一、樓花按揭的概述
“樓花”是對預售樓宇的俗稱，該詞最先在香港地區使用，由于房屋尚未完全竣工便被“拆零砸碎”、分期分批的預售給購房者，故該銷售的商品房被稱為“樓花”.因此，樓花是指正在建設或已籌劃建設的，但尚未完成交房的商品房。
“按揭”,英文為“mortgage”,最初來源英美法系，大陸按揭制度是從香港按揭引入后在國內迅速發展起來，它不但增強了購房者的買房能力，而且緩解了房地產商的資金運作緊張狀況，促進了房地產銷售市場的繁榮，同時帶動相關行業的發展。
在大陸地區，“樓花按揭”一詞一般認為是對樓宇抵押貸款或抵押貸款。具體操作是購房者與房地產商將簽訂一份《房地產買賣合同》，同時將所應享有的對預購樓宇的期權抵押給銀行等金融機構，而銀行等金融機構將通過發放貸款給購房者用于墊付部分房款，當購房者還清所有貸款的本息后，將完全享有該商品房的房產所有權，一旦購房者未能按合約履行相應的還款責任，銀行等金融機構有權待樓宇竣工后將該抵押的房產行使拍賣的權利，同時從該拍賣價款中獲得優先賠償。
二、國內樓花按揭的法律制度概述
“按揭”是國內房地產交易市場中一種不可或缺的擔保方式，但該詞在目前法律術語中還不存在，其更多的情況下還是作為房地產交易市場中的交易術語來用，其只是一種比較特殊的抵押貸款購房方式。
樓花按揭的法律制度關系相對其他法律關系具有更復雜的特性。大部分學者認為國內的樓花按揭是由四種法律制度關系組成：購房者與房地產商之間的樓宇交易關系；購房者與銀行等金融機構之間的按揭（抵押）關系；房地產商與銀行等金融機構、購房者三者之間的物的擔保關系以及房地產商與銀行等金融機構的回購關系。
三、樓花按揭法律現狀分析
3.1 大陸地區按揭法律制度現狀分析
在大陸地區的按揭市場中，按揭業務必須有銀行等金融機構的介入，并且銀行等金融機構在促使房地產交易的完成交易中扮演重要的角色。該按揭擁有以下的特點：A.按揭關系建立時，并沒有要求該樓宇的財產權利發生轉移，最關鍵的所有權也沒發生轉移。銀行等金融機構不負責保管有關權利證書，而是由貸款人自己保管。B.按揭權的實現不同。在英美法及香港法按揭中，購房者若不按合約履行債務權利，銀行等金融機構可以明確的取得該商品房的所有權。但在大陸地區，銀行等金融機構作為債權人幾乎沒有要求獲得該樓宇的所有權。C.在按揭法律關系中，購房者具有履行分期付款以清抵押貸款的責任，銀行等金融機構雖然是按揭權人，但并不能擁有該按揭樓宇的所有權。因此，在國內的按揭體系中，按揭人的主要行為是負責履行該抵押貸款的償還，而不是負責對該按揭樓宇所有權的贖回。這點與英美法及香港法按揭中按揭人享有的贖回權是不一致的。
3.2 大陸地區樓花按揭存在的問題
1.樓花按揭立法的空白
1992 年珠海市房地產管理局和司法局首次共同發布了《關于開展商品房預售（樓花）和按揭貸款公證及登記備案業務的通知》，此通知可以說是地方政府部門首次對商品房預售買及樓花按揭作了相應的區域性政策規定，算是“按揭”制度在大陸地區的首次正式“亮相”.20 年以來國家相繼頒布了一些商品房銷售的規章制度，但幾乎涉及的都是關于房地產抵押的規定，卻未涉及對樓花按揭的合理定義，且無具體內容，其與英法美及香港地區樓花按揭方面的一些法律規章比較存在較大差距。
2.銀行等金融機構
以規代法因立法的不足，各銀行等金融機構制定出了自己特有的按揭管理辦法，現實中用到的按揭協議一般都是由銀行等金融機構按照自己的想法單方制訂的，缺少與按揭人的交流。
3.套用抵押理論的誤區
樓花按揭對銀行等金融機構來說，必然存在著較大的房貸風險，但是其以規代法的實際操作流程中顯然已具備了十足的防范，然而處于弱勢的購房者卻缺乏與之一致的風險防范手段。因此，本文認為，上述情況下房地產商理應承擔的擔保責任卻是不足的，其是造成銀行等金融機構損失的主要責任人同時是按揭關系中的最大受益人，因此，建議其應當承擔大部分的責任。
四、如何完善國內樓花按揭制度的建議
1.樓花按揭應及時轉為一般的房屋抵押,要求按揭合同中對該過渡過程中的相關責任做出明確的約定，以避免交易主體間出現不必要的相互推委，使該過渡期限有法可依。
2.登記機關在抵押合同上作簡單記載，程序過于簡單，建議在抵押合同上作記載外，還可采用向擔保權人銀行頒發《預售商品房他項權證》，以保證購房者的擔保權受到相關法律的有效維護。
3.為了避免各按揭主體在樓花按揭中所處的地位及利益不對等的情況，建議將各主體的主要權利、義務用法律的形式以文字的方式定下來，合理配置權力，不允許當事人存在不公平的約定，以保障各主體的利益平衡，進一步保護弱勢群里的利益。
五、結語
房地產按揭特別是樓花按揭是能解決房地產市場疲軟的有效途徑之一，促進房地產市場健康、有序的發展。樓花按揭在我國起步較晚，然而這種經營方式在經濟發達國家卻早已通用，運用嫻熟，并獲得了成功的實踐經驗。本文結合當前國內大陸地區樓花預售的現實，分析國內按揭制度的法律務現狀，比較國內按揭制度與發達國家及地區的差異，探析國內按揭的法律性質和國內樓花按揭法律制度的變革思路及改進建議，以便政府部門能對樓花按揭市場有效監管。
參考文獻：
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