摘要：成本法在房地產評估中應用的比較廣泛， 相較于其他幾種市場評估方法其適用性強一些。目前房地產行業發展的比較迅速， 確保房地產價值的準確估算， 合理使用估算方法是十分重要的。在成本法應用的過程中， 還存在著一些問題影響著房地產價值估算的準確度， 在實際估算中一定要對其進行更新和完善， 本文結合成本實際應用中的問題， 對其在房地產評估中的具體應用進行了探究。
關鍵詞：成本法； 房地產評估； 資產評估；
一、成本法在房地產評估中的應用
1、成本法的范圍
成本法的應用范圍相對于收益法來說， 范圍比較大， 對那些沒有進行經交易和不是用來進行經濟發展的房地產項目也可以進行成本價格的計算；與當地產評估中的市場法也是有所差異的， 可以直接對房地產進行成本的估算， 不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有：新開發或待開發的房地產項目、新建工程， 公用房地產項目等等。
2、成本法應用的注意事項
在進行房地產評估時， 主要是對兩個部分進行評估， 一個是房屋部分， 一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同， 需要具有專業技術水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產價格評估的過程中， 其中的建設成本是不算在內的， 因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設的， 通常在對房屋建筑進行估算時， 才會把建設成本算在其中。另外， 土地的價值成本與房屋價值是分開的， 土地取得成本不會算在其中， 道理與建設成本是相同的。
3、成本法的房地產評估程序
在應用成本法對房地產進行評估的過程中， 具有科學的評估流程。首先要對需要評估的房地產進行全面的了解， 掌握該評估對象的基本組成結構和各項信息， 對房屋的使用情況。使用年限， 購買時的價格、所交的稅費等等， 都需要了解和掌握；其次， 是對評估對象的重建成本進行預測和估算， 在初期只是對房屋建筑進行預估， 會把其他建設完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象， 來進行價值的估算， 評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設的區域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導致建筑材料折舊的原因進行分析， 并對其中折舊的價值成本進行預算， 得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來， 得出最終的成本價格。
二、成本法在房地產評估中存在的問題
1、忽略效用價值
應用成本法對房地產進行價格評估過程中， 通常都是從房地產生產過程中產生費用進行計算的， 有些費用是在房地產建設過程中必須花費的資金， 所以需要將所有生產費用都算在成本估算中。但是在實際評估的過程中， 有些評估師忽視了房地產的效用價值， 沒有把該種價值算在成本估算中， 上海虹橋購物樂園就是一個很好的例子， 其建設的成本與實際的生產效用不成正比， 投入的成本太大， 而實際的運用效率無法使投入的成本收回， 當時居民的生活水平也達不到購物樂園的建設需求， 使該投入無法得到應有的效率， 這就是在成本估算時沒有考試到生產效用的原因。在使用成本法進行評估時， 不能只從房地產生產過程投入的成本進行考慮， 還需要對該房地產建設完成后的應用效率進行考慮， 把其應用價值的估算也算在房地產評估的價值中。
2、不能準確表達折舊金額
在對房地產進行折舊價值計算時， 應用的是直線法， 這種計算方法在應用的過程中是把房地產每年的折舊金額設置成同一個數據， 在這個基礎來進行房地產的折舊金額計算。該種方法應用的比較普遍， 但是運用直線法計算出來的折舊金額與房地產實際的折舊金額是存在出入的， 因為房地產每年的折舊程度是不一樣的， 通常都是以逐年遞增的形式來增長的。剛使用的房地產折舊的程度是非常小的， 在使用一段時間后會由于外界的原因影響房地產的使用情況， 這樣就會導致房屋出現這就嚴重的現象。還有一種折舊計算方法是年限法， 這種計算方法在房地產的初級應用階段， 房屋的實際折舊與該中計算方法的理論折舊不一樣的， 剛開始的折舊程度高于實際折舊， 而房地產后期的折舊程度又低于實際折舊， 與實際不符， 不能保證折舊金額的準確性。
3、忽略外部環境對價格的影響
