題目：從法律角度探討房地產經紀市場問題

目錄

摘要（詳見正文）

關鍵詞

一、經紀內涵分析

二、房地產經紀活動的內容和程序

三、市場準入的基本理論

四、房地產經紀業中消費者權益的保護

結語

參考文獻

以下是正文

摘要：經濟的高速發展使得我國人民收入水平不斷提高，群眾對住房的需求 也越來越強烈，我國的房地產市場在這樣的背景下進入了繁榮時期，房地產增量和存量市場一片火爆。伴隨其中的是房地產經紀業的蓬勃發展，它對活躍房地產交易市場，促進房地產商品交換起到了積極的作用。但由于現有的規范房地產經紀業的法律法規不健全以及管理機制上的缺陷，我國的房地產經紀市場并沒有健康地運行，整個經紀市場比較混亂，經紀機構魚龍混雜、經紀人素質層次不齊、缺乏誠信、行業管理失調。這些問題的存在不僅不利于整個房地產經紀業整體形象的塑立，更重要的是損害了廣大房地產消費者的合法權益，破壞了房地產市場的交易秩序。因此，如何有效規范房地產經紀市場，維護交易安全成為全社會共同關注的熱點問題。從法律的角度來探討和解決房地產經紀市場中存在的問題，對維護交 易安全無疑具有十分重要的現實意義。本文循序漸進，在文章開篇首先對經紀概念進行了探討，進而分析并闡釋了房地產經紀的概念及其法律性質，接下來對房地產經紀的歷史沿革以及活動內容和程序進行了介紹，為文章的進一步展開做好了鋪墊。
關鍵詞：房地產經紀 市場準入 行業協會 消費者權益保護

房地產業是我國的支柱產業，隨著近年來房地產市場的火熱，作為房地產 業潤滑劑的房地產經紀業也蓬勃發展起來，其在房地產流通市場的作用不容小覷，尤其在存量市場中，二手房的買賣一般都由房地產經紀企業來操辦。房地產經紀業在我國是一種新型的附隨產業，新產業的出現和發展必然伴隨著層出不窮的問題，例如法律法規滯后、行業操作失范、誠信缺失等問題。在依法治國的大背景下，這些問題既是經濟問題也是法律問題，對房地產經紀業在發展過程中出現的這些問題給予重視和研究是發展房地產經紀業和房地產業的前提準備。發達國家的房地產業都比較發達，與之相適應，其房地產經紀業也發展迅速， 促進了房地產業的進一步發展。歐美發達國家的房地產經紀業比較成熟，這與其對房地產經紀業有深入的研究是分不開的。以美國為代表的發達國家在房地產經紀代理關系、信息管理系統、法律法規建設以及誠信經紀等方面都有深入和全面地研究。與之相比，我國理論和實務界對房地產經紀業中存在問題的研究卻顯的比較薄弱，究其根本原因，是因為我國的房地產業和房地產經紀業沒有充分的發展起來。因為房地產經紀業的重要性，對其中的問題進行深入地研究是很有必要的。 但房地產經紀業在發展過程中存在著許多問題，本文并不試圖也沒有能力對所有的問題一一探討并做出解答，只是嘗試對其中最重要的涉及房地產經紀業長遠發展的問題在法律層面上作一些粗淺的探討，以期對整個行業的發展有所裨益。本文主要研究了三個問題：房地產經紀業的市場準入制度；房地產經紀業行業協會問題；房地產經紀業中消費者權益的保護。這三個問題并不僅僅是三個涉及房地產經紀業長遠發展的重要問題，它們之間是有緊密聯系的：房地產經紀業的市場準入制度決定了房地產經紀業中的經紀機構和經紀人的資格，是保證行業健康發展的基礎；房地產經紀行業協會的建設是在有一個良好的基礎上如何利用行業自律的力量促進行業正常發展；而對前兩個問題研究的落腳點都在于如何更好的保護房地產經紀業中消費者的合法權益。

