摘要：關于我國不動產登記查詢制度的立法模式， 《不動產登記暫行條例》采用的有限公開模式具有合理性， 而查詢主體、查詢方法等爭議問題仍亟待解決。利害關系人是查詢主體的核心， 我國應具體解釋何謂“利害關系人”.基于不同的查詢目的， 分為與“登記的不動產”有利害關系之人和與“登記的不動產權利人”有利害關系之人， 并可分別對其類型化分析?！耙匀瞬榉俊焙汀耙苑坎槿恕弊鳛椴樵兎椒o法相互替代， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人， 其查詢目的往往在于了解權利人的整體財產狀況， 應當允許“以人查房”.
關鍵詞：不動產登記資料； 查詢目的； 查詢主體； 利害關系人； 查詢方法；
不動產登記查詢制度是物權公示原則的基礎， 學理上稱之為“形式公示原則”, 為實體公示原則不可缺少的對應制度[1]（P.302）。2007年《中華人民共和國物權法》 （以下簡稱《物權法》） 頒布前， 我國不動產登記查詢制度零散規定在有關不動產登記規范性文件中， 種類繁雜且相互沖突?！段餀喾ā返?8條將查詢主體限定為“權利人”和“利害關系人”, 最終確立有限公開模式， 但由于該規定過于抽象， 實踐中， 不動產登記查詢仍主要適用各類不動產登記規范性文件。2014年《不動產登記暫行條例》 （以下簡稱《條例》） 第27條基本重復《物權法》第18條， 2015年《不動產登記暫行條例實施細則》 （以下簡稱《細則》） 雖進一步完善了我國不動產登記查詢規則， 但并未對利害關系人的界定、查詢方法等爭議問題作具體規定， 目前存在的理論爭議和實務操作障礙仍亟待解決。
我國不動產登記查詢制度主要存在以下問題：第一， “利害關系人”界定不明。我國現行法并未具體解釋“利害關系人”, 其概念的模糊性導致理論和實踐中的任意解釋， 既可將其解釋為任何人， 也可對其進行嚴格解釋。第二， 法律適用混亂?！段餀喾ā反_立了有限公開模式， 2007年《土地登記辦法》、2008年《房屋登記辦法》卻未進一步細化《物權法》的規定， 僅做了援引性規定[2], 又回到2002年《土地登記資料公開查詢辦法》 （以下簡稱《土地查詢辦法》） 、2006年《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》 （以下簡稱《房屋查詢辦法》） 確立的完全公開模式， 而2008年《房屋登記簿管理試行辦法》 （以下簡稱《房屋登記簿辦法》） 又采取分類公開模式?？梢?， 比較法上的三種立法模式 （完全公開模式、有限公開模式、分類公開模式） 在我國現行法中均有所體現， 導致法律適用混亂。第三， 不動產登記查詢是否適用2007年《中華人民共和國政府信息公開條例》 （以下簡稱《政府信息公開條例》） 存在爭議， 導致實踐中產生大量糾紛以及法律適用上的沖突。第四， 對查詢方法理解不一。由于我國尚未建立官員財產申報等配套制度， 不少人主張不動產登記查詢要為反腐創造條件， “以人查房”抑或“以房查人”成為爭議的焦點。
因此， 本文擬以解釋論為視角， 結合比較法經驗， 圍繞上述問題深入分析我國不動產登記查詢制度的立法模式， 在此基礎上分別探討查詢主體、查詢方法， 為完善我國不動產登記查詢制度提供參考。
一、不動產登記查詢制度的比較法考察
不動產登記簿具有公開性和私密性。一方面， 不動產登記簿是判斷物權歸屬和內容的依據， 為了落實物權公示原則， 必須允許社會公眾查閱， 具有一定的公開性；另一方面， 不動產登記簿同時涉及權利人的個人財產狀況等信息， 體現了一定的私密性；在公示和保密兩種矛盾的利益和價值之間何去何從， 顯然是個問題。[3]（P.81）不同立法模式表明立法者不同的價值判斷?？傮w而言， 由于原始登記資料涉及權利人的個人隱私， 比較法上一般均嚴格限制其查詢， 分歧在于是否限制以及如何限制不動產登記簿 （狹義） 的查詢， 大體可歸納為三種立法模式：
（一） 完全公開模式
完全公開模式， 是指不動產登記簿向社會公眾開放， 任何人都可以自由查詢不動產登記簿的任何內容。俄羅斯采取此種立法模式：第一， 關于不動產登記簿的查詢， 俄羅斯對其無任何限制；第二， 關于原始登記資料的查詢， 俄羅斯嚴格限制其查詢， 除了公權力機關， 只有權利人授權的人以及繼承人才能查詢。
（二） 有限公開模式
有限公開模式， 是指不區分查詢對象， 一概限制不動產登記查詢主體。德國采取此種立法模式， 即任何證明其具有正當利益的人， 其查詢對象并無限制。不僅包括土地登記簿， 還包括原始登記資料， 即尚未辦理完畢的登記申請以及登記所援引的證書文件。[1]（P.302）所謂“正當利益”, 不必是合理的利益， 只要查詢申請人追求的是一種依據實際情況被認為是可理解的、有理由的利益即可[4]（P.237）；且不限于法律上的利益， 事實上的利益亦無不可， 包括經濟上的利益和感情利益， 甚至還可以是公眾利益或學術研究利益， 例如從事經濟學、歷史學、家譜學的研究。[4]（P.237-238）
（三） 分類公開模式