房地產在實際應用的過程中， 許多外界因素都會對其銷售價格造成影響， 比如， 當地產的位置、環境等。有些房地產的位置較為偏僻， 人們的日常出行不方便， 這都會影響房地產的價值。還有一些房地產的周圍環境較差， 一棟房屋建筑周圍環繞著河水， 但是由于無人治理， 河水出現異味， 在該房地產居住的居民都會聞到臭味， 這時候該棟建筑的售價比較低， 在2000元/平方米左右， 而在同一年小區物業對和小河進行了治理， 改變了河水原來的狀態， 這時候房屋的價格在3000元/平方米左右， 同一年， 房地產這就的程度相差無幾， 評估的對象也沒有變更， 從估算理論來講， 房屋的價格是不會有所變化的， 但是實際的房地產價格變動幅度較大， 這就是由外界因素引起的， 所以在進行評估的過程中， 不能只對房屋的情況進行分析和評估， 還需要節后房地產周圍的實際情況進行考慮， 這樣才會提高當地產評估的準確性。
三、成本法改進建議
1、增加效用評定的環節
通過對上文的舉例分析， 了解到房地產實際效用也會對房地產的實際價值造成影響， 所以在實際的當地產評估時， 效用價值也會影響其成本的估算， 這就需要根據實際情況來進行修正和調整， 在成本估算時需要增加一項效用評定的環節， 對于可能會對房地產價值造成影響的折舊進行調整， 利用對房地產的使用功能的調整改變房地產的實際效用。
2、增加實地折舊鑒定環節
上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律?？梢酝ㄟ^評估人員的經驗， 對房屋的維護程度， 進行實地折舊的鑒定損毀程度， 將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況， 估算出所占比例， 得出綜合的成新率。
3、增加外部環境的修正
可以結合市場法進行修正， 將外部環境影響因素分成兩個部分， 一部分為無形影響， 劃分不同的程度， 制作出等級的修正系數， 評估人員根據本身的經驗， 實地考查， 判斷非實體的價值影響， 適當調整評估值。
四、結語
成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢， 但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題， 只有從實踐中多獲取經驗， 才能防止評估值偏離實際值。
參考文獻
[1]韓曉霏。試論成本法在不同房地產評估的應用[J].中國鄉鎮企業會計， 2013 （9） :132-133.
[2]黃耀榮。成本法在不同房地產評估的應用解析[J].城市建設理論研究：電子版， 2014 （13） .
關鍵詞：成本法； 房地產評估； 資產評估；
一、成本法在房地產評估中的應用
1、成本法的范圍
成本法的應用范圍相對于收益法來說， 范圍比較大， 對那些沒有進行經交易和不是用來進行經濟發展的房地產項目也可以進行成本價格的計算；與當地產評估中的市場法也是有所差異的， 可以直接對房地產進行成本的估算， 不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有：新開發或待開發的房地產項目、新建工程， 公用房地產項目等等。
2、成本法應用的注意事項
在進行房地產評估時， 主要是對兩個部分進行評估， 一個是房屋部分， 一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同， 需要具有專業技術水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產價格評估的過程中， 其中的建設成本是不算在內的， 因為土地在使用時是不用需要花費本來進行建設的， 通常在對房屋建筑進行估算時， 才會把建設成本算在其中。另外， 土地的價值成本與房屋價值是分開的， 土地取得成本不會算在其中， 道理與建設成本是相同的。
3、成本法的房地產評估程序
在應用成本法對房地產進行評估的過程中， 具有科學的評估流程。首先要對需要評估的房地產進行全面的了解， 掌握該評估對象的基本組成結構和各項信息， 對房屋的使用情況。使用年限， 購買時的價格、所交的稅費等等， 都需要了解和掌握；其次， 是對評估對象的重建成本進行預測和估算， 在初期只是對房屋建筑進行預估， 會把其他建設完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象， 來進行價值的估算， 評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設的區域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導致建筑材料折舊的原因進行分析， 并對其中折舊的價值成本進行預算， 得出最終折舊金額；最后把得出的各項評估價格按照公式計算出來， 得出最終的成本價格。
