我國住房制度改革已經有二十多年了，早期商品房也逐漸進入維修保護期。 住宅維修資金被挪用和侵吞、維修資金難以取出、及維修資金不斷縮水等方面的問題也逐步暴露出來，社會對當前的住宅維修資金管理制度進行了重新審視。 我國住宅維修資金制度的管理創新已迫在眉睫。
一、現行住宅維修資金管理模式之缺陷
我國當前住宅維修資金管理模式是房地產行政部門主導下的專門帳戶管理模式。 根據《住宅專項維修資金管理辦法》（2007 年）第 10 條和第 15 條之規定，小區業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，通過專門帳戶形式管理。 業主大會成立后，政府建設（房地產）主管部門通知專戶管理銀行將住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。 這兩個法條是我國目前關于維修資金管理的主要依據。
根據上述管理辦法，房地產主管部門和業主委員會是住宅專項維修基金的主管部門。 目前管理模式最大的優點在于保證了維修基金的安全。 而其缺陷也非常明顯，那就是弱化了維修資金保值和增值功能。 此外，該模式強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。為什么有如此評價呢？因為該管理模式對住宅專項維修基金的保值和增值方式作出了非常嚴格的限制。 根據《住宅專項維修資金管理辦法》第 26 條和第 27 條之規定，購買國債、存儲利息、經營所得收益、以及住宅共用設施設備報廢后回收的殘值等方式是住宅維修資金的保值和增值的法定方式；而存儲利息和購買國債是最為主要的方式。
關于維修資金保值和增值的上述規定，主要緣自于安全性考慮。政府主管部門的初衷值得肯定。但是，通過存款和購買國債來實現住宅維修資金的保值和增值這一辦法的效果卻不是很好。 先說存儲。 近年來，我國的銀行存儲利息處于穩中有降狀態，但貨幣連續貶值。維修基金的存儲利息所得慢于貶值速度。如此，維修資金就難以實現保值和增值了。 再看購買國債。 購買國債的決策權和實施權交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會，難以達到理想效果。 目前，全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。 管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。
長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果
可是，令人困惑的是，該模式卻有不少理論支持。 比如，有觀點認為，無論是從安全性、資金的流通性、還是收益性上來說，國債都是維修基金資本運作的首選。 同時，地方性法規也與《住宅專項維修資金管理辦法》
保持高度一致。 如《北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）》和《關于加強專項維修資金賬戶管理有關問題的通知》 都把存款和購買國債作為住宅維修資金的投資選擇。
目前的模式還有一個大問題，那就是住宅維修資金的使用。 同樣是出于安全考慮，《住宅專項維修資金管理辦法》第 22 條規定維修資金的使用，必須經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。 在該規定之下，形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀。 很多小區連 2/3 的入住率都達不到， 何來討論通過？ 有數字表明， 某直轄市2009 年至 2012 年累計歸集維修基金已達 45 億元，累計使用額卻不足 0.5%. 不是房屋維修量不大，也不是沒有合適的增值渠道，而且現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地[1].
二、住宅維修資金信托管理的法理依據
由上述論述可知，我國目前的住宅維修資金管理模式雖然安全性有余，但增值性不足。 能否找到一種模式，把安全性和增值性結合起來呢？筆者認為，住宅維修資金的信托管理模式可以達到這種雙重效果。信托法律制度的正式引入，給諸如住宅專項維修資金之類的資金管理提供了一個非常理想的途徑。 我國《信托法》第 2 條規定，信托就是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人以自己的名義，按委托人的意愿，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。 可見，信托管理法律制度本身主要就是專門針對財產管理而設計的一種管理制度。 此外，信托管理還是一種投資行為，可以達到保值和增值效果。
其實，我國理論界早已存在關于維修資金信托管理的討論。 在《住宅專項維修資金管理辦法》頒布之前，物業公司是維修資金的管理部門。 此時，就有觀點主張改業主與物業公司的委托關系為信托關系，以防止住宅維修資金的流失。 支撐該觀點的理由是：若物業公司與業主之間是委托關系時，其代管的住宅專項維修資金就會與物業公司的財產混同在一起。一旦物業服務公司資不抵債陷于破產，維修資金就有可能被納入清算財產。如此，業主的利益就會受到影響。 如果業主與物業公司建立的是信托關系，則對維修資金實行分賬管理，財產歸屬清楚。 即使物業公司破產清算，也不至于損害業主利益。 因此，有學者建議將住宅維修資金的性質定義為信托資金；建議設立有別于政府機關的公益信托機構，專門用來信托經營所有權人的維修資金[2].