一、經紀內涵分析

研究房地產經紀的首要前提是準確把握房地產經紀的概念，而構成房地產經紀的重要組成部分之一即其中的“經紀” 。對經紀內涵的全面理解有助于更好 地對房地產經紀及其中的問題進行研究，所以在此必須首先對經紀的含義進行全面的分析?！敖浖o”一詞廣泛運用于日常的經濟生活中，但人們具體可以感知的卻是各個領域的具體經紀現象以及從事各類經紀活動的人，比如：房地產經紀人，體育經紀人，保險經紀人，以及最近興起的農民經紀人。國內并沒有對經紀內涵整體把握的完整研究，更多的是對相關領域具體制度的探討。筆者試圖首先從整體的角度對經紀的含義進行研究，以期能對房地產經紀的進一步研究打下堅實的理論基礎。

二、房地產經紀活動的內容和程序

（一）房地產經紀活動的內容

房地產經紀是房地產市場運行不可或缺的一個組成部分。房地產業運行主要包括兩大環節：生產過程和流通消費過程，經紀企業為這兩個環節提供服務。生產過程一般由三部分構成：投資決策、土地開發和房屋建設。投資決策是指經紀企業從事有關房地產合資、合作和聯營的項目交易活動。土地開發主要涉及到為各方提供信息，促使土地供需雙方達成交易；代辦有關事務（如申報、立項、辦證等）。房屋建設是指經紀企業為各方提供信息、促使承

包合同的簽訂等服務。在實踐中，房地產經紀企業的從業范圍主要集中在流通和消費領域，因此這個過程中經紀機構數量最多、活動最為頻繁。

（二）房地產經紀活動的程序

房地產經紀業務程序有以下步驟：獲取信息；接受委托方委托聯系交易對象； 公關組織活動；進行成交的可行性分析，為委托方出謀劃策，協調雙方利益；簽訂合同的代理或咨詢與監督；實施合同的代理或協調、監督。上述程序有時是交叉進行或者貫穿于全過程，如公關和咨詢服務。

1、收集和運用信息

信息，是房地產經紀企業賴以開展業務的重要資源。信息收集、存儲、傳遞的內容，主要是商情，包括產品類型及其供求狀況，價格及銷售渠道，競爭格局及態勢，以及圍繞市場流通形成的經濟、科技、政策、法制環境分析。

2、接受委托人委托

在正式接受委托之前，要了解委托方的主體資格、生產經營狀況及信譽；了解委托方意圖與要求，并衡量房地產經紀人自身接受委托、完成委托的能力。接受委托主要是簽訂委托合同。委托合同涉及到具體的權利義務，一定要仔細草擬與審核。

3、聯絡交易方

經紀人把委托事項、內容、要求加以分析、處理加工后，要進行信息的傳遞、聯絡交易雙方。在這一過程中，要宣傳委托方的聲譽，正確宣傳委托方的形象， 使對方了解并信賴委托方。

4、公關和協調

公關是房地產經紀業務中的一個重要內容。一般公關活動主要包括，樹立信譽、收集信息、協調矛盾、咨詢建議、傳播溝通、社會交往、引導等。協調活動主要指買賣雙方談判內容與利益機制的協調，交往時間、地點的協調，以及成交后實施交易合同的協調等。

5、成交可行性分析

房地產經紀人要根據信息反饋，不斷進行溝通，洞察雙方意向，進行成交可行性分析，做出判斷。若否定，則反饋給委托方，若有可能時，則繼續進行下去， 進一步組織協調。 6、代理簽訂合同或進行咨詢與監督 這一步的工作內容主要包括：簽訂合同雙方主體資格的確認，就合同內容進行咨詢，包括交易標的的數量、質量和規格、價款（酬金）及其支付時間與方式、履行期限、地點，合同簽約雙方對另一方提出的要求、違約責任等。 7、實施合同 在實施合同過程中，要認真做好有關商務的代理工作，還要在實施合同過程中進行必要的協調和監督。

