隨著我國對房地產行業的逐步放開,特別是 2002 年取消了對外資的法律限制,使得在房地產行業成為了外資融入的重要行業,由于房地產行業是各國政府的敏感產業,為了確保資金的不對外流失,各個國家對外資都有嚴格的控制.近年來,我國房地產行業一直居高不下,因此,這成為了外資關注的對象,大量的外資通過各種渠道涌入到了我國的房地產行業,對此,我國應該嚴格控制,及時反思外資對我國房地產行業的影響,及早的采取相應的措施.
一、外商投資房地產行業法律規制現狀
\\( 一\\) 立法現狀
為了引導我國房地產行業的正確發展,規范國內房地產市場對外資準入和管理,我國自 1996 起,頒布了一系列關系外資管理條理和文件.
1996 年,我國國務院首先頒布了《關于修改〈中華人民共和國外匯管理條例〉的決定》修正\\) ,并在 1997 月 1 月開始實施; 在 2006 年頒布了匯發 47 號文件,《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》;并在同年頒布了建住房 171 號文件,《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》; 在 2007 年還頒布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》的商資函\\( 2007\\) 50 號文件,并在同年頒發了第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知等.
\\( 二\\) 法律規制對外資進行了限制
在 2007 年,國務院頒布了外商投資產業指導目錄,新目錄對外商投資房地產業進行了限制.例如,限制外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或者經紀公司,并且限制了外商在普通住宅的開發建設方面的投資.
\\( 三\\) 外商投資房地產的方式
1. 商業存在原則
新設立的商業存在原則規定,如果外商在投資購買的是非自用地,必須遵循商業存在原則,首先應在中國申請并設立外商投資企業,并且須經有關政府部門批準登記后即可從事業務.
2. 項目公司原則
外商在中國從事的房地產經營活動,必須申請建立房地產公司,并且取得土地使用權等一些相關的證件,方可從事業務.
二、對外商投資房地產行業法律規制的反思
外商投資我國房地產行業對我國房地產市場產生了很大的影響,這些影響有積極的也消極的.
\\( 一\\) 積極的影響
1. 刺激了國內房地產行業的競爭力
外商投資中國房地產,為中國房地產注入了新的血液和力量,使得我國房地產企業紛紛起來學習,學習外商房地產企業的技術,使用先進的技術設備,并且在內部不斷的進行改革和創新企業經營體制.進一步刺激了我國房地產行業的活力,從而推動了中國房地產市場融入國際市場的進程.
2. 緩解了國內房地產企業的金融壓力
一直以來我國房地產行業大都是通過銀行借貸的方式,為企業注入資金,近年來為了穩定房價過快上漲,國家出臺了一系列調控措施,很多企業處于資金不足的狀態.而外資企業的投入,有效的緩解了國內房地產企業的金融壓力.促進了社會經濟發展和城市現代化建設.
\\( 二\\) 消極作用
1. 增加了國內房間上漲,出現了國內房地產泡沫化傾向
如果外資是通過非居民機構和個人在境內設立外資房地產中介機構或從境外直接匯款購房渠道融入到國內房地產的話,那么境外機構和個人購房比例將不斷增加,這會在房地產市場上產生"標桿效應",很多境內民間資金在其影響下,紛紛跟風入市,推動國內房地產價格的持續上漲.而一旦境外購房者的預期發生變化,比如將已購房產集中拋向市場,必然會對房地產市場供求產生影響,引起房價大落.另一方面,境外機構的投資往往集中中高檔的商業樓盤和住宅,經濟適用房比例較少,進一步加劇了中低檔住宅市場的供求失衡的狀況.
2. 制約貨幣政策的有效性
近年來,隨著房間的不斷攀升,使得各大銀行推出了加息或者停房貸等一系列調控措施.收緊了對外的金融借貸,使得我國很多普通階級的人買不起住房,結果制約了我國宏觀調控政策的有效性.
三、對外商投資房地產行業法律規制進行重構
由于外資多國內房地產的沖擊,擾亂了國內房地產行業的健康發展,因此政府應該重視外資對國內房地產發展的影響.通過對外商投資房地產行業法律規定進行重構,形成有效的監督力.
\\( 一\\) 修改涉及外資的法律法規
規范的市場發展,離不開法律等相關規定的制約和導引,我國目前頒發的有關外資的規定內容不夠詳細,對此,有關部門應予以重視,盡快出臺并落實詳細的行之有效的規范外資的有關規定.
\\( 二\\) 調整稅收政策
稅收政策是房地產市場運用最具有效力的手段,在調整稅收政策時,要充分利用稅收經濟手段調控國內房地產市場,特別要加大對房地產交易行為的調節力度.如對于購買第二套住房的購買者,應取消其一切優惠政策,以鼓勵購房住房的真實性,并且控制購買者進行炒房,以免影響房價的上漲.同時,各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍,在認定購房適用政策時要嚴格把關,并積極配合稅務部門加強相關稅收的征管.
\\( 三\\) 調整招商引資政策
各地政府為了提高房地產市場競爭力,完成經濟指標,大力引進外資,卻對外資沒有足夠的規范,導致了外資影響到了企業的利潤.因此,政府應適當的引進外資,要逐步引進境外的高科技技術,提高我國的科技力量,來為我國創造財富.
總之,據經驗看來,外資的引進對我國的經濟發展有著重要的意義,但是大量的外資涌入到中國房地產市場,又將對國內的房地產形勢造成不良的影響因素,因此,我們應在利用外資發展本國房地產時,積極轉變經濟增長方式,改革創新,創造更具吸引力的產業,讓外資真正成為中國經濟發展的推進劑.
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