本篇論文目錄導航：
【題目】中國住房市場貨幣調控問題探究
【第一章】房地產市場貨幣政策效果探析緒論
【第二章】政府對住房市場進行貨幣調控的理論依據
【3.1】我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
【3.2】我國貨幣政策對于住房市場的調控效果
【3.3】住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析
【第四章】住房市場上貨幣政策調控效果的實證分析
【第五章 參考文獻】提升住房市場貨幣政策調控效果的建議及參考文獻
3 我國住房市場的貨幣調控政策及其效果
3.1 我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
1998 年我國住房市場開始了市場化，為了維護房地產市場的健康運行，政府開始利用各種政策工具對住房市場進行調控。因為房地產市場對于貨幣政策反映敏感，貨幣政策工具成為國家調控住房市場的重要工具。根據我國住房市場發展狀況，國家貨幣政策或收縮或積極，下圖描述了這段時間存貸款基準利率水平以及存款準備金率水平的變動。1998 年到 2002 連續多次下調基準利率水平。2003 年至 2007 年連續多次上調存款準備金率以及利率工具。2008 年至 2009 年利率曲線開始向下彎折，國家四次降低基準利率。2010 年至 2013 年利率和存款準備金率曲線是向上彎折的，國家采取緊縮性政策控制住房市場過熱。2014 年下半年以來利率曲線再次向下彎折。
根據以上貨幣政策的階段特點以及住房市場的發展情況，本文將住房市場貨幣政策劃分為五個階段分析。下文詳細分析了每個階段的貨幣政策內容。
3.1.1 1998 至 2002 年： 鼓勵發展的貨幣政策
因為 1998 年我國住房市場制度改革，從 1998 年到 2002 年國家用了多種貨幣政策工具支持住房市場的發展，主要包括存準準備金率、利率、以及一些選擇性政策工具。
（1）存款準備金率兩次下調這一階段國家調整存款準備金率的力度很大，如圖 8 所示在 1998 年和 1999 年進行了兩次存款準備金率的調整，調整幅度很大，兩次總共下調了 7 個分點，大幅度提高了市場的貨幣供給水平，促進了住房市場的大力發展。
（2）利率五次下調從 1998 年到 2002 年基準利率一共進行了五次調整，存款基準利率和貸款基準利率下調幅度都很大。其中，為了刺激需求，活期存款利率從 1.71%下調到了 0.72%;為了給住房市場提供更多的資金支持，一年期貸款利率從 7.92%下降到了 5.31%.
（3）政策激勵購房從1998年到2002年國家出臺了多項文件鼓勵金融機構對住房市場的發展提供金融支持。其中 1998 年國務院下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設和消費的通知》，特別提出了信貸在住房市場發展中的重要作用。1999 年國務院又發布了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，主要是通過政策鼓勵支持居民以住房抵押貸款來購房，提高居民的有效住房需求。
3.1.2 2003 至 2007 年：適度收緊的貨幣政策
在國家政策的大力支持下，我國住房市場獲得了大量信貸資金的支持，發展速度很快，市場甚至出現了投資過熱的趨勢，因此在 2003 年至 2007 年之間國家的貨幣政策開始收緊，以抑制房產市場的投資過熱。這個階段貨幣當局頻繁調整存款準備金率以及基準利率，其中加息 8 次，存款準備金率上調了 14 次。
（1）存款準備金率連升 14 次從 2003 年到 2007 年存款準備金率經過先后 14 次上調，從 6%上升到 14.5%,這一階段上升了兩倍多，大幅度收縮了銀行的信貸能力，通過降低銀行信貸對住房市場的金融支持抑制房地產市場過熱。
（2）利率 8 連升從2003年到2007年存貸款基準利率總共變動了8次，一年期定期存款利率從2.25%上調到 4.14%;一年期基準貸款利率從 5.58 調整到了 7.47%,而且在 2006 年 4 月 28 日對存貸款利率進行了一次非對稱調整，沒有變動存款利率但上調了貸款利率水平。貨幣當局希望通過利率水平的調整抑制住房市場過熱。
（3）嚴格控制住房供給雙方的自有資金比例這一階段住房市場發展過快，當時的土地市場秩序較為混亂，國家除了利用一般性貨幣政策工具，還動用了多項選擇性貨幣政策專門規范房地產市場。2003 年央行 121號文嚴格規范限制房地產市場的信貸行為，規定房地產開發企業的項目必須有至少 30%的自有資金才能取得信貸支持；以抵押貸款購買商業用房的還款期限不得大于 10 年。
2004 年銀監會把房地產開發商的自有資金比例再次提高，上升到了 35%.2005 年 3 月人民銀行規定個人住房貸款的最低首付款比例由 20%提高到 30%,抑制過熱需求。2006國務院發布“國十五條”規定住房抵押貸款首付款比例不得低于 30%.2007 銀監會發布359 號文對二套房首付比例做出調整，提高到 40%,貸款利率執行基準利率水平 1.1 倍。
3.1.3 2008 至 2009 年：積極擴張的貨幣政策
這段時間美國爆發次貸危機，我國住房市場也受到一定程度影響，國家為了抵御經濟危機的影響，出臺多項政策刺激經濟。期間存款準備金率調整較少，主要是利用利率工具以及多項針對住房市場的選擇性貨幣政策工具。