分類公開模式， 是指并非完全公開或一概限制查詢主體， 而是依據不動產登記簿的不同內容， 分別規定不同的查詢主體。采取此種立法模式的主要有瑞士和日本。
1. 瑞士
根據《瑞士民法典》第970條的規定， 關于不動產登記簿的查詢， 包括兩個方面：第一， 不動產的所有權人為何人的內容， 允許任何人查詢。第二， 除此之外的內容， 只有經初步證據證明有利益關系的人才能查詢。值得注意的是， 瑞士的不動產登記簿是一個廣義的概念， 包括原始登記資料， 其中“主簿”的概念才相當于狹義上的不動產登記簿。[4]（P.159）可見， 一方面， 關于原始登記資料的查詢， 僅限有利益關系之人；另一方面， 瑞士依據主簿 （狹義的不動產登記簿） 的不同登記內容， 即是否是所有權為何人的內容， 分別規定不同的查詢主體。
此外， 與德國一樣， 瑞士對“利益關系”要求也非常寬松， 只要不是出于單純的好奇心即可， 不限于法律上的利益關系， 事實上的利益關系亦可， 包括經濟上的利益和非經濟上的利益。[4]（P.238）
2. 日本
根據日本《不動產登記法》第21條第1款的規定， 不動產登記查詢包括兩個方面：第一， 關于不動產登記簿的查詢， 只有利害關系人才可以查詢， 但任何人可以申請獲得已經隱匿相關信息的登記簿的謄本、節本或地圖及建筑物所在圖的副本?？梢?， 日本依據登記簿的不同內容， 即是否屬于需要隱匿的信息， 分別規定不同的查詢主體。第二， 關于原始登記資料的查詢， 以有利害關系為限。
不難看出， 不動產登記查詢制度涉及兩個價值判斷：一是如何落實物權公示原則， 維護交易安全；二是如何保護權利人的個人隱私。完全公開模式側重物權公示原則的落實， 最大限度地保障交易安全， 而較少關注權利人的個人隱私；有限公開模式和分類公開模式出于對權利人個人隱私的保護， 在不同程度上限制查詢范圍。采取不同的立法模式將導致不同的利益協調策略， 直接影響不動產登記查詢制度功能的發揮， 因此有必要進一步研究。
二、解釋論視野下的不動產登記查詢制度立法模式之選擇
《物權法》第18條確立了有限公開模式， 《條例》第27條基本重復《物權法》第18條， 《細則》第97條僅列舉了查詢主體的幾種典型類型， 未作進一步規定?？梢?， 我國最終確立有限公開模式。需要說明的是， 在此背景下， 以解釋論為視角討論立法模式仍有意義， 主要基于兩點：其一， 牽涉“利害關系人”的具體解釋?！稐l例》、《細則》均未明確界定權利人和利害關系人， 由于“利害關系人”是概括性用語， 關于立法模式的不同主張將直接關系“利害關系人”的具體解釋， 進而影響不動產登記查詢制度功能的發揮。例如， 支持完全公開模式的學者， 一般主張擴大解釋“利害關系人”, 傾向于將其解釋為任何可能產生聯系的人。在這一解釋論下， 即使我國目前確立了有限公開模式， 實際上產生與采取完全公開模式相同的效果。其二， 牽涉不動產登記查詢制度的法律適用。由于三種立法模式在我國現行法中均有體現， 關于立法模式的不同主張導致對不動產登記查詢制度的法律適用存在不同理解， 造成法律適用混亂。有鑒于此， 有必要具體分析我國不動產登記查詢制度的立法模式， 以統一解釋論。關于我國不動產登記查詢制度的立法模式， 存在三種觀點：
第一種觀點， 支持完全公開模式。理由如下：其一， 限制查詢主體違背物權公示原則， 使得大量潛在的交易當事人由于無法證明自己是利害關系人， 而被排除在查詢主體范圍外。[5]其二， 不動產登記信息不是個人隱私， 屬于依申請而公開的政府信息， 是社會公共資源。[6]（P.117）其三， 根本無法找到確切的標準來限制查詢主體， 導致立法成本增大， 同時牽涉較多問題。[7]一方面， 不確定的法律概念可能成為登記機關濫用權力的口實， “利害關系人”將被任意解釋[7];另一方面， “利害關系人”的辨別權力屬于登記機構抑或法院？關于“利害關系人”的認定還會涉及行政復議和行政訴訟等問題， 花費大量資源。[8]其四， 完全公開模式有利于社會公眾有效監督登記機構的工作。[8]
第二種觀點， 支持有限公開模式。理由如下：其一， 物權公示原則不意味著不動產登記信息向全社會公開， 限制查詢主體不影響物權公示原則的落實。[9]其二， 完全公開模式不利于保護權利人的個人隱私。[10]其三， 完全公開模式將增加登記機關的工作負擔。[4]（P.238）
第三種觀點， 支持分類公開模式。內部有兩種觀點：一種觀點主張， 區分不動產登記簿和原始登記資料， 前者不涉及個人隱私或商業秘密， 向全社會公開；后者包含個人隱私或商業秘密， 僅向利益相關者公開。[11]如前所述， 比較法上， 不同立法模式的分歧在于， 是否限制以及如何限制不動產登記簿的查詢。因此， 這不是真正意義上的分類公開模式， 屬于完全公開模式。另一種觀點主張， 區分不動產登記簿上記載的信息， 對于不動產的自然狀況以及權利限制有關事項， 允許社會公眾查詢；而除此之外的信息， 由于包含個人信息， 僅允許利害關系人查詢。[2]
