本篇論文目錄導航:
【題目】生命周期理論下我國以房養老運營研究
【第一章】我國以房養老新型模式探析緒論
【第二章】我國以房養老運營模式現狀與存在問題
【第三章】美國以房養老的經驗借鑒
【第四章】生命周期視角下以房養老需求價值分析
【第五章】中國以房養老運營模式的構建
【結論/參考文獻】以房養老保險運營方式分析結論及參考文獻
5.中國以房養老運營模式的構建
5.1 現行以房養老政策分析
伴隨 2014 年 6 月保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》以來,備受關注的我國“以房養老”一錘定音。根據此次政策解釋,除規定以房養老保險產品的投保人群應為 60 歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人的條件外,還提出保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同,試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。對于參與型產品,保險公司可參與分享房屋增值收益,通過定期評估和合同約定,與投保人就所抵押房屋增值部分進行分享;而非參與型產品,抵押房屋增值部分全部歸屬于投保人所有,保險公司不能參與分享房屋增值收益。
不難看出,新政稍顯簡略,只規定了保險公司參與分配抵押房屋增值收益的情形,而對貶值風險的應對和處理并未提及。又如保險公司是否有權動態調低支付給投保人的年金,如遇投保人退保,保險公司索回已支付年金時計息依據是什么也未明確說明。同時,參與型反向抵押如何根據每年評估分享增值收益的百分比也未明確;而非參與型如何準確評估房地產市場未來的波動,以何水準向老年人發放每月收益,老年人養老保險以什么樣的利率水平償還等實質性內容都沒有給出明確說明。
根據以房養老的運作模式,保險公司需首先通過中介方對投保者的房屋進行估值,然后根據其年齡與平均壽命之差推算投保者的生存期,再以這兩個指標為核心要素,倒推出投保者生存期內每年應該給付的保險年金額度。所以,房屋價值、平均壽命是以房養老產品定價的核心要素。時至今日,已距試點開始已 8 月有余,但市場反應冷淡,各家險企都處于觀望狀態,目前沒有一款正式上市的保險版以房養老產品。從業內所反映的情況看,兩大產品定價核心要素確實成了擺在產品設計者前面的難題:一是對于未來房價漲幅的預測難以計算;二是雖然我國已具備全國人口的平均壽命數據,但是有關試點城市:北京、上海、廣州、武漢等地區人口的平均壽命不同,還需要重新測算,這也在一定程度上影響了產品的設計和推廣時間。
所以,雖然《意見》給出了相關政策性指導,但主要還處于“提倡”層面。目前的試點都是金融機構自行按照盈利模式設計,如何讓老年人感受到自身權益保障和切實有效具體推動該業務還要有相應的約束性政策法規,以及相應的技術配套措施,只有這樣,才能有效規避需求方與供給方的風險,達到雙贏的目的。誠然,由保險公司來開展此項業務具有其他機構不可替代的優勢,尤其在資產規模和資產流動性、業務管理、產品設計和定價等方面優勢突出。但如何有效化解困擾保險公司推行該業務中所面臨的風險,也決定了其開展此項業務的動力和以房養老在我國能否順利推行。
5.2 以房養老風險分析
5.2.1 利率風險
利率風險是指由于市場利率波動而使得金融機構的利潤減少甚至損失的可能性。無論實行固定利率還是浮動利率,它都是提供住房反向抵押貸款的金融機構面臨的主要風險之一。由于反向抵押產品合同周期較長,貸款利率每提高或降低一個百分點,加以數十年的積累,都會對貸款機構的盈利情況產生重大的影響。
