本篇論文目錄導航：

【題目】中國住房市場貨幣調控問題探究
【第一章】房地產市場貨幣政策效果探析緒論
【第二章】政府對住房市場進行貨幣調控的理論依據
【3.1】我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
【3.2】我國貨幣政策對于住房市場的調控效果
【3.3】住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析
【第四章】住房市場上貨幣政策調控效果的實證分析
【第五章 參考文獻】提升住房市場貨幣政策調控效果的建議及參考文獻


3.2 我國貨幣政策對于住房市場的調控效果

根據不同的階段經濟和住房市場發展情況，國家逆風向行事采取不同的貨幣貨幣政策調控住房市場。下文分階段對貨幣政策對住房市場的調控效果進行分析。

3.2.1貨幣政策對住房成交量的影響

由于每個階段政策力度以及側重點存在差異，而且住房市場本身具有很強的階段性特點，貨幣政策對于住房市場成交量的影響在不同時期是有很大差異的。表 3.6 是我國商品房年度銷售面積。因為銷售面積只是單純成交量，不涉及價格因素，因此以全國商品房的銷售面積作為成交量的代表指標。由于 1998 年數據統計局官網暫時缺失，因此 1998 年暫不予分析。各階段住房成交量的變化情況：

（1）1999-2002 年鼓勵發展政策下成交量穩步上升

1999 年至 2002 年這一階段國家采取的是鼓勵住房市場發展的貨幣政策?？梢钥闯鲈谪泿耪叩闹С肿饔孟?，商品房成交面積從1999年的13380.58萬平方米到2002年上漲到 26808.29 萬平方米，成交量上漲了兩倍。從圖 3.3 成交量趨勢圖可以看出，這段時間我國商品房銷售面積穩步上升，這一階段銷售面積年增長率大概都在 30%左右。

（2）2003-2007 年收縮政策下成交量增速加快

2003 年至 2007 年住房市場發展很快，國家政策趨向收緊。表 3.6 顯示 2003 年時我國商品房銷售面積已經達到 33717.63 萬平方米。從 2003 到 2007 每年成交量都大幅度上漲，2007 年商品房銷售面積達到 77354.72 萬平方米。圖 3.4 可以直觀的看出這一階段銷售面積增長幅度很大，市場存在過度投機，不如 2003 年之前平穩。前文已總結了這段時間的貨幣政策，此階段存款準備金率和利率水平頻繁調整。然而政策本身存在一定滯后性，雖然貨幣當局向市場傳達了市場收緊的信號，但是從成交量角度看，貨幣政策的調控效果有限。

（3）2008-2009 年鼓勵刺激政策下成交量回升

2008-2009 年受到美國經濟危機影響，再加上 2007 年之前我國抑制房地產的政策滯后效應，我國房地產市場在 2008 年陷入低迷。表 3.6 現實商品房銷售面積 10 年來第一次出現下降到 65969.83 萬平方米，圖 3.4 顯示 2008 年成交面積下降接近 20%.圖 3.3和圖 3.4 更直觀顯示出這兩年我國房地產市場成交量的負增長趨勢。這一段國家同時利用財政政策和貨幣政策刺激經濟，取得很大效果，2009 年開始我國房地產市場就開始復蘇，銷售面積重新開始上升，在這一階段貨幣政策調控效果是十分有效的。

（4）2010-2013 年緊縮限制政策下成交量增速較為穩定

從趨勢圖可以看出這一階段我國房地產市場銷售面積持續大幅度上升。上節分析我們知道這一階段我國相繼出臺多項抑制房地產市場過熱的政策，甚至開始限購，但是從銷售量的角度看這些貨幣政策效果較為有限。從2010年到 2013年雖然年度銷售面積增長率下降到 10%左右，貨幣政策從這個角度分析是有一定效果的。但是絕對銷售面積增長量卻很大，2010 年商品房銷售面積是 104764 萬平方米，以每年 10%上漲到 2013年已達到了 130550 萬平方米，說明該階段貨幣政策調控效果較為有效。

（5）2014 年成交量開始下降

2014 年我國經濟發展進入新階段，整體增速放慢。從 2014 年下半年開始房地產市場開始下行，從成交量角度分析很明顯可以看出，從 1998 年至今除了 2008 年受經濟危機影響以外，2014 年商品房銷售面積第一次出現下降。圖 3.3 和圖 3.4 也很明顯可以看到 2009 年以來到我國房地產市場第一次出現下行的趨勢。政府這階段的政策以微刺激為主，央行降息兩次同時利用選擇性貨幣政策工具，政策效果如何有待時間檢驗。本文預測目前我國對于房地產市場的態度是以調結構為主，穩定房地產市場發展，不會過度以政策刺激，成交量在未來一段時間可能更加趨于平穩。

3.2.2貨幣政策對住房價格的影響

從 1998 年我國住房市場化以來，隨著國民經濟發展我國房地產市場價格一直以來是上升狀態。2008 年受到經濟危機影響房價小幅度下降，還有 2014 年下半年以來，房價有下降現象。下文中以全國商品房年度平均銷售價格作為房地產價格的代表進行分析，相對于銷售額而言，平均價格可以消除部分銷售量的影響。

