本篇論文目錄導航：
【題目】生命周期理論下我國以房養老運營研究
【第一章】我國以房養老新型模式探析緒論
【第二章】我國以房養老運營模式現狀與存在問題
【第三章】美國以房養老的經驗借鑒
【第四章】生命周期視角下以房養老需求價值分析
【第五章】中國以房養老運營模式的構建
【結論/參考文獻】以房養老保險運營方式分析結論及參考文獻
4.生命周期視角下以房養老需求價值分析
4.1 家庭生命周期歷程劃分與需求變化
4.1.1 家庭生命周期歷程劃分
以房養老理念的提出在很大程度上是依據家庭生命周期理論，由于不同生命階段對于住房的需求存在差異，因此使得以房養老打開了突破差異的方法，從家庭生命周期的歷程劃分，能夠讓我們對不同家庭生命周期進行描述，從而依據此種描述來為以房養老模式的科學性、合理性運營提供參考和依據。
家庭生命周期也稱為家庭歷程，反映的是一個家庭從結婚成家、子女生育繁衍后代、子女教育轉變為勞動力、子女離巢成立新的家庭、老人孤獨走完余生的整體過程。按照目前較為成熟的家庭生命周期理論（Wells、Gubar 的九階段模型）可以將家庭生命階段進行如下劃分，見表 4.1.
4.1.2 家庭生命周期需求變化
在家庭生命周期理論中，住房作為一種動態的需求物品，在不同的生命階段對于住房的動態需求變化是不同的。從需求的角度來看，住宅的需求具備普遍意義，但是一個人在不同的生命階段，住房這種需求的產生、表現、程度等都是不同的。按照前文的劃分，主要針對單身期、筑巢期、滿巢期以及空巢期對于住房的需求展開分析。
住房既是一種消費品，同時也是一種投資品。對于家庭來講，住房不同于一般意義上的投資品，是一種能夠通過抵押權貸款的方式獲得投資的投資品。不同年齡家庭資產結構、負債、儲蓄等情況，都是影響住房需求、住房投資等方面的關鍵因素。根據《中國家庭金融研究報告（2012‐2013）》的有關數據，可以看出不同年齡家庭資產結構以及負債和儲蓄的目的，見表 4.3. 通過表 4.3 可以看出，在不同年齡階段的家庭所擁有的資產結構是存在差別的，最為典型的是家庭自有住房在家庭總資產中占據著 59%以上的比重，且呈現出遞增的狀態。由此可見，住房在我國家庭中占據著舉足輕重的地位。同時，結合不同生命周期對于住房需求的變化，可以更加直觀的呈現出整體的變化趨勢。
一是單身期。主要指的是 23 歲至 28 歲的階段，居住的方式多為與父母同住、租房、集體宿舍等類型，對購房的預期相對較大，且自住的剛性需求較為明顯，因此此階段的收入結余多用來儲蓄或者投資低風險產品，以便能夠更加快速的籌備購房首付款。
二是筑巢期。指的是 30 歲左右的時期，筑巢期的發生與婚姻狀況密切相關。當現有住房能夠滿足筑巢期的居住需求時，則對房屋的需求相對較小，反之則需求巨大。此階段由于財富積累有限，因此很難依靠自身能力來購買住房，大多數人選擇依靠父母或者是貸款的方式來購買住房，以便滿足對于住房的需求。
三是滿巢期。此時期是家庭生命周期中跨度最大的一個時期，從子女出生到子女離巢都是滿巢階段。不論是滿巢前期、中期還是后期，對于住房的需求是始終存在的，只不過程度存在差別。特別是在滿巢后期，為了滿足子女筑巢的需求，因此此階段對住房的需求更加顯著。
四是空巢期。此時期作為生命周期的最后階段，最大的特征就是家庭收入逐漸縮減直至為零，此階段家庭中的主體已經沒有了工作，僅僅能夠依靠社會保障或者是退休金生活。此階段家庭對于住房需求的程度是整個生命周期中最低的，可能出現了住房逆向消費的現象，即以房養老，通過上文所述的以房養老的方式，來充分發揮出住房的最大價值，來滿足此階段對于生活和日常開銷，甚至是精神上的保障的需求。
4.2 住房價值轉換的生命周期表分析
根據家庭生命周期的了解與分析，以房養老模式就是在家庭空巢時期的一種為滿足需求的轉移活動，其核心理念為“60 歲之前人養房，60 歲之后房養人”.在前文針對生命周期分析的基礎之上，可以將住房價值轉換以生命周期表的方式進行呈現，見圖 4.1. 在 A 點時，通常年齡在 25 歲左右，家庭剛剛組建。
在 AB 段中，年齡為 25‐60 歲之間，家庭收入增長較快，且在有一定財務積累之后購買了住房，將部分可流動現金轉換為了住房不動產，經過實踐的積累之后，逐漸形成了對住房產權的聚集。
在 B 點，年齡通常在 60 歲左右，進入到了退休年齡，且已經擁有了對住房的完全產權。
在 BC 段中，年齡在 60‐75 歲或者是直至死亡之間，在以房養老的模式下，家庭定期向特定機構進行反向抵押貸款，將凝聚的住房資產的所有權釋放為流動的現金，但是并不意味著完全失去了住房的使用權，也就實現了此階段家庭資源的跨期配置以及轉換。一方面能夠彌補老年人在失去了收入之后生活中其他需求的滿足；另一方面也進一步提升了家庭資源的有效配置和合理利用。
在 C 點，即個體最終死亡的時期，經濟支出與消耗也隨之消減。在以房養老模式下，住房將被移交至指定機構，以抵償貸款的本金和利息，房屋價值的置換全部完成。
由此可見，以房養老模式與家庭生命周期的需求是基本適應、符合的，在不同家庭生命階段中，對于住房的需求、生活的需求都能夠通過此種方式得以保障和實現，特別是在空巢時期以及最終死亡的過程中，既滿足了老年人的生活需求，提升了老年人的生活質量，同時也能夠令家庭資源的價值得以最大化。因此，以房養老模式有著較大的社會意義與個體意義，那么如何確保此種模式能夠真正在我國運營起來，并逐漸普及呢 下面將結合我國國情和基本情況，對我國以房養老模式的構建進行研究。
