本篇論文目錄導航：

【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻

第二章 我國房地產稅收管理現狀分析

第一節 我國房地產發展現狀概述

一、房地產行業迅速發展

在早期，我國的房價增減是由物價局主要負責的，不能隨便更動。后來我國出現了福利性分房和價格政策，房屋價格的約束慢慢的減少了。中國房地產行業的高速發展時期來是從 1999 年取消價格管制開始的，原因是個人的消費逐漸增加，集體消費日益減少。通過對表 2.1 的觀察發現，每年我國房地產開發投資約占全國規定資產投資的百分之二十左右，年均 2 萬億左右，數字的結果表明我國房地產行業的投資已經占社會投資重要地位。全國房地產在 2009 至 2011 年期間投資比例逐漸增加，增幅較大，年均增幅在百分之二十五左右.我國的國民經濟最近幾年得到了快速的提升，有很大一部分原因是房地產行業的快速發展，房地產行業從多方面促進了我國國民經濟的發展。 2004 年 9 月 12 日，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發「2004] 19 號）中也指出：我國現階段是的經濟格局是投資拉動型經濟，房地產行業上下游產業較多，貢獻力強，房地產投資的高速增長為拉動我國經濟增長做出了重要貢獻.

二、房地產業營業利潤逐年增加

如圖 2.2 所示，房地產投資的逐年上升，導致房地產市場持續火爆，這勢必會造成房地產開發企業營業收入激增，營業利潤也節節高升與房地產業開發投資額的增長趨勢相對應，房地產業營業利潤也逐年增長，房地產企業利潤較高，如圖所示，自 2005 年開始，房地產企業利潤增速迅猛，房地產業已成為暴利行業，雖然近幾年利潤有所下降，但中國的房地產剛性需求一直堅挺，房地產企業任然是中國的支柱行業。

第二節 我國房地產稅收分析

一、我國房地產稅收機構分析

我國現行房地產業稅收體系的基本框架是在 1994 年的分稅制改革的基礎上形成的。目前我國房地產企業主要涉及以下 10 個稅種： 營業稅、城維稅、耕地占用稅、房產稅、契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅。其中，房地產開發環節主要涉及以下稅種： 營業稅、城維稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅；房地產交易環節主要涉及以下稅種： 營業稅、城市維護建設稅、契稅、土地增值稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅； 房地產保有環節主要涉及以下稅種：房產稅和城鎮土地使用稅.如表 2.1 所示：

房地產稅收征管中，各個稅種涉及的征稅對象各不相同，其所起到的作用也各不相同，譬如所營業稅，其征稅對象是商品房銷售額，作用是保障地方財政收入和抑制房價，土地使用稅則針對土地面積計征，其作用是合理利用土地資源，增加地方財政收入。如表 2.2 所示，房地產企業各個稅種稅收總量不同，其所具備的稅收調節作用也不同。

通過上述表 2.2 我們可以看出，房地產交易環節稅負較重，保有環節的稅負較輕。營業稅、企業所得稅、土地增值稅三個稅種總量就占房地產開發企業稅收總量的 86%,而其他稅種所占比例只占到稅收總量的 14%.這個現象可以看出，我國稅種涉及主要針對流轉稅開征，這必然會導致重復征稅的情況出現，而對保有環節征收的稅款很少，這就導致房產所有人的持有成本大大降低，對抑制房地產市場過熱作用微乎其微。

二、我國房地產稅種分析

按照房地產的施工進度來看，房地產稅收涉及以下四個環節稅收：第一環節是土地取得環節，涉及契稅、耕地占用稅、印花稅等；第二環節是房地產開發環節，涉及土地使用稅；第三環節是銷售環節，涉及營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種；第四是持有環節，涉及房產稅。

（一）土地取得環節稅種

第一，契稅。契稅是一個很古老的稅種，按照房地產開發企業支付的土地出讓金和相關費用作為計稅依據，一次性征收。

第二，耕地占用稅。耕地占用稅是按照房地產企業占用耕地的面積作為計稅依據征收的，占用林地、魚塘等也視同占用耕地，耕地占用稅稅額各地根據情況定制，經濟技術開發區上浮百分之二十，一次性征收，對于征收過耕地占用稅的土地，一年后征收土地使用稅。

第三，印花稅。按照房地產企業支付的土地出讓金征收萬分之五的產權轉移書據印花稅，一次性征收。

（二）開發環節

城鎮土地使用稅。土地使用稅按年繳納，按照納稅人實際占用土地面積，根據所處地段的稅額計算繳納稅款，其稅收減免要求很嚴格。

（三）銷售環節

第一，營業稅。房地產企業按照其銷售收入征收銷售不動產營業稅，房地產企業的售房款、預收款、誠意金等收入，均作為營業稅的納稅依據，營業稅是房地產企業繳納的主要稅種之一。