分析可知， 關于立法模式的分歧源于對不動產登記查詢制度基本問題的不同認識， 表現為三個方面：其一， 不動產登記查詢制度的主要功能在于落實物權公示原則， 而關于如何落實物權公示原則， 學者存在不同看法。其二， 不動產登記信息是否屬于個人隱私尚未達成共識。第三， 關于不動產登記信息與政府信息的關系， 學者亦存在爭議。有鑒于此， 本文圍繞上述三個方面對我國不動產登記查詢制度的立法模式展開討論。
（一） 不動產登記查詢制度與物權公示原則的落實
公示原則的落實依賴于不動產登記查詢制度。然而， 關于如何落實物權公示原則， 學者看法不一， 分歧在于物權公示原則是否意味著將不動產登記信息向全社會公開， 限制查詢主體是否違背物權公示原則的設置初衷。正如學者所言：“限不限制查詢主體， 不是一個簡單的查詢主體范圍問題， 而是一個涉及如何看待和落實物權公示原則的重大問題?！盵8]
物權公示原則并不意味著向全社會公開不動產登記信息。學者之所以主張將不動產登記信息向全社會公開， 目的在于保障潛在的交易當事人的查詢需求。[8]其理由在于， 在市場經濟下， 每個人都有可能成為交易的當事人， 限制不動產登記查詢主體， 將不利于交易安全。因為潛在的交易當事人根本無法證明自己屬于利害關系人， 將使得大量有交易意愿的潛在交易當事人無法有效防范交易風險。[5]在討論如何保障潛在的交易當事人的查詢需求之前， 問題的關鍵在于是否有必要在法律上保障潛在交易當事人的查詢需求？答案是否定的， 潛在的交易當事人不是利害關系人。不動產權利人有權決定是否從事交易， 當權利人愿意從事交易時， 交易相對人完全可以通過取得權利人的授權進行查詢；對于那些只是單方面具有交易意愿的潛在的交易當事人， 將其排除在查詢主體之外并不影響不動產交易市場的有效運行。[4]（P.243）根據《細則》第98條， 利害關系人申請查詢時須提交證實存在利害關系的材料， 實際上排除了潛在的交易當事人作為利害關系人的可能性。
（二） 不動產登記查詢制度與個人隱私保護
不動產登記查詢制度的核心在于， 不動產登記信息是否屬于個人隱私？如果是， 物權公示原則與個人隱私保護之間如何尋找平衡點？以往討論中， 關于不動產登記信息與個人隱私之間的關系， 存在兩種觀點：第一種觀點認為， 不動產是民事主體個人財產的重要組成部分， 隱私的范圍包括個人資料、私生活范圍等， 個人財產狀況屬于重要的個人信息， 當然受到隱私權的保護。[12]（P.128）第二種觀點認為， 不動產登記信息只是對不動產基本狀況的記載， 不涉及權利人的私人生活、婚姻狀況等， 根本無需限制查詢主體。[8]然而， 由于學者對于不動產登記資料和個人隱私的界定不同， 使得問題的討論更為復雜， 故在此需要加以說明。
1. 不動產登記資料
根據《物權法》第18條、《條例》第27條， 權利人、利害關系人和有關國家機關可以依法查詢不動產登記資料， 但《物權法》、《條例》并未明確不動產登記資料的范圍， 學者亦存在不同觀點。值得注意的是， 《細則》第94條明確規定不動產登記資料的范圍， 包括不動產登記簿和不動產登記原始資料。如前所述， 不動產登記原始資料屬于個人隱私并無爭議。因此， 關鍵在于不動產登記簿記載的信息， 即不動產登記信息是否屬于個人隱私。
2. 個人隱私
隱私本身是一個極難定義的概念。隱私權雖然極端重要， 但其概念卻難以捉摸。[13]（P.33）傳統隱私權側重保護個人的私密信息， 除涉及公眾人物隱私抑或公共利益外， 較少關注個人信息的利用問題。[14]（P.139）然而， 進入信息時代后， 個人信息的大量搜集、處理、儲存成為可能。即便被明確告知用途， 由于信息嚴重不對稱， 個人根本無法預期自己的信息將被如何使用， 也無法作出理性判斷。[15]（P.51）因此， 個人信息法律保護的立法宗旨發生變化：不限于傳統隱私權保護的范圍， 同時還為個人信息的收集、處理、傳輸提供適當的法律框架， 以使個人信息得以合理的開發和利用。[14]（P.139）從世界范圍內看， 以德國和美國的立法模式為典型代表：德國制定統一的個人信息保護法， 通過一般人格權制度承認“個人信息自決權”;美國通過擴充隱私權的內涵和外延， 使得個人信息自決權成為隱私權的重要組成部分。
我國2009年《中華人民共和國侵權責任法》雖然規定了隱私權， 但未明確界定其內涵、外延、行使、保護等諸多內容。[16]隨著信息技術的發展， 個人信息保護也成為我國的研究重點， 存在兩種觀點：一種觀點主張， 除私人生活不受侵犯外， 賦予隱私權積極含義， 即權利主體可以決定個人信息的收集、處理、利用等等。[17]該觀點采類似于美國法上大隱私權的概念；另一種觀點主張， 從隱私權和個人信息權的區別出發， 將個人信息權作為一種具體人格權予以規定。[18]該觀點采傳統隱私權的概念， 即小隱私權的概念?？梢?， 學者雖然對未來個人信息保護的立法模式仍有爭議， 但在一點上已達成共識， 即通過法律制度的完善， 使權利主體有效參與個人信息的流轉過程， 尊重權利主體對個人信息的有效控制。鑒于立法尚需時日， 在解釋論上， 我國目前不妨使用大隱私權的概念， 將個人信息自決權納入隱私權的保護范圍。
