本篇論文目錄導航：

【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻

第五章 韶關市開征個人住房房產稅相關影響分析

5.1 對韶關市居民稅負影響

稅收負擔一般用房產稅額與城鎮居民家庭可支配收入的比值來表示。根據相關資料顯于，在美國，財產稅約占個人收入的比率為 3. 6%.在英國，1999 年財產稅占家庭收入的比例是 3.9%.瑞典法律則明確規定， 自 2001 年起不動產稅最高不能超過其家庭收入的 5%[26]

.顯然，以上三國均為發達資本主義國家，其經濟發展水平、人均收入水平等方面都遠高于我國，而韶關市在全國屬于欠發達地區，經濟發展及人均收入水平在全國都屬于中下水平，所以韶關市開征個人住房房產稅的稅負只能低于上述三國的水平，據此本文暫按 3.0%進行分析測算。我們設定韶關市一中等收入家庭（2 人工作）2013年 7 月在韶關市主城區（武江區或者湞江區）購買了一套 107 平方米的商品住房。設定該戶 2013 年家庭年收入=韶關市城鎮居民人均可支配收入×2,則該家庭 2013 年年收入為 25595×2=51190 元，設定房價為韶關市主城區住宅成交均價，即為 5408 元/平方米，則該套房總價為：5408×107=578656 元，房產稅按 8 折計取，無稅收優惠，稅率按 0.8%測算，則該家庭年應納房產稅額：578656×0.8×0.8%=3703 元，稅收負擔用房產稅額與城鎮居民家庭可支配收入的比值為：3703÷51190=7.2%,遠遠高于設定的3.0%的上限。如果為抵押貸款供房（這種情況為主流）的情況下，其稅負還將加重，這種情況下將導致房產稅不可行。所以，這說明韶關市的個人住房房產稅的設計中，對首套自住性購房則應盡量免稅，否則，房產稅將難于推進。

5.2 對韶關市政府影響

從表 3-2 可以看出，如韶關市對個人住房全面開征房產稅，稅收額在 2013 年僅為6000 萬元左右，到 2023 年也僅為 1.35 億元，與 2013 年的土地出讓金 47.62 億元相比，則相形見絀，不及其 1%,如此大的差距，就不難理解政府不積極、不想征收個人住房房產稅的態度了。由于個人住房房產稅稅量小、征收難度高、居民反對強烈，地方政府選擇出讓土地這種方法來彌補財政既簡單又高效。因此，對個人住房征收房產稅短期內難以成為韶關市增加財政收入的首選。

在個人住房房產稅還不能替代土地財政時，政府一方面可以通過房產稅來獲得新的穩定財政收入來源，為建設保障房提供必要的資金支持；另一面又可通過提高持有成本來抑制高房價，進而緩解首次購房者的負擔，減輕房價高漲帶來負面影響。根據受益論的觀點，房產稅可以通過稅率與政府支出相掛鉤，推動政府轉變職能，從現在的經濟建設型政府向提供良好的公開服務型政府轉變，加強對政府行為的約束與激勵，促使政府在地價、房價、房產稅三者中找到平衡，最終保持城市的可持續發展。

在當前政治體制及干部考核機制的共同作用下，韶關市政府不得不追求政績，而為追求政績必然要增加財政收入，在沒有征收個人住房房產稅的情況下，能夠起到立竿見影增加財政收入的手段就是賣地，而且盡量高價賣地。為抬高地價，政府壟斷土地一手市場、盡量減少供給，造成土地供不應求的假象，以提高土地價格，增加當期收入的目的。而政府高價賣地的后果就是當期收入增加，而這塊地出讓以后對市政府幾乎沒有太大的貢獻，是典型的一錘子買賣；而這種一錘子買賣直接導致開發商囤地、捂地坐等升值、房價持續快速上漲，使得房價問題成為了一個日愈嚴重的社會問題，因此政府面臨巨大的壓力。在此背景下，如采用增加土地供應的方式來調控房價，則會影響市政府當期的土地收入及相關稅收收入，這是市政府難以接受的。近兩年，韶關市的房價也出現了松動的情況，房屋成交均價在下降，土地價值及成交量已有不同程度地下降，在此情況下，政府對開征房產稅的意愿應不太高，理由很簡單，如在下降的通道里加征房產稅，可能會導致房價急劇下跌，使土地市場降溫，土地短期內將無人問津，這對政府的壓力同樣也是巨大的，畢竟，在現有的情況下，好多事情都等著土地收入來解決，如突然斷其來源，后果會比較嚴重，這是市政府不想看到的。

開征個人住房房產稅后，市政府對大量存量住房征收房產稅，稅收收入會有所增加，這樣可以緩解市政府對高地價的依賴，市政府可以考慮增加土地供給，特別是督促閑置用地的開發建設，以擴大房產稅稅基，使韶關市財政以后每年都有穩定的收入來源，這樣市政府不僅著眼當期地價收入，而且兼顧長遠稅收收益，在地價和房產稅中尋找新的平衡點。市政府還可以通過增加普通商品住房用地供應的方式，為房價調整提供空間，從而緩解社會矛盾，并保持財政收入的持續穩定增長，促進社會和諧。

