本篇論文目錄導航： 房產的價格收入比是衡量一個國家房地產市場是否合理的一個重要指標，就是房產價格與家庭年收入總額的比值，當今國際主流的研究成果表明，成本收入比在 1:3 到 1:6 這個區間之內比較合理。在我國的情況是，根據一些國內機構做的調研，在中國一些一線大城市之中例如北京、上海、廣州、，成本收入比已經突破了 10 的比例。如表 2.1 所示，雖然 2000 年到 2009 年之間，我國居民的收入有了比較大的增長，但是收入增長速度在大部分地區還是及不上房價的上漲速度。 由于房價的不斷上漲，在社會之中產生了十分旺盛的投機性需求，很多人購買房產并不是為了自己居住，甚至也不是出租，就是單純的囤積房產，坐等升值。 這就造成了比較嚴重的房屋空置率較高的問題。根據國家統計局 09 年發布的數據表明，我國住房空置面積已經達到了 1.33 億平方米，而且年增長率在百分之十五左右。北京的房屋空置率在全國居首位，達到了 16.64%的比例。同時造成了開發商囤積土地，緩慢開發的問題，來自上海的數據表明，上海市沒有被開發的已被轉讓的閑置土地所達到的建筑面積可能達到 4000 萬平米，這個水平相當于上海市在 08 年全年銷售商品住房面積的兩倍左右。這是一種極大的社會資源浪費現象，導致資源配置的極端不合理現象，造成了土地與房屋資源的無效利用，在一個國家之中出現了這種現象是十分不健康的。 如表 2.2 所示，根據 2009 年的數據，在我國極具代表性的四個地區，北京上海、廣州、深圳，當年的一手房和二手房的成交面積基本上持平，只有深圳的一手房成交量比較明顯的大于二手房，這說明在投機著手中存在著大量的房源，而且極有可能大部分房源是空置的狀態，這和在房產持有的過程中幾乎沒有任何成本有著直接的關系。 開征個人住房房產稅的首要目的就是要打擊這些投機行為，使得其囤積的住房在保有的環節加大成本，壓低其投機房產的收益，從而打擊其炒房的積極性，把閑置的房產從他們手中擠出，回歸正常的市場交易，達到調控市場的作用。個人房產稅對于住房市場價格的調控作用主要體現在：第一，合適的征收個人住房房產稅可以達到控制住房市場的流動性、價格同時也可以調整市場供需。 由于對于個人住房的保有環節征稅，就會加重投機者持有空置住房的成本，使得其持有住房在未來或得更大收益的可能性變小，迫使其在市場是出售其閑置房產，達到投機者手中擠出房源的效果，另一方面，由于個人住房房產稅的增收，持投機需求的購房者也會降低對于投資房產積極性，而真正的住房剛性需求者則不會由于個人住房房產稅的推出而降低對于房產的需求度，這樣一方面在供給方加大了供給量，另一方面在需求方減少率投機性的需求，保證了剛性需求，根據價值規律來講在供求關系的如此變化之下，房地產價格應該會有一個下降的動力。 而在房屋租賃市場之中，一方面由于開征了個人房產稅，很多閑置的住房為了消化稅負成本，可能不選擇將房屋出售而是出租，從而加大了房屋租賃市場的房源數量，另一方面，如果房產價格下降，勢必會對房租價格帶來一個下降的動力，但與此同時，雖然我國現行稅法就規定個人住房出租也需要繳納房產稅、營業稅、個人所得稅等，但是由于現在民間個人房產出租市場之存在地下化的現象，很多人并不去繳納這部分稅金，如果真大面積開征個人住房房產稅，在征收管理比較到位的情況的下，勢必會使得更多的人來繳納房產稅，加大房屋出租成本，會給房屋出租價格帶來一個上升的動力，向上的動力與向下的動力相互作用下，房屋出租的價格應當不會有太大的浮動，具體要看哪種因素起主導力量。 