一、裁判要點

承租人楊某是否享有優先承租權，和如何行使優先承租權的問題。

二、相關法條

《中華人民共和國合同法》第二條、第八條、第九十一條、第一百二十五條、第二百三十五條。

三、案件索引

一審: X 市 X 區人民法院\\( 2012\\) X 法民二初字第 X 號二審: X 省 X 市中級人民法院\\( 2013\\) X 民一終字第 X號\\( 2013 年 3 月 25 日\\)四、基本案情。

坐落于 X 市 X 小區商網系魯某等六人共同共有，建筑面積228． 8 平方米。2009 年12 月18 日，五人共同委托魯某與楊某簽訂《商鋪租賃合同》，合同約定: 魯某等六人將訴爭商鋪租賃給楊某使用，租期二年，租賃時間自 2009 年 12 月18 日起至 2011 年 12 月 18 日止; 第一年、第二年的租金均為6 萬元，一次性付清，楊某在簽訂合同后即支付第一年 12 個月的租金，第二年提前 30 天交下一年租金，否則魯某等六人有權終止合同，無條件收回房屋; 此房不得轉租轉讓，租賃期滿時，此房若要續租，在同等條件下，楊某有優先權; 租賃期內楊某不得無故退房，否則視為違約，所交租金及押金分文不退。租期滿后，楊某需續租的，必須在合同終止日前30 日與魯某等六人協商，協商成，提前 30 天交下一次租金，否則視為不續租，魯某等六人有權自行處理并收回房屋; 同時雙方在其他補充條款②中約定，租賃期限暫定 10 年，以租房合同為準。租房合同每兩年一簽，先簽合同后用房。

同等條件下，楊某有優先權。合同簽訂后，魯某等六人按約將訴爭商鋪交付楊某使用，楊某按約向魯某等六人支付了第一年的租金。而后，楊某將訴爭商鋪分割為兩間商鋪，一間商鋪，楊某邀約李某合作經營中財通房地產經紀公司，另一間商鋪，楊某邀約嚴某合作經營 X 市 X 區“X 湯鍋店”。

五、裁判結果

X 市 X 區人民法院\\( 2012\\) X 法民二初字第 X 號民事判決，終止六原告與被告于 2009 年12 月18 日簽訂的《商鋪租賃合同》; 被告楊某及嚴某、李某將位于 X 市 X 小區金壽園X 號商鋪騰還給六原告; 被告楊某向原告支付自 2011 年 12月 19 日起至騰房之日止的房屋占用費，按每個月 5000 元計算; 駁回原告的其他訴訟請求; 駁回被告楊某的反訴請求”。

宣判后，楊某提出上訴。X 市中級人民法院于 2013 年 3 月25 日作出\\( 2013\\) 昆民一終字第 X 號民事判決，判決維持 X市 X 區人民法院\\( 2012\\) X 法民二初字第 X 號民事判決。

六、裁判理由

云南省 X 市中級人民法院二審認為: 雙方簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，并未違反法律強制性規定，屬于合法有效的合同，雙方應依約履行。根據雙方簽訂的《商鋪租賃合同》第 2 條約定: 租期為二年，租賃時間從2009 年 12 月 18 日至 2011 年 12 月 18 日止。第 16 條第②項約定: 租賃期限暫定10 年，以租房合同為準。租房合同每兩年一簽，先簽合同后用房，同等條件下，乙方有優先權。

上訴人認為第16 條第②項10 年租期的約定取代了第2 條2年租期的約定。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十五條關于“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！敝幎?，從詞句理解，雙方合同第 16 條第②項約定的“租賃期限暫定 10年”，并非明確、具體的約定，屬于不確定的意向性條款，結合該條“以租房合同為準。租房合同每兩年一簽，先簽合同后用房，同等條件下，乙方有優先權”，以及第 2 條約定: 租期為二年，租賃時間從 2009 年 12 月 18 日至 2011 年 12 月18 日止。則應理解為第一期租期為 2 年，之后的續租應以雙方新達成的意見為準，如雙方協商一致的話可以續租至10 年。故對上訴人上述主張不予采信。上訴人應于 2011年 12 月18 日第一期租期屆滿前即與被上訴人協商一致，另行簽訂新的租賃合同，現雙方未能對涉案房屋的續租事宜達成一致，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條關于“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態”之規定，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》已經終止，上訴人楊某及嚴某、李某繼續占有涉案房屋已無任何依據，應將房屋騰還被上訴人，并支付相應的房屋占用費。關于上訴人反訴被上訴人要求繼續履行 2009 年 12 月 18 日簽訂的商鋪租賃合同以及承擔違約金的請求，因雙方簽訂的《商鋪租賃合同》

