一、引言

群租近來成為各大媒體、新聞所議論的熱題。但群租到目前為止并沒有一個較為嚴格的法律界定，可以將群租分為兩大類，第一類是公司、學校為職員、學生提供的集體宿舍，以此而形成的租賃關系; 另一類則是本文所討論的，即在我國城市中，特別是以北京、上海等為代表的，位于一些城市中心地帶的房屋的所有權人或使用權人，把該房屋的平面布局和建筑結構改變一下，將房間用木板隔成盡可能多的小間，再次把這些小間出租給其他兩個以上的社會人群，以該種方式而形成的租賃關系。

隨著改革開放，社會的不斷進步，很多農村地區的人口和一些經濟落后地區的務工人員都涌向城市尋求工作，以獲得更多的就業機會，賺取更多的收入。這部分群體的涌入導致城市的流動人口數量不斷翻倍。這其中還包括剛畢業的大學生，這些大學生急需找到一個合適的安身立命之所，他們也會選擇群租或者合租的方式來降低生活成本，緩解租房所帶來的生活經濟壓力。另一方面，現在出租房屋利益客觀，一些房屋的所有權人選擇把房間拆分，租給兩個以上的人群，而以這種形式的租賃得到的利益遠遠大于只出租給個人的利益，有些租賃公司也會利用群租方式將房屋出租，以獲取利益最大化。

群租現象的激增帶來了諸多社會問題。由于對租賃房屋的管理不善，戶籍、治安管理成為了一個難題，衛生、計劃生育管理方面也因此出現諸多漏洞，房租管理中的偷稅漏稅現象也不可避免。這些問題到底由誰來管，在我國現有的法律法規上都沒有明確規定，物業、社區、派出所你推我讓，使其處于冷宮地帶。這種行為輕度會使小區內的環境惡化，嚴重時還會帶來較多安全隱患。有必要采取措施對非法群租進行整治管理。

二、群租綜合管理之現狀分析

\\( 一\\) 群租整治的法律依據缺位

在租賃市場中，群租現象已相當普遍，但是我國關于這方面的法律規定卻幾乎處于一片空白，甚至就對群租房的界定，都沒有一個明確的結論。所以，對于如何將群租問題運用法律規范調整是一個難點。

近年來，各地政府對怎樣去規范與治理群租這一現象采取了很多可行性措施。最為典型的代表城市當如北京、上海這兩個特大型城市，由于北京、上海屬于我國經濟、文化、政治最為發達的城市，其群租帶來的問題較其他城市更為明顯，近幾年來先后出臺了一系列相關規范性文件，聯合進行了幾次群租房屋整治行動。上海市于 2011 年 6 月 20日通過了《上海市居住房屋租賃管理辦法》，該辦法于 2011年 10 月 1 日正式執行。

2014 年 5 月 5 日，根據上海市委、市政府的工作部署，市綜治辦、市高法院、市住房保障房屋管理局等十部門聯合制訂了《關于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》\\( 以下簡稱《實施意見》\\) ，并同步修訂了《上海市居住房屋租賃管理辦法》\\( 以下簡稱《管理辦法》\\) 。

2013 年 7 月 18 日，北京市住建委等三部門聯合發布《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，通知明確了群租房的判斷標準。

2014 年 10 月 24 日北京市公安局發布《關于印發北京市房屋租賃消防安全管理規定的通告》，要求群租房按房間安裝獨立式火災探測報警器，配備滅火器，通過技防物防手段，全面提升出租房屋消防安全。

在目前的實踐操作中，全國絕大多數地方都沒有實施禁止群租的法律規定，大部分城市目前也沒有劃定最低承租面積。但近年來很多小區都面臨著群租房泛濫的現象，因群租引發的群體性事件也不斷發生。

\\( 二\\) 群租整治的執法程序缺失

執法過程的不公正會嚴重影響執法結果的不公正，雖然有些行政機關的整治初衷是為了維護公共利益看起來是公正的，但是由于其執法程序的不公正導致產生了背離初衷的執法結果。例如上海市制定的相關法規中并沒有規定整治執行程序。在整治違法群租前沒有規定是否去收集違法證據，在整治群租過程中也沒有規定能否去拆除那些違章搭建的木板、紙板，整治后的一系列法律救濟途徑更是沒有涉及。

公眾開始重視程序的公正。這樣的一種強制執行不僅會降低公眾參與法律審判的滿意程度，還會導致公眾對公權的信任度降低。從而不能讓公眾對該執法行動給予肯定和理解。此外我國國務院頒發的有關文件中明確要求行政機關在實施行政管理時，不僅要聽取各利害當事人的意見，還要遵守法律所規定的執法程序，不能擅自進行行政強制行為，確保參與人的合法權益。然而在這次整治活動中，我們并沒有看到行政機關對相對利益人的一些合法權益的保障，事前未聽取各當事人的意見，也沒有說明行政決定的依據，甚至在強制執行前也未進行告誡。在行政救濟權上也未有具體的實施，嚴重侵犯了相對利益人應該享有的行政訴訟權和行政復議權。執法程序的合法性受到質疑。

