房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。大家在相關論文寫作時，可以參考這篇“房地產企業成本核算體制改進建議”成本會計論文。
原標題：M房地產公司成本核算制度問題研究
摘要：本文以成本核算制度理論為基礎，以案例展開分析。介紹M房地產公司的概況和業務特點，針對M房地產公司成本核算制度現狀，分析存在的問題：成本核算對象劃分不詳細、房屋開發成本明細賬設置不全面、房屋開發成本賬戶歸集不完善。進而探討產生的原因：缺乏房地產行業成本核算管理的明確規定，和M房地產公司財務人員能力參差不齊，制定粗略。最后根據實情，提出建議：根據項目開發的特點和實際管理需要，按單元進一步詳細劃分成本核算對象；依據開發期、功能、單元設置“開發成本---房屋開發成本”明細科目，完善房屋開發成本賬戶的歸集；考慮配套設施滯后于房屋開發的情況，設置“應付賬款---預提配套設施費”賬戶。
關鍵詞：房地產公司；開發成本；成本核算制度
1.引言
隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。
2.M房地產公司業務分析和成本核算現狀
2.1公司概況
M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分：土地開發和建設業務；房屋、建筑物的開發建設和經營業務；配套設施開發和建設業務；代建工程開發和建設業務；物業管理和服務業務。
2.2現行成本核算現狀及主要問題分析
M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。
在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本---房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。
在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。
3.M房地產公司成本核算制度改進建議
3.1細化成本核算對象
結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3.2補充房屋開發成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬?！伴_發成本---房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本---房屋開發成本---第一期/第二期/第…期開發項目”.四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本---房屋開發成本---第N期項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。
3.3完善房屋開發成本賬戶的歸集
①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施---第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3.4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下：
①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄：
借：開發成本-一房屋開發成本-一XX
貸：應付賬款---預提配套設施費
②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄
借：應付賬款---預提配套設施費
貸：銀行存款/應付賬款---應付工程款
③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：應付賬款-一預提配套設施費
貸：開發成本-一房屋開發成本
④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為：
借：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
貸：銀行存款/應付賬款---應付工程款
如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為：
借：應付賬款-一預提配套設施費
貸：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
參考文獻：
[1]孫法明。房地產開發企業成本核算問題研究，2013,（10）：191-193.
[2]章軻。房地產企業成本核算存在的問題及對策淺析[J].現代商業，2014,（13）：198-199.
[3]LiQian,DavidBen-Arieh.Targetcostingoperationalizationduringproductdevelopment:Modelandapplication[J].ProductionEco-nomics,2006,（18）：398-409.
原標題：M房地產公司成本核算制度問題研究
摘要：本文以成本核算制度理論為基礎，以案例展開分析。介紹M房地產公司的概況和業務特點，針對M房地產公司成本核算制度現狀，分析存在的問題：成本核算對象劃分不詳細、房屋開發成本明細賬設置不全面、房屋開發成本賬戶歸集不完善。進而探討產生的原因：缺乏房地產行業成本核算管理的明確規定，和M房地產公司財務人員能力參差不齊，制定粗略。最后根據實情，提出建議：根據項目開發的特點和實際管理需要，按單元進一步詳細劃分成本核算對象；依據開發期、功能、單元設置“開發成本---房屋開發成本”明細科目，完善房屋開發成本賬戶的歸集；考慮配套設施滯后于房屋開發的情況，設置“應付賬款---預提配套設施費”賬戶。
關鍵詞：房地產公司；開發成本；成本核算制度
1.引言
隨著我國經濟建設不斷推進，房地產行業逐漸成為國家支柱產業。同時，隨著相應法律法規不斷完善，市場環境的不斷規范，企業謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰，房地產企業若要拓展發展空間、實現長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業發展的成本核算制度，實現公司利潤最大化，就變得十分必要。
2.M房地產公司業務分析和成本核算現狀
2.1公司概況
M房地產公司為建發房地產集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發集團。建發集團涉足房產時尚處于中國房地產業的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。M房地產公司的主要業務分為五個部分：土地開發和建設業務；房屋、建筑物的開發建設和經營業務；配套設施開發和建設業務；代建工程開發和建設業務；物業管理和服務業務。
2.2現行成本核算現狀及主要問題分析
M房地產公司規定按開發項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產企業的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。
在主要成本賬戶設置方面，M房產公司針對房屋開發過程發生的費用支出設置了“開發成本---房屋開發成本”二級賬戶，并按照房屋的性質和用途，設置商品房、出租房、周轉房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統，計算出來的成本是相同性質房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發成本賬戶歸集不完善。
在核算配套設施開發成本時，M房地產公司沒有考慮配套設施滯后開發的情況。由于在開發進度安排上，存在房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發成本。
3.M房地產公司成本核算制度改進建議
3.1細化成本核算對象
結合有關成本核算制度理論，M房地產公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當地實際情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3.2補充房屋開發成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發成本明細賬?！伴_發成本---房屋開發成本”賬戶依據開發周期設置三級明細科目，即“開發成本---房屋開發成本---第一期/第二期/第…期開發項目”.四級明細科目依據開發功能，設置為“開發成本---房屋開發成本---第N期項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”等。五級明細科目依據開發單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用。
3.3完善房屋開發成本賬戶的歸集
①對按開發期核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
②對同一開發期下按照功能核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
③對同開發期同開發功能下按照不同單元核算的房屋開發項目，其發生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發成本---房屋開發成本---第N期開發項目---商務寫字樓/住宅區/社區商業用房/配套設施---第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3.4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產房屋開發成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下：
①建議M房地產公司以未完成配套設施的預算成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋的開發成本。應作會計分錄：
借：開發成本-一房屋開發成本-一XX
貸：應付賬款---預提配套設施費
②實際發生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄
借：應付賬款---預提配套設施費
貸：銀行存款/應付賬款---應付工程款
③已完配套設施開發成本的結轉。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：應付賬款-一預提配套設施費
貸：開發成本-一房屋開發成本
④當成本結算完畢，對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發產品成本進行調整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為：
借：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
貸：銀行存款/應付賬款---應付工程款
如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為：
借：應付賬款-一預提配套設施費
貸：主營業務成本/投資性房地產/固定資產/庫存商品
參考文獻：
[1]孫法明。房地產開發企業成本核算問題研究，2013,（10）：191-193.
[2]章軻。房地產企業成本核算存在的問題及對策淺析[J].現代商業，2014,（13）：198-199.
[3]LiQian,DavidBen-Arieh.Targetcostingoperationalizationduringproductdevelopment:Modelandapplication[J].ProductionEco-nomics,2006,（18）：398-409.