三、市場準入的基本理論

（一）市場準入制度的概念和意義

1、市場準入制度的概念

市場準入制度，是有關國家和政府準許公民和法人進入市場，從事商品生產經營活動的條件和程序規則的各種制度和規范的總稱。它是商品經濟發展到一定歷史階段，隨著市場對人類生活的影響范圍和程度日益拓展和深化，為了保護社會公共利益的需要而逐步建立和完善的。市場準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，它作為政府管理的第一環節，既是政府管理市場的起點，又是各種市場經濟制度中一項基礎性的、極為重要的法律制度。具體而言，房地產市場經紀中的市場準入制度決定著房地產經紀機構和經紀人進入市場所必須具備的條件和程序，從而保護消費者和其他市場主體的利益。因此，對房地產經紀市場的規制，首先必須規范其準入制度。

2、市場準入制度的意義

市場準入制度是一種重要的商事制度安排。世界各國的實踐經驗表明，市場準入制度合理與否，對于社會經濟發展具有十分重要的影響。相對寬松的制度安排，能夠有效降低公眾參與經濟活動的商務成本，有利于促進社會資金的自由流動；相對嚴格的制度安排，則能夠為市場秩序和交易安全提供相對全面的制度保障，有利于將市場經濟的負面影響降到較低水平。但是無論制度如何安排，其規范市場經濟行為，為市場經濟秩序保駕護航的初衷都是一致的。

四、房地產經紀業中消費者權益的保護

（一）房地產經紀業中的消費者

“市場經濟是高度發達的商品經濟，它要求遵循等價交換原則，講究公平競爭，強調市場秩序，反對壟斷、欺詐等不等價交換行為，保護消費者權益，使消費者得到滿足自己需要的商品和服務，實現消費者主權經濟?！?3市場經濟也是信用經濟，要求生產經營者遵守職業道德，但目前由于市場經營者良莠不齊，部分經營者把個人利益、短期利益的實現建立在損害消費者權益的基礎上。同時， 消費者與經營者之間存在信息不對稱，消費者又往往處于弱勢地位，其合法權益容易受到各種不法行為的侵害。這種現象在房地產行業屢禁不止。據中國消費者協會調查表明，近年來消費者對房地產消費投訴的案件逐漸增多，一是關于房地產經紀、物業管理服務消費方面的投訴；二是關于所購買的商品房建筑質量差方面的投訴；三是房地產權屬方面的投訴，而這三個方面都直接或間接與房地產經紀有關。這已經成為我國消費者權益保護面臨的一個新課題。

（二）消費者利益保護的缺失

房地產經紀消費者在接受服務過程中合法權益受到侵害主要表現在以下幾個方面：

1、房地產經紀合同不規范

目前房地產經紀活動中使用的合同，一般都是房地產經紀人或房地產經紀公司預先制訂的格式合同。委托人對這些合同只能選擇全部接受或者拒絕，根本沒有可以協商的余地。許多房地產經紀合同條款不全，沒有違約責任和糾紛解決條款，有的權利義務不對等，明顯對委托人不利，有的甚至含有欺詐成分，比如房地產經紀合同中規定中介成功不退費，而不成功如何沒有規定。沒有專業知識的消費者與經紀公司接觸時，短短幾分鐘內對合同條款的含義很難做出準確地理解和判斷，尤其是對某些條款地隱含意思就更不明白了，但在經營者地催促和誘導下，稀里糊涂地交了錢，簽了合同。一些房屋中介合同中還規定，只要承租方與出租方見面，即為中介成功，無論是否成交，預交地中介服務費用概不退還。這樣，經紀人就可以完全不遵守善意、忠誠、謹慎的原則胡亂給委托人介紹一處房源，而根本不去考慮是否符合委托人的需求意愿和實際利益。