\\( 三\\) 公權力的不合理介入

群租問題與一般的租賃問題有所不同，因此，法律在處理相關問題的方法和角度也存在差異。一般的租賃問題上，法律一直提倡租賃雙方合同自擬和出現問題雙方協議解決; 群租問題上，由于其在房屋租賃法律關系中的特殊性，群租屬于私法調整的范疇內，但又會因群租涉及到相關公共利益。私法對群租現象的認可及保障不代表不對其進行管制，群租現象大多出現在中大型城市，政府應當承擔對群租現象管理和監督的責任，消除群租現象可能帶來不必要的社會危害，繼而政府如何處理好公權和私權關系顯得非常的重要。

政府在制定法規時，常常忽視外來租賃者的利益，一味的維護本市居民權益，致使大量的外來人口居住得不到很好的保障，這樣將會對社會秩序造成嚴重的不良后果，比如工廠停工、服務行業勞動力缺失等。所以說公平公正的協調好公權和私權的關系在政府部門的工作中來顯得格外重要。如何真正維護好公共利益，又不打壓外來人口的做法才是明智、合理、道德的。

三、群租綜合管理之對策分析

\\( 一\\) 規范群租整治的法律依據

應當建立多層次法律規范對群租問題加以規制，現有法律規范位階都較低，執行力不強，且大多地方政府至今沒有對群租問題頒布任何法規條例。要通過立法明確什么叫群租，并規定違法群租的范圍，明確政府主管部門的職責及權力范圍，并規定相應的處罰措施，這樣才能進一步規范居住房屋的租賃市場秩序。對房屋中介也應該有相應的規范，對于發布違法群租廣告的一律禁止，對于違反規定的有關部門應該吊銷其營業執照，責令不改的還應處以行政處罰。從源頭上減少違法群租現象的發生，建立一個相對健康、規范的房屋租賃市場。

\\( 二\\) 完善群租整治的法律程序

政府部門對群租行為既然要進行行政干預，就要在群租法律規制中預先設計好行政規則的執法程序，規定執法部門，并且要求有關部門在執行過程和管理環節中必須嚴格遵循行政程序，要做到公開、合法、公正、效率。

群租所帶來的一些危害，引發了大量的民事糾紛。由此可知，如何快速的解決糾紛矛盾顯得格外重要，我們可以通過制定群租糾紛處理程序來協助有關部門將矛盾化解于基層，解決糾紛的途徑有很多，最簡單的莫過于當事人自行調解，協商解決，實在不行還可以交給物業公司來協助解決，到協商不成時可以交與法院來進行訴訟處理。我們還可以在房屋主管部門設置一個專門的機構，如群租糾紛協調委員會，一方面用來管理群租行為，另一方面可以協助物業等有關部門來解決群租引發的糾紛案件，其本質是行政干預，但針對的主要是民事案件，在業主之間意見達不成一致時可以進行行政干預，以第三者的身份來進行協調、管理。在制定以上群租糾紛處理程序時，我們還應當考慮保障維權業主的行政訴權。行政訴訟是指個人、法人或其他組織認為國家機關作出的行政行為侵犯其自身的合法權益而向法院提起的訴訟。法院會在訴訟人的參與下，根據已有的訴訟事實對其行政行為的合法性做出裁決。

\\( 三\\) 界定群租整治各方主體權義

群租行為的規范主要是對供方，需方及管理方權利、義務的確定。明確由誰來管，并確定各個部門的權力范圍。

例如城管部分應當負責管理哪些范圍，公安部門負責管理哪些行為，人民法院的受案范圍等。在制定群租法律規范時都應該詳細明確各方主體的權利和義務。

目前許多大城市辦理房屋租賃登記的不到整個房租租賃量的一半，出租房屋較難管理。想要解決這一棘手問題首先要加緊制定出租房統一登記制度，在群租房相關法律規范中規定群租方審查登記，否則，不準對外出租，對于不遵守該規范的可以給予行政處罰。將出租房進行分割搭建在許多城市中是一個普遍存在的現象，針對這類違法出租者，應當在相關法規中明確規定擅自分割建筑物的違法性，想要改變房屋構造，必須經過房屋主管部門的登記，這樣可以從源頭上減少違法群租的發生。

針對擾民的違法承租人，可以由公安部門，消防部門，人民法院針對各自管轄范圍內的不同違法行為，有針對性地在自己的職責范圍內予以糾正和打擊，并對違法行為可以重罰，增加違法者的違法成本。

四、結語

租賃房源的緊缺與大量出現的廉價租賃房需求者之間的矛盾，使群租問題愈發凸顯。隨著城鎮化進程的不斷發展，大量務工人員涌向城鎮，尋求大量廉價租賃房屋，以降低生活成本。從表面看群租的出現僅僅是一個經濟問題，但深入分析后不難發現群租更是一個社會問題，由于對群租的整治不善，給社會帶來了很多負面影響，也讓城市公共管理陷入了一個尷尬的局面，整治群租的過程中，政府部門如何發揮其應有作用，當務之急是針對群租所帶來的一系列問題，提出適合規范群租行為的可行性對策，通過制定相應的法律法規來規范群租市場，打擊非法群租行為，同時在治理群租的過程中，執法環節要做到有章可循，規定執法部門、制定執法程序，同時還要兼顧各方當事人的利益，既要讓群租比例高發的外來務工人員、弱勢群體有落腳之地，也要活躍我國的租賃市場，讓其規范有序，防止不法分子鉆法律政策的空子，促進我國房屋租賃市場的和諧發展。

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