本篇論文目錄導航：
【題目】貨幣政策對房地產市場的影響探究
【第一章】基于貨幣政策的房地產價格變化探析緒論
【第二章】山西省房地產市場的發展概況
【3.1 3.2】貨幣政策對山西省房地產價格的影響途徑分析
【3.3 3.4】貨幣政策作用于房地產價格的歷史分析
【第四章】貨幣政策對山西省房地產價格影響的實證分析
【結論/參考文獻】貨幣政策對房產價格的作用研究結論與參考文獻
3.3 貨幣政策對山西省房地產價格影響的歷史分析
自從 1998 年房地產商業化以來，我國中央銀行在不同的經濟時期，出臺了不同的宏觀經濟政策對宏觀經濟進行調整，這些貨幣政策對山西省的房地產價格產生了怎樣的影響，下面就我國歷年的利率政策、信貸政策以及匯率政策對山西省房地產價格的影響做一個簡要的分析。
3.3.1 利率對山西省房地產價格的影響
在我國利率市場化之前由央行決定存款與貸款的基準利率和調整幅度。從1998 年以來，我國利率的調整過程可以大致分為以下四個階段。
（1）第一階段：1998 年-2002 年
在這一階段，我國受到 1998 年亞洲金融危機的影響，經濟形勢一片低迷，還面臨通貨緊縮的壓力，我國央行也出臺了一系列寬松的貨幣政策，用以反通縮，促進經濟增長、擴大社會需求、提高投資和消費、緩解就業壓力、遏止物價水平的下降。從 1998 年-2002 年，一年期貸款利率變動水平。
1998-2002 這一階段，我國寬松貨幣政策刺激了我國房地產價格的上漲，山西的房地產價格也不例外，房地產價格和房地產開發投資規模都得到了大幅度的提高。從表 3.2 可知，在 1998 年 2002 年之間，房地產的平均銷售價格從 989 元/平方米上升至 1435 元/平方米，2002 年的價格是 1998 年的 1.5 倍。房地產的開發投資規模也得到了大幅提升，最高漲幅高達 45%,房地產價格和利率呈現出明顯的反比關系，利率的降低會促進房地產價格的升高。
（2）第二階段：2003 年-2008 年 9 月
2003 年-2008 年上半年，我國經濟持續、快速增長，房地產行業發展過熱，房地產價格的不斷上揚，此時我國的貨幣政策也發生了轉變，由寬松貨幣政策逐步轉變為穩健的反通脹的緊縮性的貨幣政策，對貸款基準利率進行了上調。
房地產價格經過上一輪的持續上漲，出現了過熱的跡象，山西的房地產價格在這五年內也增長了近 50%,我國央行出臺了緊縮性的貨幣政策，在一定程度上影響了山西省的房地產價格，使得 2003 年、2004 年的增長率放緩，但在 2005 年又突然逆政策而大幅增長，在 2006 年又迅速回落，出現負增長，但在 07、08 年房地產價格非但沒有下降，還反彈上升，房地產開發投資規模的增長幅度有所放緩，但整體還是保持增長的態勢。這說明這一階段的政策效果不佳，貸款利率的上調對抑制房地產價格的上長的效果不佳，但也在一定程度上減緩了房地產價格的增長率。
（3）第三階段：2008 年 9 月-2009 年 5 月
2008 年 9 月，美國發生次貸危機，我國政府立馬出臺一些擴張性的宏觀經濟政策來拯救即將走向低迷的市場經濟。在通脹恐慌、外貿出口受阻的情況下，房地產成為拉動我國經濟增長、擴大內需的又一主力，對房地產連續數年的宏觀調控在即將取得成效的時候，驟然停止。從 2008 年 9 月，央行連續降息，同時配合其他政策來刺激房地產的發展；但從 2009 年的宏觀政策來看，5 月為政策的區分點， 5 月前出臺的政策對房地產市場的發展產生了有利的影響。
從山西省商品房的平均銷售價格來看，央行的五次降息并未達到理想的政策效果，商品房的平均銷售價格只是有小幅的上漲，2009 年 5 月的價格比 2008 年 9月上漲了 17%.從下表可以看出，這一階段的政策效果一般，直到 2009 年 2 月才有所體現，這說明產生了的時滯。
（4）第四階段：2009 年 5 月-至今
在"四萬億"救市計劃的刺激下，雖然我國免受金融危機的影響，經濟保持穩定的增速，但是各地物價飛漲，全國房價更是不斷飆升。央行在 2009 年后半年五次加息，同時"國八條"、"國十條"等房地產調控措施也相繼出臺，但我國面臨著經濟增長速度放緩的壓力，所以在 2012 年、2014 年三次下調利率。貸款利率變動。