若住房反向抵押貸款合同中采用的是固定利率,當市場利率水平上升時,貸款人將因已簽訂該合同而失去其他投資機會,進而提高了機會成本。若住房反向抵押貸款合同中采用的是浮動利率,當基準利率提高時,應計利息提高,而住房反向抵押貸款發放的年金卻不能減少,這會導致貸款到期時累計本息額超出房產價值的可能性增加,從而使貸款人面臨損失。隨著國家宏觀調控能力增強,現階段我國中央銀行對利率調整的頻率加快,由于住房反向抵押貸款產品的周期較長,勢必會導致保險公司面臨較大的利率風險。
為防范住房反向抵押貸款業務面臨的利率風險,可以建立利率保險機制,即貸款人向保險公司支付一定的保險費用后,如果貸款到期時的利率超出規定的幅度,超出部分給貸款人帶來的損失由保險公司或特定機構來承擔。盡量采用浮動利率計息。采用浮動利率計息雖然不能規避由于利率上升導致的貸款本息超過房產價值的風險,但可以有效克服按固定利率計息帶來的風險。同時還可利用利率遠期、期貨、期權,利率互換等衍生金融工具來對沖利率風險。同時,充分發揮壽險公司在資產長期性方面的優勢,加強資產負債管理,使住房反向抵押貸款產生的現金流與其他業務產生的反向現金流進行組合,使每期的現金流出入無論在數額、期限還是結構比例上都相匹配。
5.2.2 房價波動及房產估值風險
房價波動風險是指在住房反向抵押貸款合同持續期間由于房地產價格發生波動而給貸款人帶來的風險。在住房反向抵押貸款到期時,若房產處置價值高于累計貸款額度,貸款本息得以償付,金融機構獲得收益;若房產處置價格低于累積的貸款額度,金融機構則面臨損失。在反向抵押貸款的最初估價時,被抵押房屋的價值以及其預期的升值情況直接決定了貸款機構愿意提供的貸款量。如果房價波動過于激烈,將不利于反向抵押貸款的推行,而且會使貸款機構面臨較大的風險。從我國以房養老業務發展初期來看,這也是目前各家保險公司所面臨的最不可控因素。除了房價波動,貸款人的抵押房產作為計算年金給付額的依據需要進行價值評估,由于合同期限較長、房價評估的復雜性及目前我國房屋估價機構尚不專業很容易造成估價失誤,從而使貸款機構的貸款年金給付額過高或低,引發房產價值評估風險。在合同到期時,貸款機構要進入二手房市場對房屋的殘值進行拍賣變現,只有將抵押房產變現,貸款機構才能收回貸款獲取利潤,由于目前我國房地產二級市場尚不健全,抵押房產很可能難以順利出售變現。
按照我國的經濟發展軌跡,城市化進程將在很長一段時間影響我國的房屋價格,總體將會呈現上漲態勢。但進入到 2014 年以來,整個市場已進入較為“微妙”的調整階段,整體形勢錯綜復雜,且呈現出一、二線城市與三、四線城市價格走勢分化跡象。尤其是一、二線城市早已出現房屋價格上漲過度的問題,這雖然與市場供需失衡不無關系,但是調控政策及保障性住房的逐步開工等因素,可能會促使整個市場價格的回調。在這一地產價格動蕩調整期間進行反向抵押貸款的業務試點,勢必會面臨更大的操作風險。
在風險應對方面,首先應充分運用保險公司特有的精算技術和精算人才,做好住房反向抵押貸款產品定價的精算工作,制定風險可控的貸款比例,將貸款到期時的本息累計額度有效控制在房屋價值之內。保險公司應時刻關注房地產市場,尤其是二手房市場房屋價格變動趨勢,選擇合理的時機處置抵押房產。另外,保險公司在劃定市場時應分散抵押房產的地理位置、裝修類型、新舊程度等因素的分布,增加樣本量,盡量抵消因個別房屋價值變動引發的非系統性風險。其次,由政府主導,應積極建設房屋估價等相關中介機構,健全房地產二級市場和二手房拍賣制度,簡化交易流程、降低交易成本,協助開辦該業務的保險公司將收回的抵押房產順利變現。
5.2.3 長壽風險
