一、引言

2011 年，中央在上海和重慶相繼推行房地產稅改革試點，拉開了我國房地產稅改革的序幕。

2014 年“兩會”進一步確認房地產稅改革將繼續推進，并于 2014 年 12 月公布了《不動產登記暫行條例》。雖然《不動產登記暫行條例》并不僅僅是為了房地產稅改革，但為房地產稅改革提供了依據，有利于房地產稅改革的順利推進。那么，由于地方經濟對房地產業依賴較大，在房地產稅改革確定實施的情況下，我們必須詳細分析房地產稅改革對地方經濟的影響，包括房價、居民收入、企業收入、地方財政收入、GDP 和產業結構調整等。

2013 年江蘇省房地產服務業和房地產建筑業的增加值占 GDP 比重約為 9.7%，可以看出，江蘇經濟對房地產業依賴較大。近年來，江蘇省各主要城市的房價漲幅較大，但 2013 年以來房價又面臨下行壓力，由于房地產業對江蘇省的 GDP、財政收入、金融業風險和消費投資需求影響較大，房地產稅改革必將對房價產生影響，進而對居民收入、企業收入、地方財政收入、GDP 和產業結構等宏觀經濟變量產生影響。本文以江蘇省為對象，采用 CGE 模型分析房地產稅改革對江蘇經濟產生的影響。

國內外目前關于房地產稅改革的文獻多數集中于論述我國房地產稅改革的意義、路徑及其可能產生的影響，而對房地產稅改革的量化研究較少。財政部財政科學研究所的賈康（2011）分析比較了我國房地產稅的現狀、缺陷和房地產稅改革面臨的困難，并借鑒美國財產稅制度提出了我國房地產稅改革的建議。李文（2014）模擬分析了房地產稅改革的四套方案，模擬結果表明，不論是寬稅基還是高稅率都不能成為地方稅的主體稅種。梁云芳等（2013）利用 CGE 模型分析了房地產稅改革對我國經濟的影響，該文研究表明，提升房地產資本稅會提高房價、居民收入、財政收入和 GDP。胡海生、劉紅梅和王克強（2012） 利用CGE 模型分析比較了上海房地產稅改革和重慶房地產稅改革方案的經濟效果，結果表明，這兩種方案的經濟影響較弱，對房地產市場的調控作用有限。國外利用 CGE 模型分析稅收經濟效應的文獻較多，由于西方國家對房地產征稅一般包含在財產稅中，所以多數文獻利用 CGE 模型分析財產稅改革的經濟效應，例如 Waters，Holland，andWeber（1997）和 Thaiprasert，Faulk and Hicks（2010）等，國外的這些研究可以為本文的比較分析提供一些經驗借鑒。由于房地產市場的區域特色較為明顯，為此本文采用 CGE 模型分析了房地產稅改革對江蘇省房價以及由房價變動引起的宏觀經濟效應。

二、模型設定

（一）CGE 模型構建

可計算一般均衡模型（CGE）是根據一般均衡理論運用社會核算矩陣的數據進行模擬。同計量經濟學模型相比，不需要大規模長時期的經濟數據，只需要某一年的投入產出數據和其他數據構建社會核算矩陣。CGE 模型還可以模擬某一個外生變量沖擊帶來的經濟效應，常用于分析和預測經濟政策的實施效果。由于我國自 1994 年以來就沒有進行房地產稅改革，房產稅實施范圍較窄，很難采用計量經濟學方法估計房地產稅改革的經濟效應，為此本文采用 CGE 模型進行實證研究。

根據 Julia-Wise，Cooke，and Holland（2002）、張欣（2010）、胡秋陽（2013）的設計經驗，CGE 模型一般包括生產模塊、消費模塊、收入模塊、進出口模塊和宏觀閉合條件。假設模型中的經濟參與主體包括消費者、生產者、政府和外國居民。由于是地方經濟的 CGE 模型，經濟主體還要包括外省居民。房地產稅改革既包括對房地產稅率的調整，還包括對房地產征稅稅基的調整，為此，CGE 模型的設定中，我們假設房地產交易稅的初始稅率為 10%，房地產保有稅的初始稅率為 1%，房地產稅的初始稅基為 5 萬億元。

1.生產模塊假設經濟中存在 16 個產業 i，這些產業根據江蘇省投入產出表進行合并。假設每個產業的生產函數為 CES 形式，每個產業的產出 Yi由包括增加值 VAi和中間品 Ii來生產：

