0 引言

房地產業是我國經濟發展的基礎性產業，是國民經濟發展中的重要經濟增長點。一方面房地產業發展促進了經濟增長；另一方面，國民經濟持續快速增長也會促進房地產業發展。2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%,房地產開發投資對經濟增長貢獻率達 14.18%.這表明我國房地產業的發展在國民經濟發展中起到了重要作用。

房價作為房地產經濟運行中的重要變量，房價穩定是市場經濟發展的現實之需。房價的形成與變化受多種因素共同作用，其中宏觀經濟政策對房價有著指引性作用。本文以無錫市房價作為研究對象，系統定性地分析了宏觀經濟政策對房價的影響，對進一步改進和加強房地產宏觀調控，促進房地產業持續健康發展，具有重要的理論意義和現實意義。

1 文獻綜述

房地產雖已發展三十多年，但房地產經濟學領域的理論研究起步較晚，且多側重于定性研究，而用經濟模型分析宏觀經濟政策對房價影響的定量研究不多。針對這方面的研究，比較有代表性的主要有：

譚政勛、王聰[1]（2015）利用后顧型結構模型，得出貨幣供應量對通貨膨脹、產出缺口波動作出充分反應，但對房價的反應不充分，利率對三個變量的反應均不充分的結論；謝太峰、趙樹佼[2]（2013）利用格蘭杰因果檢驗對我國房價和人民幣匯率以及匯率預期之間內在關系進行實證分析，認為三者之間存在聯系；安輝、王瑞東（2013）采用向量自回歸模型，研究了房地產宏觀調控政策對房價的影響，表明房地產調控政策成為影響我國房價的重要因素；鄭冰[3]（2011）運用脈沖響應函數等計量方法，對我國貨幣政策利率傳導渠道進行實證分析，認為我國貨幣政策利率傳導渠道存在一定梗阻；柳明花、李虹墨（2008）利用單位根檢驗等方法發現1998-2007年貨幣政策傳導機制的貨幣渠道與信貸渠道都作用于經濟，且貨幣政策傳導機制的信貸渠道效果更顯著；王金明、高鐵梅[4]（2004）利用可變參數模型對我國房地產市場需求供給進行了動態定量分析，發現在影響需求的因素中，收入彈性最大，在影響供給的因素中，價格和利率彈性都較大。

2 房地產均衡價格及其波動分析

2.1 影響房價各因素的理論分析

（一）微觀角度影響因素

（1）收入。根據恩格爾定律，居民收入水平提高時，用于食品方面的消費支出占消費總支出比例減小，而用于改善居住條件的支出增加。隨著居民可支配收入提高，居民支付能力提高，沒有住房的居民對住房需求增加，原有住房的居民改善居住條件以及投資的需求增加，帶來房產交易量增加。

（2）人口。房地產需求的主體是人，居民住宅是人們生活的基本所需，人口因素是決定房地產需求量的最基本因素之一。隨著人口不斷增加，房地產需求量增加。

（3）物價水平。整體物價水平提高，房價也會順勢提高。房地產業作為市場中的一部分，價格受上游行業影響，上游行業價格上升時，房地產業成本上升，房價隨之上升。

（二）宏觀角度影響因素

（1）地區生產總值。地區生產總值反映地區經濟發展水平，地區生產總值提高表明地區經濟實力增強，房地產投資會隨之增加。在宏觀經濟持續增長的推動下，房地產需求上升。由于房地產供給短期剛性，以及保值增值的影響，房價上升。

（2）貨幣政策。當購房者在購房時受到自身資金狀況約束，需要通過貸款彌補資金空缺時，貸款利率將對購房者產生影響。貸款利率提高，購房成本增加，房地產需求量減少。當房地產作為投資和投機產品時，貸款利率上升使得投資投機成本增加，預期收益減少，因此投資投機需求減少，在供求關系推動下房價下降。

此外，存款準備金率提高，表明中央銀行實行緊縮的貨幣政策。在短期內，提高存款準備金率不會對流動性產生很大影響，但長期內會通過貨幣乘數作用，大幅降低流動性，減少房地產市場投資資金量，抑制房價上漲。

（3）稅收政策。房地產稅收是指房地產開發經營中涉及的稅，我國現行房地產稅制涉及的稅種主要有營業稅、土地增值稅、契悅、個人所得稅、房地產稅等。房地產稅收政策調整有助于調節房地產市場，遏制投機，穩定房地產市場發展。通常，有利于降低房地產稅負的房地產稅制政策將抑制房價上漲，而為了遏制房地產投機、增加房地產持有成本的房地產稅收政策會導致房價下跌。

2.2 建立房價回歸方程

本文綜合考慮各種影響房價的因素，逐步剔除明顯不顯著變量，將模型約化為一個節儉的模型，最后對模型進行檢驗。數據來源為無錫市統計年鑒、無錫市統計局。選擇無錫市商品房銷售價格（P,元/平方米）代表房價作為被解釋變量，國內生產總值（GDP）、城鎮居民可支配收入（INCOM）、長期貸款額（LOAN）、五年期貸款利率（RATE）、稅負信貸政策（POLICY）、存款準備金率（RR）等指標作為解釋變量（無錫市人口變化及物價水平波動小，對房價產生的影響小，不納入模型），利用2005年1季度-2015年4季度數據建立如下方程：

ln（P）=6.08+0.35×ln（GDP）+0.37×ln（INCOM）+0.34×ln（LOAN）-0.04×POLICY-7.08×RATE+1.93RR （1）
t=（7.06） （1.59） （2.46） （1.96） （-2.66） （-2.21） （2.50）
1.714

從（1）式可以看出，GDP、城鎮居民收入、貸款額、存款準備金率每增加1%,房價分別上升0.35%、0.37 %、0.34%和1.93倍。利率對房價的影響為負向，利率每提高1%,房價下降7.08倍。

2.3 房地產均衡價格及其波動分析

為了得到房地產均衡價格，需要利用經濟基本面各因素的長期趨勢來刻畫。本文采用HP濾波得到各指標長期趨勢（用上標hp表示），重新構造房地產均衡價格方程：

ln（）=5.36+3.13×ln（）+1.03×ln（）+1.13×ln（）-0.09×-0.41× （2）
t=（8.83） （7.49） （5.89） （2.31） （-8.52） （-8.18）
2.41

根據方程（2）右端的經濟基本面變量可以得到房地產均衡價格，并與實際房價相比較。

從圖二可以看出，2007-2008年、2013-2014年無錫房價較接近均衡水平，房地產市場泡沫較少。2005-2015年期間房價經歷了兩次高于均衡價格和兩次低于均衡價格的階段。高于均衡價格的階段為：2005年-2006年3季度和2010年2季度-2012年3季度。在第一階段，無錫整體經濟發展良好，居民收入穩步上升，對未來收入和前景預期樂觀，使得房地產市場需求增加，又受到房地產市場供給滯后性影響，房價高于均衡價格。從偏離程度趨勢看，這一階段偏離程度逐漸下降，這是由于05年政府對房地產市場進行宏觀調控，出臺了提高個人房貸首付比例等政策，使得房地產市場需求降低，房價回落，但仍高于均衡價格。

在2008-2010年1季度，房價低于均衡價格，這主要是受全球金融危機的影響，全球經濟發展緩慢，無錫市經濟也難以獨善其身。另外美國房地產市場泡沫破裂，使得多國房地產市場出現恐慌現象。