規避傳統高利貸模式投資風險和金融風險的客觀要求。
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