居住是人類最基本的需求，住宅是勞動力再生產過程中所需要的重要消費資料，而在以市場機制為主的經濟社會中，城市居民解決居住問題以購買和租賃住房兩種方式為主，租賃住房一般是指通過延時分期多次貨幣支出，以零購的方式得到住房服務的一種住房消費方式; 購買住房則是通過一次性貨幣支出，獲得未來幾十年或者永久性住房服務的一種住房消費方式。高房價使得我國城市居民，特別是從外地遷入城市生活的居民面臨極大的壓力，在房價高企的現狀下，居民的住房選擇行為究竟受到哪些因素影響，是個值得研究的話題。
住房選擇研究起源于西方發達國家，發展至今已 40 余年。Kain 和 Quigley，Silberman，Yochun 和Ihlanfeldt，Jeffrey M． Perlof 分別以不同視角研究國外城市居民的住房租購選擇問題，我國住房消費選擇的相關研究較少，現有研究多數集中在臺灣地區和香港地區，并且大多數研究起步于 20 世紀 90 年代，李信佩，林祖嘉，連經宇和陳彥仲，Huang 和 Clark，虞曉芬等學者選擇中國不同地區的城市以家庭特征因素、住宅特征因素、租購成本因素和心理因素四大類因素對我國部分城市居民住房租購選擇進行了較為全面的研究。
但以上研究數據相對陳舊，結論對于分析內陸住房市場尤其是西部民族城市基本不具借鑒意義，難以解釋我國住房市場發生翻天覆地變化之后的實際情況，借鑒國內外相關文獻，以民族城市烏魯木齊為研究對象，基于居民的社會特征、經濟特征、文化特征、心理特征，運用 Logit 模型對 1983 份調查問卷分析烏魯木齊市居民住房選擇行為，以識別城市居民住房消費選擇的微觀影響因素，構建我國城市家庭住房租購選擇和購房類別選擇理論模型。
1 、材料與研究方法
1． 1 數據來源
為了對城市居民住房選擇行為進行研究，基于社會特性、經濟特性、文化特性、居住特性在烏魯木齊市主城區的街道進行問卷調查，課題組按常住人口和暫住人口比例對每個街道進行抽樣調查，共發放自有住房問卷 1700 份，租賃住房問卷 430 份，收回有效自有住房問卷 1614 份，有效率 95%，收回租賃住房問卷369 份，有效率 86% \\(表 1\\) 。
1． 2 研究方法
1． 2． 1 模型選取
由于房地產的特殊屬性和住房商品的昂貴特征，居民在作出住房消費選擇行為時，通常要投入大量的時間和精力。那么，家庭進行住房消費選擇行為的內在理論機理是什么，家庭做出住房消費選擇決策受到哪些因素影響，分析居民住房租購選擇行為常用的模型是離散選擇模型，而住房租購選擇行為只有包括租賃和自有\\(購買\\) 兩種方式，屬于二元分類變量，無法直接使用線性回歸模型分析，因此需要借助 Logit 變
選擇模型的 Logit 回歸模型，其中 p 為自有住房的概率，1 － p 為租賃住房的概率，β0為常數項，βi為模型估計系數\\(i =1，2，…，n 為進入模型的變量數\\) ，xj為進入模型的自變量，ε 是隨機誤差項。自變量回歸系數 Logit 模型采用 Wald 統計量檢驗，Wald 值越大說明該自變量越顯著。
2 、結果與分析
2． 1 不同住房選擇行為下居民的特性
2． 1． 1 社會特征
在調查的 1983 個有效樣本中，年齡小于 30 歲的樣本占總樣本的 31． 4%，年齡處于 30 － 50 歲之間占總樣本的 57． 1%，而年齡在 50 歲以上的樣本占總樣本的比例為 11． 5%，樣本在年齡上分布較為均勻。其中核心家庭占據市場的很大比重，勞動力人口約為 2，在房價高企的經濟背景下，靠一個人養活家庭是很不容易的事情，在烏魯木齊雙職工的家庭是最常見的，數據顯示符合社會經濟背景的。受調查的居民已婚未婚的比例分別為 67． 4 和 32．6% ，二者比例約為 2:
1，在住房市場上大多消費者已婚，另外，大部分居民在當地居住時間超過 5 年的所占比例高達 53． 1%，因此，住房市場上的主體還是居住時間較長的已婚居民，這些人群的住房選擇行為將引領著住房市場的發展方向。
2． 1． 2 經濟特征
在收入方面，32%左右的人收入都在 3000/月以下，40% 左右的研究對象收入都在 3000 －6000 元/月之間，也有 2% －3%的收入在 10000 元/月以上; 在支出方面，67% 左右的人支出都在 3000/月以下，27．2% 的樣本支出在 3000 － 6000 / 元每月; 80% 的樣本收入都來源于勞動收入。
2． 1． 3 文化特征
烏魯木齊市是多民族城市，少數民族族群是其很重要的組成部分，30% 左右的城市居民是少數民族，漢族和少數民族人口只有文化特性差異很大，其他特性都非常相似。從樣本統計數據來看，選擇租住的居民戶籍是外地的居多，而自有住房的 73%都是本地人; 居民學歷在本科以下的居多，所占比例為 70． 2%，民族城市烏魯木齊受到時代背景的限制，年齡大的人群多數沒有受到高等教育，這就決定了樣本中學歷在本科以下的城市居民比例較大; 60%左右的居民沒有宗教信仰，24%以上的人信仰伊斯蘭教; 租住群體中從事商服型職業的人最多，占租住樣本的 31%，自有住房樣本中 26% 在企事業單位上班，其次 25． 4% 的人員從事生產型的職業。
2． 1． 4 心理特征
從心理特征看，自有住房群體對住房滿意程度比較高，達到了64% ，而租住群體只有 38% ; 在對居民購房意愿進行調查時發現，僅有 44． 4%的居民希望通過購買方式解決住房問題，而愿意通過租賃方式來解決住宅問題的樣本數占總樣本的 55． 6%。
進一步分析自有樣本、租賃樣本的描述性統計結果，可以得出以下現象:
\\(1\\) 從年齡來看，進入租賃市場的家庭普遍處于家庭生命周期的早期，居民年齡大多數小于 30 歲，所占比例為 56%; 未婚家庭的比例 67%。相反，進入自有市場的家庭則普遍處于生命周期的中后期，已婚家庭所占比高達 75%，這說明居民年齡和婚姻狀況在住房選擇中起重要作用。
\\(2\\) 租賃住房居民的家庭收入比較低，這說明租賃住房的家庭普遍經濟條件相對較差。尤其是在收入這一變量上，租賃樣本和自有樣本相差較大。自有住房的居民月收入在 3000 －6000 元/月以上占自有樣本的 78%，租賃住房的居民收入在 3000 元/月以下的占租住樣本的 57%，可見，家庭在做出租購選擇決策時，居民收入將是決定因素。
\\(3\\) 租賃住房的城市居民學歷普遍較高，學歷是大中專以上的調查對象所占比為 67． 2%，超過 1/2。
烏魯木齊住房市場上租賃的主體是高學歷的人才，這些人多數是年輕人，尚處在生命周期的早期，沒有積累足夠的財富，無力進入自有住房市場，而他們的住房需求和偏好卻引領未來房地產市場的發展方向。
2． 2 住房選擇行為 Logit 模型估計
2． 2． 1 自變量的解釋與量化
基于研究假說，選取 1983 份問卷的 16 個潛在的影響變量，運用李克特量表法對名義變量賦值，并對各個變量進行預測\\(表 6\\) 。
2． 2． 2 變量間多重共線性診斷
在進行多元回歸分析時，作為自變量的某些變量存在多元共線性關系，從而對 Wald 檢驗統計量產生影響，使得 Wald 值的觀測值變小，不易拒絕零假設，進而使那些本對 Logit P 之有意義的變量沒能留在方程中。因此就有必要對各解釋變量進行多重共線性診斷。借助 Eviews 分析工具，初選的各解釋變量相關矩陣系數均小于 0． 58，屬于低度相關，說明各解釋變量之間基本不存在多重共線性，各自獨立，所有變量都可以進入 Logit 回歸分析。
2． 2． 3 模型結果
