據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第 14 條規定，房地產合作開發是指當事人訂立協議以提供出讓土地使用權、資金等方式共同投資、共享利潤、共擔風險而進行房地產開發。
實踐中，合作開發房地產存在多種不同的模式，但是主要有兩種類型：一是法人型合作開發，二是非法人型合作開發。其他的模式可能是從這兩種模式演變而來，或者可能是名為房地產合作開發，而實為其他行為。①法人型合作開發：合作開發各方共同出資設立房地產開發項目公司，由項目公司作為建設方進行房地產開發，并獨立享受權利，履行義務并承擔責任，項目開發過程中均以項目公司名義對外辦理手續或簽訂合同。合作各方成為項目公司股東合作開發的權利由項目公司章程和合作開發合同進行規定。
非法人型合作開發：合作開發各方未組建房地產開發項目公司，以擁有土地使用權一方的名義辦理有關手續。對外由擁有土地使用權一方享有民事權利和承擔民事義務，對內以合作協議確定合作各方的權利和義務，如參建、聯建、后續入股等。
房地產合作開發主要包括上述兩種模式，但實踐中情形較為復雜，特別是非法人型合作開發，盡管合作各方簽訂了協議，履行中也難不產生糾紛，下面分類予以淺述。
一、合作開發協議無效糾紛及其處理
（一）因合作各方不具備房地產開發資質導致合作開發無效
法律規定，房地產開發企業應當具備一定的資質條件才能進行房地產開發，在合作開發中，只要有一方具有房地產開發資質即可，而不強求所有合作方都具備房地產開發經營資質。對此《解釋》第 15 條第 1 款規定，“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效?！?/p>
為維護房地產業的健康發展，對于合作開發各方均無房地產開發資質的，應當依法確認無效。一旦合作開發合同無效，不僅會給合作各方造成巨大的經濟損失，同時也影響到廣大消費者的切身利益。因此，立法與司法政策均規定，允許當事人對其合同效力進行補正。于是《解釋》第 15 條第 2 款又規定：“當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。
但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效?！?/p>
（二）因劃撥土地未經批準開發導致合作開發無效
劃撥國有土地使用權只能用于法律、行政法規規定的特定用途的社會公益建設，原則上被排除于房地產市場之外，更不得用于房地產開發，否則，開發合同無效，但根據《城市房地產管理法》第 40 條規定，劃撥土地使用權人可以按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批，并辦理土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金后進行市場化處分，包括合作開發房地產。因此《解釋》第 16 條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效?！?/p>
（三）以集體建設用地、農用地開發導致合作開發無效
根據《物權法》、《土地管理法》的規定，我國建設用地使用權分國有建設用地使用權和集體所有建設用地使用權。任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請國有土地。
但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的除外。但現實中，有不少農村經濟組織與一些不法房地產開發商或投資人受利益驅動，在集體所有建設用地或農用地上合作進行房地產開發，建造大量的商品房（即“小產權房”）向社會公開發售，此類合作開發房地產合同因違反法律強制性規定，應當認定無效。當然，起訴前已經通過征用或補辦國有土地使用權出讓手續，轉為國有出讓土地使用權的，可以有條件地認定有效。②至于當事人簽訂合作開發房地產合同，實質是進行農民集體住宅、公寓建設，即農村“小康村”、“集中村”建設，應當依法認定為農村房屋合建、聯建合同，可以不受《城市房地產管理法》的規制，如果符合當地政府村鎮發展規劃，又是出售給村內村外農村居民的，也可以有條件地認定有效。
（四）合作開發房地產無效的處理規則
最高人民法院 1995 年《審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第 46 條規定，合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：1.資金尚未投入實際建設的，可以由土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；2.資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資一方給予對方相應比例的經濟賠償；3.房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
二、名為合作開發，實為其他行為的協議糾紛及其處理
（一）名為合作開發，實為土地使用權轉讓
《解釋》第 24 條規定：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同?！边@里的固定利益，通常是指一定價款，但不以貨幣為限，還包括一定的房屋所有權，以及一定價款和房屋的復合。
合同轉化的認定條件是：合作一方負責提供建設用地、協助辦理審批手續，不參與項目建造，不投入資金，也不追加資金；固定利益是建設用地的對價，固定利益不隨實際建設面積的增減而增減；項目開發出現重大障礙，項目開發失敗，提供建設用地一方仍然獲取固定利益。司法機關認定合同性質轉化且給付條件成就時，可以判決“合作方”向土地一方給付固定利益。③
（二）名為合作開發，實為房屋買賣
《解釋》第 25 條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同?！焙贤D化的認定條件是：提供資金一方不參加或不實質性參與項目開發事宜；一方提供固定數量資金，資金數量不隨項目實際建設資金的增減而增減；固定數量房屋是資金的對價，房屋數量不隨實際建筑面積的增減而增減；項目開發不成功，分配固定數量房屋則演變為取回原固定數量貨幣。此時開發項目是否取得預售許可證，不影響轉化后的房屋買賣合同的效力。
（三）名為合作開發，實為借款協議
《解釋》第 26 條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數量貨幣的，應當認定為借款合同?！?/p>
合同轉化的認定條件是：提供資金一方不參加或者不實質性參與項目開發事宜；項目不能建成、建成后虧損、實際建筑面積增減，提供資金一方仍然獲取固定數額貨幣；合作開發利益是清償債務、彌補虧損后的利潤，而提供資金一方獲取固定數額貨幣之前無須清償債務，彌補虧損。此時自然人之間或自然人與企業法人之間的借款合同一般有效，法人之間的借款合同目前一般認定無效。
（四）名為合作開發，實為房屋租賃
《解釋》第 27 條規定：“合作開發房地產合同約定提供當事人經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同?！焙贤D化的認定條件是：提供資金一方不參加或不實質性參與項目開發事宜；提供資金是使用房屋的對價，使用期內無須繳納房租，使用后“合作方”無須返還資金；投資額與實際面積增減，約定的使用面積不隨之增減。如果合作開發合同約定的房屋租賃期或使用期超過 20 年，轉化后的租賃合同仍然有效，不能簡單套用《合同法》第 214 條而認定超過 20 年的租賃期限無效。
三、合作開發協議履行糾紛及其處理
（一）合作開發投資糾紛
在合作開發房地產過程中，因諸多因素影響，需要增加投資數額為常見之事情，此時合作各方如何確定投資？對此，《解釋》第 17 條規定：“投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定?！薄督忉尅返?20 條對房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積需要增加投資數額的，合作各方的承擔比例仍按上述原則處理。
（二）合作開發面積分配糾紛
合作開發房地產履行中，可能造成實際建造的建筑面積少于合同約定的面積，或者開發建造的實際建筑面積超出規劃建筑面積，此時如何分配？對此，《解釋》第 18 條規定：“房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定?！薄督忉尅返?20 條規定：“房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定?！?/p>
（三）合作開發違章損失糾紛
房地產開發應當辦理立項、用地、規劃等一系列行政許可手續，否則合作各方就會面臨違章損失的承擔問題，對此《解釋》第 21 條規定：“當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配確定責任?！?/p>
[參考文獻]
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