長壽風險表現為借款人的壽命預期與其實際存活壽命的差異,導致貸款機構必須繼續支付貸款造成貸款累計額超過房產價值的可能性。在反向抵押貸款業務中,老年人每期得到的價款,是根據房屋的價值乘以適當的給付系數再除以設定的預期壽命得出的,然而在實際支付中,卻大都是以老年人的死亡作為合同的終止。這是反向抵押貸款業務開辦過程中一項非常重要的風險。如老年人申請住房反向抵押貸款后生活狀況得以改善,醫療支付方面的能力增強,壽命得以延長;又如由于信息不對稱等原因,貸款機構難以獲得老年人詳細的健康狀況,從而難以準確預測其壽命;最后還存在逆向選擇的風險,因為往往是健康長壽的老人會主動申請住房方向抵押貸款。
長壽風險多是由于逆向選擇引致的風險,在風險應對方面,開辦機構在為借款人辦理反向抵押貸款之前,應首先將有關借款人的健康狀況、生活習慣等相關信息搜集齊全,以降低長壽風險的發生。其次,通過降低貸款的絕對數額,比如通過提取長壽準備金的形式,在每月支付年金的基礎上,扣除部分金額用作長壽準備金。采取這種方法可以降低貸款機構在貸款持續期限內累計發放的貸款數額,從而減小長壽風險帶來的影響。同時,如果開展擔保機制得當,長壽準備金的部分金額可通過購買長壽風險保險的市場化手段進一步規避貸款機構和借款者的風險。再有,可以通過部分抵押權方式,即反向抵押貸款的借款人可以將住房的全部產權向機構作抵押,得到全部抵押款;也可以只抵押住房產權的一部分,將剩余的住房產權作為遺產留給繼承人;同時,由于只進行部分產權抵押,金融機構需要支付的貸款數額就大大減少了,在一定程度上降低了經營風險。
5.3 模式建立
5.3.1 充分發揮政府主導作用
在前文分析過程中可以發現,國內以房養老模式目前尚處于探索階段,一方面由于此種模式在國內的發展時間較晚,從 2003 年時任中國房地產開發集團總裁的孟曉蘇曾提出的反向抵押貸款,到 2014 年中國保監會發布的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,11 年的發展歷程,同國際上其他以房養老模式應用較早的國家相比發展維度顯得十分有限;另一方面在很大程度上雖然以房養老模式與政府等國家機構組織之間存在著密切的關系,政協會、兩會、人代會等重要會議,國務院、保監會、提案辦等相關政府部門都對以房養老模式給予了不同程度的關注,但總體來看政府組織對于以房養老模式的參與度并不高,也正因如此,才導致了很多老年人缺乏對其他機構以及此種模式的信任。同時,政府的服務職能和引導作用未得到充分發揮,使得以房養老模式在具體運營過程中,個體和其他組織的力量比較有限,無法真正支撐此模式運營。因此,在充分借鑒美國以房養老模式的基礎之上,結合我國現狀,認為在今后的運營過程中,應當進一步發揮出政府的主導作用。
一是政府分擔風險。在以房養老模式的實際運營過程中,最令參與雙方擔心的就是未來房屋價格的風險導向問題,如果未來房屋價格出現了下跌,則有可能導致房款無法彌補貸款人的本息和;如果未來房屋價格出現上漲,則有可能導致所售房款超出貸款本息之和,進而無法共享升值部分的價值。因此,這些風險因素的存在使得交易雙方在參與的過程中有所顧慮和擔憂。從借鑒學習的角度出發,來看美國的以防養老模式運營,在美國以防養老模式的運營,政府可以分擔雙方的風險,使得老年人可以沒有后顧之憂的參加以房養老,相應的機構和組織也不擔心因為老年人自身和信用等方面的原因使自身權益受到侵犯。能夠看到,此種做法的本體是政府,政府主動轉變職能,為參與以防養老的老年人主動分擔風險,從而達到了一個雙贏的效果。為使得我國以房養老模式得以運營,我國的政府也可以嘗試在模式運營的過程中發揮出風險分擔的作用和價值。如可以為老年人提供擔保,借鑒美國的模式和具體的流程,當周期結束后需要償還本息,如果本息超過了房屋的價值,那么超過的部分不需要由老年人償還,而是由保險公司承擔;反之多余的部分也可以用作老年人的遺產進行分配。這樣就能夠降低雙方的風險,并增進老年人對于以房養老模式的信任感,從而積極的參與其中。
