本篇論文目錄導航：

【題目】我國個人住房稅收實施探析
【緒論】個人房產稅征收問題探究緒論
【第一章】個人住房房產稅的相關概念
【第二章】中國開征個人住房稅政策的必要性
【第三章 第四章】國內房地產稅制問題及國外經驗啟示
【第五章 參考文獻】個人住房稅的開征難點與建議及參考文獻

一、個人住房房產稅的相關概念

（一）房產稅的概念

房產稅作為一個稅種并不是一個獨立的類別，而是包含在了財產稅的范圍之中，也是屬于房地產類稅收的一種。由于計稅依據的不同，財產稅又被分為財產增值稅還有財產價值稅。財產增值稅就是只對于財產增值額進行征稅的稅種。財產價值稅就是以所持有財產的價值為征稅對象的稅種，又被稱為財富稅、財產稅，房產稅就是財產價值稅的一種。房產稅是以房屋為征稅對象的一種稅種，向房屋產權所有人進行征收，其征稅依據是房產計稅余值或者出租所得。房產稅的征收在我國已經有很長的一段時間了，我國已經初步形成了自己的一套體系，我國現行的房地產稅法是《中華人民共和國房產稅暫行條例》，由國務院于 1986 年 9月 15 日頒布，并與當年 10 月 1 日開始實行。2011 年上海、重慶兩個地區開始試點了征收個人住房住房產稅，有在全國推行的趨勢。

房產稅具有雙重屬性，同時具備直接稅與間接稅的特性，具有十分重要的宏觀調控作用，對于調節貧富差距，實現資源配置的優化具有十分重要的意義。一方面，對于房產征收房產稅，能夠在源頭上控制房地產市場的供給數量，控制社會房產總量，另一方面，能夠促使現有房產更有效的被利用，減少房屋空置數量，達到監督和管理的目的，同時實現對于房地產市場價格實現有效的調控。和所有的稅種一樣，房產稅會產生稅負負擔，而且此種稅負是可以轉嫁的，從而影響納稅者的收入水平。我國現行的房產稅有兩種計算方式，一種是從價方式，一般是從房產原價值中扣除一部分，扣除的部分一般是百分之十到百分十三十，剩余的部分按照 1.2%計稅。另外還有一種方式，就是從租計稅，就是如果此套房產是用于出租的，就以房產的出租價格計稅，在我國現行制度中每年的稅率是 10%左右。

綜合以上對于房產稅的論述容易總結出：第一點，房產稅是在財產稅范疇之中的一個稅種，屬于對于特定財產，只對房產進行征收；第二點，在我國征收范圍只是在城鎮之中，不包含農村地區；第三點，房產使用方式的不同房產稅的計算方式也不同，一般自用的房產按照房產價值按比例計稅，而出租的房產則按房租價格按年計稅。

（二）個人住房房產稅的概念

個人住房房產稅就是對于個人所擁有的且用途為自用的房產為征稅對象所課征的稅收，是房產稅的一個組成部分。房產一般指建筑物等一類覆蓋在土地之上的實物和與之相關的設備、設施，一般是永久性的。也就是說個人房產稅在本質上屬于一種財產稅，是對個人住房這類屬于個人的財產征稅的稅種。目前我國在全國范圍內所征收的房產稅是這樣一種稅種，征稅對象是房產，計稅依據為房產計稅余值或者是出租租金價格，征收對象是房產的所有者。由于我國在 1993年出臺《中華人民共和國房產稅暫行條例》時考慮到當時國內實際情況，規定了對于個人所擁有非經營性房產免予征收房產稅。在住房改革之前，由于當時國內并沒有多少人擁有產歸屬為個人的房產，所以當時規定對于個人自用住房免稅是合理的也是符合實際情況的。但是在經歷了近三十年的飛速發展之后，我國的經濟情況已經發生了翻天覆地的變化。房地產市場越來越活躍，住房改革也越來越深化。眼下，個人所擁有產權的住房已經是一種主流，成為了我國居民財產的一種重要的保有形式。越來越多的人把房產當做了一種投機的手段，大量的購買房產，導致了房地產價格的暴漲，導致對于房產有著剛性居住需求的群體買不起房的同時，出現了大面積的空置房，造成了社會資源配置的極大浪費。在這種情況下，由于我國對于個人所擁有非經營性住房免稅，個人房產成為了稅收的觸角難以觸及的區域，稅收手段難以發揮出其應有的調控作用。

其實在我國很早就出現了對于現行房產稅收制度進行改革的聲音，早在中國共產黨十六屆三中全會上， 房地產稅制體系的改革問題就出現在了關于完善我國體制改革的文件中。在這個文件中指出，對于城鎮建設類的稅費要加快改革速度，待到各方面條件時機成熟的時候，要對房產開征統一稅收，同時應取消相應有關收費。此次全會以后，對于房地產稅收的改革方向，尤其是實現統一的不動產課稅體系的構建就成了廣大研究學者的十分關注的方向。根據黨中央歷年來發布的文件精神，房地產稅收的改革是我國重點的稅收制度改革方向。