（1）1998-2002 年鼓勵發展政策下房價小幅度上升

這一階段我國住房市場剛剛開始市場化，在貨幣政策以鼓勵支持下住房市場取得了很大發展，房價水平雖然呈現上升趨勢，但是上漲幅度很小。上表中可以看到 1999 年我國商品房平均銷售價格在 2052 元，到 2002 年上升到 2250 元，上升幅度很小。這一階段的貨幣政策對于成交量的影響更為顯著，住房市場剛剛發展，住房價格以非常平穩的趨勢上升。

（2）2003-2007 年收縮政策下房價上漲速度加快

2003 年至 2007 年的住房價格水平相對于 2003 年之前上升趨勢較為明顯了，2003年商品房平均銷售價格是 2359 元，到 2007 年已然上升到了 3864 元，四年時間房價水平上漲了 64%.圖 3.6 可以較為直觀看到這種價格趨勢線比 2003 年之前陡峭很多。上一節分析了這一階段的貨幣政策特點，貨幣政策調控手段很頻繁。從圖 3.6 可以看出在貨幣政策作用下，我國這一階段的商品房銷售價格增長率從 5%到 15%浮動，價格增幅不是很平穩。

（3）2008-2009 年刺激政策下房價開始回升

我國房價水平在 2008 年出現唯一一次下降，從圖 3.5 房價趨勢圖很明顯發現在 2008年出現彎折。但是下降幅度很小，從圖 3.6 可以看到大概下降了大約 2%.一方面是經濟危機的影響，另一方面是受我國的貨幣政策影響，08 年之前頻繁出臺抑制住房市場過熱的貨幣政策。這一階段國家利用多項貨幣政策工具刺激住房市場，取了很好的效果，2009年我國的房價就開始上升，而且上升幅度很大，從圖 3.6 可以看到 2009 年是歷史上房價上漲幅度達到了 25%.房地產市場價格對于這一階段的貨幣政策反映速度很快。

（4）2010-2013 年緊縮限制政策下房價上漲過快

上節分析我們知道這一階段我國相繼出臺多項抑制房地產市場過熱的政策，開始限購限貸。從表 3.7 我們可以發現經濟危機過后從 2009 年開始房地產市場復蘇，2009年商品房銷售價格是 4681 元，2013 年商品房銷售價格是 6237 元。從圖 3.6 可以看出我國商品房銷售均價在這段時間上漲幅度比 2007 年以前大很多。顯然從銷售價格角度分析，我國這一階段出臺的一系列貨幣政策并沒有起到穩定房價的目標。

（5）2014 年以來房價小幅下降

2014 年下半年開始房地產市場開始走下行線，這在 2014 年商品房年度平均價格的角度看并不明顯，與 2013 年相比，2014 年房價還是上升的。但是從圖 3.6 可以看出銷售價格的增長率很低，從 2013 年的 7%下降到 2014 年的 1%.從 2014 年下半年以后央行兩次降息以及 929 新政出臺，對于住房市場進行微刺激，但是從 2015 年 2 月份的數據來看，我國 70 城市的房價 69 個仍然在下降，未來房價可能趨于平穩。

3.2.3 貨幣政策對于住房成交量和成交價的綜合分析

住房作為一種特殊商品，住房同時具備消費品和投資品雙重性質，而且還是居民生活的必需品，其需求和價格、供給和價格的關系與一般商品存在很大區別。前兩個小節利用描述性分析方法分別從成交量和成交價的角度分析了貨幣政策對住房市場的影響程度。這一部分把貨幣政策對住房市場成交量和成交價格的影響綜合起來分析。本文用銷售面積代表成交量、銷售均價代表成交價、用銷售額代表總的量價水平。結合前兩小節的分析我們發現住宅商品房的銷售額和銷售面積趨勢基本一致，因為相對于房地產價格，全國的成交量水平是很高的數字，所以銷售額受成交量的影響更明顯。從圖 3.7 可以發現雖然受不同階段貨幣政策的影響，但從 1998 年以來成交量、成交價、總銷售額趨勢都是較為一致的，只是每個階段貨幣政策目標不同，作用表現也不同。

1998-2002 年是住房市場市場化發展的初始階段，貨幣政策目標在于提高住房市場成交量，價格不是其調控目標。2003 年至 2007 年，房價開始上漲速度開始加快，國家開始從供需兩方面調節需求，成交價和成交量都是以相對平穩速度上升。2008 經濟危機原因都出現暫時下跌。2009 之后，國家出臺各種抑制房地產過熱的政策，一方面抑制需求一方面增加保障性住房供給，但是這幾年是我國歷史上房價上漲最快的階段，貨幣政策的調控效果不是很好。這有由多方面原因造成的，包括貨幣政策的時滯、市場參與主體對于房價的預期、各參與主體的行為偏差、我國金融市場的完善程度等等很多因素。