3. 不動產登記信息與個人隱私
如前所述， 我國目前宜使用大隱私權的概念。由于傳統隱私權概念模糊不清， 我們不妨轉換思路， 從“個人信息自決權” （大隱私權） 的角度理解不動產登記信息與個人隱私之間的關系。不動產登記信息不可避免地包含了權利人姓名、住址、身份、財產狀況等信息， 屬于個人信息。進入信息社會后， 我們每時每刻都在提供和透露個人信息， 通過信息技術加工與合并已經收集的信息， 甚至是微不足道的信息， 就可以輕而易舉了解一個人的方方面面。[15]（P.53-54）有鑒于此， 無論不動產登記信息是否屬于私密信息， 權利主體均有權決定在何時， 以何種方式， 在何種范圍內公開。即便那些被認為不涉及私密的個人信息， 例如不動產的自然狀況、權利負擔狀況等， 亦不能允許社會公眾隨意查詢。因此， 不動產登記信息是個人隱私。
然而， 個人信息自決權沒有賦予個人對信息的絕對控制權， 個人必須接受出于優先性公共利益的考慮對其信息自決權施加的限制[15]（P.94）。一方面， 不動產登記信息是個人隱私， 應尊重權利人的個人自治；另一方面， 不動產登記查詢制度是物權公示原則的實現途徑， 有利于保護交易安全。而對交易安全的保護， 顯然構成社會公共利益。因此， 如果查詢申請人有合法的查詢目的， 理應優先滿足其查詢需求。正如學者所言， “個人數據保護權， 不直接影響查閱權之享有與行使。該問題的出發點， 應該是在衡量合法利益時， 必須要考慮到憲法所保障的信息自決權?！盵1]（P.302-303）
綜上， 不動產登記信息是個人隱私， 權利人享有信息自決權。然而， 由于不動產登記查詢制度是交易安全的重要保障， 應在一定范圍內對權利人的信息自決權施加限制， 允許向符合條件的查詢申請人公開。
（三） 不動產登記查詢制度與政府信息公開制度
關于不動產登記查詢與政府信息公開之間的關系， 存在不同認識：第一種觀點認為， 不動產登記信息不是政府信息， 不適用《政府信息公開條例》。[4]（P.241）第二種觀點認為， 不動產登記信息是政府信息， [2][19][20]其內部存在分歧：一種觀點認為， 不動產登記信息屬于依申請而公開的政府信息。根據《政府信息公開條例》第13條， 任何人均可基于特殊需要要求公開。[19]另一種觀點認為， 不動產登記信息屬于不予公開的政府信息。根據《政府信息公開條例》第14條， 除非證明已征得權利人同意或不公開將對公共利益造成重大影響， 否則依照《物權法》、《條例》等相關規定進行查詢。[20]還有觀點認為， 不動產登記信息大多屬于依申請而公開的政府信息， 但涉及商業秘密和個人隱私的部分除外。[2]對于該問題的回答直接關系到不動產登記查詢制度的定位與適用， 即如果不動產登記信息不是政府信息， 其核心在于判斷查詢申請人是否滿足《物權法》、《條例》、《細則》規定的主體資格和申請條件；如果不動產登記信息是政府信息， 則無須考慮是否具備查詢主體資格， 核心在于界定不動產登記信息的性質， 即是否屬于政府信息公開的例外情形。
不動產登記查詢制度與政府信息公開制度是兩種截然不同的制度， 前者的立法宗旨在于落實物權公示原則， 保護交易安全；后者的立法宗旨在于促進依法行政， 保護公民的知情權。[21]政府信息具有公共產品的屬性， 而不動產登記信息是個人信息， 與公民基于人民主權原則的知情權無關， 個人有權決定在何時、以何種方式、在何種范圍內予以公開。只不過基于交易安全的考慮， 法律規定不動產登記信息須在一定范圍內公開， 對權利人的信息自決權加以限制。亦有行政法學者認為， 根據《物權法》第18條， 登記機構掌握的信息不是政府信息， 而是個人民事性質的財產信息。不動產登記信息只在有限范圍內公開， 不適用“公開為原則， 不公開為例外”的政府信息公開原則。[22]因此， 不動產登記信息不是政府信息， 只是政府掌握的個人信息。
（四） 小結---兼評我國不動產登記查詢制度的立法模式
綜上分析， 可得出以下結論：第一， 限制查詢主體不影響物權公示原則的具體落實；第二， 不動產登記信息是個人隱私， 須限制其查詢主體， 并合理平衡查詢權與個人信息自決權之間的關系；第三， 不動產登記信息不是政府信息， 不適用“公開為原則， 不公開為例外”的政府信息公開原則。因此， 我國應堅持《物權法》確立的有限公開模式。根據《細則》第97條、第98條， 利害關系人可以查詢不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況， 且申請查詢時需提交證實存在利害關系的材料。在解釋上， 《細則》第97條只是列舉了常見的不動產登記信息， 無論申請查詢的信息是否屬于不動產的自然狀況、權利人抑或權利限制狀況， 一概限制其查詢主體， 采取有限公開原則。
三、我國不動產登記查詢制度之查詢主體