我國最開始想進行房產稅改革的時候是想另立稅種"物業稅",在 2003 年召開的十六屆三中全會通過了《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，其中有這樣的內容"實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費".在不久之后，物業稅模擬空轉就在北京、重慶、江蘇、深圳、寧夏、遼寧等六個地區開始進行。"改革房地產稅收制度，穩步推進物業稅并相應取消有關收費"的精神也在 2006 年發表的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》中被再一次強調，繼續得到了推動，確定了官方態度，社會各界越來越重視這個改革方向。次年，在稅務總部和財政局批準之后，四個地區成為了房地產模擬評稅試點地區，其中包括安徽、河南、福建、天津。直到 2010 年 5 月，國家發改委在國務院同意之后發表了《關于 2010 年深化經濟體制改革重點工作的意見》，在此之中將改革的方向以 "逐步推進房產稅改革"作為表述，由此房產稅取代了物業稅。

在世界上的大多數國家，房屋與土地是房地產稅的主要內容。由于各個國家歷史文化差異，對于個人保有房產征稅的稅種在各個國的稱呼方式并不盡相同。

物業稅、房產稅、不動產稅是比較多的稱呼方式，大部分國家采用房產稅，東南亞國家大都叫做物業稅，而我國香港則比較特殊叫做物業差餉。由于在我國實行了多年的十分獨特的土地轉讓金制度，當一個房產上市的時候已經繳納了一般是七十年到五十年時間的土地土地使用金，成本轉移到了銷售的價格之中，使得我國的房地產價格比較高但是在保有環節的成本卻相對比較低，這與我國地方政府過于依賴土地財政有直接的關系，征收物業稅或者個人住房房產稅有利于實現房產流轉環節價格的調整。使得地方政府擺脫對于土地出讓金的過度依賴，得到一種更為穩定有效的收入來源。

國際上的成熟經驗是，個人房產稅收入應屬于地方財政，是地方財政收入的一種重要的、穩定的收入來源。在我國雖然對于個人房產稅的問題上存在爭議，但也已經達成了以下基本共識，應當對于個人住房保有環節進行征稅，并適當調整流轉環節的稅收。具體來說個人房住房產稅的征稅對象為個人所擁有的住房，在其擁有其所有權的時限之中，按年度，按照其房屋價值，由房屋所有人繳納的稅收，其稅收額度應隨著其所擁有的房產的價值變化相應調整。通過以上論述可以看出，如果個人住房房產稅確實開征，將在整個社會之中起到很大的沖擊效果，涉及社會的各個層面，波及到很多人的利益，將是我國對于房地產市場的一種十分重要的調控手段，也是我國深化稅制改革的一個重要方向。

（三）個人住房房產稅的設置宗旨

對于個人住房房產稅的設置宗旨，一般分為以下三種類型：政策型、財政型、混合型。

財政型個人房產稅的主要內涵是政府設立此項稅種的目的主要是實現穩定的財政收入。一般來講，個人住房房產稅能夠實現政府的穩定持續的財政收入，其原因主要是：第一，相對于其他要素來講，房產不動產不能夠在地域間流動，而且本區域內的房產數目基本上是穩定的；第二，在大多數國家與地區，房產作為一種特殊的商品或者資產，一般來講其價值在短時間內不會發生非常劇烈的變化，所以以此計稅的話政府能夠征收上來的稅款總額也就相對穩定。還有遵循"誰納稅誰受益"的原則，政府提供的基礎設施建設與其他公共開支使得居民的房產得到了保值、增值，所以轄區內擁有住房的居民也應該有義務向政府納稅。

相對于財政型，政策型個人住房房產稅的概念就是政府設立此項稅種的首要要實現的是調控目的，實現公平正義，調節貧富差距，打擊投機需求與保障剛性需求，實現社會資源的有效配置，實現帕累托最優。對于個人住房保有環節進行征稅會加重投機著的風險與成本，使得房屋閑置變得十分不劃算，從而迫使囤房者出售閑置資產，實現社會住房資源的再次分配，達到擠出空置房源的目的。一般采取此種設置宗旨的國家都是國土比較狹小、土地資源相對比較緊缺的國家。

顧名思義，混合型個人房產稅的內涵則是政府設立此項稅收的目的并不是單一的收入原因或者調控原因，而是要兼顧這兩個目的，并盡可能同時實現這兩個目的。目前大多數國家都采用這種設置目的。如西班牙、澳大利亞、北歐各國等。