TECi代表產業的技術進步。γi為生產投入在生產中的相對重要性。σi為投入的替代彈性，替代彈性大于 1 表示兩種投入可以相互替代，替代彈性小于 1 表示兩種投入為互補，一種投入的增加會帶動另一種投入增加。產業 i 的增加值 VAi由資本 Kapi和勞動 Labi采用 CES 形式生產：

中間品投入包括本省的中間品投入，外省調入的中間品和進口的中間品投入，假設這些中間品可以相互替代，即中間品生產滿足如下形式：

2.收入模塊CGE 模型中的經濟主體包括居民、企業和政府。在房地產稅改革中，假設不向農村居民征收房地產保有稅，但會征收房地產交易稅，為此我們將居民分為農村居民 Rf和城市居民 Rc。居民收入由勞動收入、資本收入和凈財富收入：

τp為所得稅稅率。這里我們假設為綜合所得稅制，可以理解為所得稅的加權平均稅率。PER為房地產價格，Ff，Fc分別為農村居民和城市居民的房產面積存量，由于我們不對農村居民征收房地產保有稅，因此假設 Ff=0。τfF，τcF分別為各類居民的房地產保有稅稅率，同樣地，假設 τfF=0。

企業凈收入 Rif為營業盈余，同時假設企業所得稅率為 τk：

Rif=（1-τk）Rik（5）政府收入 Rg包括增值稅、所得稅、房地產交易稅、房地產保有稅：

τa為增值稅稅率。

3.消費模塊消費包括居民消費和政府消費，本文假設消費主要由當期收入決定。農村居民和城市居民由于收入差距、社會保障及消費環境的差異，因此，本文假設城鄉居民具有不同的儲蓄率 Sz。假設效用函數采用科布 - 道格拉斯形式：

τTF為房地產交易稅率，征稅會占用居民的收入。求解該效用函數，可以得到支出函數：

其中，pi為每個產業生產商品的價格，vi為居民對每種商品的支出份額。

政府的消費支出滿足如下形式：

piQg，i=vg，i（1-sg）Rg（9）sg為政府邊際儲蓄傾向，則（1-sg）Rg為政府消費。vg，i為政府對每種商品的支出份額，總和等于 1，該支出份額根據投入產出表計算。

4.進出口模塊假設本省消費的商品 QSi采用阿明頓生產函數，由省內生產和省外生產的商品 QDi和進口的商品 QIi組成。假設省內的商品和省外的商相互替代：

本省生產的商品供本省、外省和外國消費，本省和外省的消費相互替代：

5.宏觀閉合條件宏觀閉合是 CGE 模型求解的必要條件，否則，CGE 模型的運行將會出現奇異矩陣的錯誤提示，即缺失宏觀閉合條件意味著該模型無解。宏觀閉合條件包括：商品市場出清，即商品供給等于商品需求；要素市場出清，即勞動供給等于勞動需求，儲蓄等于投資，其中總儲蓄由居民儲蓄 szRz、企業儲蓄、政府儲蓄 sgRg、省外和國外的資本凈流入 S-J+S-f組成；財政收入用于政府消費和政府儲蓄。開放經濟實現國際收支平衡條件，經常項目、資本項目和國際外匯儲備之和等于 0。

（二）社會核算矩陣構建

社會核算矩陣是將投入產出數據和國民收入數據相結合，用于投入產出、收入分配、消費、稅收政策和產業政策等多個經濟學領域。就本文而言，將 CGE 模型和社會核算矩陣相結合，可以比較方便地分析房地產稅變動對房價及其他宏觀經濟變量的影響。在 SAM 表的構建中，除了要用到江蘇省的 2007 年《江蘇省投入產出表》，還需要計算城鄉居民的資本和勞動報酬，居民、企業和政府的消費和儲蓄等數據。由于沒能得到江蘇省的資金流量表，我們只能通過《2008 年江蘇省統計年鑒》進行推算，列示如下：

假設農村居民經營性收入中 80%歸勞動所得，20%為資本所得，因此有：農村居民勞動報酬 = 農村總人口×農村人均工資收入 + 農村總人口×農村人均經營性收入×80%農村居民資本報酬 = 農村總人口×農村人均財產收入 + 農村總人口×農村人均經營性收入×20%假設城市居民經營性收入中 60%歸勞動所得，40%為資本所得，因此有：

