河南是我國的人口第一大省,人力資源是經濟社會的第一資源。因此,河南省人口結構的不斷變化,必然會對河南社會經濟發展的各個方面產生重大的影響?！耙率匙⌒小?是人們生存和發展的基礎條件。經過30多年的改革開放,人們在“衣、食、行”三方面已經獲得了較大的改善和提高,而在“住”方面卻遭遇了較大的障礙。
1998年的房改,是我國住房市場發展的一個分水嶺。在此之前,由于住房往往是單位的福利分房,因此關于人口結構對住房影響的研究相對較少;在此之后,房地產市場迅猛發展,使得關于住房相關的研究迅速升溫。如何在河南省人口結構變遷與城鎮住房供求結構模式之間探尋規律,克服障礙,已經成為社會普遍關注的熱點問題。
1、河南省人口結構變遷和城鎮住房供求結構模式的概況
人口結構主要包括人口規模、家庭規模、年齡結構和城鄉人口等四個方面。根據《河南統計年鑒2013》,截止2012年年末:從人口規模來看,全省總人口10543萬人,常住人口9406萬人;從家庭規模來看,家庭戶數2593萬戶,三人戶及以下占42.9%,三人戶以上占57.1%;從年齡結構來看,0-14歲1989萬人,占21.2%,15-64歲6587萬人,占70.0%,65歲及以上830萬人,占8.8%;從城鄉人口來看,城鎮人口4473萬人,鄉村人口6070萬人,城鎮化率42.4%。和2000年相比,總人口增加1055萬人,城鎮人口增加2328萬人,鄉村人口減少1041萬人,城鎮化率提高19.2個百分點。由此來看,河南省人口結構變遷趨勢主要表現在以下四個方面:一是人口規模增速緩慢,但增長量較大,人口增加量達到1055萬;二是家庭戶數增加,但家庭人口數在不斷減少,3至4人的家庭占主體;三是老年人口不斷增加,少年兒童數量有所減少;四是城鎮人口增長迅猛,達到4473萬人。
從河南房地產市場的發展來看,2000年以來取得了巨大成就,為數量龐大的河南人口居住提供了強有力地支撐。
2000年,河南房地產企業1020個;全年完成投資額77.87億元,其中住宅投資額50.37億元;商品房銷售面積509.21萬平方米,其中住宅438.41萬平方米;商品房銷售額64.18億元,其中住宅銷售額50.51億元。
2012年,河南房地產企業5316個;全年完成投資額3035.29億元,其中住宅投資額2203.06億元;商品房銷售面積5968.49萬平方米,其中住宅5455.50萬平方米;商品房銷售額2286.67億元,其中住宅銷售額1915.57億元。由此來看,12年來河南房地產企業個數增加到5.21倍;投資額增加到38.98倍,住宅投資額增加到43.73倍;商品房銷售面積增加到11.72倍,其中住宅增加到12.65倍;商品房銷售額增加到35.63倍,其中住宅銷售額增加到37.92倍。
2、河南省人口結構變遷對城鎮住房供求結構模式的主要影響
2.1人口規模的持續增長,為城鎮住房需求注入強大動力
2000年年末,河南總人口為9488萬人,2012年年末:從人口規模來看,全省總人口10543萬人,凈增加1055萬人,這些增加的人口勢必都需要住房,而這就為我省城鎮住房需求注入強大動力。根據我國現行的戶口遷移政策,只有在城里買房了才能落戶城市,才能解決住房、子女入學等棘手問題,真正成為城里人,并被城市所接收,這也正是住房剛性需求的根本原因所在。雖然近年來人口增長每年只有50萬人左右,增速放緩,但隨著單獨二胎的全面放開,以及今后國家計劃生育政策的進一步調整,乃至全面放開二胎也亦有可能,這些人口調整政策層面的變化,必定會給河南住房市場的發展帶來新的機遇。
2.2家庭規模的分離小型,對城鎮住房供給提出新的要求
根據《河南統計年鑒2013》,2012年年末家庭戶數2593萬戶,家庭戶人數9003萬人,平均每戶3.47人。其中一人戶264萬戶,占10.2%;二人戶497萬戶,占19.2%;三人戶609萬戶,占23.5%;四人戶614萬戶,占23.7%;五人戶344萬戶,占13.3%;六人戶171萬戶,占6.6%;七人戶及以上92萬戶,占3.7%。由此來看,近年來河南省家庭變化的趨勢是戶數不斷增加,而家庭戶人口數卻在不斷下降,家庭規模的逐漸分離和小型化的趨勢越來越明顯。這種家庭規模的變化趨勢,必然會對城鎮住房供給提出新的要求,如不管房屋的面積大小,三室的房子才能滿足家庭的基本需要。
2.3年齡結構的老眾童寡,使城鎮住房供需平衡難度加大
2012年年末,河南總人口中0-14歲1975萬人,占21.0%,15-59歲6231萬人,占66.3%,60歲及以上1197萬人,占12.7%;總撫養比為50.9%,其中少兒撫養比31.7%,老年撫養比19.2%。由此來看,雖然河南省總人口中15-59歲的人口數有6231萬人,然而60歲及以上的人口數卻超過1000萬人,再加上14歲及以下的人口數,使得總撫養比超過50%,這也就意味著一個正常的勞動力要養活一個老人或一個兒童,可見年輕人的生活壓力是比較沉重的。年輕人面對的巨大撫養壓力,再加上收入水平不高,其雖然對住房有很大的需求欲望,但實際上并沒有支付能力,這就嚴重制約了城鎮住房的需求水平。