2、房地產經紀誠信缺失

“人無信不立，國無信則衰”。信用是一個國家經濟繁榮與社會發展的基礎， 也是市場經濟秩序的基本內容。在市場經濟條件下信用問題之所以重要，是因為它是一種無形的資源，能產生現實生產力，轉化為有形的財富。在房地產經紀業中，誠信是立足之本，但目前我國房地產經紀業中誠信缺失問題十分普遍，已經嚴重影響了整個行業的發展。房地產經紀誠信缺失主要表現在以下兩個方面：

（1）、房地產經紀廣告宣傳虛假 目前，房地產經紀公司和經紀人主要是通過自行印制的宣傳品和在報紙雜志上發布廣告信息招攬需求者。而許多消費者認為報紙上的廣告可信度高，但實際上這些報刊媒體根本不審查所刊登廣告內容的真實性。一些不法的經紀公司和經紀人正是利用這一點，肆無忌憚地發布虛假信息，有些甚至是相互勾結，共享信息資源，協同欺騙消費者。

（2）房地產經紀違約欺詐嚴重 違約欺詐是目前房地產經紀行業中最突出的問題之一。一些不法人員往往利用委托人缺乏自我保護意識，成交心里迫切等情況大肆行騙，或惡意違約。他們有的不按委托人要求提供經紀服務，或服務質量低下，有的采取欺騙方式，故意提供虛假信息，或與其中一方惡意串通欺騙另一方，使交易對方蒙受經濟損失。比如委托人在房地產經紀公司沒有完成委托事項后要求房地產公司退還押金時，房地產經紀公司的業務人員以辦退款手續為由，要走委托人手中的協議及收款憑證后，稱會計不在，約定以后再來取錢?？蛇@之后該業務人員不再露面，公司的其他業務人員稱沒有見過相關合同及收據，也不認識為其辦手續的業務人員，對其退款請求置之不理。由于委托人手中已無任何憑證，無法向有關部門申訴，只好自認倒霉。再比如房地產經紀公司在媒體上發布房源信息時，租金水平比同類房屋的租金水平低很多，并保證一個月內租房沒有成功將全部退還中介費。待消費者交了中介費以后，業務員假意帶消費者看房，然后多以房主的原因造成未能成交。當消費者提出退款時，公司滿口答應，并約定取錢時間，但當消費者取錢時，卻發現原來的地方已經是人去樓空。這種情況在中介欺詐中也是屢見不鮮。

（三）房地產經紀傭金收取混亂

傭金應當是房地產經紀機構利潤來源的主要方式，根據房地產經紀的特性，房地產經紀人和經紀公司提供經紀服務，完成委托事項后，可以收取傭金作為報酬，未完成的，可以收取合理的成本費用。根據《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》的規定：“房地產經紀收費是房地產專業經紀人接受委托，進行居間代理所收取的傭金。房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標準。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5－2.5％計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3％。土地使用權轉讓代理收費辦法和標準另行規定。房地產經紀費由房地產經紀機構向委托人收取?！钡驗楸O管不嚴，上述的收費標準無法嚴格執行，經常出現超出規定標準高額收費、向買賣或者出租和承租方雙向收費的現象。上述種種亂收費的現象嚴重侵害了消費者的權益。

3、保護消費者合法權益的方法

出現上述侵害消費者利益的原因是多方面的，而這些原因又存在著內在的聯系，因此不能孤立地逐個解決，必須加以分析綜合，從整體上找出問題的解決方法。對上述問題以及在房地產經紀中出現的其他侵害消費者利益的問題，在剖析其原因后，筆者提出了以下解決方法：