二是健全監督體系??v觀國外以房養老模式成功運營的代表,都是基于一個相應的監督組織和完善的管理體系,如美國的房屋價值轉換抵押貸款,可見以房養老模式的實際運營是離不開相應的監督組織和完善的管理體系。在美國,由專門的聯邦住房管理局負責對雙方進行監督,并提供擔保。一方面住房管理局作為政府部門,在社會地位以及信任度方面有著優勢,另一方面也能夠從國家的角度上對以房養老模式進行宏觀的調控和監督,保證此模式的穩定、合理、公平、公開運行。因此,我國可以嘗試借鑒此種方式,可以從成立專門的組織機構實現對以房養老模式的監督入手,在參與者和政府之間搭建監管平臺,同時提供風險擔保。政府監管在國內屬于一個具有公信力的組織,廣大民眾對于一個具有公信力的組織能夠提升主觀積極性,同時能夠擴大民眾對于以房養老模式的認知度,提升信任感,同時也能夠使得以房養老模式更好的為社會發展、經濟進步、解決人口老齡化問題而服務。
5.3.2 健全法律法規
以房養老模式之所以能夠在美國等發達國家發展成熟并取得較為理想的成果,很重要的原因之一就是有相關法律法規和政策的支持。因此,我國也應當積極學習、借鑒此方面的成熟經驗。盡快出臺相關法律法規和細則,對以房養老模式以及具體的操作流程、權利義務劃分等方面進行規范。我國《物權法》在 2007年時做出了修訂,規定在住宅用地 70 年使用期滿時可以自動續期,這是一項有利于以房養老模式運營和推行的法律規定,能夠在一定程度上打消老年人對于未來土地使用年限到期后的顧慮。在接下來的工作中,相關部門還應當結合以房養老模式的運營實踐,分別從以房養老模式的參與主體、運營模式和流程、相關審批工作和監督、權力與義務的劃分等方面進一步健全立法,豐富能夠為以房養老模式提供多維度理論性支撐的法律法規。
另外,在政策方面,相關部門也應當盡快出臺相關政策,來扶持以房養老模式運營的參與方,如銀行等金融機構、保險公司、相關政府部門等,通過制定稅收優惠政策等方式,一方面能夠充分調動組織機構參與的積極性,讓除以上機構之外的社會各界可扶持力量參與進來,另一方面也能夠從政策的角度上對扶持以房養老模式的未來規劃以及長遠發展和穩定運營提供政策性支撐。
5.3.3 開發靈活多樣產品
不同的消費群體,由于其年齡、房產價值等方面的條件不同,因此對于以房養老模式和產品的需求也存在差別。如美國在以房養老模式產品的創新與研發方面,在以生命周期理論為依據的基礎之上,使得產品覆蓋了不同房產價值的各個老年人群體,使得不同的老年人群體都能夠通過選擇不同的產品的方式來滿足自身在空巢時期對于住房和生活的需求。而我國目前在以房養老產品開發方面顯得有些混亂,問題繁多且實際舉措薄弱,很多群體的老年人都無法從現有的產品中選擇出能夠滿足空巢時期需求的以房養老產品,使得一些老年人即使愿意參與也無法適合的參與其中。因此,在今后的過程中,各參與方應當積極加快產品研發和創新,要從以人為本、迎合需求的角度充分結合在空巢時期老年人不同的生活需求,如對于保險的需求、對于固定的生活保障的需求、對于各類基金理財產品的需求、對于固定生活資金的需求等,進行針對性的產品研究和開發,可以多嘗試保障性較高、風險性較低的產品開發,從產品的種類和類型上進行豐富,同時,要將能夠吸引感召更多的老年人參與到以房養老模式作為產品研發的根本任務,從產品的認同感、吸引力的角度做文章,同時也要積極迎合當前經濟社會發展需求和市場背景下的產品創新要素,進一步設計開發更多靈活多樣的以房養老產品。
