本篇論文目錄導航：

【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻

第一章 緒論

1.1 研究背景與研究意義

1.1.1 研究背景

依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（1986 年 9 月 15 日國務院頌布），我國自1986 年 10 月 1 日開始對營業用房持有階段征收房產稅，但對個人所有非營業用房則暫時免征房產稅。該條例一直沿用至今。2003 年 10 月，十六屆三中全會在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》首次提出對不動產開征物業稅。2003年至 2007 年，我國分兩批在北京、深圳、江蘇、重慶、遼寧、寧夏、河南、福建、安徽、大連十個省市試點物業稅“空轉”.2009 年 5 月，國務院在其發布的《關于 2009年深化經濟體制改革工作的意見》中第二次提到要“研究開征物業稅”.2010 年 5 月 31日在《關于 2010 年深化經體制改革重點工作意見的通知》中國務院首次明確提出推進房產稅改革。物業稅的提法開始被房產稅所替代。2011 年 1 月 28 日我國在上海、重慶兩市開始試點房產稅。2012 年 3 月 18 日，國務院在《關于 2012 年深化經濟體制改革重點工作的意見》（國發〔2012〕12 號）中提出要擴大房產稅試點范圍。2013 年 3 月 1 日，在“新國五條”中重申要加快推進房產稅擴大試點工作。2013 年 5 月 24 日，國務院在《關于 2013 年深化經濟體制改革重點工作的意見》中再次重申要擴大個人住房房產稅改革試點范圍。2013 年 11 月 12 日，中共十八屆三中全會首次提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”.2013 年 11 月 20 日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記職責。2014 年 12 月 22 日，國務院總理李克強簽署第 656 號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，不動產登記進入實施階段。這一系列的通知、意見、細則及條例都表明，中央政府已將房產稅改革工作納入了重要議事日程，因此，對個人住房保有環節開征房產稅只是時間問題?；诖?，本文試圖以韶關市為例，對個人住房征收房產稅的必要性、可行性及開征后可能產生的連鎖反應進行研究，并在調查問卷的基礎上，為開征個人住房房產稅提供可行的建議、意見，為政府進行決策提供參考。

1.1.2 研究意義

本文對個人住房房產稅的研究意義主要體現在以下四個方面：

一是將個人住房房產稅當作一種長效機制，既著眼當前對房價調控，又能著眼長遠，利用稅收手段，提高持有房產的成本，從而達到抑制投資性、投機性不合理需求，最終達到穩定購房者預期，穩定樓市，促進房地產市場的穩定、健康發展。

二是有利于縮小收入分配差距。收入分配與財產性收入密切相關，我國正處于經濟社會快速轉型期，不動產已成為中國家庭財產的主要形式，經濟的高速發展帶動了不動產的快速升值，這使得保有環節稅基不斷增加。因此，要進行收入分配優化，將由財產性收入引起的收入分配差距擴大效應降低，對不動產征收房產稅將不可避免。

三是可以完善財產稅稅收體系。一個完整、健全的稅收體系應當涵蓋了流轉稅、所得稅和財產稅等多類稅收體系?，F行的流轉稅體系和所得稅體系，已經相對完整而健全，然而，我國的財產稅體系還不健全。隨著住房市場化改革，大量商品住房進入普通家庭，形成了豐富的房產稅稅源。對個人住房征收房產稅可以完善我國財產稅體系，促進房地產行業良性發展。

四是健全地方稅體系。個人住房房產稅是地方稅，這是常識，如果將其最終培育成為地方稅的主體稅種，地方政府將會由原來片面追求高地價向在房價與地價中求平衡，將短期土地出讓收益與長期房產稅收益結合起來，從而促使其不斷提供更好的公共服務，使其變得更加重視對當地投資環境的優化，并不斷提高其轄區內的公共服務水平，最終使其轄區內的房地產不斷增值，進而每年獲得較高穩定的房地產稅，促進經濟社會良性發展。

1.2 文獻綜述

1.2.1 國外研究綜述

國外關于房產稅相關理論的研究主要有20世紀出現的兩種關于物業稅的不同理論：受益論和新論。受益論的最主要的結論是物業稅既是受益的也是有效的稅種。最初的受益論從泰伯特（charles Tiebout）公共支出理論模型演化而來，但該模型并沒有分析資本化的問題。