堅持有限公開模式的前提下， 接下來的問題在于如何限制查詢主體。根據《物權法》第18條、《條例》第27條， 我國不動產登記查詢主體為權利人、利害關系人和有關國家機關。權利人、有關國家機關作為查詢主體并無疑問。如前所述， 由于“利害關系人”概念的模糊性， 在解釋上， 支持不同立法模式的學者對“利害關系人”存在不同解讀。[6]（P.120）[8]可見， 查詢主體的核心在于利害關系人， 我國立法應具體解釋何謂“利害關系人”.[9]遺憾的是， 《細則》第97條仍未具體界定利害關系人， 只是簡單列舉了基于交易、繼承、訴訟三種常見的類型。因此， 在堅持有限公開模式的前提下， 本文以解釋論為視角， 對“利害關系人”進行界定和類型化分析。
（一） 利害關系人之界定
1. 觀點梳理
關于何謂“利害關系人”, 即使支持有限公開模式的學者， 內部亦存在不同看法：第一種觀點認為， 利害關系人是指享有正當利益以及可能有正當利益之人。[23]（P.137）該觀點實際借鑒了德國的做法， 但未作進一步分析。第二種觀點認為， 利害關系人是指與登記的不動產存在一定的現實利益關系， 且其利益的存在或實現可能受到登記結果影響的人。該利益不僅包括法律利益， 經濟上的、親屬關系上的或公眾上的利益亦可， 但申請人須證明存在利害關系。[24]（P.97）第三種觀點認為， 利害關系人主要是指交易當事人或潛在的交易當事人。另外， 近親屬也屬于利害關系人。[25]（P.335）第四種觀點認為， 利害關系人是指與登記的不動產存在法律上利害關系的人， 包括交易當事人和與登記的權利人存在法律糾紛的人。因而， 潛在的交易當事人和近親屬不是利害關系人。[4]（P.243）
可見， 關于利害關系人的界定， 分歧集中在兩個方面：第一， “利害關系”是否必須是現實存在的？是否包括潛在的利害關系？第二， 是否僅限于法律上的利害關系？是否包括事實上的利害關系？本文認為， 一方面， 利害關系必須是現實存在的。如前所述， 潛在的交易當事人不是利害關系人。交易需要雙方當事人的參與， 在未取得授權的情況下， 說明權利人并無交易意愿， 此時賦予潛在的交易當事人查詢主體資格， 不但毫無意義， 反而不利于權利人個人隱私的保護。[4]（P.243）另一方面， 在符合條件的情況下， 事實上的利害關系人具有查詢主體資格。不動產登記查詢制度的主要功能在于落實物權公示原則， 保護交易安全。然而， 實踐中確實存在大量交易需求之外的查詢目的， 例如夫妻一方基于特殊身份關系需了解其配偶名下的不動產信息、出于公共利益的查詢等等。因此， 利害關系必須具有現實性， 但不限于法律上的利害關系， 事實上的利害關系亦可。
2. 界定的標準：查詢目的
根據《條例》、《細則》的規定， “查詢目的”是我國不動產登記機構判斷是否準予查詢的重要依據。一方面， 《條例》第28條在征求意見稿的基礎上增加規定申請人的“查詢目的”說明義務；另一方面， 與草案相比， 關于查詢申請材料， 《細則》第98條增加規定申請人需提交“查詢目的的說明”;與此相對應， 《細則》第99條增加“申請查詢的目的不合法的”作為不予查詢的情形之一。
正如學者所言， 我國應明確列舉利害關系人的具體類型， 并基于不同的利害關系， 賦予其不同的查詢范圍。[9]因此， 在這一思路下， 本文擬基于不同的查詢目的， 對利害關系人進行界定和類型化分析。理由在于：其一， 能更有針對性地實現不同的查詢目的， 且不影響不動產登記查詢制度功能的發揮。其二， 能更好地兼顧權利人的個人信息自決權。一方面， 對于實現合法“查詢目的”范圍內的信息， 利害關系人的查詢權優先于權利人的個人信息自決權；另一方面， 與實現查詢目的無關的信息， 利害關系人無權知悉， 需充分尊重權利人對個人信息的有效控制。其三， 在不動產登記簿電子化的趨勢下， 具有可行性。信息化已經成為各行各業的發展趨勢， 不動產登記也應適應這種趨勢， 實現登記結果的電子化。[26]（P.96）此前《條例》 （征求意見稿） 第8條規定， 不動產登記簿既可以是紙質形式， 也可采用電子化形式。而最終公布的《條例》第9條明確規定不動產登記簿應當采用電子形式， 只有暫時不具備條件的， 才可以采用紙質形式?？梢?， 我國未來將全面采用電子介質的不動產登記簿。因此， 不動產登記機構可充分發揮其能動作用， 根據利害關系人的查詢目的提供必要信息， 并隱匿不相關信息。
抽象而言， 查詢目的分兩種：第一， 獲取某一特定不動產的詳細信息。一般情形為， 以某一特定不動產為標的物與登記的不動產權利人訂立有關合同。此外， 還包括雖未訂立合同， 但同樣需要了解某一特定不動產的其他情形。第二， 獲取某一權利人的資產狀況。由于不動產往往是權利人的主要財產， 通過查詢權利人名下的全部不動產， 從而了解其資產狀況。分析可知， 第一種情形中， 查詢申請人與“登記的不動產”有利害關系；第二種情形中， 查詢申請人與“登記的不動產權利人”有利害關系。換言之， 利害關系既可以是與“物”的利害關系， 也可以是與“人”的利害關系。因此， 本文認為， 所謂利害關系人， 是指與登記的不動產或不動產權利人存在一定現實的法律上或事實上利害關系之人。
（二） 利害關系人之具體類型