①制訂保護房地產消費者的單行性法規

《消費者權益保護法》作為現在我國保護消費者權益唯一的一部法律，在維護消費者因產品或者服務致使其合法權益遭到侵害的問題上起到了很大的作用。但是它畢竟是一部綜合性的法律規范，雖然理論上來說應當適用于房地產經紀領域，但鑒于房地產經紀中所涉及商品和服務的特殊性和重要性，現有的《消費者權益保護法》無法全面地保護消費者的合法權益。上述在房地產經紀市場中出現的侵害消費者權益的問題很大程度上是因為沒有合理和健全的法律制度而導致的，因此，構建合理規范的保護房地產經紀消費者的法律制度是關鍵之所在，而最優選擇應當是制訂保護房地產消費者權益的單行性法規，并使其作為特別法來保護房地產經紀消費者。這樣不僅可以充分體現立法內容完整、規范具體的特點，而且具有較強的可操作性。在這一方面，部分省市已經走在了前列。例如：自 2001 年1 月1 日起施行的《福建省房屋消費者權益保護條例》就是我國第一部將房地產消費者權益納入保護的單性地方性法規。該條例規定：“地方各級人民政府建設部門，房地產行政主管部門、工商行政管理部門和其他有關行政管理部門，應當在各自的職責范圍內，維護房屋消費者的合法權益?！薄案骷壪M者協會、大眾傳播媒介、其他組織和個人有權對損害房屋消費者合法權益的行為進行監督?！背酥?，該條例還具體規定了各種侵害房地產消費者合法權益的情形以及相應的處罰手段，對維護房地產消費者，特別是房地產經紀消費者意義重大。今后，不僅在地方要有這樣的有針對性的法律法規，更關鍵的是建立全國統一的對房地產經紀消費者保護的法律體系，從而使消費者在房地產經紀市場中得到全方位的法律保障，最大程度避免出現上述問題。

②建立房地產經紀信息披露制度

信息不對稱66是出現上述問題的重要原因，對房源信息的真假不知道，對房屋質量不清楚，對居住環境不了解，這是致使消費者蒙受損失的主要原因。如果政府和行業協會采取措施，對房地產經紀機構提供的信息進行完全的公開，并要求其對所提供信息的真實性負責，然后把這些信息利用計算機網絡進行匯總，供消費者進行查詢，這樣的話，在信息基本對稱的基礎上，消費者受欺騙的可能性就會大大地降低。當然，這里所謂的對“信息”的公開不是毫無保留的，公開的信息只是針對信息不對稱（asymmetry of information）,是指市場活動的參與人對市場特定交易信息的擁有是不對等的，有些參與人比另一些參與人擁有更多的信息，而且雙方都知道這種信息的分布狀態。房屋本身的質量、產權以及居住環境等方面，對賣方的聯系方式應當保密，因為這屬于商業密碼的范疇，以防止出現“跳單”現象。

③發揮政府和行業協會對經紀合同的管理作用

針對房地產經紀合同不規范侵害消費者利益的現象，剖析其原因：一方面是消費者法律意識淡薄且沒有專業知識造成的；更重要的是在整個房地產經紀行業內至今都沒有建立一套完整規范的經紀合同制度。房地產經紀領域方面的消費，因為對消費者的重要性，所以消費者在進行消費時一定要按法律辦事，事前要了解相關的法律規定，有條件的要請律師陪購，盡可能減少風險。另一方面，是要對房地產經紀合同進行規范，盡快建立一套行之有效的經

紀合同制度。在這一點上，要政府和行業協會共同努力，政府要發揮其管理和監督作用要求各經紀機構必須有符合標準的經紀合同，并要求對每一個經紀合同進行備案，行政部門要進行不定期的抽查，如果在抽查中發現合同的內容不規范或者沒有進行備案，要嚴厲處罰。而行業協會要做的則是在對經紀市場和消費者權益進行調查和研究的基礎上制訂行業統一的標準合同文本，并規定每個經紀機構和經紀人在同消費者簽訂合同時強制適用標準合同文本，而且要對合同進行唯一的編號并同時錄入行業信息系統，以便行業協會統一管理和備案。通過以上措施逐漸建立一整套完整規范的房地產經紀合同制度不僅對消費者還是對整個房地產經紀行業的發展都有重要意義。

④建立房地產經紀信用制度，提倡“誠信經紀”