2.4城鎮人口的不斷增加,讓城鎮住房供需矛盾日益嚴峻
根據《河南統計年鑒2013》,2012年年末河南省城鎮人口4473萬人,鄉村人口6070萬人,城鎮化率42.4%。和2000年相比,城鎮人口增加2328萬人,鄉村人口減少1041萬人,城鎮化率提高19.2個百分點。由此來看,自2000年以來,城鎮人口增加的2328萬人,實際上是城鎮住房需求的中流砥柱。因為按照我國現有的法律政策,鄉村人口要轉為城鎮戶口必須在城鎮擁有住房。如果按新增兩個城鎮人口增加一套城鎮住房來看,城鎮人口的增加已經使得1164萬套住房花落他家。也正是城鎮化趨勢的不斷加快,使得房地產市場的發展潛力極為廣闊。
3、優化河南省城鎮住房供求結構模式的路徑
3.1做好政府規劃,滿足增加人口和城鎮人口的住房需求
河南省總人口的不斷增加和城鎮人口的迅速增長,是今后我省較長一段時間必須要面對的一個嚴峻挑戰,特別是隨著城鎮化步伐加快帶來的城鎮人口增加,更是給社會經濟的發展帶來了巨大的壓力。面對這種挑戰和壓力,尤為關鍵的一個方面就是要滿足增加人口和城鎮人口的住房需求。提供住房就要占用土地,而土地的主要供應者就是各級人民政府。那么要使得房地產市場有序、健康、科學的發展,各級人民政府就應該著眼大局、高瞻遠矚、面向未來,在充分調研住房需求的基礎上進行科學的住房供給規劃,既要防止住房供給過量,造成社會資源的巨大浪費;又要防止住房供給不足,造成人民大眾一房難求的痛苦窘境。當然,政府進行規劃時,一定要考慮群眾需求和當地實際,否則就會功虧一簣、得不償失。比如,近年來很多地方借新農村建設之風,大搞“農民集中上樓”運動,拔苗助長,最后是既費了政府之財,又上了人民之心,負面影響較大。
3.2適當調整戶型,滿足家庭小型化發展趨勢的現實要求
根據《河南統計年鑒2013》,2012年年末家庭戶數2593萬戶,其中一人戶、二人戶、三人戶、四人戶共1984萬戶,占76.6%。由此來看,四人戶及以下家庭戶數占到了總戶數的近80%,也就是說五個家庭中只有一個家庭人數是超過四人的,可以看出家庭小型化發展的趨勢非常明顯。那么這些小型化家庭在住房需求方面,對戶型就有了特殊的要求。一般而言,房屋面積在100m2,戶型為三室一廳一廚一衛的房子最為合理、舒坦。但現實的情況是,一般在100m2的房子都是兩室的,主要是建筑商為了降低自身成本,卻帶來了巨大的社會成本。因此,政府在房屋建設方面不僅要進行面積的限定,還要進行居室的限定,只有這樣才能規范房地產開放商的外部不經濟現象,實現整個社會的利益最大化,滿足人們的住房舒適度需求。
3.3合理調控房價,滿足城鄉人口擁有住房的迫切性愿望
住房需求是一種剛性需求,人們普遍認為不管在一個地方是何種職業、薪酬高低,只有在這個地方有了房子,懸著的心才能放心,才能真正成為這里的居民,才能被這里的居民所人口。與此同時,現在年輕人要成家立業,基本上得現有房子才能取來媳婦,才能成家而后立業。但現實的情況是,房價的高高在上,收入的緩慢增長,根本無力應對高昂的房價。比如一般縣城的房子每平方米都在3000元左右,地級市在5000左右,省會城市在1萬元左右,北上廣深在4萬元左右。按100m2房子折算,分別需要30萬元、50萬元、100萬元和400萬元?？梢韵胂?這些錢對于普通的進程務工人員甚至是低收入的城鎮職工而言,無疑是天文數字。因此,當市場這支“無形的手”讓人們難以承受的時候,只有政府動用“有形的手”———政府調控來規范市場,調控房價,讓房價控制在人們群眾可以接受的范圍之內,真正滿足城鄉人口擁有住房的迫切性愿望。
3.4增加房供渠道,滿足各種低收入群體皆有所居的夙愿
1998年的房改以來,房地產市場迅猛發展,很多家庭的住房條件得到了較大的改善。然而近年來由于房地產市場的過于火爆,畸形的抬升了房價,使得很多低收入家庭的住房夢逐漸變得遙遠。面對這種情況,黨中央國務院高度重視、集思廣益、加大投資,提出了保障房、廉租房、棚戶區改造等多種渠道的房屋供給,盡量滿足低收入家庭的住房夢。
然而,在現實政策的執行過程中,由于保障房和廉租房供給數量有限,以及購買此類住房的諸多限制,實際上只有以少部分低收入家庭的住房夢得到了實現,絕大多數的低收入家庭還處于焦急而漫長的等待之中。因此,黨和政府應該繼續增加房供渠道,繼續增加房供數量,再接再厲,更進一步,最終實現杜甫《茅屋為秋風所破歌》中所云:“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山”之夙愿。
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