已于 2011 年 12 月 18 日租期屆滿，而雙方未達成續租協議而終止履行，被上訴人收回房屋符合雙方合同約定。

七、案例注解

本案中，一、二審法院都認定承租人楊某主張優先承租權不符合合同約定，原因在于雙方的租賃合同對優先承租權的約定十分簡單，僅有“同等條件下，乙方有優先權”以及“租賃期限暫定 10 年”的籠統表述。參考優先購買權我們一起來探討優先承租權如何行使的問題。

情形一，有第三方介入的情形。對于通常所理解的同等條件是指優先承租權人在承租出租人房屋時，其租賃條件與出租人和第三人達成的租賃條件相同，而不是以優于第三人的條件承租出租人的房屋。當中就包括: 第一，同等條件首先體現在同等價格上。在承租人行使優先承租權時不能損害出租人的利益，必須在價格條款上保持等同，即承租人應當支付的款額不低于第三人在合同中約定的價款。

第二，在支付方式上的等同，如出租人允許第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人會拖欠租金，出租人必須同樣允許承租人分期付款，舉證責任當然由出租人承擔。

第三，其他交易條件的等同。當出租人與第三人訂立合同中有從給付義務時，承租人又不能履行時，若從給付義務能以金錢代替的，視為條件相同，此時承租人可以支付金錢代替履行從給付義務; 若從給付義務不能用金錢代替，同時又是合同生效所附條件，亦構成同等條件，承租人必須履行此從給付義務。本案中，涉及的承租人的優先承租權，雖然不具有對抗善意第三人的承租權的優先性，但同樣可以在當事人雙方之間產生債權的約束力，在合同期限屆滿后，如果訴爭房屋繼續出租，當承租人以第三方提供的同等條款與條件提出締約請求時，原告需要與承租人訂約，否則應當承擔違約責任。但目前由于并無第三方的出現，承租人提出的訂約條件，并不能使“同等條件下，乙方有優先權”成就，因此承租人要求繼續承租房屋缺乏事實基礎，故無法得到法院的支持。

情形二，無第三人介入情形。承租人在簽訂租賃合同時，也可通過明確、具體的條款約定來排除需第三人的介入，這需要出租人或承租人承擔一定的市場風險，即租金價格的波動造成預期收益的貶損。則在合同條款當中明確租期屆滿以后續租的租金上漲幅度或標準、支付方式、續租期限等要式合同條款，則將優先承租權的條件明確化，才具有可操作性，也便于法院審理認定以及案件的執行。本案中，承租人楊某訴請要求繼續履行雙方簽訂的《商鋪租賃合同》，由于合同中對于優先承租權的約定過于簡單，僅有“同等條件下，乙方有優先權”以及“租賃期限暫定 10 年”的籠統表述，而無租期屆滿以后續租的租金漲幅或標準、支付方式等要式合同條款的約定，則無實際可操作性，如仍按照原合同約定支付租金，則與市場行情不符，如按照市場價格支付，則可能與出租人或承租人的預期想法不符，在無法律明文規定的支撐下，法院冒然的作出繼續履行合同的判決，將勢必損害一方利益，且違反合同締約自由的原則，該處理方式不可取。如雙方合同有以上要式條款的約定，則出租方不履行合同義務，給予承租人優先承租權，則法院可依合同條款作出判決，要求出租人繼續履行合同，以及承擔違約責任，在執行過程中，也可采取相應的強制手段，有利的保障承租人享有優先承租權不受侵犯。

綜上，筆者認為，承租人如何行使優先承租權，則合同條款中應具備以上所述具體、明確的要式條款，以便履行期間的延續和法院強制手段的實施或出租人本著誠實信用的原則，引入第三人的平等競價機制，才能較好的保障承租人行使優先承租權的目的。