根據不同的查詢目的， 即其目的在于了解“物”抑或“人”, 可對利害關系人進行類型化分析。
1. 與“登記的不動產”有利害關系之人
第一， 以登記的不動產為標的物， 與權利人訂立各類合同的債權人。例如， 房屋買受人， 土地使用權轉讓合同的受讓人、以登記的不動產為抵押物成立抵押合同的抵押權人、租賃合同的承租人等均有權查詢不動產登記簿。[4]（P.243）物權公示原則的功能在于保護交易安全， 絕大多數的利害關系人屬于此種類型?；谖餀嗵囟ㄔ瓌t， 利害關系人只需了解某一特定不動產的相關信息即可。需注意， 即使是交易當事人， 也無權知悉與交易無關的信息。[27]因此， 登記機構需充分發揮其能動作用， 根據利害關系的不同， 在合理的范圍內提供信息。
第二， 真實權利人， 即因物權的歸屬、內容發生爭議的人， 不包括單純的債權人?！袄﹃P系”表現在， 如果不能及時消除登記簿上的權利事項錯誤， 真實權利人可能因第三人之善意取得致使物權消滅或設定負擔， 抑或對不動產物權的處分就會受到限制。[4]（P.482）《物權法》第19條中有權申請更正登記和異議登記的利害關系人也屬于此種類型。
2. 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人
第一， 處于訴訟或仲裁的當事人。主要指與權利人雖未簽訂以登記的不動產為標的物的合同， 但已針對權利人提起訴訟或申請仲裁的當事人。[4]（P.243）為了調查取證、財產保全的需要， 處于訴訟或仲裁的當事人往往需要掌握不動產權利人的財產狀況。
第二， 破產債權人。不動產權利人陷入破產后， 所有的債權人都有權要求查詢破產人所有的不動產登記信息。[12]（P.129-130）
第三， 遺產債權人。遺產債權人與“登記的不動產權利人” （被繼承人） 有利害關系。我國采無條件的限定繼承制度， 過多保護繼承人利益， 使得遺產債權人利益極易受到侵害， 對二者的保護明顯失衡。實踐中， 特別是在繼承人財產狀況不良時， 繼承人往往在債權人不知情的情況下， 將被繼承人的財產和自己的財產混同。因此， 遺產債權人有權查詢被繼承人的財產狀況， 防止繼承人惡意處分遺產。
第四， 基于婚姻家庭關系之利害關系人， 這里僅指配偶。實踐中， 夫妻共同財產往往登記在一方名下， 通過查詢另一方的不動產登記信息， 可以及時發現配偶是否有隱匿、揮霍夫妻共同財產的行為， 防止合法權益受到侵害。至于除配偶外的其他具有扶養、贍養關系的近親屬， 只有在權利人不履行義務而提起訴訟的情況下， 才有權查詢權利人的不動產登記信息， 此時屬于“處于訴訟或仲裁的當事人”.
第五， 基于繼承關系之利害關系人。不同于英美國家的間接繼承制度， 我國采用直接繼承制度。根據《物權法》第29條， 一旦繼承開始， 被繼承人遺產的權利義務隨即轉移給繼承人。一方面， 繼承人在接受繼承后， 僅在遺產范圍內承繼被繼承人的債務；另一方面， 繼承人也可根據具體情形放棄繼承。這些都建立在繼承人對被繼承人的財產清晰了解的基礎之上。
3. 其他利害關系人
上述分類中的查詢目的僅限于私人利益， 而實踐中確實存在一些無法簡單歸類的利害關系人， 例如基于公共利益、學術研究等非私人利益。
第一， 基于公共利益之利害關系人。比較法上， 一般都允許基于公共利益的查詢。例如， 德國允許基于一般公眾上的利益查詢， 其中包括新聞輿論的民主監督功能。[1]（P.301）我國臺灣地區具體列舉了三種適用情形：第一種情形， 輻射污染建筑物資料的公開；第二種情形， 查詢犯罪嫌疑人的不動產資料；第三種情形， 債權人依法院通知申請第一類土地登記及地價電子資料謄本。[28]（P.67）“公共利益”具有模糊性， 此類公開只能通過個案把握[28]（P.66）， 登記機構應當進行嚴格審查， 即只有不能以其他查詢主體的身份申請查詢時， 且出于公共利益的保護確有查詢必要的， 才屬于此類利害關系人。
第二， 基于學術研究之利害關系人。如前所述， 德國、瑞士允許基于學術研究利益的查詢。我國有些地方性文件亦有體現， 明確規定出于編史修志和文物研究的需要可以申請查詢。實踐中， 登記機構須結合個案決定是否允許查詢。
關于利害關系人的分類， 需要說明的是：其一， 上述分類在于強調， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有權了解權利人的整體財產狀況。不動產往往是權利人的主要財產， 此種查詢目的是合法的， 應當予以實現；而與“登記的不動產”有利害關系之人， 僅需查詢某一特定不動產的登記信息即可。當然， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有時也有了解某一特定不動產的需要， 例如繼承人需要掌握某一不動產的權屬狀況及其變動情況等。其二， 上述分類不可能窮盡利害關系人的所有類型。隨著社會生活的發展， 利害關系人的類型將不斷地豐富， 需要進一步細化。其三， 根據《細則》第98條， 利害關系人申請查詢時須提交證實存在利害關系的材料， 而對“利害關系人”實質內容的界定不屬于登記機構的職責范圍， 登記機構沒有權力也沒有能力對究竟是否屬于利害關系人進行判斷， 登記機關只需對申請人的主體資格進行形式審查即可， 申請人只要能夠提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料， 登記機構就可以認為申請人屬于利害關系人。[26]（P.189）
