本篇論文目錄導航：
【題目】我國個人住房稅收實施探析
【緒論】個人房產稅征收問題探究緒論
【第一章】個人住房房產稅的相關概念
【第二章】中國開征個人住房稅政策的必要性
【第三章 第四章】國內房地產稅制問題及國外經驗啟示
【第五章 參考文獻】個人住房稅的開征難點與建議及參考文獻
三、中國房地產稅制的現狀與存在的問題
（一）中國現行房地產稅制
目前，我國房地產稅收制度的稅種包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅。我國現行的房產稅的征收范圍只限于城鎮的經營性房屋，按照房屋的計稅余值或者租金收入計算納稅金額，計稅余值一般是房產原值一次性減除 10%-30%后的價值，稅率為 1.2%.
城鎮土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對于擁有土地使用權的單位和個人征收的稅種，征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地。采取定額稅率，既是采取有幅度的差別稅額，計稅依據為實際占用的土地面積。
耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農建設的單位和個人，就其實際占用耕地面積征收的一種稅，屬于特定土地資源占用稅。稅率采用了地區差別定額稅率，按面積計算征收。契稅是以轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅，屬于財產轉移稅，房屋買賣、土地使用權的出讓與轉讓、房屋贈與等行為都需要征收，計稅依據為不動產的價格，采用 3%-5%的浮動稅率。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，以轉讓房地產的增值額為計稅依據，采用累進稅率。此外，與房地產直接相關的稅收有營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅和固定資產投資方向調節稅。固定資產投資方向調節稅暫停征收。
經營房地產的單位和個人可能遇到的稅收還有增值稅、車輛購置稅、關稅、車船使用牌照稅等。除了稅收以外，國家規定統一由稅務部門對房地產經營者征收教育費附加費，省級人民政府還可以規定由稅務機關對房地產企業及其職工征收社會保險費。
（二）中國房地產稅制存在的問題
我國當下房地產稅制存在了很多的問題，在這里進行一個簡單的梳理與總結。
第一，我國的房地產稅制存在著稅種過多，征收起來相對復雜，不利于征收便利的原則，不方便于征收管理，與房地產相關對策稅種就包括契稅、房產稅、城鎮土地使用稅的十多種，征收范圍包括到各級市場。也包括了包括"投資、取得、收益、保有"在內的各個主要環節。如征收管理不力，就會導致偷稅漏稅現象的發生。
第二，還存在各個稅種重復征收的問題，例如契稅與印花稅，契稅就是在房產產權發生變化的時候發生交易訂立合同時需要征收的稅種，而印花稅則是以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業帳簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅，從概念上就能發現，這兩種稅種在內容上存在著明顯的重疊，并不十分公平合理。再如土地增值稅與營業稅，在土地交易的每一個環節，如果土地價值發生了增值，劇需要繳納土地增值稅，這個稅種除了具有所得稅的特點外，也具備流轉稅的性質。土地買賣的收入是要計入到營業稅之中的，也就是說在進行土地買賣的時候，除了要按照總額繳納一定比例的營業稅，還要再繳納稅率相對較高的土地增值稅，也明顯帶有不合理的因素。再如房屋出租租賃的環節，如果一個企業出租房產，需要繳納房產稅、所得稅、營業稅再加上其他的政策性稅種。有人計算過，對于企業來講出租房產的綜合賦稅比例可能高達 30%左右。個人出租房產也要繳納個人所得稅，房產稅，營業稅，其中個人所得稅比例高達 20%,由于重復征收帶來的賦稅過高使得賦稅轉嫁到了下家，提高了房屋出租市場的價格，同時由于過高的稅率使得很多人不愿意承擔，想出各種辦法逃避征稅，催生出了一種現象，就是房屋租賃地下化。
第三，計稅依據不合理，根據《中華人民共和國房產稅暫行》中的規定，我國房產稅的計稅依據一般是出租收入或者是房產余值。其中最不科學合理的地方就是房產余值并不能十分準確的的體現此房產的現時價值，一套房產在他漫長的存在時間之中，他的價值會存在著十分大的變化，如果我們只選取此套房產再購入時的價格稍加計算之后就做出計稅依據，明顯是偷工減料，不盡合理的。同時也是不公平的，對于企業來講，新進入的企業在購置房產時可能就要在很長的一段時間內要付出比老企業多得多的房產稅，造成了不公平的競爭，同時也會造成個人購房者的不公平，道理與企業基本相同。
第四，在費稅之間相互交叉、混淆不清。本來應當收費的卻采取了稅收形式，本來應當采取稅收形式的卻采取守收費形式。這關系到宏觀調控的實施效果，同時也是一個規范性、嚴肅性的問題?；煜桓F的稅費容易引起人們的反感，產生一種稅負繁多感覺。
第五，立法層次較低。我國現行的地方房產稅法是《中華人民共和國房產稅暫行條例》，只是作為一種在暫行的條例，立法層次比較低，并不是經過了全國人大通過的真正意義上的稅法。
四、國外房地產稅制的現狀與對我國的啟示