第二，印花稅。按照銷售商品房取得的銷售收入征收萬分之五的產權轉移書據印花稅，一次性征收。

第三，教育費附加和地方教育費附加。教育費附加和地方教育附加名義上是種專項基金，但實質上具有稅的性質，主要用于地方教育領域的開支，以營業稅稅額作為計稅依據。

第四，城市維護建設稅。以營業稅稅額作為計稅依據，按照納稅人所在區域不同，設置 7%、5%、1%的差別稅率。

第五，土地增值稅。按照房地產企業銷售商品房取得的增值額作為計稅依據，稅率根據增值率實行超額等級稅率，最低稅率 30%,最高稅率 60%.

第六，企業所得稅按照。按照利潤實行按月或按季預繳，年終匯算清繳的方式進行，房地產企業一般實行按月預繳，根據當月會計利潤預繳企業所得稅稅款，其特別規定是：房地產企業的視同銷售行為和預收款均應按成本利潤率預繳企業所得稅；法定稅率 25%.

（四）持有環節

房產稅。按照房地產企業轉作經營的房產原值和出租的租金收入計征，經營用房按照房產余值的 1.2%征收，取得租金收入的按照租金收入的 12%征收。

第三節 我國房地產稅收管理的意義

一、房地產稅收收入在我國國民收入中占重要地位

近年來，我國的經濟得到了飛速的發展，我國的房地產行業如日中天，一躍千里。房地產行業的投入逐年增加，房地的開發面積越來越大，國家的稅收收入越來越離不開房地產收入。根據國稅總局2008年統計年鑒，2007年，我國稅收收入總量約為33548億元，第三產業稅收收入總量約為12924億元， 而房地產稅收收入總量約為554億元，占當年全國稅收收入總量的百分之二左右， 占第三產業稅收收入總量的百分之四左右，和2004 年的145億元相比，房地產稅收總量在短短3年的時間里就增長了近三倍；稅收收入總額的比重也由百分之一上升到百分之四左右， 增長了快五倍； 占第三產業稅收收入的比重也由百分之三上升到百分之四，其行業增長速度僅次于金融業。2004年房地產業稅收總量約為145億元，約占同期金融業稅收總量的百分之四十，稍低于第三產業中的交通運輸、郵政和倉儲業的稅收總量.但自2004年下半年開始，房地產投資爆炸式增長，房地產稅收總量也，在2005 年第三產業中交通運輸、倉儲及郵政業的稅收收入就已低于房地產業帶來的稅收收入，房地產行業對于國家財政的重要作用日益體現。隨著中國經濟的轉型，國家對產業政策施行調整，中國經濟由高速發展逐漸過渡到健康、穩步發展，GDP也從年均10%左右的增長降低到7%左右，財政收入過分依賴少數行業的態勢將逐步改變，但是中國人口總量巨大，人民解決住房問題和改善住房問題依然是老百姓的"頭等大事",國家促進房地產行業穩步、健康發展的思路任然沒有改變，國家加大保障性住房建設和廉租住房的建設力度逐年增加，房地產行業及其帶動的產業鏈給中國經濟帶來的動力不容小覷，其產生的稅收總量依然龐大。伴隨著我國城鎮化建設腳步的加快，城市化進程也越來越快。據估計，我國在2020年城市化比率達70%,約有75%的人將入住城市。鑒于此，我國將在城市建設大量的新住房，據估計多達一億套，面積將超過100萬平方米。這表明在未來很長一段時間內，房地產行業存在巨大的商機，它將為我國財政創造巨大的收入來源。

二、房地產稅收是地方財政收入的主要來源

縱觀整個世界經濟，房地產業稅收收入一直都是地方政府的財政收入支柱，我國的分稅制模式其重要性更是不言而喻，這種模式將地方的事權和財權結合起來。第一點，地方政府征管稅收的積極性得到大大激發；第二點，對于基礎設施以及公共事業的投資建設，大大的促進了其規模；第三點，房地產稅收比較靈活，地方可以結合自身發展、建設及財政收支需要，對房地產稅收政策進行適度調整。

這些年來，我國的房地產稅收占地方財政收入的比重不斷增加，從2004 年到2007年，房地產稅收收入占地方政府稅收收入的比重由百分之十六增加到百分之二十，占第三產業的比重也逐年增加，由2004年的百分之二十四增加到2007年的百分之三十，已經遠遠的超過了財政收入的其他三個行業，成為財政收入的支柱性產業。與此同時，房地產行業的收入的增速達到了百分之三十四左右，跟其他的三個行業相比較，也遠遠超過了其他三個行業。