本篇論文目錄導航：
【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻
第三章 曲靖市房地產稅收管理現狀
房地產行業因為其開發周期長、核算復雜等特點決定了房地產稅收的復雜性、征管的不確定性等特征，加之稅務部門和房地產企業之間的信息不對稱，從而導致稅務機關對房地產企業稅收征管存在一定困難。房地產企業部分納稅人財務核算不規范、納稅意識淡薄、偷稅和逃稅等違法行為偶有發生，稅務部門信息化技術落后、稅收征管效能不高，加之房地產稅收法制法規不健全等因素，當前曲靖市房地產稅收征管還差強人意，處在一個很低的水平，有待進一步的改進和完善。
第一節 云南省房地產稅收管理現狀
一、云南省房地產企業現狀
截至 2014 年 12 月底，在云南省地方稅務局辦理稅務登記的房地產企業有18813 戶，其中：正常納稅戶 5118 戶，2014 年，云南房地產開發投資約為 2500億，比上年同期增長約為百分之四十左右，超額當年 1600 億的目標任務，同時，去年前 12 個月，云南商品房施工面積 1756.83 萬平米，但 27.3%的增速卻較年初的 56.6%大幅回落。
二、云南省房地產企業稅收現狀
房地產各環節應繳納的各稅種情況如下：
（一）房地產開發及銷售環節
契稅、耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加；（二）房地產租賃環節。
營業稅、所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加；（三）房交易環節。
契稅、土地使用稅、印花稅、營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加。
三、云南省房地產業收入情況
房地產稅收是大部分國家的稅收主要支柱，所占稅收總量較高，但表 3.1 顯示，自 2008 年以來，云南省房地產業雖然發展很快，但是房地產業稅收貢獻比重卻不大，房地產稅收征管有待進一步改善。
第二節 曲靖市房地產稅收管理現狀
一、曲靖市市貌簡要概述
曲靖市，位于云南省的東部，是僅次于昆明的云南省第二大城市。全市名雕眾多，被譽為"雕塑之都".曲靖市位處東經 102°42'-104°50',北緯 24°19'-27°03'之間。從圖 3-1 可以看出，曲靖市與貴州和廣西相鄰，是上述省份進入云南的必經之路，自古以來就是交通要塞，下設一個區（麒麟區），一個縣級市宣威市，七個縣分別是：馬龍縣、師宗縣、沾益縣、羅平縣、富源縣、會澤縣、陸良縣。
各個區縣地質情況不同，資質資源也截然不同，富源縣蘊含豐富的煤炭資源，優質煤炭資源俗稱"黑金",此外，羅平縣擁有獨特的旅游資源，九龍瀑布、多依河風景區等風景名勝響徹國內外。曲靖市也是一個多民族聚居地，這里有彝族、壯族、布依族等眾多少數民族。曲靖自古就是云南的政治中心、經濟中心、文化中心。
曲靖市的經濟地位一直位居云省前列，其經濟影響不容小覷。曲靖市云南省的農產品、煤化工基地；在農業上，曲靖市也有其主打品種，是糧食、蠶桑、油料和畜牧的生產基地，陸良縣一直以來都有"滇東糧倉"的美譽；對于曲靖來說，一項十分重要的經濟項目是曲靖市的煙草業，是全國煙草工業和優質烤煙十分重要的生產基地。在農業方面，曲靖市具有眾多的優勢。但是，曲靖最赫赫有名的是它的卷煙，曲靖卷煙廠和會澤卷煙廠所生產的卷煙在全國乃至整個東亞都是首屈一指的，兩個卷煙廠每年出廠的卷煙量占到全省的百分之三十左右，占全國的百分之十左右。曲靖的花山煤化工工業基地，是全國有名的現代化煤化工基地，轄區內云南云維集團已成為具煤礦、煉焦、制氨的現代化大型上市企業，其生產的產品遠銷國內外，未來曲靖市將繼續沿著黨的方針政策繼續做好城市建設和經濟發展工作。
二、曲靖市房地產稅收現狀分析
（一）曲靖市房地產現狀分析
這些年來，曲靖的城市化進程一日千里，促成了曲靖的房地產行業飛速發展。
根據調查后的統計數據顯示，隨著曲靖全市的房地產行業的發展，曲靖的房地產企業數量也越來越多，達 420 家。這些年，房地產的開發涉及的范圍不斷發生這變化，首先在中心城市，然后慢慢的拓展到了縣城及鄉鎮，房地產投資業逐年穩步增長。曲靖國民經濟日益離不開房地產，房地產已成為其國民經濟的支柱產業，房地產業的發展為國家解決了許許多多的問題，促進了就業、拉動了當地的經濟，當然也是的居民的居住條件有所改善以及城市功能也得到了增長，城市面貌也因此而發生改變。
根據表 3.2 可以看出，曲靖房地產投資這些年總的來說是呈增長趨勢的，在2010 年的房地產投資量達到最大，第一次超過 100 億元，投資達 112 億元，占全市城鄉建設固定資產投資 232 億的一半，比 2009 年增加了 28.2 億，增幅達33.7%,占全年全市固定資產投資比重 16.08%,今年上半年全市房地產完成投資61.53 億元，繼續保持高速穩步增長.