四、我國不動產登記查詢制度之查詢方法
《條例》頒布前后， 不少人期待“以人查房”為反腐創造條件， “以人查房”抑或“以房查人”一直是輿論關注的焦點。事實上， 不動產登記查詢制度屬于民法范疇， 其主要功能在于貫徹物權公示原則。倘若強行使其擔負反腐這一重任， 將不利于其基礎功能的發揮。
長期以來， 我國嚴禁“以人查房”, 相關立法有所體現。例如， 根據《房屋查詢辦法》第11條、第14條第2款第1項， 申請查詢時須提供房屋詳細位置或權屬證書編號。此外， 我國房地產領域的第一部行業標準《房產登記技術規程》第6.1.4條明確嚴禁“以人查房”.《物權法》、《條例》雖未明確規定查詢方法， 而《細則》第99條第1項將“申請人查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的”作為不予查詢的情形之一， 實際上采用了“以房查人”.
事實上， 作為查詢方法的“以人查房”、“以房查人”與不動產登記簿的編成方法密切相關。從世界范圍內看， 登記簿的編成方法大抵可以分為兩類：物的編成主義和人的編成主義， 關鍵區別在于內部劃分的出發點不同。物的編成主義以不動產作為編制登記簿的出發點， 為每一個不動產建立一個登記簿簿頁， 從而確定各個不動產上的所有權人與他物權人；相反， 人的編成主義則以所有權人為中心建立不動產登記簿。[4]（P.149）根據《條例》第8條， 我國不動產登記簿采物的編成主義， 理論界也普遍支持物的編成主義， 理由在于：[4]（P.152）[6]（P.117）其一， 人的編成主義極易暴露不動產權利人名下所有的不動產信息， 不利于保護其個人隱私、商業秘密等；相反， 物的編成主義只公開某一特定不動產的相關信息， 并不牽涉權利人的其他財產信息。其二， 人的編成主義無法很好地反映某一特定不動產的整體信息， 而物的編成主義以不動產為中心， 能夠清楚地呈現其權利狀況， 符合物權特定原則的要求， 有利于貫徹物權公示原則， 保護交易安全。
“以人查房”作為查詢方法之所以飽受詬病， 其理由與人的編成主義存在的弊端基本相同。然而， 上述觀點值得商榷?！耙匀瞬榉俊焙汀耙苑坎槿恕辈⒉皇欠谴思幢说年P系， 二者各有利弊， 無法相互替代?！耙苑坎槿恕睂⑿畔⑾薅ㄔ谀骋惶囟ú粍赢a， 能清晰反映其詳細信息， 但無法提供權利人的整體財產信息；相反， “以人查房”雖能反映權利人的整體財產狀況， 卻無法提供某一特定不動產的詳細信息。本文認為， 我國應承認“以人查房”作為查詢方法， 理由如下：
第一， “以人查房”有存在的必要性?！耙苑坎槿恕狈衔餀嗵囟ㄔ瓌t， 能有效保護交易安全。然而， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人往往對物的特定性并無要求， 其目的在于掌握權利人的整體財產狀況。如果不允許“以人查房”, 勢必導致其查詢目的無法實現。
第二， “以人查房”具有可行性。采用傳統紙質登記簿的情形下， “以人查房”的確存在嚴重泄露權利人個人信息的問題。然而， 隨著信息技術的發展， 不動產登記簿的電子化已成為必然趨勢， 隨之帶來查詢方式的改變。另外， 根據《條例》第23條， 我國將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺， 確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這些都為“以人查房”創造了有利條件：一方面， 使得查詢某一個人在全國范圍內的不動產登記信息成為可能；另一方面， 查詢申請人無須親自閱覽紙質登記簿， 可借助電腦打印的不動產登記簿進行查閱。登記機構工作人員可充分發揮能動作用， 僅在必要的范圍內公開有關信息。
綜上， “以人查房”和“以房查人”都發揮著不可替代的功能， 根據查詢目的的不同賦予其相應的查詢方法， 既有利于實現查詢主體的查詢目的， 也能更好地兼顧權利人的合法權益。一方面， 與“登記的不動產”有利害關系之人， 其目的在于了解某一特定不動產， 只能“以房查人”;另一方面， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人， 其目的往往在于獲取權利人的整體財產狀況， 應當允許“以人查房”.當然， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有時也需要詳細了解某一特定不動產， 此時也可以“以房查人”.由此可見， “以人查房”僅限于與“登記的不動產權利人”有利害關系之人。鑒于“以人查房”更容易泄露權利人的個人信息， 必須對其加以限制， 僅限于法律明確列舉的與“登記的不動產權利人”有利害關系之人。至于基于公共利益、學術研究的查詢， 登記機構享有自由裁量權， 只能結合個案決定采用何種查詢方法。因此， 在解釋上， 《細則》第99條第1項中“申請人查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的”僅適用于采用“以房查人”就能實現查詢目的的情形。