（1）存款準備金率五次上調2008 年 1 月到 6 月我國還未受到經濟危機波及，國家先后上調了 5 次存款準備金率，總共上調了 3 個百分點。2008 年 9 月對存款準備金率的非對稱調整，下調了除工農中建交郵儲以外的中小金融機構的存款準備金率 1 個百分點。
（2）利率連續四次下調這一段利率水平調整較為頻繁，2008 年一共調整了 5 次基準利率水平，其中四次是同時下調存貸基準利率，一次是 2008 年 9 月 16 日只是下降了貸款基準利率。從 2008年 10 月到 12 月的一百多天內央行五次下降貸款基準利率。
（3）政策刺激住房市場2008 至 2009 年收到經濟危機影響，我國住房市場也陷入低迷，政府為了刺激經濟，針對住房市場相繼發布了一些政策。2008 年 10 月央行規定首次購買住房的貸款利率可以降低至貸款基準利率的 0.7 倍，首付比例也隨之下調到 20%.2009 年 4 月銀監局發文規定商業銀行放松對個人住房貸款的申請，對于改善性的二套房可以參照一套房的貸款優惠政策。
3.1.42010 至 2013 年：趨向緊縮的貨幣政策
在國家的財政政策和貨幣政策的共同作用下，我國 2010 年經濟開始回升，房地產市場這個階段大熱，房價一路上漲，政府為了國家政治經濟生活的穩定開始收緊貨幣政策抑制住房市場過度投機。
（1）存款準備金率連續 15 次調整存款準備金率是這個階段主要的貨幣政策工具，2010 年至 2012 年存款準備金率先后調整了 15 次。2010 年上調 6 次總共 3 個百分點，2011 年上調 6 次也是 3 個百分點，2011 年 11 月份到 2012 年 5 月連續三次下調，下降了 1.5 個百分點。
（2）利率連續 7 次調整央行從 2010 年到 2012 年對存貸款基準利率水平一共進行了 7 次調整，基本趨勢是上調基準利率水平抑制住房市場的需求。但是從表 3.4 可以看出，2010 年 10 月到 2011年 7 月份，九個月時間內一年期的存貸款基準利率同時上調了一個百分點，利率調整幅度很大，此階段經濟過熱，國家才會頻繁加息。
（3）政策嚴格控制住房市場過熱2009 年以后我國房價上漲過快，住房市場投機過度，市場泡沫化越來越嚴重，國家為了政治經濟的穩定，相繼出臺多項嚴厲的貨幣政策抑制住房市場過度投機，這一階段的房地產貨幣政策是史上最嚴苛的，包括首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策類型。
2010 年 2 月“國十一條”出臺，一方面，嚴格限制貸款購買二套房，不考慮二套房是否是改善性的，規定所有二套房貸款首付比例必須大于 40%;另一方面，國務院明確要求銀行監管管理部門嚴格監督商業銀行的地產貸款項目，要求貨幣當局加大對商業銀行地產貸款項目的指導，同時防范國際資本對中國住房市場的沖擊。
2010 年 4 月份國務院出臺了“新國十條”,調高了二套房貸款的首付比例到 50%,而且規定貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍。同時房價上漲太快，為了抑制不合理住房需求停止了二套以上購房貸款的發放。各地區相繼出臺了各種形式的限制購房政策，從戶口、工作時間等等各方面進行限制。
2011 年 1 月國務院發布“新國八條”,把二套房貸款的首付比例從 50%提高到了60%.2012 年國家相關部門，國務院、住建部以及央行等發布了很多文件積極限制房地產的過度投機，全國有 46 個城市都出臺了限購令。
2013 年 2 出臺了“國五條”政策核心仍然是限貸限購，要求各地區公布房價控制的預期目標；建立房價穩定工作的問責制度；加強保障性住房的供給。
3.1.52014 年至今：“微刺激”貨幣政策
2014 年以來我國經濟增速放緩，我國住房市場下行趨勢明顯，除剛性需求以外的投資投機類需求對于樓市態度不明朗，多是觀望態度。因為房地產行業對于國民經濟有著重要意義，國家從 2014 年下半年開始利用多種貨幣政策刺激住房市場。2012 年以來央行貨幣政策調控以選擇性政策工具為主，存款準備金率較少使用。目前來看，在經濟發展的新階段國家貨幣政策以利率和選擇性貨幣政策為主。
（1）利率調整幅度大2014 年 1 月到 2015 年 3 月央行兩次下調基準利率水平，總的特點是調整幅度大，而且存貸利率存在非對稱調整，同時調整了存款利率上限。2014 年 11 月的利率調整是非對稱的，一年期存款利率下調 0.25 個百分點，一年期貸款基準利率直接下降了 0.4 個百分點，同時存款利率上限由原來的 1.1 倍調整為 1.2 倍。2015 年 3 月一年期存貸款基準利率對稱下調 0.25 個百分點，同時存款利率上限由原來 1.2 倍上升到 1.3 倍。
（2）政策開始放松購房限制鑒于 2014 年下半年以來我國住房市場行情，為了刺激住房市場的發展，2014 年 9月國家更新了首套房的標準，簡稱“9.29 新政”.新規放松了首套房貸款的認定標準，對于已經還清貸款的再次申請貸款購房都可以給予首套房貸款優惠政策。2015 年 3 月30 日央行聯合住建部以及中國銀監會發布了《關于個人住房貸款政策的有關問題的通知》，對于擁有 1 套住房且購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的的最低首付比例降到了 40%.