曲靖市的房地產的快速發展，大大的促進了曲靖市的社會經濟發展，同時對曲靖市的財政收入的完成具有積極作用，房地產的稅收也大大的增加了。從 2006年至今，房地產開發實現的稅收占全市地方財政收入的占比逐年提高，到 2010年，占比達到 12.11%,2011 年上半年占比達到 15.47%.
曲靖市政府提出了"保障投資、促進增長、保障民生、促進穩定"的要求，在整個 2011 年中，全市定下的投資目標是 130 億元，全市的房地產行業就為這個投資目標努力。為此，全市采取了一系列措施，主要包括以下幾點，第一點是保投資，在全市的經濟發展中，保持房地產行業的支柱地位；第二點是對產業結構的升級調整，對房地產類別和功能進行重新調整和升級，住宅小區和商業地產應結合各自特點進行優化，對于地產的多樣化也需要積極發展，如旅游、養老等地產；第三點是刺激了消費，調動人們的積極性，提高人們購房能力，使市民有買房的欲望，努力增加房地產的銷售了量，在此基礎上關于房地產的交易秩序和二手房的買賣同時加強；第四點是提品質，優質房地產項目政府應該大力鼓勵和積極支持，引入實力強、經驗豐富、資質較好、影響力較大的國際知名房企，建設有品質的城市綜合體和綠色環保小區，打響曲靖宜居城市的名牌。
（二）曲靖市房地產稅收現狀分析
根據曲靖市地方稅務局計會系統統計，2008 年，曲靖市地稅系統房地產業行稅收總量為 3231.97 萬元，同比增長 11.9%,占當年稅收收入總量的 18.9%,是所有重點稅源中納稅總量最高的行業，是全市收入增長的有力支撐。2009 年房地產業稅收收入完成 4637.05 萬元，同比增長 44.76%,占稅收收入總量的 20.6%,是各重點行業中納稅總量最高、稅收貢獻率最大的行業，占總收入的比重比去年提高 1.7 個百分點，是全市收入增長的有力支撐。2010 年房地產業稅收收入完成 5558.74 萬元，同比增長 19.88%,占稅收收入總量的 23.6%,是 2010 年收入增長最快的行業；此外，一般情況下，城市稅源結構單一直接的反應指標就是某一項的稅收比重過高，地方的其他行業稅收來源不足，過分的依賴房地產稅收，這種稅負過快增長則意味著房地產稅收增長空間被提前透支。
曲靖市在房地產稅收方面最近幾年取得了飛速的進展，以曲靖市從2006-2010 年的房地產稅收收入為例，從 2006 年到 2010 年曲靖市房地產的稅收收入一直呈現增長，從 1933.80 增到 5558.74.如表 3-4 所示。
第三節 曲靖市房地產業稅收管理取得的成效
房地產行業共涉及耕地占用稅、契稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、房產稅、土地使用稅等12個稅費種，其管理難度大，涉及面廣，成本核算較難，要實現國家稅務總局稅收科學化、精細化管理要求，還存在較大的困難和較多的問題，在加強該行業稅收管理方面還需要進行一些積極的探索和研究。
根據國家相關稅收法律、法規和《曲靖市房地產稅收管理暫行辦法》的規定并結合實際，曲靖市及時成立了以財政局、國土資源管理局、建設局、地方稅務局等相關部門為成員單位的曲靖市房地產稅收一體化管理領導小組，并制定了《曲靖市地方稅務局房地產稅收一體化管理辦法》，加強了部門之間的協調配合，對房產稅收實行一體化管理。
一、設立一體化征收窗口，提高征收效率