二、成本法在房地產評估中存在的問題
1、忽略效用價值
應用成本法對房地產進行價格評估過程中， 通常都是從房地產生產過程中產生費用進行計算的， 有些費用是在房地產建設過程中必須花費的資金， 所以需要將所有生產費用都算在成本估算中。但是在實際評估的過程中， 有些評估師忽視了房地產的效用價值， 沒有把該種價值算在成本估算中， 上海虹橋購物樂園就是一個很好的例子， 其建設的成本與實際的生產效用不成正比， 投入的成本太大， 而實際的運用效率無法使投入的成本收回， 當時居民的生活水平也達不到購物樂園的建設需求， 使該投入無法得到應有的效率， 這就是在成本估算時沒有考試到生產效用的原因。在使用成本法進行評估時， 不能只從房地產生產過程投入的成本進行考慮， 還需要對該房地產建設完成后的應用效率進行考慮， 把其應用價值的估算也算在房地產評估的價值中。
2、不能準確表達折舊金額
在對房地產進行折舊價值計算時， 應用的是直線法， 這種計算方法在應用的過程中是把房地產每年的折舊金額設置成同一個數據， 在這個基礎來進行房地產的折舊金額計算。該種方法應用的比較普遍， 但是運用直線法計算出來的折舊金額與房地產實際的折舊金額是存在出入的， 因為房地產每年的折舊程度是不一樣的， 通常都是以逐年遞增的形式來增長的。剛使用的房地產折舊的程度是非常小的， 在使用一段時間后會由于外界的原因影響房地產的使用情況， 這樣就會導致房屋出現這就嚴重的現象。還有一種折舊計算方法是年限法， 這種計算方法在房地產的初級應用階段， 房屋的實際折舊與該中計算方法的理論折舊不一樣的， 剛開始的折舊程度高于實際折舊， 而房地產后期的折舊程度又低于實際折舊， 與實際不符， 不能保證折舊金額的準確性。
3、忽略外部環境對價格的影響
房地產在實際應用的過程中， 許多外界因素都會對其銷售價格造成影響， 比如， 當地產的位置、環境等。有些房地產的位置較為偏僻， 人們的日常出行不方便， 這都會影響房地產的價值。還有一些房地產的周圍環境較差， 一棟房屋建筑周圍環繞著河水， 但是由于無人治理， 河水出現異味， 在該房地產居住的居民都會聞到臭味， 這時候該棟建筑的售價比較低， 在2000元/平方米左右， 而在同一年小區物業對和小河進行了治理， 改變了河水原來的狀態， 這時候房屋的價格在3000元/平方米左右， 同一年， 房地產這就的程度相差無幾， 評估的對象也沒有變更， 從估算理論來講， 房屋的價格是不會有所變化的， 但是實際的房地產價格變動幅度較大， 這就是由外界因素引起的， 所以在進行評估的過程中， 不能只對房屋的情況進行分析和評估， 還需要節后房地產周圍的實際情況進行考慮， 這樣才會提高當地產評估的準確性。
三、成本法改進建議
1、增加效用評定的環節
通過對上文的舉例分析， 了解到房地產實際效用也會對房地產的實際價值造成影響， 所以在實際的當地產評估時， 效用價值也會影響其成本的估算， 這就需要根據實際情況來進行修正和調整， 在成本估算時需要增加一項效用評定的環節， 對于可能會對房地產價值造成影響的折舊進行調整， 利用對房地產的使用功能的調整改變房地產的實際效用。
2、增加實地折舊鑒定環節
上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律?？梢酝ㄟ^評估人員的經驗， 對房屋的維護程度， 進行實地折舊的鑒定損毀程度， 將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況， 估算出所占比例， 得出綜合的成新率。
3、增加外部環境的修正
可以結合市場法進行修正， 將外部環境影響因素分成兩個部分， 一部分為無形影響， 劃分不同的程度， 制作出等級的修正系數， 評估人員根據本身的經驗， 實地考查， 判斷非實體的價值影響， 適當調整評估值。
四、結語
成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢， 但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題， 只有從實踐中多獲取經驗， 才能防止評估值偏離實際值。
參考文獻
[1]韓曉霏。試論成本法在不同房地產評估的應用[J].中國鄉鎮企業會計， 2013 （9） :132-133.
[2]黃耀榮。成本法在不同房地產評估的應用解析[J].城市建設理論研究：電子版， 2014 （13） .