而在后期對于該模型的發展中，資本化卻是尤為重要的，因為這正是受益論和新論達成一致之處[1].受益論的主要觀點建立在兩大假設的基礎上-“用腳投票”的原則（Tiebout,1965）和城市土地利用分區（zoning）?！坝媚_投票”的原則是泰伯特于 1965 年提出的，他分析了受到地域限制的公共產品的外部性的解決問題，他認為市政府的管理者只需提供公共服務和入住該社區的支出的清單，之后潛在的住戶會根據服務及相應的支出來選擇最符合自身需要的社區居住。

城市土地利用是由布魯斯·漢密爾頓（Bruce Halmilton,1975）提出的，它更徹底地完善了泰伯特模型，保證了新開發的地區會為自己的發展支付費用。菲謝爾（Fischel,1975）加入了關于商業企業的地方性決策因素。他提出分區制是影響地區發展的一個非常靈活的工具，將地方政府當作企業來看待，轄區內擁有住宅的居民就是其股東。因此，可以采用經濟學家們研究商業企業的方法和視角對地方政府進行分析，只是這種企業的所有者狀況是不同的。因此居民們將有更多的積極性參與社區公共管理與決策，以確保其擁的房屋保值增值，以實現其利益最大化。

根據這兩個最根本的假設，受益論認為分區的行政區域之間的競爭和具有完全流動性的消費者“用腳投票”,可以確保在各個地方社區內個人對地方公共服務的需求水平相同，地方公共服務得以有效地提供。相比較于新論而言，受益論認為物業稅是完全不存在扭曲效果的，因此是有效的，居民們也是受益的。這是受益論最根本、最核心的觀念。

物業稅新論主要由米斯考斯基（Mieszkowski,1972）提出，并由佐德羅和米斯考斯基（Zodrow and Mieszkowski,1986,1989）等陸續進行了理論拓展。該理論的主要觀點就是認為物業稅是扭曲且無效的稅種。相當于受益論，新論也以兩個最基本的假設作為其理論基礎。

假設之一，一般均衡分析的思路借鑒了哈伯格（Harberger）1962 年的論文。該理論設立了基于在全國范圍內的一般均衡模型。暗示了如果資本在整個經濟中是可以自由流動的。那么某一個行政區的資本稅負較高，資本就會流出該地區，流向稅負相對低的行政區。

假設之二，假設整個經濟中資本存量是不變的，這意味著資本毫無供給彈性，即在整個國家范圍內，無論資本在哪里，它都無法逃脫稅收。因此，平均來講，財產稅被轉移給了資本所有者。該理論的主要邏輯是如果物業稅率超過了全國平均水平，那么該地區的資本數量就會減少，資本會流向稅率較低的區域；在低稅率的地區則會出現與之相反的情況。因此，物業稅稅率的差別導致了全國資本存量無效率的配置。

更重要的一點結論是，就公共服務而言，佐德羅和米斯考斯基（1986）論證了，由于擔心物業稅稅率太高會使資本流出該區域，地方政府往往傾向于選擇過低的公共服務水平，這樣就會導致整個社會經濟配置的無效。

1.2.2 國內研究綜述

改革開放三十多年來，特別是十六屆三中全會提出開征物業稅以來，伴隨著房價的快速上漲及房產調控的效果不佳，國內大量專家、學者和財稅工作者對房產稅這一課題從不同角度和側面進行了分析和研究。國內學者對個人住房房產稅進行研究主要集中在：個人住房房產稅開征是否具備條件；我國開征房產稅的利弊分析；國外房產稅的稅制設計及其經驗借鑒；房產稅對房價的影響；房產稅對地方財政的影響分析的影響；房產稅的征收范圍。

關于個人住房房產稅開征是否具備條件，覃順梅（2013）[2]認為個人住房房產稅的開征具備了可行性。楊志勇（2013）[3]則認為個人房產稅不具備開征條件。關于房產稅對房地產價格的影響，魏雅華（2007）[4]認為房產稅的開征能達到購房者、房地產商和政府三方共贏。陳多長（2005）[5]則認為，房地產稅開征將對房價產生雙重影響，對房價上漲與下降的影響同時存在。