城市居民勞動報酬 = 城市常住總人口×城市人均工資 + 城市常住總人口×城市經營收入×60%城市居民資本報酬 = 城市常住總人口×城市經營收入×40%+ 財產性收入 + 出售財物收入 +借貸收入三、模擬結果分析。

在模擬結果分析前，我們首先設定模擬情景：情景 1：假設房地產稅的稅基為 5 萬億元，只提高或降低房地產交易稅的稅率 10%；情景 2：假設房地產稅的稅基為 5 萬億元，只提高或降低房地產保有稅的稅率 10%；情景 3：假設房地產稅的稅基為 5 萬億元，同時提高或降低房地產交易稅和房地產保有稅的稅率 10%；情景 4：房地產稅的稅率不變，提高或降低房地產稅稅基 10%。在這 4 種房地產稅改革情景下，模擬房地產稅對房價、居民收入、企業收入、地方財政收入、地方經濟增長率和產業結構的影響。模型利用 GEMPACK 軟件包求解。

（一）房地產稅改革對房價的影響

表 1 列示了 4 種情景下房地產稅改革對房價的影響。情景 1 中，房地產交易稅率上升 10%將會使房價上升 0.0045%，對稱地，房地產交易稅率下降 10%將會使房價下降 0.0045%。情景 2 中，房地產保有稅率上升 10%將會使房價下降 0.044%，對稱地，房地產保有稅率下降 10%將會使房價上升 0.044%。從房地產交易稅和房地產保有稅對房價影響的區別來看，首先，房地產交易稅作為流轉稅，墊高了房價，而地方產保有稅作為所得稅，限制了居民的購房能力，降低了房價；其次，從房價變動的絕對值來看，房地產保有稅對房價的影響更大，大約是房地產交易稅的 10 倍。原因有兩個方面，第一，流轉稅的稅負轉嫁能力較高，房地產交易稅率上升 10%增加的稅負將有一部分由房地產提供商承擔，另一部由買房者承擔，導致房價上漲幅度較小。而房地產保有稅作為所得稅的一種，轉嫁能力較弱，對購房者征收房地產保有稅后，購房者很難將稅負轉嫁給其他經濟主體，只能減少房地產的需求，導致房價下降較多。第二，房地產保有稅的稅基較大（5 萬億元），而房地產交易稅只包含當年的房地產交易額，稅基較小，因此，房地產保有稅對房價的影響較房地產交易稅大。

情景 3 中，同時征收房地產交易稅和房地產保有稅，其對房價的影響是情景 1 和情景 2 的算術和。但是，由于房地產保有稅對房價的影響更大，所以情景 3 對房價的影響同房地產保有稅對房價的影響方向相同。情景 4 假設房地產稅率不變的情況下，擴大房地產稅的稅基 10%對房價的影響。稅基擴大 10%將會使房價下降 0.061%，對稱地，稅基縮小 10%將會使房價上升 0.061%。擴大稅基實際上還是在房地產保有環節征稅，所以擴大稅基對房價的影響同房地產保有稅對房價的影響類似。而且，擴大稅基對房價的影響要比提高房地產保有稅率的影響大，主要原因在于房地產市場價值較大，擴大稅基對居民購房能力的限制較大。

（二）房地產稅改革的宏觀經濟效應

表 2 顯示了房地產稅改革對政府財政收入、企業收入、城鄉居民收入和 GDP 的影響。房地產交易稅上升 10%將使財政收入增加 0.154%，房地產保有稅率上升 10%將使財政收入上升 0.741%。

可以看出，房地產保有稅率對財政收入的影響更大，主要原因在于房地產稅稅基較大，使政府的財政收入上升幅度較大。同時征收房地產交易稅和保有稅對財政收入的影響是兩稅影響之和。情景4 中，稅基上升 10%將使財政收入上升0.876%，上升幅度比保有稅對財政收入影響大，原因在于稅基擴大使財政收入上升更多。

