“80后”是指1980年以后出生的一代人，現年在23至33歲的年齡段內。按照我國現行《婚姻法》對于結婚年齡的規定，這部分人群已陸續進入適婚期，進入購房高峰期?！?0后”借款人購房按揭的經濟狀況類型主要有：父母全力支持型、家庭經濟援助型、個人自食其力型、個人超前透支型、個人無力償還型等。該文主要探討父母全力支持型、家庭經濟援助型、個人自食其力型三種個人住房貸款形勢。
哈爾濱地區“80后”購房需求分析
（一）購房預期打算調查
受訪者基本上全部是85年之前出生的，參加工作的年限在4年之內最多，作為“80后”的早期階段人群，其中已經有近4成的人購房置業，這部分人中，主要為80-82年出生的群體。而大多數“80后”尚未買房，說明“80后”的購房置業熱潮剛剛處于起步階段。
作為80代的早期群體，被社會年輪所裹挾，目前大部分人已經開始有了置業計劃，計劃在3年內買房。這部分人中，70%是82-84年出生的人。這個年齡段的人畢業工作了2-4年，已經開始有了首次購房的需求和置業償付的能力。同時，有45%的人還沒有考慮購房，這部分人多是82年以后出生，工作1-3年，尚未有人選擇只租房不買房，說明這代人未有租房過一生的想法。
（二）購房動機的調查
80年代的人對于自己的社會層次十分看重，他們不愿意一直合租生活，不愿意一直在農民房中租房度日，要實現自己的城市化，標志就是在城市擁有自己的房產和汽車調查顯示，55%的“80后”置業目的是想在這個城市擁有自己的房產，建立自己的城市根據地，通過擁有恒產而與這個城市產生精神的歸屬感，證明自己的城市化和優越感。這個心理需求如此強烈，不但剛性，而且考慮結婚而買房的人占比有27%.“結婚潮”是“80后”即將面臨的重大社會事件。為結婚而買房是眾多男性的頭等要務。
18%的人購房投資。一出生就在市場經濟的熏陶下，剛畢業正好趕上本輪房地產火爆期，耳濡目染之下，投資意識開始植入“80后”的行為規范中。
有很多人不是單一的考慮。他們會同時考慮恒產和結婚；或者第一套是為了投資和恒產，第二套為了結婚等。同時，還有其他置業目的，如購房決定職業定居地；購房月供強迫自己不亂花錢；要生小孩而購房；為父母改善居住環境等。
（三）住房類型的調查
“80后”對于各個房型所對應的面積段是有所偏好的。集中在40-60㎡一房；60-80㎡兩房；80-100㎡兩房或三房上。
在首次置業的經濟承受能力考慮上，對于單價、總價、首付、月供都很側重，相對而言，對于總價和首付款關注的最高。選擇低按揭的占到全部人數的63%,反映這部分人的購房意愿，不能影響到自己的生活水平。
（四）選擇的實際付款方式
較低的按揭，意味著較低的總價或較高的首付，意味著自己現在的生活質量不會下降多少，不會被壓迫成“房奴”.選擇低按揭的占到全部人數的63%,反映這部分人的購房意愿，不能影響到自己的生活水平。選擇高按揭的占到36%,然而在實際已經買房的人當中，高按揭的比例是50%.一部分人在購房中提高了預算，一部分人希望早點結束月供生活。
哈爾濱地區商業銀行個貸市場需求變化情況分析
（一）哈爾濱轄區80后個人房貸業務后勁不足
從筆者對哈爾濱市各家商業銀行的調查情況看，目前各家銀行雖然仍在控規模，表面上個人房貸是放貸需求多、貸款規模少，但實際上日前積累的貸款需求，多為經濟實用房貸款，其他樓盤貸款需求并未出現明顯增長態勢。
例如，筆者在某大型商業銀行實習期間，對該行哈爾濱轄區，個貸P系統中的數據進行了統計，截至2012年10月31日，進入P系統的商業性個人房貸共計122億元，預計年底可回收3 億元。結合哈爾濱的房市形勢，分析判斷，購房剛需特別是80后轄區個人房貸業務后勁不足，預計到四季度又是“找米下鍋”的局面。
（二）今后支撐房市的主力應是剛性需求
當前國家調控房產市場的政策尚未放松，但主要針對的是住房投機行為，對首次購買普通住房影響不大，“80后”結婚購房正是這種剛性需求的主力。從目前的大環境看，投機、投資性購房需求在短期內難以回升，主要原因：一是等待觀望情緒濃厚；二是政策限制不能入市。而結婚、子女入學等購房需求并不在受限范圍內，而且即需即購，等待的并不多。因此，今年房市若是有所復蘇的話，則首先復蘇的必然是這部分剛性需求。
2012年10月是哈爾濱房市從冰點走向復蘇的一個月，以下圖表是哈爾濱市10月份商品房成交套型面積情況，很能說明問題?！颈怼?br>
