本篇論文目錄導航：

【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻

第二章 個人住房房產稅概念及試點現狀

2.1 個人住房房產稅的概念界定

2.1.1 個人住房房產稅的概念

個人住房房產稅是對個人住房的所有者每年按住房市場評估價值的一定比率征收稅款，在國際上是地方政府財政收入主要來源。各國對房地產的課稅一般涵蓋了房地產的全周期，主要包括房地產的取得、流轉、保有三個環節，其中取得環節包括土地取得、房地產開發等；流轉主要指房地產轉讓、贈與、繼承等；保有指對房地產的長期持有。

不同的國家、地區對房產稅的稱謂差別較大，有的稱之為“物業稅”“不動產稅”或者“房地產稅”.但不管其名稱如何，房產稅本質上是對持有階段的房屋按年征收的一種財產稅。由于個人住房房產稅是房產稅的一種，因此顯然也屬于財產稅的范疇。根據國外經驗，財產稅的特點是以財產的持有作為課稅前提，以財產的評估價值為計稅依據。

因此，在我國的個人住房房產稅應該歸入財產稅。

2.1.2 個人住房房產稅的特點

①個人住房房產稅為個別財產稅。財產稅按課征方式的不同，可分為一般財產稅與個別財產稅。一般財產稅是對納稅人所有的一切財產（包括動產與不動產）的價值綜合課征的稅收。個別財產稅是將個人的某些特定的財產，如房屋、土地、資本和其他財產有選擇地進行課征。在國外，個別財產稅的形式主要有專門對土地課征的土地稅，專門對房屋或者建筑物課征的房屋稅，而將土地及土地上建筑物合并課征的稱為不動產稅。

②個人住房房產稅是對個人住房課征的經常稅。個人住房房產稅只能是對已建成的不動產征收的稅收，即在不動產持有階段征收的稅種，而不涉及土地取得及房地產的開發建設階段。

③個人住房房產稅是針對個人住房征收的稅種。

個人住房房產稅的征稅對象是住宅，而不是營業用房，也不是香港地區的物業（房屋、機器設備及廣告牌等），與國外的財產稅的范圍也有一定的區別。

2.2 我國個人住房開征房產稅試點現狀

2.2.1 滬、渝房產稅試點簡介

2011 年 1 月 28 日，根據國務院的統一安排與部署，上海、重慶作為試點城市正式對部分個人住房征收房產稅。這次是對個人住宅真正開始征收房產稅，標志著我國房地產稅收制度改革進入新的發展階段。

根據《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》及《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》相關內容整理成表，具體內容比較見表 2-1.

2.2.2 上海、重慶試點改革的方案比較分析

從上表可以看出，上海、重慶兩市的改革方案在內容和形式上均有較大的差異。但在房產稅收入的管理和用途等方面存在共同點。主要體現在：首先，兩者在稅收收入用途上，都選擇了用作保障性住房及公共租賃房的建設。其次，兩者都制定了比較溫和的稅率以及相對寬松的免稅政策，保護了本市居民的正常住房需求。對外來炒房者制定了較為嚴苛的限制，打擊外來投機需求，調控房價的意圖比較明顯。

2.2.3 滬渝房產稅試點改革的重大意義

滬渝房產稅試點實現了對部分個人住宅保有環節開征房產稅，使多年的理論探討轉化為實踐，為全國范圍內開征個人住房房產稅積累了寶貴的經驗，具有重大意義，主要表現在：有利于健全財稅體制，調控整個房地產結構，調節收入分配以及適當改變居民住房消費習慣。從短期來看，它可以增加住房的持有成本，使老百姓產生觀望情緒，從而抑制房價過快上漲。從長遠來看，它可以對我國的稅收體制改革起到巨大的推動作用，為完善稅制做出貢獻。

2.2.4 滬渝房產稅試點改革的不足之處

第一，程序不合法?！抖愂照鞴芊ā穂17]第 3 條第一款規定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院辦公廳制定的，依照國務院辦公廳制定的行政法規的規定執行；《立法法》[18]第八條規定，對國有財產的征收、基本經濟制度以及財政、稅收、海關、金融和外貿的基本制度只能制定法律。居民個人住房屬于“非國有財產”,對其征稅又屬于“稅收的基本制度”,所以，對居民個人住房征稅屬于“只能制定法律”的范疇?！读⒎ǚā酚?2000 年 7 月 1 日正式實施后，1986年 10 月 1 日實施《房產稅暫行條例》[19]自身面臨著尷尬的稅收法律地位。而今年《立法法》的修正案則更加突出了稅收法定原則，明確征稅必須先立法。

此次滬渝兩地房產稅改革試點是根據國務院第 136 次常務會議精神進行的，但是，一是國務院本身并沒有權力將房產稅的開征權授予省級人民政府。二是滬渝兩地對于原房產稅暫行辦法中征稅范圍擴大沒有經過全國人大相應的法律修訂程序。所以滬渝兩地房產稅的開征受到合法性的質疑。

第二，征收范圍有限。兩試點城市的征稅范圍都只限于多套房或高檔房。如果不擴大征稅范圍，這一稅種很難成為地方財政收入支柱。而且對存量房不征稅或是非獨棟商品住宅存量財產不征稅的這種心理預期也將促使滬渝兩地之外的居民在可能的情況下盡可能地購房，而且盡量提早購買大房、豪宅，以避免以后成為納稅人，這樣客觀上鼓勵了超前消費，違背了引導住房消費的政策目標，與稅收的公平原則也是背道而馳的。

第三，缺乏合理的計稅依據。試點方案中盡管都強調最終采用房地產評估值作為計稅依據，但方案中仍采用市場交易價格作為其計稅依據。而房地產市場交易價格具有個別性、隨意性的特點，隨著社會經濟的不斷發展，房地產的價格會隨之上漲，房產稅收入應隨之增加，但房產稅的依據是歷史成交價格，一方面使不同時期購置的同類房產的計稅依據不同，導致新交易的房產稅負明顯高于過往交易的房產；另一方面政府也無法參與房地產增值收益的分配，造成地方財政收入的流失。

第四，可能會引起市場上租房者及剛需者的不滿和排斥。征收個人住房房產稅的目的在于壓制過度需求，抑制投資、投機需求。如果業主通過增加住房租金的方式來彌補繳納的房產稅，從而推高租房成本，投資、投機者可能將房產稅轉嫁到房價上面，這樣就可能推高房價，而剛需者則為避免高房租而只有提前購買高價房。這樣征收個人住房房產稅非但沒有壓制投資、投機需求，反而使租房者苦不堪言，市場真正需要住房者均從房產稅中得不到好處，這樣就會引起這部分人的不滿和排斥，影響社會和諧穩定。

2.3 我國個人住房開征房產稅試點工作的啟示

第一、立法先行。名不正則言不順，在全面推進依法治國的大背景下，必須拋掉過去由國務院常務會議確定試點的不合法做法，真正依法行政，先修法后實施，合法才能服眾。

第二、個人住房房產稅的征收必須要由增量擴展到存量，實現行政范圍內的住宅全覆蓋。近年來兩地試點工作成效不足的一個重要原因就是只對增量，不對存量或者較少針對存量征收，這樣的執行效果大打折扣，起不到應有的調節收入分配及籌集地方財政收入的功能，也不能體現社會的公平、正義。

第三、以市場評估價值將為計稅依據。這是從程序上保證納稅人公平的關鍵舉措。這是由房地產價值大、市場交易少、個別性、不可移動性等自身特點所決定的，其價值的確定必須由專業的評估機構的出具，這樣才能保證同一價值時點的不同房地產價值的公平、合理性。