無可置疑，維修基金的設立目的在于對小區建筑物共同部分的維修，以維護住房產權人的共同利益。 如此，只要建筑物沒有滅失，維修基金就應當因其“維修” 這一特定目的而存在。 而這一房屋維修本身的特殊性決定了維修基金更具有信托而非代理特點，因此，把維修資金納入信托法調整更具有合理性。
與我國目前管理模式相比，維修資金的信托管理具有以下幾個優點：其一，由專業人員操作。 目前購買國債是由非專業的業主大會操作，而信托是由專業的信托機構操作；其二、增值空間大。 不論是存款還是購買國債，其增值空間小。 如果采取信托這種投資行為，增值空間就會大很多。 其三，安全性也有保障。 可見，住宅維修資金的信托管理既具有目前管理優點，又克服了其缺點。
其實，不少國家和地區早已在采取類似于信托的方法來管理維修基金。 比如，早在 1868 年，作為物業管理起源地的英國就建立了投資基金方式。 該方式由物管公司發起，住戶為基本合伙人，其余則吸引開發商、金融、保險等投資者出資。 物管公司全權負責基金的使用、經營、管理。 物管公司從基金的收益中提取基金總額的 20%作為維修儲備基金。 當基金期滿解散時，基本合伙人可分得純收益的 15%-20%[3]. 英國把維修資金作為投資基金的方式，大大盤活了資產，實現了保值和增值效果；也能實現對住宅維修的目的，維護了廣大業主的利益。 這種模式值得我們借鑒。
三、住宅維修資金信托法律制度的設計
可見，利用信托模式來管理住宅維修資金是較之當前模式更為理想的模式。 結合《住宅專項維修資金管理辦法》和《信托法》之規定，根據信托的基本原理，我們可以對住宅維修資金信托管理法律制度作出如下基本設定：
（一）信托當事人設計
根據信托的基本原理，信托關系涉及到委托人、受托人和受益人三方信托當事人。 而當前的維修資金管理模式中，存在委托人、受托人、受益人（系委托人本身）三方當事人。 可見，維修基金的相對關系人完全符合信托行為中各相對關系人之間的關系[4]. 只不過在信托法律關系中，已經改變了先前的委托法律關系。 也就是說，信托人可以以自己的名義、而不是以委托人名義進行活動，在信托法律規定下，以自己的意志和名義進行財產管理和處分。
那么，具體信托過程又如何呢？ 在維修資金信托過程中，應當依照《信托法》規定，將維修基金定位于以建筑物區分所有權人共同體，即業主大會為受益人的信托基金。 在基金歸集階段，全體業主共同組成了該基金的委托人。 維修基金應當儲存于專門帳戶，開戶行即為該基金的托管人。 業主委員會作為業主大會的執行機構，可行使基金委托人的權利，包括了解維修基金的管理運用、處分和收支情況，并有權要求物業管理公司作出說明。 而受托人則獨立開展信托業務。
（二）信托財產的轉移
根據信托設立的形式要件，財產是設立信托的前提。 在具備財產這一基本要件后，委托人還要將用以設立信托的財產轉移至受托人名下；由受托人按照委托人的意愿，或者一定的信托目的，管理或處分該財產。
可見，在住宅維修資金的信托管理中必須轉移財產。
轉移財產是各國和地區信托法律關系成立的一致規定。 比如，日本《信托法》第 1 條規定信托“是指辦理財產權的轉移或其他處理”. 我國臺灣地區《信托法》第 1 條規定“稱信托者，謂委托人將財產權移轉或為其他處分”. 以上關于信托的定義，均表明了委托人必須將財產權轉移。 當然，這種財產轉移行為并非是單純的財產讓渡，而是在接受信托約定事項制約前提下的財產讓渡行為。 對照信托財產的一般原理發現，我國《信托法》關于信托財產的規定不盡合理。 為什么呢？ 因為我國《信托法》第 2 條規定，“委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人”. 也就是說，我國《信托法》僅僅規定了對信托財產的委托而非轉移。 如果僅僅是“委托”而不作轉移，受托人又如何能以自己的名義對財產進行管理或處分？ 可見，我國《信托法》在其定義上犯下的根本性的錯誤[5].