從下表可以看出， 2010 年還在延續上一階段的政策效果，在 2011 才顯現出這一階段的政策效果，房地產價格下降了 1.57%,這說明利率在山西省房地產市場的傳導存在時滯。面對經濟下行的壓力，2012 年、2014 年央行三次下調利率，意在保持宏觀經濟健康、穩定的發展，從表 3.10 可以看出，2012 年 6 月~2013 年 12月間，山西省的房地產價格基本保持穩定，有小幅的波動，保持上漲的趨勢，但進入 2014 年之后，山西省的房地產價格出現連續五個月的下跌，房地產市場有衰退的趨勢。
由上述分析可見，鑒于利率調控的靈活性，近年來央行加強了對利率這些價格型貨幣工具的運用。就山西省的調控效果來看，利率的變動能夠對房地產價格產生影響，但政策效果并不是十分理想：利率的下調能夠的刺激房地產價格的不斷走高，且發揮作用的時滯較短；但利率的上調卻很難控制房地產價格的升高，而且利率作用的產生存在一定的滯后性。
3.3.2 貨幣供應量對山西省房地產價格的影響
貨幣供給量是我國貨幣政策傳導過程中所衡量的中介指標之一，貨幣供給量的增加意味著商業銀行可以發放更多的貸款，房屋需求者和房地產開發商更易取得貸款，會刺激房地產需求增加，進而使得房地產價格升高。
為了解決貨幣供應量在區域無法量化的問題，本文選取的山西省金融機構貸款余額為廣義貨幣供應量（M2）指示變量，從圖 3.1 可以看出，廣義貨幣供給量 M2與山西省金融機構貸款余額的變動趨勢保持高度的一致，貨幣供應量不斷的增長使得山西省金融機構貸款余額不斷的增加。
山西省金融機構貸款余額與山西商品房平均銷售價格變動趨勢圖，山西省金融機構貸款余額 2000 年~2008 年之間都保持平穩的增長，但在 2008年是一個轉折點，受到金融危機的影響，我國實行了了寬松的貨幣政策，出臺"四萬億"計劃、不斷下調貸款基準利率等措施刺激經濟增長，從下圖可以看出，2008年~2012 的山西省金融機構貸款余額呈直線上升趨勢，直接帶動房地產行業的發展，房地產價格不斷走高。由圖 3.5 可以看出，原本已經受控的房地產價格，在2008 年的寬松貨幣政策刺激下，從 2008 年開始持續上升，2010 年價格同比 2009年，增長了近 30%,這是近十年來山西省房地產價格的最高增長率。
綜上所述，貨幣供應量的增加會使得山西省金融機構的各項貸款余額同比增加，金融機構貸款余額的增加使得商業銀行的信貸能力大大加強，在山西省這種供需兩旺的房地產市場，大量的信貸流入房地產市場使得山西省房地產價格迅速上漲，這也解釋了為什么利率政策不能很好的調控房地產價格，這背后的原因是我國貨幣投放量不斷增加，這兩種政策博弈的后果下利率還是輸給了貨幣投放量。
3.3.3 匯率對山西省房地產價格的影響
從前文的分析可知，匯率對房地產價格產生影響的機制主要有兩種途徑，第一條途徑為短期國際資本流入，第二條途徑為貨幣供給量途徑.
從表 3.12 可以看出，在山西省房地產開發投資資金來源中，國內貸款、房產企業自籌資金、其他資金來源占了山西省房地產開發投資資本來源的絕大部分，利用外資、外商直接投資比例非常低，最高時也僅有 1.79%,這是因為山西省為內陸省份，對外開放的程度比較低，還有受到房地產開發市場在外資準入、外資參與上等規定設置了較高的門檻和限制。因此，從第一條影響途徑來看，短期國際資本對山西省房地產價格的影響非常小，基本可以忽略不做計算。但是從圖 3.9 可以看出，在 2008 年 5 月-2013 年 8 月之間，美元兌人民幣匯率持續下跌，山西省的房地產價格也持續上升，不能說匯率變動對山西省房地產價格全無影響，我認為匯率的變動主要是通過第二條途徑，也就是增加國內貨幣供給的渠道來影響山西省房地產價格，貨幣供給增加使得銀行的放貸能力提高，商業銀行對房地產市場中的投資和消費行為的信貸能力增強，消費者和投資者獲得貸款的難度降低，進而刺激了房地產需求擴大和房地產價格的上漲。
3.4 小結
本章分別從理論和歷史的角度研究了貨幣政策對山西省房地產價格的影響，理論上，貨幣政策可以通過貨幣供應量、利率、匯率等政策變量的變化來調整人們對房地產的需求，進而對房地產的價格產生影響。歷史分析結果表明：利率的變動與與房地產價格變動方向相反，但是利率的政策效果不能及時顯現，具有一定的滯后性；而寬松的信貸政策與房地產價格的變化呈正向關系，央行放松銀根會使房地產價格上升。
