引言
當前我國正處于社會經濟發展的轉型時期，各方面都有待進一步改進和完善。與此同時，我國正逐步邁向老齡化社會“，未富先老”成為我國發展必須面對的問題。為進一步解決我國養老問題，加快住房金融體制創新，我國積極推行住房反向抵押貸款政策，在保證老年人住房不變的基礎上，使其通過住房獲得合法收益，有效補充社會養老。
當然，我國在構建住房反向抵押貸款運作模式時，應該充分考慮我國居民的思想觀念、消費取向、土地政策、房產變化趨勢等，同時還要加強立法政策宣傳力度，以提升其運作的穩定性和安全性。
1 政策支持建議
住房反向抵押貸款運作模式的構建是一個長期的系統工程，需要政府、金融機構和企業等的協同配合。在此過程中，我國需要進一步加強住房反向抵押貸款運作的法律法規建設，根據實際需求制定相應的優惠扶持政策，創造良好的政策環境。目前，一些發達國家，如美國、澳大利亞、加拿大等已經建立起較為系統完善的住房反向抵押貸款運作模式，有效地解決了居民養老問題。因此，我國可以在學習和借鑒其他國家成功經驗的基礎上，充分發揮自身優勢，因勢利導，建立起具有中國特色的住房反向抵押貸款運作模式。但需要注意的一點是，美國等發達國家之所以能夠成功運行住房反向抵押貸款，是因為其在土地管理法律法規和財政稅法方面給予了很大的政策支持，同時其土地屬于完全私有，無需支付相應的土地出讓金，同時其土地可以無限使用，不存在土地使用權期限問題，而地價的變更也有其穩定的經濟運行機制作依托。在美國，老年人只要參加住房反向抵押貸款就可以依法享受相應的稅收優惠，無需額外繳納財產稅收，因此受到了居民的一致歡迎。
反觀我國住房反向抵押貸款實際，目前我國的相關法律法規建設仍有待進一步完善，國家政策覆蓋范圍有限，政策支持力度不足，直接影響了其住房反向抵押貸款的運作效果。我國自 2009 年 10 月 1 日起開始實行新《保險法》，該法掃清了傳統保險模式下保險公司投資的政策限制，為其可持續發展提供了強有力的政策支持。同時，在土地管理上，我國也修訂了原來的《土地管理法》，新法對參與住房反向抵押貸款的住房做出了相關規定，規定其可以在土地使用權限到期后無償續期，保障了住房人的合法權益。此外，我國還計劃制定相應的住房反向抵押貸款試行條例，以明確該政策的運行程序、貸款資格、貸款人和貸款機構的權利義務、合同違約處理辦法等。通過分析住房反向貸款的業務性質可知，住房反向抵押貸款雖然是一項新型金融衍生業務，具有一定的創新性，但它本質上仍屬于傳統社會養老范疇，在相關稅費的計算和收錄上區別于金融貸款。因此，我國應該逐步建立健全住房反向抵押貸款法律法規，降低交易成本，保障老年人的合法利益，以有效解決其養老問題。一旦出現借貸違約行為或到期回收住房價值低于貸款本息總額等情況，政府部門應積極發揮其社會管理和公共服務職能，通過擔保方式合理解決此類問題，樹立其公信力。
2 運用模式設計
在進行住房反向抵押貸款運作模式設計時，我國應引導和鼓勵保險、中介、擔保等積極參與，明確各自權責，合理劃分責任范圍，強化其責任意識和風險意識，使其充分發揮自身作用，以有效提升整個運作模式的科學性和可行性。傳統金融管理模式下，我國主要由銀行負責開辦房地產按揭業務，其具有較強的經濟實力和豐富的管理經驗，能夠充分滿足房地產反向抵押貸款的資金需求。而壽險公司則可以負責管理和運作，其長期從事養老保險業務具有一定的風險處理經驗，同時還能夠進一步優化產品開發和推廣結構，提升其管理效率和質量。此外，保險公司還長期承辦房屋財產保險和住房所有者的人身保險業務，具有明顯的人才管理優勢，可以為住房反向抵押貸款運作模式的設計提供智力支持。因此，我國住房反向抵押貸款運作模式應該以銀行和保險公司為主體，積極借助政府的資金支持，并充分發揮中介機構和擔保機構的金融作用，最終實現其預期目標。我國住房反向抵押貸款的運作模式設計如圖 1 所示?！?】
我國住房反向抵押貸款運作程序如下：
①選擇中介咨詢。房主在決定申請住房反向抵押貸款前應該選擇一些權威性和專業性較高的中介機構進行咨詢，以便更好地了解和掌握該貸款業務的優缺點、特點、借貸雙方權責、適用對象等。在此基礎上，房主可以與其家人或繼承者平等協商，最終達成一致，決定是否申請該項貸款。②提出書面申請。房主在決定申請貸款后，應及時向當地貸款機構提出申請，以便確認其是否具本申請資格。該貸款機構必須經過政府審核認證才能接受房主的書面申請，否則申請無效。③辦理抵押貸款。申請人的書面申請經審理合格后，貸款機構方可委托一些獨立、合法、權威的社會中介組織機構審查申請人的誠信度和房產情況，并制定出相應的專業審查評估報告。貸款機構可以將評估報告作為其貸款依據，決定是否放款。符合貸款條件的房主和貸款機構可以在雙方平等資源的基礎上，依法簽訂住房反向抵押貸款合同。合同生效后，借貸雙方就可以享受其權利，并依法履行其義務。一方面，貸款機構應該按照協議精神向貸款者提供貸款，另一方面借款人也必須按時償還本息。為保證貸款機構的經濟利益，減少貸款風險，若借款人出現違約行為，貸款機構可以依法向政府相關部門申請擔保。④貸款存續期滿。當住房反向抵押貸款到期或者借款人死亡，則借款人或其繼承人可以繼續償還貸款，否則借款機構將有權依法收回抵押住房并將其拍賣以償還貸款本息。
當前，一些發達國家在實行反向抵押貸款運作模式時，為保證貸款活動的順利進行往往會發行一些反向抵押貸款證券，并劃分相應的信用等級，高效整合資源，調整資產結構。這一做法不僅有效的保障了借貸雙方的合法權益，還大大降低了項目風險。
3 結論
綜上所述，我國的住房反向抵押貸款仍處于試行階段，存在政策體制不完備和主體違約問題。要想保證住房反向抵押貸款的成功推行，提升其安全性和穩定性，我國就必須進一步建立健全住房反向抵押貸款運作模式，保障其有效實施。政府應與房地產公司、房地產評估事務所、會計師事務所、律師事務所等中介機構各司其職，形成一個權責分明、運作規范、監管有力、高效的運作模式。
參考文獻：
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