再有就是會引導房地產企業的建設行為，調整其建設房源類型的結構比例。 開征個人住房房產稅可以引導公眾對于房地產市場的理性認識，進一步促成地產商在開發房產是的策略傾向，使之更樂于建設人民群眾更加需要與喜歡的小戶型經濟型住房，引導整個社會經濟實現帕累托最優。在個人住房房產稅稅制設置合理的情況下，首先會打擊人們對于大戶型高檔住房的需求，這是由于一方面大戶型的需求多為投機需求，此種需求肯定在個人住房房產稅開征之后受到打擊，另一方面是由于個人住房房產稅是按房產價值征收，房產價值越大所繳納稅金也就越多，而且極有可能采取累進稅制，設置免征金額，對于高檔房產的需求一定會減少。由于市場需求的減少，在供給方房地產企業一定會調整自己建設的住房類型的比例結構，將高檔大戶型的供給量減少，加大對于普通百姓更容易接受的小戶型經濟住房的供給量，進一步的降低中小戶型的價格。同時也可以對于現行政策的實行起到推動作用，例如在有些地域存在著經濟適用房簡直面積超標的現象，如果在其未來長時間的持有環節征稅，使其購買傾向轉變，從而引導供給偏好，會降低其建設動力?？傊褪强梢詫崿F土地的最優化利用，在一定數量的土地供給上建設可供更多人居住的住房，實現社會資源優化配資。 （二）對于調節收入、促進公平的意義 個人房產稅一直被賦予了調節房地產價格的使命與期待，的確個人住房房產稅在調節市場價格的方面可能會有比較大的作用，但是他的意義卻不止在于調節房地產價格，還具備實現社會公平正義，實現縮小貧富差距的作用。房產稅收體系作為一種財產稅，理應承擔起這一使命。眼下中國貧富差距已經是我們不得不正視的一種社會問題，繼續這么發展下去有悖于我們社會主義國家的立國根本，也會導致到整個社會乃至整個政權的不穩定，威脅到整個中國經濟的可持續發展?；嵯禂凳菄H上比較通行的衡量貧富差距的指標，此系數是一個從 0 到 1的數值，數值越小表明貧富差距現象越不嚴重，數值越大則表明貧富差距現象越嚴重。一般認為此系數在 0.4 一下是正常的，說明社會貧富差距現象處于正常水品，國際上的平局數應當是 0.44.根據國家統計局 2013 年發布的數據，我國過去十年間的基尼系數為 0.474,略高于國際間的平均水品，但是已經超過 0.4 的警戒線，而根據西南財經大學 2012 年公布的研究數據，我國的基尼系數已經達到了驚人的 0.61.還有數據表示中國 1%的家庭之中集中了全國 41%的財富，這個水平甚至已經高于資本主義的美國。無論哪一組數據體現出來的都是中國的貧富差距現象已經很嚴重了。如果不采取比較合適的宏觀調控手段，根據馬太效應理論之中富者愈加富有，窮者越加貧窮，我國的經濟將滑向一個萬丈深淵。 稅收的兩大原則就是公平與效率，在追求效率近三十年之后，我想我們的重心應當適度向公平轉移了。稅收公平原則理論包含了收益說與負擔能力說，收益說的內容是受到政府按提供利益相同的人應當承擔同樣的稅負，換句話說對于享受政府提供利益不同的人應當承擔不同的稅負。負擔能力說是指不同的經濟負擔能力的人應該承擔不同程度的稅負。下面我們就從稅收的公平原則角度再分析一下個人住房房產稅的意義。 土地無疑是一種稀缺的、不可再生的資源，尤其是在當今我國城鎮化進程不斷深入不斷加速的背景下，我國的城市之中的土地更是越來越少，越來越緊俏。 