【案情簡介】

2011 年 8 月 1 日，某房地產公司甲與某地產咨詢公司乙簽訂《咨詢服務協議》，協議約定由乙公司為甲公司提供項目咨詢服務，以達到甲公司與某房地產開發公司（下稱“丙公司”）股東簽訂《股權轉讓協議》，成功收購丙公司 100%的股權，以取得丙公司名下的一塊土地用于房產開發?！蹲稍兎諈f議》約定的居間報酬為 500 萬元，簽訂協議當日支付 300 萬元，與丙公司股東簽訂股權轉讓協議，完成工商變更后再付 200 萬元。簽訂協議當日，甲公司向乙公司預付了 300 萬元整的咨詢服務費。

甲、乙公司在《咨詢服務協議》中約定：乙公司向甲公司提供丙公司準確全面的信息，促成雙方法定代表人見面，使甲公司達到收購丙公司的目的并簽訂股權轉讓協議。乙公司確保甲公司與丙公司完成工商變更登記。

簽訂《咨詢服務協議》后，甲公司與丙公司股東于2011 年 8 月 18 日簽訂了《股權轉讓協議》，但甲公司隨后于 2011 年 8 月 26 日得知其欲收購用于開發的標的土地仍處于抵押狀態，并在之后發現該標的土地已被法院多輪查封。鑒于合同目的已無法實現，故甲公司向丙公司的股東發出解除《股權轉讓協議》的通知，向乙公司發出解除《咨詢服務協議》的通知并要求乙公司返還 300萬元咨詢服務費。乙公司收到甲公司解除咨詢服務協議的通知后，未向甲公司提出異議也未返還 300 萬元咨詢服務費。

甲公司遂向法院起訴稱乙公司未按約履行合同義務，未向甲公司出示標的土地的國有土地使用權證，未如實告知標的土地處于抵押狀態，也未如實告知股權轉讓方之一的真實股東情況，導致甲公司受誤導于 2011年 8 月 18 日與丙公司的股東簽訂了《股權轉讓協議》，協議簽訂后，發現標的土地已被抵押且被人民法院多輪查封，致使甲公司無法取得標的土地的開發權，簽訂《咨詢服務協議》、《股權轉讓協議》的目的已無法實現，遂要求乙公司賠償甲公司的損失，全額返還已預付的咨詢服務費。

乙公司辯稱其已按約完成了合同約定的工作，促成了股權轉讓協議的簽訂，有權取得相應的服務報酬。其不僅無須返還已收的 300 萬元咨詢服務費，而且有權收取甲公司尚未支付的 200 萬元咨詢服務費。據此，乙公司向法院提起反訴，要求駁回甲公司返還咨詢服務費的訴請并判令甲公司支付未付的咨詢服務費 200 萬元。

【律師說法】

1.甲、乙簽訂《咨詢服務協議》的合同目的是什么？

筆者認為，《咨詢服務協議》的合同目的應為取得丙公司名下的項目土地的開發權，而非僅僅與丙公司的股東簽訂股權轉讓協議。

《咨詢服務協議》首部記載：“甲公司為收購丙房地產開發有限公司的股權、以便取得金泉陽光項目的開發權，現委托乙公司提供項目咨詢服務?！眳f議第一條記載：“金泉陽光項目概況：位于成都市金牛區金泉路，占地面積 17 畝?！眳f議第二條委托內容第 1 項約定：“乙公司向甲公司提供咨詢服務，協助甲公司完成對該項目各項經濟指標的測評”。

可見，《咨詢服務協議》從首部到第二條前半部分全部在闡述合同目的，并且能夠互相印證。無論從合同所使用的詞句，還是從整個合同的邏輯關系，都可以很顯然地看出，雙方簽訂《咨詢服務協議》的根本目的就是要取得“金泉陽光”項目的開發權，收購丙公司的股權雖然也是協議的目的之一，但其只是一個表象，僅僅是為取得該項目開發權采取的一種方式。因此項目開發權不能僅僅被解讀為《股權轉讓協議》的目的。

綜上，筆者認為，不能簡單地將《咨詢服務協議》的合同目的僵化地認定為僅僅促成《股權轉讓協議》的簽訂，應從合同全部條款和實際履行情況來全面理解，合同目的應為甲公司取得目標土地的項目開發權。

2.乙公司是否履行了合同義務，乙公司是否應當返還居間報酬？

筆者認為，乙公司應根據《咨詢服務協議》的約定全面履行自己的合同義務，向甲公司提供有關訂立合同、目標公司丙公司及目標土地的全面、準確信息，而不能狹隘地根據《合同法》第 424 條之規定，將乙公司的合同義務僅僅認定為“報告訂立合同的機會”。