從上表可以看出， 60-80平方米的小戶型是市場銷售主流，當月成交 5892套，占總體交易量的35 %.90平方米以下戶型占總體交易量的58%.另外，90-120平方米的普通改善戶型也頗受市場歡迎，成交3912套，占總交易量的比重為24%.2012年乃至2013年上半年的房市“蛋糕”要遠小于去年，這是可以預見的，而在這塊縮小的“蛋糕”中，“80后”購房應是重要組成部分。
剛性需求房貸的特點及同業的政策所購房子面積較?。ㄐ∮?0米）、總價較低、房齡較長（指二手房），相對應的房貸則金額小、期限長。
正因這些特點，各家銀行往往認為此類房貸風險高、收益少，沒什么積極性。尤其是二手房，因房齡長，銀行擔心不易處置，因而對此類房貸在政策上多加以限制，較普遍的做法是要求增加首付比例。
近期，多家銀行對外宣布收緊房貸政策，提高房貸門檻，取消首套普通房的8.5折利率優惠。見諸媒體的有中行、交行、招行、中信、光大等。
應采取的策略
在今年房市整體低迷的情況下，剛性需求將成為購房的主力，建議各家銀行不要人云亦云，盲目跟從，錯失這部分房貸市場，坐失同業競爭的優勢。為此，各家商業銀行應采取以下措施應對：
（一）保持首套普通房首付3成、利率8.5折的最優惠底線，區分客戶，區別對待；根據借款人的職業、收入、征信、樓盤狀況、對銀行貢獻度等因素確定利率水平和首付比例。
（二） 一手房方面，與銀行合作良好的優質開發商共同組織團購優惠活動，對首次購買普通房的客戶，在本行貸款可給予利率優惠，開發商給予折扣優惠。此類活動在房市低迷時容易得到開發商的配合。
（三）密切關注市場動向，對于定價理性、贏得市場認同、逆市飄紅的樓盤，即使本行沒有開發貸款，各家銀行也應積極介入，為其量身定制按揭合作方案，以優惠的政策、快速的資金到位率等贏得開發商的信任。
（四）二手房方面，加強與中介公司的合作，營銷費用應向二手房中介有所傾斜。重視對“老房子、小房子”房貸的營銷，特別是市中心房、學區房，實際上購買此類房產的主要是年青人，借款人年紀輕、收入水平低，多為婚房和學區房，只要是真實交易，其還款意愿強，不太會因房價波動而斷供，而其背后往往有雙方父母資助，還款有保障。
（五）切實區分對待，優化貸款方案。對“80后”購房按揭應持審慎態度，要就購房動機、年齡區間、婚姻狀況、學歷專長、從業狀況、收入水平、還款能力及收入預期等方面進行綜合分析，區分對待，掌握關鍵因素，實行差別化服務。對父母全力支持型、家庭經濟援助型、個人自食其力型的普通自住房貸款應給予大力支持。對學歷高、有專長并預期收入較高、成長性較好的個人超前透支型普通自住房貸款：一是適當增加首付款，有效降低貸款成數；二是適當延長貸款期限，合理調整月供負擔；三是對未尚辦理結婚登記而先以男女朋友的自然人身份共同申請貸款應予以關注，防范出現“婚姻游戲”而引發的貸款風險。對工作和收入不穩定并預期收入不高、成長性有限的個人超前透支型普通自住房貸款，既應增加首付款，降低貸款成數，合理提高貸款利率，又應縮短貸款期限，促其提前還款，確保貸款正常歸還。對個人無力償還型的普通自住房貸款，在增加符合條件和有經濟實力的共同申請人的提前下，可酌情給予貸款。對該類型貸款，應提倡家庭成員合力貸，落實共同還款責任，確保貸款安全。
（六）加強貸后管理，確保貸款質量?！?0后”青年正處于人生成長期，其人生軌跡尚未完全定型?！?0后”購房按揭一般貸款額度較大，期限跨度較長，未來不確定因素和影響因素較多，貸后管理難度較大。因此，更應加強貸后管理，以確保貸款質量。一是突出關注重點，實行差別管理。父母全力支持型和家庭經濟援助型的“80后”購房按揭主要依托父母和家庭的經濟基礎，還款重心主要在于父母和家庭的收入狀況；個人自食其力型的“80后”購房按揭，其工作基本趨于穩定，收入已顯可持續性，自身價值正在體現。一般來說上述三類的還款能力無大的問題，除非個人出現意外因素和信用出現惡化，對此應進行正?；粘９芾?。個人超前透支型的“80后”購房按揭是應該重點關注的類型，未來變數諸多，應進行非常規性跟蹤管理，加強客戶聯系，及時掌握動態，有效更新工作單位和聯系電話，保障信息暢通，開展提醒服務，確保正常還本付息。同時還應重點關注“隱形”的個人無力償還型，這類貸款在貸前被披上了“華麗”的外衣而未能被及時發現，當一顯苗頭，開始拖欠本息，必須采取堅決措施予以處置。
