借名買房就是假借別人的名義買房，出資人和房產登記薄上所登記的房屋所有人的姓名不一致。由于我國房屋所有權的取得是以登記為要件的，這就造成了房屋的實際出資人即借名人和房產登記薄上的登記者即背房人之間發生糾紛，這些糾紛基本上均是基于利益的驅使而產生的。

從整體上看借名買房基本上可以分為借名購買商品房和借名購買保障性用房。借名購買商品房的糾紛比較容易解決，在現實生活中只要實際的出資人能拿出證據證明是自己出資購買的房屋，則法院均會將房屋判給實際的出資人所有。借名購買保障性用房的問題解決的就比較棘手。因此本文著重來研究借名購買保障性用房的問題。

首先來了解保障性用房的相關信息。保障性用房一般包括如下幾種情形: 經濟適用房、房改房、單位集資房、限價房、拆遷安置房等，其中經濟適用房是保障性用房最為典型的一種。所謂經濟適用房是指列入國家計劃，由城市政府組織集資建房單位或者房地產開發企業建造，以比房屋市場價低許多的價格向城鎮中低收入家庭出售的住房。

借名買房現象極為普遍，既然有現象那么其背后肯定會有產生現象的原因，究其原因有如下幾種: 1、圖便宜貪優惠。保障性住房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，所以住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力，所以在價格上比一般的商品房就會優惠很多。2、規避政策或法律。既然保障性住房比同等的商品房優惠如此之多，那么政府一定會設置一定的資格才可以購買之。所以，沒有這種資格的人又想圖便宜而購買這類房屋，那么就只能通過借用有購買資格的人的名義來購買保障性用房，以此來規避法律或者政策。從借名買房的原因可以得知因為其是違反法律或者政策的規定所作出的行為，所以，就產生了經濟適用房產權歸屬認定的困難。那么我首先針對經濟適用房所發生的房產糾紛的法院的判決情況進行簡單的介紹:

從法院接受審理的案件可以看出借名買房的實際購房人和名義購房人的關系可以大致分為如下兩種: 一類是發生在關系密切的人之間，如親屬、戀人等。這些人之間的借名多為無償，并且也很少會簽訂合同。這些人之間發生糾紛一般是因為他們之間的關系產生破裂，比如戀人分手，夫妻離婚，親屬之間發生糾紛等。還存在一種情況就是由于利益的誘惑驅使這類關系密切的人之間發生利益紛爭。比如，實際購房人買上房屋之后，房價猛漲，名義購房人覺得利益很大，就和實際購房人撕破臉皮要求實際購房人返還房屋的情況也是大有存在的。這類人之間一般不會簽訂合同所以也就沒有合同效力的認定問題。只要實際購房人可以提交購房付款的相關證據，足以證明自己是真正的出資人的，法院就認定該房屋的所有權歸實際購房人所有。另一類是發生于非親屬之間的借名買房情形，這種情況之下一般都是有償的，并且簽訂了合同。那么法院對這類案件的處理就發生了爭議，爭議的焦點就是實際購房人和名義購房人之間的合同是不是有效的合同。這個合同的效力問題就直接關系著房屋所有權的歸屬問題。如果合同有效那么法院就應該認定房屋歸實際出資人所有，如果合同無效那么房屋就必須歸名義購房人所有。那么就會必然導致實際出資人要把房屋返回給名義購房人，名義購房人返還實際購房人房屋的價款和相關費用的這么一個結果。

合同的效力直接導致房屋所有權歸屬于截然不同的一方當事人。所以，合同效力的認定就顯得尤為重要。那么，這類合同的效力問題到底怎樣呢? 在司法實踐中同樣存在著兩種不同的判決結果，第一類，認定借名購買經濟適用房合同無效，理由大致為: 此類合同是以合法形式掩蓋非法目的的行為，侵害了國家的社會保障體制和其他符合條件的城市低收入家庭的購房權利，擾亂了我國經濟適用房的管理秩序，損害了社會公共利益。集資建房資格有特別的限制，因此該合同依據性質是不可轉讓的合同。所以，該購房合同無效。第二類，認定借名購買經濟適用房合同有效，判決理由為: 購房資格轉讓協議內容不涉及合同效力的強制性規定，并不損害國家、集體和他人的利益。所以，該購房合同有效。

