一、住房公積金政策調整

住房公積金作為一種重要的金融工具，在最近一輪房地產調控中也出臺了系列政策，概括起來主要包括以下三項。

使用住房公積金建設保障房：2009 年 10 月住房和城鄉建設部發布《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，其中規定：在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將 50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。

調整住房公積金貸款首付比例：進入 2010 年以來，根據房地產宏觀經濟調整的要求，部分城市小幅度提高了住房公積金首套住房貸款比例；北京、沈陽、石家莊等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調整以后首付比例最低為 40%；大部分城市停止發放三套以上住房公積金貸款。2010 年 11月 2 日，住建部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（下稱《通知》）規定，對第一套房貸按照 90 平方米上下區別分別為不低于 30%和20%；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50％，停止發放第三套房貸。

上調住房公積金存貸款利率：2010 年 10 月住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，其中規定，從 2010 年 10 月20 日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調 0.17 和 0.18 個百分點。五年期以下（含五年）從 3.33%調整為 3.50%，五年期以上從 3.87%調整為 4.05%。2010 年 11 月 2 日，《通知》規定，個人住房公積金貸款購買第二套住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.1 倍。

二、住房公積金調整效果分析

住房公積金政策調整是有利于住房市場穩定的。加強保障房建設，有利于擴大住房供應數量，而且保障房本身價格大大低于商品房價格，有利于住房價格總水平的下降，同時也將極大地打擊房價瘋狂上漲的預期；調整住房公積金貸款首付比例，尤其是提高二套住房貸款比例和停止發放三套及以上住房的公積金貸款，則會從公積金這個渠道擠出投機需求，確保自住需求；而自住需求是根據自身消費預算約束線作出消費決策的，這種需求與房地產價格成反比，有助于住房價格回調?？傮w而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動；提高公積金貸款利率，公積金貸款利率提高幅度較小，但提高了貸款成本，有利于減少住房需求。

三、進一步調整建議

1.進一步提高住房公積金存貸款利率

經過 2010 年 10 月的調整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調整以后存、貸款利率分別為1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通貨膨脹率已經接近 3.5%，據此判斷，則住房公積金實際存款利率為負，而貸款的實際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著貶值的困境。住房公積金的負利率政策不利于從根本上打擊投機需求，因此必須進一步提高住房公積金存貸款利率，至少應該將存款利率提高到 5%以上，對于首套住房申請住房公積金貸款的，應該將貸款利率提高到 8%以上。

2.住房公積金首付比例的調整

進入 2010 年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對申請住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應的調整，有的地方提高到 30%。這種調整實際上是不利于自住需求得到滿足的，應該保持對申請住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變；而對于購買第二、第三套住房的首付比例則可以進一步提高，這樣才有利于打擊投機需求，促進住房價格的穩定。

3.使用住房公積金建設保障房的建議

首先，要完善住房公積金建設保障房的制度建設。一方面要加強資金監管，確保住房公積金建設保障房過程中的正確合理使用以及資金安全；另一方面，要通過完善住房公積金參與保障房的機制建設，確保住房公積金能夠保值增值。

其次，要不斷提高住房公積金建設保障房的比例。各地應根據各自的實際情況，在不斷積累試點經驗的基礎上，穩步提高住房公積金用于保障房建設的比例，促進住房供應總量擴大。