楊紹媛、徐曉波（2007）[6]則認為，征收房地產稅會使房價上漲。吳曉宇（2004）[7]認為，開征房產稅對房地產價格所起的作用比較有限。劉玲玲（2013）[8],認為對個住房征收房產稅對房價的作用具有不確定性。關于房產稅對地方財政的影響分析方面，倪紅日、譚敦陽（2009）[9]認為開征房產稅，可能對市、縣級地方政府財政收入影響最大。稅務專家劉恒則認為全面開征房產稅在一定程度上可以代替土地財政。

對于房產稅的征收范圍，學者普遍認為應對第一套居民個人自用住房免稅，劉維新（2004 年）認為，對于自住住房應給予優惠和減免。胡怡建（2004）[11]認為，應全面征收房產稅。

在個人住房房產稅開征的可行性研究方面：張珂（2013）[12]認為，從地方政府角度來分析，認為對個人住房房產稅開征，要慎之又慎，要充分做好準備工作。李嵐（2011）[13]

認為要慎重，目前不宜全國推廣。趙玲（2013）[14]認為西安市藍田縣對非營業用房開征房產稅可行；王海漪（2013）[15]也持同樣的觀點，認為太原市開征個人住房房產稅可行。

朱賓梅、鄭慧婷、張浩（2011）[16],認為西部的各方面指標基本達到相應的標準，具備開征房產稅的可行性。

綜上所述，盡管國內對我國個人住房房產稅的研究數量不少、角度各異，由于研究多集中在宏觀稅制設計，而對于一個具體城市的個人住房房產稅的研究較少（僅僅兩三個城市），本人擬以韶關市作為樣本，對個人住房征收房產稅的必要性、可行性及開征后對韶關市居民稅收負擔、對市政府、對房地產市場所產生的影響分別進行研究，并在發放大量調查問卷的基礎上，為開征個人住房房產稅提供可行的建議、意見。這對于今后個人住房房產稅的全面開征有著重要意義，因此本文的研究很有價值。

前人對于個人住房房產稅的研究，取得了較為豐碩的成果，為該課題的持續深入研究奠定了堅實的理論基礎。然而，也存在一定的局限性：主要體現在研究不夠深入、透徹、全面，在稅制的設計方面宏觀的、原則性的觀點較多，實用性和操作性不強，特別是對房地產稅基評估的成本、稅務征收成本、居民負擔能力等方面的研究較少，這些問題對個人住房房產稅的最終落地將產生關鍵影響，總結以前的理論成果并結合滬渝試點經驗，對個人住房房產稅課稅要素進行適當修正，同時提出相應的配套措施與建議，以期更加符合實際，更具操作性，更好地發揮理論對實踐的指導作用。

1.3 研究方法

①文獻研究法。本文在研究過程中圍繞房產稅相關的內容，查閱了大量相關研究文獻，以了解房產稅的歷史與現狀，從而在此基礎上確定自己的研究方向。

②調查問卷法。本文采用發放調查問卷的方法對韶關市居民對個人住房房產稅的認知、態度，開征個人住房房產稅后可能對住房價格、投資者、投機者的影響等方面進行收集、整理，得到第一手資料。

③定量分析法。本文的在研究韶關市個人住房房產稅對地方政府及韶關市居民負擔的影響時，運用統計數據及數學公式對其進行模擬演算，進行定量分析。

1.4 創新與不足之處

1.4.1 創新之處

①運用數據模型對韶關市未來 10 年開征個人住房房產稅的稅收收入進行模擬，得出盡管每年稅收收入呈遞增態勢，但對現有的土地出讓收入至少 10 年以內難于取代。

②對韶關市開征個人住房房產稅的成本，特別是房產稅稅基的評估成本進行深入地分析、測算，得出房地產稅基評估的初期投入成本高，隨著系統的不斷完善及數據的不斷積累，評估的總成本呈下降趨勢的結論。

③以一個典型的韶關家庭購買一套平均房價的住房每年應繳納的房產稅與其家庭可支配收入進行比較，最終得出家庭稅負比重（7.0%）遠超過國際公認的警戒線（5.0%）、韶關市居民家庭稅收負擔過重、難予承受的結論。

1.4.2 不足之處

①本文就房產稅的開征對住房價格的影響未進行深入、系統的分析；且文章中運用經濟學的原理、理論、公式較少，對論點的分析理論深度不夠。

②對房產稅開征產生的社會效應未進行分析。

③未考慮房價下降情況下韶關市開征個人住房房產稅的可行性。