房地產交易稅和房地產保有稅上升 10%對企業收入和城鄉居民收入的影響均為負。受影響最大的是城市居民收入，房地產保有稅稅率上升10%將使城市居民收入下降 0.603%，使企業收入和農村居民收入下降 0.016%。房地產交易稅稅率上升 10%的影響稍小，使城市居民收入下降 0.220%，使企業收入和農村居民收入下降0.012%。稅基上升 10%對城市居民收入影響最大，城市居民收入下降 0.773%，企業收入和農村居民收入下降 0.047%?？梢钥闯?，房地產稅和擴大稅基對城市居民收入的影響要大于對企業收入和農村居民收入的影響，原因在于房地產稅主要針對城市居民征收，導致城市居民收入下降較多，而企業收入和農村居民收入下降的原因在于，企業和農村居民也要交房地產稅，另一方面在于城市居民收入下降帶動著企業和農村居民收入下降。

房地產交易稅稅率上升 10%將使 GDP 下降0.012%，而房地產保有稅稅率上升 10%將使 GDP上 升 0.015% ， 稅 基 擴 大 10% 將 使 GDP 增 加0.032%。原因在于，對房地產保有環節征稅雖然降低了居民和企業的收入，但是增加了政府的財政收入，進而使得政府支出的增加大于居民和企業支出的減少，使得 GDP 增加。而房地產交易稅使政府財政收入增加較小，使得政府支出增幅小于居民和企業支出下降幅度，使得 GDP 下降。從表 3 也可以看出，房地產保有環節征稅使得與政府關系密切的產業擴張幅度較大，從而使 GDP增加。

（三）房地產稅改革對產業結構的影響

房地產交易稅稅率上升 10%使房地產業增加值上升 0.496%，這主要是受房地產價格上升的刺激。房地產交易稅稅率上升 10%使公共服務業增加值上升 0.06%，其他擴張的產業還包括居民服務業、高端服務業、運輸業和水電天然氣供應業等，而收縮的產業包括農業、采礦業、食品煙草業、木材加工業、制造業、建筑業和金融業，這些產業的收縮主要受居民和企業收入下降的影響。

房地產保有稅稅率上升 10%和稅基擴大 10%，將使公共服務業、運輸業和高端服務業增加值上升，其他產業都出現收縮。

根據產業結構變遷理論，相對價格的變化是產業結構變遷的主要原因。由于產業關聯效應的影響，房地產交易稅率上升 10%將使得表 3中行業間的相對價格發生變化，使得不同產業出現擴張和收縮，產業結構變化比較大。房地產保有稅對相對價格的影響較小，但減少了居民和企業的收入，從需求的角度影響產業結構，使得大部分行業出現收縮，只有同政府支出較為密切的公共服務業、運輸業和高端服務業等行業出現擴張。

四、小結及進一步討論

房地產稅改革包括房地產交易稅改革、房地產保有稅改革和房地產稅稅基改革等。本文研究了房地產稅改革對房價變動以及城鄉居民收入、企業收入、財政收入、GDP 和產業結構的影響。研究結果表明，房地產交易稅稅率上升提高了房價，降低了居民收入、企業收入和 GDP，政府部門是房地產交易稅的主要受益者。房地產保有稅和擴大稅基降低了房價，也降低了居民收入和企業收入，但由于政府財政收入和政府支出上升帶動了 GDP 上升。由于房地產保有稅的稅基更大且屬于直接稅，所以對房價的影響更大。

從我們得到的研究結論來看，提高房地產交易稅即提高了房價又降低了 GDP，提高房地產保有稅降低了房價但提高了 GDP，而且房地產保有稅對房價等宏觀經濟變量影響更大，對產業結構的扭曲較小。因此，未來房地產稅的改革應該擴大房地產保有稅的比重，降低房地產交易稅的比重。這樣做的好處在于：

首先，房地產保有稅能夠為政府提供更有力的宏觀調控工具。近年來，政府對宏觀經濟的調控主要倚重貨幣政策，而可用的財政政策工具不多，房地產保有稅對宏觀經濟變量的影響更大，因此可以在政府調控內需方面發揮更大的作用。

其次，房地產保有稅對相對價格和產業結構的扭曲性影響更小。為了適應未來稅制改革提高直接稅的比重，提高房地產保有稅比重有利于完善稅制，為財產稅的設立和完善提供基礎。

再次，目前我國地方政府對土地收入依賴比較嚴重，例如，江蘇省土地出讓金收入約占政府財政收入的一半。地方政府過度依賴土地出讓收入導致地方政府不愿房價下降，甚至有刺激房價上漲的激勵。降低房地產交易稅比重，提高房地產保有稅比重，同時改革地方政府官員考核機制，這樣做有利于規范地方政府行為，減少地方政府對土地財政的依賴，提高財政收入的可持續性。