房地產交易涉及的相關稅收目前采取的征收模式主要為，在征收分局設立了房地產稅收一體化征收窗口，把握好房地產稅收管理的關鍵環節，委托房地產管理部門和國土管理部門按照"先稅后證"的原則代征相關地方稅收。以契稅為把手，從納稅人征地取得土地使用權到商品房出售整個過程，加強稅收管理。如契稅的管理，實行有關部門和房地產企業代收的雙重運行模式，即房管部門和土地部門以及房地產公司同時代收契稅，房地產公司代收契稅后將代收情況提供給房管部門在辦理房屋產權時作為依據，源泉和環節控管稅收，避免了稅收流失。
二、實行"以票控稅",減少稅款流失
"以票控稅"是管好房地產稅行之有效的重要手段，曲靖市地方稅務局要求房地產企業安裝云南省地稅機關網絡發票系統，要求納稅人銷售房地產必須通過上述系統開具《銷售不動產專用發票》，稅收管理員按月對該系統數據進行比對核實；此外、針對零散戶和個人銷售不動產，地稅機關要求納稅人到主管地方稅務機關代開發票，做到以發票控稅，以票管稅，避免稅收流失。對銷售房地產不使用《銷售不動產專用發票》的行為按規定給予處罰。
房地產稅收實行一體化管理后，通過兩年多的堅持不懈的努力，加強了與房地產管理部門、國土管理部門的協調溝通并達成共識，地稅機關要求曲靖市房管局和曲靖市國土資源局按照"先稅后證"的原則做好房地產相關稅收管理工作。納稅人到征收窗口完稅后，憑稅務發票、《曲靖市轉讓（銷售）房地產完稅證明》或免稅證明，再由房屋產權、土地管理部門辦理產權過戶手續。
三、應用二手房評估技術，夯實稅源基礎
按照國家稅務總局、省局、市局相關文件及工作要求，在各相關部門的通力協作下，經過前期準備、學習培訓、數據采集、試運行等階段的緊張工作，存量房交易價格評估系統于 2013 年 7 月 1 日在曲靖市地稅局正式上線運行，并取得圓滿成功。通過圖 3-5 可以看出，截至 2014 年 12 月 31 日，通過存量房交易價格評估系統，交易價格由 2011 年的 6295 萬元，增加到 2014 年的 7870 萬元，增加 1575 萬元，增長 25.02%,征收稅款由 2011 年的 168 萬元，增加到 2014 年的352 萬元，增加 184 萬元，增長 109.52%.實施存量房交易價格評估系統，通過計算機按照數據庫數值進行微機評估繳稅，避免了人工核定帶來的諸多弊端，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等稅種的計稅價格認定按統一一致確定，才能避免出現房地產稅收管理混亂。充分解決了過去私下交易、陰陽合同、兩面交易等房地產灰色交易，也大大降低了稅務機關的稅收風險，對維護稅法的嚴肅性和公平性具有重要意義。從源頭上減少了稅款的源流失，真正做到了"先稅后證"、嚴格稅收征管，為有效解決征納雙方對計稅價格核定的爭議，既充分保障納稅人的合法權益，又努力體現稅務部門依法、公平、文明、效率的治稅思想，按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，本著簡便、發展和規范存量房交易市場，構建和諧征納關系，促進征管質量和征管效率的進一步提高的目的，在現行稅收法律法規框架下，制定了《曲靖市地方稅務局關于應用房地產評稅技術評估存量房交易價格的申報工作的爭議處理機制》，從而保護廣大納稅人的合法權益。