以上兩種情況是在實踐中的一般解決辦法。根據實際購房人和背房人所簽署的合同的效力來確定房屋的所有權。我認為這樣的分析太過于簡單。因為在整個案件的審理過程中遺漏了一個重要的當事人，那就是房屋出售人。

在實際購房人和名義購房人簽訂的房屋買賣合同之前還有一個合同要簽訂那就是名義購房人和售房人之間的房屋買賣合同。之所以說售房人是個重要的不可忽視的當事人是因為售房人和名義買房人所簽訂的合同的效力直接關系到名義買房人和實際買房人之間所簽訂的合同的效力。理由就是當事人不能基于一個無效的合同的基礎之上再簽訂一個有效的合同。所以，談論實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題的基礎必須是建立在售房人和名義購房人合同有效的基礎之上。售房人和名義購房人之間的合同是否成立的關鍵點就在于售房人在簽售房協議時的意思表示。經濟適用房和普通的商品房是不一樣的，因為經濟適用房的出售對象一定是特定的人群。如果經濟售房機構得知實際購房人并不是名義購房人，而是不符合條件的實際購房人，就不會將房屋出售給該人。那么，售房人和實際購房人之間簽訂的購房合同就是在被欺詐的情況下簽訂的合同。則根據《合同法》第五十四條的規定該合同屬于可撤銷可變更的合同，受欺詐一方有權要求撤銷或者變更合同。

因為在現實生活中并無政府部門或者相關的企業主張權利。如此看來，當法院遇到借名買房合同糾紛的時候，就應該通知原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構作為第三人參加訴訟。如果經原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構分析認為實際購房人是為了獲利為目的買房的話那么就可以依《合同法》第五十四條主張合同撤銷。合同被撤銷后自始無效，房屋收歸原出售機構所有。就無需再考慮實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。如果上述機構認為實際購房人也是家庭困難的社會成員只是因為沒有該地的戶口或者其他類似因素而不能購買該房屋的，可以不行使撤銷權，依據《合同法》第五十五條的規定使合同有效，則在此基礎之上再分析實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。我認為借名買房的當事人意圖規避的是《經濟適用住房管理辦法》及地方規章和政策，不屬于強行性法律規范的范疇，不可能因此而導致合同無效。因為認定合同的效力應嚴格按照合同法的規定，以法律和國務院制定的行政法規為依據，不能隨意擴大解釋。所以實際購房人和名義購房人之間的合同不應認定為無效合同。那么法院應該將房屋判給實際購房人。

但是，在現實中不可回避的問題就是，借名買房畢竟是違反政策的一種投機行為，如果不對這種情況加以規制，那么無疑就相當于是對這種違規行為的鼓勵。我們應該有相應的懲罰方法，從而來遏制這種投機行為的發生。

對于名義購房人的懲罰方法就是沒收其轉讓資格的收益。名義買房人轉讓資格就是為了收益，沒有了收益那么他就不會積極主動的轉讓購房資格。對于實際購房人的懲罰方法就是要求其補交在建造經濟適用房時政府的補貼和減免的土地出讓金等費用并支付歷年利息。這樣處理，既兼顧了公平正義又維護了社會秩序的穩定。使得法律的適用更精準，社會效果更佳。

［ 參 考 文 獻 ］

［1］梁慧星． 民法總論［M］． 北京: 法律出版社，1998．

［2］崔建遠． 無產權證房屋買賣合同的法律后果［J］． 法學研究，2004\\( 3\\) ．