對于市場經濟來講，信用制度至關重要，沒有信用制度，就不可能有真正的市場經濟。目前信用制度的建設在提供直接商品、有形產品的市場上逐步得到了重視，而在提供無形產品（服務）的市場上卻沒有得到足夠的重視，尤其是在經紀行業。在房地產經紀行業中，因為沒有信用制度作為衡量的準則，不管入行者的經營品質和信用如何，也不管其基本技能和經驗如何，只要敢做敢為就可以準入。因此，多年來房地產經紀行業惡性競爭、惡意侵犯消費者的行為屢屢發生。我們目前對經紀人和經紀機構的管理方式仍然沿襲舊有的傳統模式是思路，致使管理效果差、效率低，對消費者造成了侵害也使房地產經紀業難以在市場經濟中正常發展。信用制度缺失導致出現了諸如侵害消費者權益的上述問題，最終導致經紀機構難以立足，因此建立房地產經紀信用制度迫在眉睫。信用制度的構建是一個系統工程，不可能一蹴而就，需要從以下幾個方面著手建設：

（一）從業人員入行前的信用審查

房地產經紀人員在進入房地產經紀市場前，除了按照規定要通過房地產經紀人執業資格考試之外，還要對其以前的社會信用進行調查，若有不良信用記錄者不予注冊并禁止從事房地產經紀。

（二）入行前的培訓和執業道德教育

取得執業資格的房地產經紀人并不能立即執業，還需要經過行業協會組織的入職培訓，學習規范的操作辦法和制度，特別要加強對誠信的重視。同時還要進行執業道德教育，對法律沒有規定的屬于行業道德的標準進行學習，形成高于法律的道德約束標準，建立誠信執業的基礎。

（三）建立誠信“黑名單”和“白名單”制度

利用行業協會的自律管理作用，由行業協會在調查和收集信息的基礎上建立誠信檔案，把每個經紀人和經紀機構的信用信息錄入數據庫，并對社會公開。把在執業過程中有欺詐消費者行為的經紀人和經紀機構列入“黑名單” ，把誠信經營者列入“白名單”公諸于眾，由公眾行使選擇權，這就可以使失信者難以在行業中立足，有利于建立誠實信用的房地產經紀運行機制。

（四）執業失信賠償和責任追究制度

在房地產經紀人和經紀機構做虛假廣告或對房地產消費者進行違約欺詐后，消費者的經濟利益受到了損失，此時執業失信賠償制度可以使消費者減少經濟損失。當因經紀方失信致使消費者遭受損失時，規定經紀人或經紀機構對消費者的損失進行適當的賠償，這樣既可以對經紀方有威懾作用，增加其失信成本，又能使消費者的損失最大程度的減少，同時對嚴重違反誠信原則的經紀人和經紀機構進行罰款或者行政處罰，因此，執業失信賠償和責任追究制度的建立是大有裨益的。

⑤建立健全房地產經紀糾紛調處機制

目前，我國對房地產經紀糾紛的調處還處于探索階段，沒有形成完整的體系。房地產經紀糾紛包括經紀機構與消費者、機構與機構、機構與經紀人、經紀人和經紀人之間等多種不同主體之間的矛盾，主要是消費者與經紀方的矛盾。在消費者與經紀方發生爭議時，除了尋求司法途徑解決外，還可以通過房地產經紀協會和房地產仲裁委員會進行解決。這種非訴爭議解決機制成本小、運轉靈活，是值得提倡的爭議解決機制。把非訴糾紛調處機制與司法解決途徑相結合，是建立健全房地產經紀糾紛解決機制的關鍵所在。

結語

房地產經紀業的重要性在文中已多次重申，不在贅述。作為一個新型產業，在發展中遇

到各種各樣的問題是在所難免的，本文在對房地經紀業中涉及的基本概念及其運行模式進行分析后，從法律的角度對行業中涉及房地產經紀業根本發展的三個大問題進行了全方位論證：1、房地產經紀業市場準入問題；2、房地產經紀業行業協會問題；3、房地產經紀業中如何保護消費者合法權益問題，并針對不同的問題提出了不同的解決對策。

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