5.3.4 基于生命周期理論的需求開發
通過前文的研究分析已經充分說明了以房養老模式能夠增加老年時期的消費,使得老年人的空巢生活的質量得到提升,生活相對富裕。但是從老年人的角度來講,這些消費和以房養老模式的選擇是否必要還是有待思量的。對于我國以房養老模式來講,掃清老年人對于此方面的顧慮,更好的鼓勵老年人參加以房養老模式是今后一段時間內,保證以房養老模式運營,并提升其運營的質量和水平的必然途徑和手段。因此,基于生命周期理論,對老年人的需求進行開發,并將其融合在以房養老模式的推廣和運營過程中,是推動此模式可持續發展的重要方法。
具體來講,當老年人進入到空巢時期之后,家庭失去了固定的生活收入,老年人的晚年生活必然會相對單調,因為沒有多余的收入來滿足其他方面的需求,如娛樂、消遣、其他興趣愛好等,因此老年人就僅僅能夠守著空房子而終日無所事事。對于此種現象來講,給予老年人一種新的選擇,讓老年人能夠擁有多余的收入和資金來從事自己喜愛的活動,遠遠比傳統觀念中的兒女贍養、養兒防老等方式要更加理想。因此,從此角度出發,社會各界以及以房養老模式的主體都應當積極宣傳此種模式,并深入挖掘老年人在空巢時期的生活需求,轉變老年人的觀念,讓老年人能夠正確看待、認識此種模式,并根據自身的實際情況作出正確、合理的選擇。美國以房養老模式的成功,在很大程度上與需求開發存在著密切關系。在美國以房養老模式剛剛推出的時候,美國政府成立了國家住房資產價值轉換中心,由政府負責監管,且此機構不以盈利為目的,其主要工作和任務就是向老年人宣傳以房養老的好處,幫助老年人轉變傳統觀念。雖然可能此種方式在最初的時候無法使得大部分老年人從根本上轉變觀念和思想,但是通過這樣的方式,也使得部分老年人認識、理解了以房養老此種模式,再加上后來陸續推出的優惠政策等,使得越來越多的老年人開始參加此種模式。我國也可以積極借鑒此方面經驗,廣泛動員金融中介組織、服務機構、輿論媒體、政府相關部門等進行以房養老模式的宣傳,鼓勵房產擁有者進行此類消費。
同時,在產品和模式的開發過程中,參與方也應當從需求出發,結合空巢時期老年人的實際需求,在前文所述的豐富產品類型的基礎之上,增設產品組合,使老年人在以房養老模式參與之后,能夠滿足不僅僅是一方面的需求。例如在房產價值的范圍之內,推出集保險、定月發放養老金、搬入老年人服務中心為一體的以房養老模式和產品,使得老年人在抵押了房屋之后,既能夠按月得到一定數額的養老金,同時也能夠實現老年人對于部分保險產品的需求,還能夠令老年人在搬入老年人服務中心之后,生活上得到悉心照顧。這樣一來,就能夠提升我國以房養老模式對于老年人的吸引力,并將其打造成為了一種綜合性的產品組合,從而讓老年人能夠在此種模式下實現自身經濟與需求之間的平衡,滿足空巢時期老年人的各方面需求。金融機構、科研單位方面,也應當積極推進以房養老理財產品的研發與推廣,科學合理確定利率,保證此項業務的風險既能夠在可控范圍之內,又能夠吸引老年人消費參與。
另外,以房養老模式的運營有著巨大的社會意義與經濟意義,是一個具有廣闊發展前景的運營模式,作為一個“舶來品”,以房養老模式的發展需要廣納國外成熟做法和先進經驗,同時在國內的發展過程中要進一步的成熟和完善運營機制、產品類別、模式結構等等。因此在此種模式以及產品的研發和發展過程中,各相關部門應當聯手合作,如國務院牽頭、金融機構保險機構先行、建設部和勞動保障部門大力倡導、財政稅務部門給予資金支持、學術界和科研界共同研發推動、新聞界大力宣傳推廣、房產商以及中介機構積極配合等,各相關部門共同發揮作用,才能夠保證以房養老模式以及理財產品得到順利的運營,才能夠使得以房養老模式的作用和價值得到充分發揮。