運用 SPSS21． 0 軟件對 1983 份問卷進行二元 Logit 回歸處理，結果表明租購選擇模型具有較好的擬合優度，其中 Nagelkerke R Square 值為 0． 86，－2 Log likelihood 值為 22． 73，預測的準確率為 80． 5%，擬合優度為 86%\\(表 7\\) 。在 Wald 檢驗值和 5%檢驗水平下，年齡、戶口、居住時間、家庭收入、宗教信仰、擁有自有住房意愿對住房選擇行為有顯著的影響，而性別、民族、教育程度、家庭類型、婚姻狀況、家庭支出、收入來源、職業類型、戶籍情況、對住房條件評價等對居民住房選擇行為影響較小或無影響。
2． 3 結果分析
2． 3． 1 社會特征分析
由實證結果可知，年齡、戶口和居住時間對居民住房選擇行為的影響是顯著的對于年齡這一變量，得出了和 Boehm＆Schlottlnann\\(2004\\) 、Donkers，D． etal\\(2003\\) 等較為一致的結論: 隨著居民年齡的增加，購買住房的可能性增大; 大部分非農人員在經濟實力高于農業人員，更傾向于購房，因為購房在很大程度上直接體現了個人經濟實力，自有住房成了身份地位的象征; 居民在一個地方居住時間的越長意味著他在當地擁有較穩定的工作和人際網絡，家庭搬遷的可能性降低，因此購買住房的可能性增加。性別、家庭類型、婚姻狀況對居民住房選擇行為的影響不顯著，出現此結果可能的原因:
\\(1\\) 實地調查的男女比例在租購選擇有效樣本上男女各占 51． 7%、49． 3%，數值接近相等。另外，男女在收入方面的差異不大，也是導致性別對住房選擇行為不顯著的原因。
\\(2\\) 家庭類型對住房選擇影響不顯著，跟預期的主干家庭和核心家庭傾向于購房是不相符的，原因可能是大量的流動人口\\(多數家庭都是三口之家\\) 找到了合適的工作機會，定居到烏魯木齊，得益于大城市優質的公共資源，以租住的形式蝸居在大城市。
\\(3\\) 婚姻狀況不再是影響住房選擇的主要影響條件，與預期的已婚人士購買住房的概率大，單身居民更愿意租住，可能原因是越來越多的單身男性在房是結婚必需品的觀念下傾向于先置房后置家，不少女性也在財產上自主獨立能支付其自己的自由居住空間，另外，不斷變化的住房市場也可能讓部分單身居民負債去購房以應對不斷攀升的房價。
2． 3． 2 經濟特征分析
由實證結果可知: 家庭收入顯著影響住房租購選擇，居民的支付能力越大，居民購買住房的可能性增大，而家庭支出、收入來源對其影響不顯著，可能原因: 一是調查的居民的支出中，第一消費在租購群體中差別不大，雖然支出的多少不同但是在總支出的比例近似相同，沒有明顯層次分別，因此，支出在住房選擇行為影響上表現得不顯著。二是收入來源的調查中，80% 以上的居民都是工資性收入，財產性收入很少?？梢?，收入來源不影響對住房的選擇。
2． 3． 3 文化特征分析
由實證結果可知: 文化特征中只有宗教信仰對住房選擇的影響顯著，而民族、戶籍、文化程度和職業對其影響不顯著，可能原因:
\\(1\\) 烏魯木齊在人口比例上沒有宗教信仰的人居多，占總人口的 70． 6%，有宗教信仰的只有 29． 4%，因此，人口眾多的沒有宗教信仰的居民購房可能性大。同時印證了不同民族的居民在住房選擇上沒有差異。
\\(2\\) 戶籍沒有表現出顯著性，可能是因為新疆首府烏魯木齊不僅作為西部的特大城市不僅吸引了疆內大量人口涌入，而且在西部大開發的大潮中大量外省人口也留在了烏魯木齊，擁有了自己的住房。
\\(3\\) 教育程度沒有像預期的顯著影響住房選擇，可能是很多居民在移民大潮中就淘金到西部城市，文化程度相對不高，但在住房市場不熱的年份購置了自己的住房，另外，越來越多的受教育程度高的城市居民趨于理性消費，更加注重生活質量，不想成為房奴，這一部分群體也影響了教育程度的顯著性。