住房房產是建筑附屬與土地之上的，單位面積土地能夠承擔的住房數量是一定，所以住房也是一種緊俏資源。根據多占多繳稅，少占少繳稅的原則，開征個人住房房產稅之后，對于占用社會資源多的人征收更多的稅是符合稅收公平原則的，也是縮小貧富差距的一種重要手段。還有，由于政府在基礎設施、公共產品上的投入，例如交通、環境、教育以及其他配套設施，使得當地房產房產實現持續增值，占有不同數量房產的人所得到的收益自然也就不同，房產越多的人收益越大，理應承擔更多的稅負，所以理應對待不同類型的房產采取區別稅率，這也完全體現了稅收的公平原則。 再從負擔能力的角度來進行分析。顯然，經濟能力越好的人會持有更多的房產，而經濟能力差的人持有相對比較少的房產。為了實現負擔能力上的公平，也需要開征個人住房房產稅，以現在情況來講，在房產保有環節不征稅，那無論擁有多少房產的人，換句話說就是經濟能力無論高低的人都不繳納稅負，這是有悖于公平的原則的。要想實現能力負擔角度的公平，就系要開征個人住房房產稅，對待經濟承受能力不同的群體采取差異化對待，使得富人多征稅，窮人少征稅，實現平衡社會財富的目的，收上來的稅金可以用于進行轉移支付，僅一部實現社會的公平正義，保護弱勢群體的權利。 （三）對于地方財政收入的意義 現行的房產稅免于對個人自用房產征收的條件下，我國房產稅根本就沒有起到其應起到的收入作用。如圖 2.5 所示，我國的房地產類稅種在 1998 年到 2004年之間的增幅比較大，但是占地稅總收入的比例卻沒有增長，甚至出現了一定的下滑，產生這種現象的原因就是我國現在的房產稅的稅基的過于狹窄，造成了房地產類稅收對于地方財政的貢獻極為有限。 雖然從房產稅得到的收入有限，但是地方政府的主要收入來源還是源自土地與房產，那就是土地出讓金。我國獨特的土地出讓金制度造成了十分不合理的現象，首先土地出讓金作為一種一次性交清的繳納方式，會造成政府收入來源的不穩定性與不可持續性，另一方面也產生了各種腐敗問題，而且政府在出讓土地的時候往往欠缺規劃，考慮的首要目的就是一次性的巨額收入，造成了很多土地底價流入到了開發商手中，而開發商唯利是圖，囤積土地不開發，坐等房價的繼續上升，好獲得更多的暴利，造成了土地資源的浪費。 稅收作為政府財政收入的首要的來源，個人住房房產稅被認為是一種收入穩定稅收種類，能夠為地方政府提供有力的資金來源，從而一定程度上擺脫對于土地財政的依賴，從而實現一種更加先進合理健康稅收體制，實現可持續發展。從各國的成熟經驗來看，房產稅收對于地方財政來說有著很重要的收入作用，尤其在美國，地方政府的主要財政收入就來自于房產稅。地方政府收上來房產稅費之后，再用于投資基礎設施建設，例如修建交通設施、鐵路、機場?；蛘咂渌卜赵O施，例如學校，幼兒園等，反過來再影響房價，使得納稅人的得到自己的利益，這也是符合稅收原則的，最終形成一種良性循環。 現行的土地出讓制度對于城市的長久發展來說并不可取。開征個人住房房產稅之后，將對于地方政府的收入起到重要作用，個人住房房產稅是地方政府的穩定的，重要的收入來源，可以使得地方政府擺脫對于土地出讓金的過度依賴，甚至再合適成熟的時機可以取消土地出讓金制度，另外探索更加公平合理的方式去分配土地資源。
【題目】我國個人住房稅收實施探析
【緒論】個人房產稅征收問題探究緒論
【第一章】個人住房房產稅的相關概念
【第二章】中國開征個人住房稅政策的必要性
【第三章 第四章】國內房地產稅制問題及國外經驗啟示
【第五章 參考文獻】