5.3 對韶關市房地產市場影響

5.3.1 對韶關市住房價格影響

由于中國所處特殊的發展階段，房地產價格是由多因素共同作用的結果，這其中既有經濟因素，也有社會因素，本文擬就供需關系簡單加以分析。從韶關市典型的房地產投資者角度進行分析，平均房價及標準房建筑面積均采用上述數據，如開征個人住房房產稅，稅率暫按 0.8%,稅基按市場價格的 8 折進行計算，投資者以抵押貸款的方式購房，根據現實情況，設定 40%為自有資金，60%由銀行按揭貸款，貸款利率按基準利率（5 年期以上為 6.55%）上浮 10%計算，則其持有成本為： 5408×107×0.8×0.8%+5408×107×0.6×6.55%×1.1=28718.7 元，持有成本約為房價的4.96%左右；如考慮出租的需要，則需投入 60000 元左右的裝修，每年裝修分攤成本約為 6000 元，年租金總入約為 30000 元，扣除裝修分攤及持有成本共 34718.7 元后還負4718.7 元，這種測算說明，出租投入的這種方式不可行。所以本次僅僅分析持有但不出租的這種情況即可。在此情況下，如果房價每年上漲在 5%,則為盈虧平衡點（還不考慮自有資金成本的情況下），在考慮自有資金成本（按銀行貸款利率測算）的情況下，韶關市住房投資的盈虧平衡點約為 7.8%,慮通貨膨脹及風險收益等因素，房價每年上漲 10%以上才可保本。因此，房價上漲是投資者投資住房的原因，而不是結果。

從對典型的投資者分析可知，由于房產稅在投資所占比重較小，對其產生的心理影響遠遠大于實質影響，對其投資決策影響不大。

對于剛性需求者來講，住房畢竟是基本生活需要，無論住房征稅與否，該買房還得買。

而住房供給從土地出讓到住房開發完成，一般至少需要二至三年，其供給具有周期性的特點。這樣，短期內同一地區內的住房供給基本保持不變。

既然供給方與需求方在一定時期、一定區域內不會因征收住宅房產稅而產生大的影響，那么，根據供需理論，短期內征稅對房地產價格也不會產生較大的影響。

近兩年韶關市受到國家政策的影響，棚戶區改造特別是曲仁棚戶區改造工作的順利推進，在短期內有近 2.7 萬戶約 5 萬人的住房基本由政府提供，這對韶關的供需關系產生重大而深遠的影響；再加上商品住房庫存高企，根據韶關市住宅建設信息網提供的數據，截至 2014 年 12 月 31 日，韶關市可售商品房建筑面積 2866310 平方米，總共 28581套，其中住宅建筑面積 2048938 平方米，共 17210 套，按照近三年平均每年銷售住宅建筑面積 100 萬平方米測算，消化現有存量住宅（假設不增加新的商品房的情況下）至少需要 2 年，已經大大超過了公認的警戒線了。根據國家統計局發布全國 70 個大中城市房地產價格指數，韶關市 2014 年 12 月份的新建商品住房的與 2013 年 12 月相比，價格指數下降了 7.8%,二手住宅價格指數也下降了 6.5%,且連續 10 多個月保持環比下降的勢頭，所以，即使在不征稅的情況下，韶關市房價下降的趨勢已經形成，而如在此基礎上再進行征稅，可能對已經開始下降的房價產生致命的影響。

因此，房價的最終決定因素還在于供求關系，政府只有從供需兩方面著手，才能使房價保持穩定，從而促進房地產行業的健康發展。

5.3.2 對開發商和購房者的影響

對個人住房征收房產稅對房地產市場的參與各方均會產生影響，本小節重點分析對開發商、購房者的影響。對于開發商而言，其關注點在于自己開發的商品房有人購買，自己有利可圖即可。

如開征房產稅，同時取消房地產開發過程中的相關稅費，如批租地價也適當下降的話，房地產開發的門檻將降低，使開發商免“亂收費”之苦，更多的開發商可以參與進來，市場競爭比較充分，綜合上述因素，開發商的開發成本就會有所下降，開發商降房價的空間將有所提高，如房價能有所下降，則剛性購房需求及改善性住房需求可能會得到大大地激發與釋放，對開發商銷售住房，實現開發利潤有利；但另一方面，由于對住房征收房產稅，特別是對于大房、豪宅及二套房征收較高比例的稅率，對這部分消費者的需求產生壓制，開發商會選擇開發那些過去懶得開發的低總價、小面積的普通商品住房，由于這類需求多為剛性需求，原來開發商對此類需求重視不夠，如在此下功夫，可能會大開銷路，縮短整個銷售周期，快速實現利潤，盡管有可能利潤會攤薄，但終究是有利可圖。

對于購房者而言，如對個人住房開征房產稅，會增加房屋所有者的持有成本，從而擠占其可支配收入，短期內對占用住房較多的居民生活產生一定的負面影響，從而迫使部分居民改變生活方式，從經濟的角度以大換小、出售多余空置的房產，從而激活二手住房市場，增加市場供應，根據價值規律，短期內供應增長，而需求保持不變，則房價會按市場規律進行調整，對普通購房者有利。

因此，在不考慮供給與需求的情況下，開征個人住房房產稅對于開發商和購房者可能產生正面影響，對房地產市場的長期、穩定、健康發展有利。