\\(4\\) 居民的職業對住房的租購選擇影響不顯著，和預期從事穩定職業的\\(企事業\\) 居民購房的可能性比較大是不相符的，原因可能是住房市場上存在大量的投機行為，不同職業類型的居民通過購買住房獲取財富，另外，房價租金的升高，越來越多的家庭迫于壓力傾其所有以獲取居住的權利。
2． 3． 4 心理特征分析
由實證結果可知: 居民自有住房擁有意愿對住房選擇行為有顯著的影響，擁有自有住房意愿的家庭買房的可能性較大，而現有的住房滿意度對其影響不顯著，可能的原因:1\\) 住房是居民的基本需求，安居才能樂業，因此每個人在允許的條件下都會選擇購房; 另外租賃市場上租方和承租方信息的不對等，租戶只有在住進租賃住房之后才能真正了解房屋的真實情況，而且房主總能有理由加租，這也是居民偏向于買房的原因; 2\\) 部分群體短時間解決不了改善居住的問題或者沒有搜尋到合適的住房，只能安居現有的居所或者租住。
3、 討論
從現實看來，在史無前例的快速城市化背景之下，大規模人口完成了進入大城市的夢想，但在房價過快上漲的背景下居民的住房選擇行為方式又成為困擾城市居民的難題，國內外學者基于年齡、婚姻狀況、種族、性別、家庭規模和結構、就業情況、收入、受教育以及種族等因素對居民住房選擇行為的研究在變量選擇和結論上給了一定的借鑒意義。對于烏魯木齊這樣一個大量流動人口、多民族居民聚居的新疆地區唯一的特大城市，與中東部地區城市相距較遠，由于民俗、歷史、人口、思維意識等的差異，其居民住房選擇行為影響因素難免表現出一定的獨特性; 加上近年來國家援疆機制的提出，更多市場、政策、人文等因素在改變人民的生產、生活方式，難免有涉及不到的因素也在影響居民的住房租購選擇行為未被考慮在內，比如住房的投資利得，購租成本的對比，制度改革，租購樣本內部的結構比例等，另外，在進行居民住房選擇行為影響因素的時候，對于某些因素影響的具體方式和緣由分析還有值得商榷的地方。
在分析烏魯木齊城市居民住房選擇行為及其影響因素過程中指標的選取和模型的選擇充分考慮研究區域的實際情況，問卷涉及到了社會中所有群體特征，因此研究結果可靠，與實際相符。預測的可能與住房選擇行為的正相關的婚姻狀況、教育程度、職業類型等因素在流動人口眾多的民族城市沒有通過檢驗，因此，政府可以根據這些影響因素進行適當的宏觀調控，并制定相應的政策，引導居民合理消費，準確地預測市場未來的需求，開發滿足市場需求的住房產品，解決居民的住房問題。
4、 結論
基于烏魯木齊主城區 1983 份問卷，較為細致地分析了包括社會特征、經濟特征、文化特征、心理特征在內的 16 個因素對烏魯木齊市居民住房選擇行為的影響，具體結論如下:
\\(1\\) 城市居民的住房選擇行為受其社會特征、經濟特征、文化特征、心理特征共同影響的行為，其中年齡、戶口、居住時間、家庭收入、宗教信仰、擁有自有住房意愿對住房選擇行為有顯著的影響。
\\(2\\) 自有住房群體中，處于生命周期的中后期的居民，購買住房的可能性增大; 家庭收入高以及擁有自有住房意愿的居民買房的可能性大; 非農人員在經濟實力高于農業人員，更傾向于購房; 在一個城市居住時間越長的居民購買住房的可能性越大。
\\(3\\) 租住群體中，居民的家庭收入比較低，居住時間較短; 烏魯木齊租賃住房的主體學歷是大中專以上的調查對象所占比為 67． 2%; 農村戶口居民居多; 沒有宗教信仰的居民在選擇租住的可能性更大。
\\(4\\) 住房市場特殊的時空性在多方位、深層次地影響人們的住房選擇行為，傳統的與住房選擇行為的正相關的婚姻狀況、教育程度、職業類型等因素在流動人口眾多的多民族聚居的城市表現得不顯著，作用在變弱。
參考文獻：
［1］曹振良． 房地產經濟學［M］． 北京: 北京大學出版社，2003: 12 －15．