因此，為了實現住宅維修資金的信托管理目的，必須對目前的信托法律規定進行重新設計。 委托人必須把自己的財產轉移給受托人。此乃信托財產獨立性原則的基本要求。當然，在住宅維修資金信托管理之中，受托人對自己所管理的信托財產只是擁有形式上的所有權，是一種受信托目的限制性的權利。 交付信托之財產，既獨立于委托人未設立信托之其他財產，也獨立于受托人的固有財產。 受托人為受益人利益而履行管理信托的義務。
（三）信托機構的專業管理
在住宅維修資金的信托管理之中，住宅維修資金最終委托給專業的信托機構進行職業化管理和經營，從而最大限度地實現維修資金的保值和增值。 信托機構在管理信托財產過程中，必須嚴格遵守《信托法》、《信托公司管理辦法》等法律法規的規定。 信托公司管理、運用或處分信托財產時，可以依照信托文件的約定，采取投資、出售、存放同業、買入返售、租賃、貸款等方式進行。 如果銀監會另有規定的，從其規定。
信托機構在管理維修資金過程中，有嚴格的法律權利和義務、以及法律責任規定。 受托人必須恪守忠實義務和誠信義務，否則就須承擔相應的法律責任；若其管理得當，則可以按照信托合同約定取得報酬。 權利和義務的平等設計，有利于資金安全和保值增值的平衡。 如此，既避免過多的行政干預，又保證業主的自治權利。 更可以促使受托人對維修資金的高度關注，提高其管理維修基金的積極性和責任性[6].
在此，還有一個值得注意的問題。 那就是住宅維修資金信托，究竟屬于商事信托，還是民事信托？ 如果屬于商事信托的，那就必須接受《信托法》和《信托公司管理辦法》的雙重調整。 如此，未經中國人民銀行批準，任何單位和個人不得經營該信托業務。 如果屬于民事信托，則其法律適用以《信托法》為主，不受《信托公司管理辦法》的調整。 如此，凡具備完全民事行為能力的自然人皆可以成為信托受托人。 個人觀點認為，為了最大限度地把住宅維修資金的安全性和增值性結合起來，應該采取商業信托模式。 因為較之民事信托，商業信托規范得多。
參考文獻：
[1]潘明南。實現物業專項維修基金效用最大化的管理模式探析[J].現代經濟信息，2013,（2）：178-179.
[2]郭志濤。房屋公共維修基金的制度完善[J].建筑經濟，2008,（1）：81-83.
[3]沈榮。公共維修基金制度變遷問題分析[J].浙江萬里學院學報，2006,（5）：106-109.
[4]張軍建，曾靜。住房公共維修基金的法律基礎及信托屬性[J].求索，2005,（8）：51-53.
[5]張軍健。論中國信托法中的委托人的撤銷權[J].法學家，2007,（3）：90-94.
[6]鄒艷玨。我國物業維修基金管理法律制度完善芻議[J].特區經濟，2006,（5）：295-296.
