近年來，經濟發展不斷滿足了人們的生活需要，汽車成為人們生活的必須，為人們生活提供了便利，是人們生活不可缺少的部分。然而汽車停放也帶來諸多問題，主要表現在車位、車庫歸屬問題，即歸業主所有還是開發商所有? 這是本文主要討論的話題?！段餀喾ā返?74 條雖然做了相關規定，并不明確。

一、小區車位、車庫的概述

\\( 一\\) 小區車位、車庫的定義及分類

車位指住宅小區內設置在地上或地下的停放機動車輛的屬于開放式空間的場所。車庫指人們在小區內停放車輛時的獨立附屬物。車位是在地面簡單劃線而成，不具有建筑物特征，開發幾乎不要成本; 而車庫具有建筑物的特征，有明確的位置，空間封閉，開發投入成本較高。小區車位、車庫的分類: 立體停車位、地面停車位、首層架空層停車位、地下停車位、樓房頂層停車位。

\\( 二\\) 小區車位、車庫的性質

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 2 條，判斷小區某部分是否為專有部分的條件有: 構造上具有獨立性，能夠明確區分; 利用上具有獨立性，可以排他使用; 能夠登記成為特定業主所有權的客體?？芍^車位、車庫具備這三個條件，屬于建筑物的專有部分，可以獨立作為所有權的客體; 車位、車庫是附隨小區建筑物而建造的，是整個住宅小區的組成部分; 而且小區車位、車庫能滿足業主停車的需要，進一步提升小區物業價值，是現代小區不可或缺的配套設施之一。

\\( 三\\) 小區車位、車庫的現狀

現今的小區車位、車庫權利歸屬是比較混亂的，有法律明確規定的部分，即《物權法》第 74 條: “建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！边@個規定區分了小區內地面車位和車庫的差異，在其產權歸屬問題上給予區別對待，規定了建筑區劃內的車位、車庫的歸屬方式，但這一規定并未解決實際根本問題。也有不明確的爭議，存在四種觀點: 歸業主共有; 歸開發商所有; 應按照當事人約定; 以是否計入公攤面積確定。這些觀點都是僅從與車位車庫有關的一個方面來支持，沒有做到很好的兼顧各方因素。要很好的確定小區車位、車庫的歸屬，就要關注車位、車庫的性質是專有部分還是共有部分: 若屬于專有部分，那么就是獨立的，開發商可以進行單獨得出售和不動產登記; 反之，若屬于共有部分，那么小區全體業主就是共有人，開發商如果單獨把這部分出售就會侵犯業主的合法利益，業主可以請求開發商賠償侵權之債。

二、小區車位、車庫權利歸屬存在的問題

\\( 一\\) 小區車位、車庫的多樣化，權屬標準不統一

鑒于小區車位、車庫的類型多樣，所以判斷標準也不統一，具體有以下三方面: 從土地使用權上看，根據我國“房地一體”原則，業主在買受房屋后就同時取得房屋所有權和土地使用權，小區中的車位、車庫也附屬的歸業主所有。此標準使小區車位、車庫權屬較為明確，但僅憑土地使用權難于區分公共場合中的車位、車庫是業主共有還是專有，相比較車位而言，建造車庫要投資的成本較高，開發商建造車庫的目的就是獲得利益，此利益如果得不到以期的回報會減少開發商建造車庫的積極性; 從建造成本上看，誰投資建造了車位、車庫，誰就享有所有權，體現“誰投資、誰受益”原則。但在現實生活中干擾因素比較多，缺乏準確性; 從約定存在上看，開發商和業主在買賣房屋時可以通過約定來確定車位、車庫的歸屬，因為法律規定保護合同當事人的意思自治，約定優先，只有在沒有約定或約定不明時，才歸業主共有。這三方面都各有利弊，都不適合對小區車位、車庫權利歸屬進行區分。

\\( 二\\) 《物權法》第七十四條在實際操作中存在問題

“首先滿足業主需要原則”這一規定太過粗糙，易產生歧義，雖然體現國家對車位、車庫轉讓自由有一定程度的限制，但這一限制不明確。它使人們對“首先”的理解不一，沒有明確規定在實踐中開發商以高于市場價格的價格出售或出租給業主的情況，沒有明確規定開發商是否有權將車位車庫出售給小區業主以外的其他人和開發商將車位車庫賣于第三人的行為是否在法律上屬于合法行為; 且法律只規定了小區車位、車庫的歸屬方式，即當事人約定，而沒有對約定不明或沒有約定的情況下的車位、車庫的歸屬做具體說明，這樣會造成人們在社會操作中產生糾紛，造成難題。

三、小區車位、車庫權利歸屬的認定

\\( 一\\) 不同類型小區車位、車庫歸屬的認定

立體停車位在結構上占用了獨立空間的停車位，符合建筑物區分所有權的專有部分，而且建筑物面積也包括在整個小區的建造成本中，可以獨立買賣交易并取得獨立的產權登記。因此，開發商有權對此獨立的專有部分進行出售或租賃。地面停車位是通過在地面上劃線而成，不符合構造上和使用上的獨立性標準，所以不屬于專有部分，只能成為共有部分。且此類停車位的建造面積已經包括在整個小區的建造面積內，所以其應為小區全體或部分業主共有，開發商無權將其進行出售或租賃。首層架空層停車位的法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，是住宅房屋單元的從物，是小區全體或部分業主的共有物。

地下停車位的權利歸屬并不明確，眾說紛紜。但從法律的角度，絕大部分地下停車位的建筑面積是不計入整個小區的總建造面積的，應該屬于全體業主; 但也有一些地方特別規定屬于開發商所有。所以此停車位的權利歸屬還有待進一步明確。樓房屋頂平臺停車位，從構造看類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有部分。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區分所有人，而應當歸該建筑物的全體區分所有人所有。因此，這類停車位應由該建筑物的全體業主共有。

\\( 二\\) 《物權法》第七十四條在實際操作中的對策

我們應該正確理解“首先滿足業主需要原則”這一規定，提高實際可操作性。這里的“首先”是指不分條件的優先購買權或優先承租權;進一步明確規定開發商以明顯高于市場價格的價格出售或出租小區車位、車庫給業主的行為，才能更好的保護業主的弱勢地位; 還要明確開發商把小區車位、車庫的所有權出售給小區外的人的行為是否受法律的保護，這要看開發商在出售給業主之外的人之前是否履行了通知業主的義務，如果沒有通知業主，此出賣行為法律是不保護的。還應該明確約定不明或沒有約定下的小區車位、車庫所有權歸屬，推定為業主共有。因為開發商和業主的地位不平等，開發商在買賣房屋中總是處于優勢地位，掌握著建造商品房的成本，法律上要保障當事人的合法利益。如果當事人沒有在合同中約定車位、車庫的歸屬，就可以推定開發商已經放棄主張車位、車庫的權利，推定為業主共有。另外，從合同解釋上看，如果合同因沒有約定歸屬而發生爭議，法律上要求做不利于開發商的解釋，即解釋為歸業主共有。

四、結語

在小區建設中設置一定數量、類型的車位車庫，有利于提升小區的居住環境，滿足業主的出行需要。伴隨而來的小區車位、車庫權利歸屬不明，會損壞開發商和業主的合法權益，阻礙經濟社會的正常發展。我們應該從現有法律規定出發，借鑒它國先進的經驗，健全、完善停車位建設制度，真正建設一個良好健康的停車環境; 并不斷加強政府監督管理職能，建立長效合理監控體制，提高停車位的整體質量和管理人員素質。只有這樣才能有效解決停車位緊張問題，交通才能走向健康循環的軌道。

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