《咨詢服務協議》中明確約定由甲公司委托乙公司提供項目咨詢服務和乙公司的合同義務，主要有 3 項，即：乙公司向甲公司提供咨詢服務，協助甲方完成對該項目各項經濟指標的測評；乙公司向甲公司提供丙公司的準確、及時、全面的信息，促成雙方法人代表見面，使甲公司達到收購丙公司的目的并簽訂股權轉讓協議；乙公司確保甲公司與丙公司完成工商變更登記。因此乙公司應當按照前述約定，并結合《咨詢服務協議》的合同目的，全面準確地履行自己的合同義務。而乙公司并未按約履行合同義務，當然不能取得居間報酬。

首先，乙公司并未向甲公司提供咨詢服務報告?！蹲稍兎諈f議》的委托內容之第一項就是乙公司向甲公司提供咨詢服務，并協助甲公司完成對該項目各項經濟指標的測評。按照咨詢服務的行業慣例，結合本協議約定的高達 500 萬元的巨額咨詢服務費，乙公司理應向甲公司提交書面的咨詢服務報告，并在報告中將項目的有關全部信息及項目價值、經濟評估、風險防范等專業意見向甲公司作完整披露。但乙公司并未履行此項義務。再者，乙公司既未向甲公司提供丙公司的準確信息，也未促成甲公司與丙公司的法人代表見面，且向甲公司提供了丙公司資產的虛假情況，隱瞞了丙公司名下土地已抵押的事實。對于公司收購來說，目標公司的資產負債情況是收購方最為關注的關鍵信息之一。乙公司承諾提供丙公司的全面、準確信息，但對于丙公司的資產負債情況卻只字未提。乙公司本來應當提供丙公司的資產負債表、損益表、現金流量表、資產清單、債務清單等全套財務資料以說明丙公司的資產負債情況，卻并未提供，但根據土地已被抵押及多輪查封等事實表明，乙公司為達其不正當目的，刻意隱瞞了丙公司的巨額負債以及土地的真實情況。

根據《合同法》第 97 條和《合同法》第 425 條等之規定，乙公司非但無權取得任何報酬，而且應當賠償上訴人全部損失。而本案甲公司已經支付的 300 萬元咨詢服務費就是甲公司最大的一筆損失。乙公司應予無條件全額返還。

3.甲公司是否應向乙公司支付未付的居間報酬？

筆者認為，因乙公司根本未完成委托事項，且向甲公司提供了虛假信息，雖貌似促成了股權轉讓合同的簽訂，但其無權取得報酬，未付報酬當然不用支付。

《咨詢服務協議》中明確約定：甲公司和丙公司簽訂股權轉讓協議，完成工商變更后，三日內向乙公司支付余款共計 200 萬元整。即甲公司和乙公司已經在合同中就支付剩余咨詢服務費約定了明確的條件———完成股權工商變更登記。

本案股權變更登記沒有完成，乙公司的委托事項并未履行完畢，且委托事項未能完成不可歸責于甲公司，相反應歸責于乙公司，故其不能主張未付報酬。

【律師建議】

為加強企業在此類項目收購過程中的風險防范，筆者提出以下幾點建議：

1.加強對居間方提供的信息的真實性的調查核實

在居間過程中，不能過于相信居間方，對居間方提供的第三方信息，均應進行認真考察，了解是否真實、準確。如房地產企業收購目標公司股權時，首先應到當地工商局查詢目標公司準確的工商檔案，了解該公司的股東情況、資產負債等情況；再者，若涉及土地，還需到國土部門核實土地的真實情況，了解土地上是否有他項權利；最后還須到項目所在地進行實地考察，以核實居間方提供信息的準確性。

2.完善居間合同的條款

在居間合同中應準確、清楚、全面地約定居間方的合同義務，如須提供目標公司真實的股東情況、目標公司的真實債務情況、目標公司是否涉及訴訟及執行等，以及項目土地的國土證等資料。且應明確約定，居間方提供信息時，必須以書面形式向委托方提供。

同時，關于居間報酬的付款條款，建議約定在收購方與目標方簽訂交易合同后支付一定比例居間費用，收購項目成功后再支付一定比例費用；還可以約定，如因目標方或居間方提供的信息不夠真實、準確、全面或因其欺詐或誤導導致收購合同不能履行時，委托方有權要求居間人退還已收取的居間費用并有權要求居間方賠償損失?？傊?，對居間人收取費用的限制性條款定得越細，居間人利用合同進行欺詐的可能性越小。

3.注意保留證據

信息傳遞盡量以書面形式（含電子郵件）進行，以便于在發生爭議時厘清各自責任。