在世界上，無論是發展中國家還是發達國家，征收房產稅的國家很多。但是由于各個國家的土地政策與所有形式的不同，各個國家所采取的房產稅制度也不盡相同。在國際上，土地的所有的形式主要區分為兩種，其中一種就是土地完全的私有化，購買了房產，同時也擁有了房產所在的土地，而且是永久性的，采取這種制度的典型國家是日本、美國等。另外一種就是以英聯邦國家為主的，在法理上表述為土地并不是私有的，但是在事實上是屬于個人的。發達國家一般都是實行土地私有制，由于土地與與附屬其上的房產是難以割裂的，你購買了房產就相當于獲得了相應的土地所有權，所以一般發達國家對于土地與房產統一征稅，一般叫做不動產稅后者是房地產稅。
（一）歐美國家房地產稅制體系
先來看一下歐美國家，也就是美國、英國、法國、德國的房地產稅收制度，并做一個比較分析。與一般國家相同，歐美各國對于房地產的保有環節征稅一般是屬于地方政府主導的，收入一般也為地方政府支配。在美國，房地產稅有著比較明顯的所得稅特征，并且占據了州以下層級政府的財政收入的重要部分，是地方政府最為穩定的收入來源。英國同樣開征家庭財產稅，實際上也是以房產為主要征收對象的，也是英國地方財政的重要收入組成部分，能占到 50%左右。但是英國與美國比較不同的一點是非家庭的財產稅雖然也是由地方政府征收，但是卻要上繳中央財政，中央財政在對這一部分稅收收入進行再分配，返還給地方政府一部分，這一部分收入對于地方政府來講也是十分重要的。歐美國家之中，對于房地產稅的稅率與征收方式，地方政府擁有比較大的自主權，一般都是地方政府自行設立。在美國，稅率一般都是 1%到 3%之間。所取得的財政收入一般也大部分用于本地區的基礎設施建設之中。法國還會將一部分收入用于轉移支付，平衡社會財富，保障低收入弱勢群體的住房需求。
美國在房屋的流轉環節給予很大的稅收優惠政策，尤其是在個人所得稅上，例如如果購房的時候申請了貸款，產生的利息會在計算個人所得稅的時候扣除。
而且個人出售房產免予征收個人所得稅。但是如果房產出租的話是必須要繳納個人所得稅與企業所得稅的。德國政府則鼓勵國民擁有、建設房產，并且對于國民國民所擁有的房產按照用途嚴格的區分，對于居民自用的房產在保有環節是免予征稅的，并對由于房產交易產生的個人所得也采取了一定程度的稅費減免政策。
但是對于商業用途的房產，完全沒有任何優惠。個人房產進行出租也繳納個人所得稅。英國也是按照房產的使用方式嚴格區分了住房與非住房，并采取不同的稅收政策。法國則在保有環節征收房產稅之外還有一個獨特的稅種叫做空置住宅稅，一般規定如果房屋空置達到兩年以上就要征收這種懲罰性的稅種，按評估出的租金價格進行計算，并且隨著房屋空置的時間越長，所征收的稅率就越高。
（二）日、韓兩國房地產稅制體系
再來看一下我們的近鄰日本與韓國兩個國家，由于同屬東亞，文化背景相近，也會對我國有一定的借鑒作用。這兩個國家也都對房產進行征稅，具體的名稱可能有所不同，在日本叫做固定資產稅，在韓國叫做資產稅，只不過是單獨征收還是合并征收的區別，但基本上屬于一個性質的稅種。在日本，作為財產稅的一個重要的組成部分，開征房產稅的歷史很悠久。在韓國，財產稅的內容基本上就是房產稅。日韓兩國房地產稅收的征收也是劃歸地方政府的，而且也是地方政府財政收入的主要組成部分，日本曾有過嘗試去吧這部分稅收劃到中央財政，但是并不成功，最終作罷。兩國在征收管理上也大同小異，征收的對象也都是房產的所有者，不過在這一點上日本有一些獨特，日本規定，如若房產進行出租，在一些特定條件下，房屋的使用者也要納稅。
出于保證財政收入的目的，兩國的征收范圍都很廣，基本上涵蓋了所有的建筑物，而且不區分城市鄉村都要征收，這也達到了提高土地資源利用率的目的。
也都設定了減免的政策，對于低收入弱勢群體有一定的側重，減征或者免征。在稅率上兩國存在這一定的區別，日本戶要是采用比例稅率，經營場所比較特別，采取了固定稅率加上比例稅率的方式。而韓國則采用超額累進稅率，按照房產估計進行計算。
（三）國外房地產稅制對我國啟示
各國在房產稅收上經過多年的探索之后，都形了一套適合自己國情的房地產稅收制度，在以上介紹之后，總結出來對于我國的主要可以借鑒的經驗有以下幾點：
第一，在各個發達國家，由于房產與地產天然的難以剝離的關系，都是講房產與地產統一稅種進行征收，就是所謂的房地產稅，這樣可以較少稅收，避免重復征收，減輕征收管理上的壓力，降低征收成本，簡化征收環節，形成統一的稅收體系，不過在中國有著比較特殊對策國情，土地統一歸屬國家所有，企業與個人只有使用權，土地與房產合并進行征稅存在著一定的法理障礙，不過在未來時機成熟的時候，可以考慮將房產稅與城鎮土地使用稅的稅種以一種合理的方式進行合并。
第二，我國房產稅的征收范圍亟需擴大，尤其是在個人住房保有環節進行征稅。由于我國房產稅的征收范圍過窄，導致房產稅沒有發揮出其本應具備的收入與調節功能，一方面占政府收入比例很低，一方面對過熱的房地產市場也是基本上毫無作為。
第三，我國的房產稅應當按照國際慣例劃歸地方政府征繳，而且稅金應該由地方政府進行運用。立法環節應屬于中央政府，但是應當給予地方政府一定得自主權，以使其根據自身地方的特殊情況進行微調，從征收管理難度來講，劃歸地方財政也較為合適，房產稅的征收范圍較大，難度也較大，歸屬地方政府后地方政府會積極的進行征繳工作。
第四，在稅率的設計上，中央政府應該以立法的形式確定一個區間，由于各個地方的經濟發展水平并不相同，應給與地方政府一定的權限去決定本地區稅率。
第五，房產稅應當向低收入弱勢群體有一定的減免措施，為了實現社會的公平正義，政策應當有照顧這部分群體的部分。