結語
《物權法》確立的有限公開模式具有合理性， 理由在于：第一， 限制查詢主體不影響物權公示原則的落實；第二， 不動產登記信息是個人隱私， 權利人享有信息自決權；第三， 不動產登記信息不是政府信息。查詢主體的核心在于利害關系人， 利害關系人是指與登記的不動產或不動產權利人存在一定現實的法律上或事實上利害關系之人。在我國， “查詢目的”是判斷是否準予查詢的重要依據。因此， 基于不同的查詢目的， 可將利害關系人分為“與登記的不動產有利害關系之人”和“與登記的不動產權利人有利害關系之人”.此外， “以人查房”和“以房查人”作為查詢方法無法相互替代， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人的查詢目的， 往往只有通過“以人查房”才能實現。因此， 我國未來立法應具體解釋利害關系人， 對其進行類型化分析， 并分別規定其查詢方法和查詢范圍。隨著立法的精細化， 能更有針對性地實現查詢主體的查詢目的， 貫徹物權公示原則， 同時兼顧權利人的合法權益。
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注釋
（1） （1） 在比較法上， 不動產登記查詢對象一般都包括登記簿簿頁和原始登記資料兩部分。不動產登記簿的概念有狹義和廣義之分。狹義上的不動產登記簿僅指登記簿簿頁， 不包括原始登記資料；廣義上的不動產登記簿包括登記簿簿頁和原始登記資料。本文除非特別說明， 將在狹義上使用不動產登記簿這一概念。
（2） （2） 參見《俄羅斯聯邦不動產權利及相關法律行為登記法》第7條第1款。
（3） （3） 參見《俄羅斯聯邦不動產權利及相關法律行為登記法》第7條第3款。
（4） （4） 德國《土地登記條例》第12條第1款。
（5） （5） 本文除非特別說明， 不動產登記信息僅指狹義上不動產登記簿上所記載的信息， 不包括原始登記資料上記載的信息。由于原始登記資料涉及個人隱私或商業秘密， 各國均嚴格限制其查詢， 本文不再討論。
（6） （6） 一種觀點認為， 不動產登記簿包括簿頁和原始登記資料。另一種觀點認為， 不動產登記資料包括不動產登記簿以及在不動產登記過程中形成的所有文件資料。
（7） （7） 參見《不動產登記暫行條例 （征求意見稿） 》第24條。
（8） （8） 參見《不動產登記暫行條例實施細則 （草案征求意見稿） 》第124條、第125條
（9） （9） 《哈爾濱市房產住宅局檔案信息中心房產檔案查閱有關規定及收費價格》第1條第1款第7項。
關鍵詞：不動產登記資料； 查詢目的； 查詢主體； 利害關系人； 查詢方法；
不動產登記查詢制度是物權公示原則的基礎， 學理上稱之為“形式公示原則”, 為實體公示原則不可缺少的對應制度[1]（P.302）。2007年《中華人民共和國物權法》 （以下簡稱《物權法》） 頒布前， 我國不動產登記查詢制度零散規定在有關不動產登記規范性文件中， 種類繁雜且相互沖突?！段餀喾ā返?8條將查詢主體限定為“權利人”和“利害關系人”, 最終確立有限公開模式， 但由于該規定過于抽象， 實踐中， 不動產登記查詢仍主要適用各類不動產登記規范性文件。2014年《不動產登記暫行條例》 （以下簡稱《條例》） 第27條基本重復《物權法》第18條， 2015年《不動產登記暫行條例實施細則》 （以下簡稱《細則》） 雖進一步完善了我國不動產登記查詢規則， 但并未對利害關系人的界定、查詢方法等爭議問題作具體規定， 目前存在的理論爭議和實務操作障礙仍亟待解決。
我國不動產登記查詢制度主要存在以下問題：第一， “利害關系人”界定不明。我國現行法并未具體解釋“利害關系人”, 其概念的模糊性導致理論和實踐中的任意解釋， 既可將其解釋為任何人， 也可對其進行嚴格解釋。第二， 法律適用混亂?！段餀喾ā反_立了有限公開模式， 2007年《土地登記辦法》、2008年《房屋登記辦法》卻未進一步細化《物權法》的規定， 僅做了援引性規定[2], 又回到2002年《土地登記資料公開查詢辦法》 （以下簡稱《土地查詢辦法》） 、2006年《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》 （以下簡稱《房屋查詢辦法》） 確立的完全公開模式， 而2008年《房屋登記簿管理試行辦法》 （以下簡稱《房屋登記簿辦法》） 又采取分類公開模式?？梢?， 比較法上的三種立法模式 （完全公開模式、有限公開模式、分類公開模式） 在我國現行法中均有所體現， 導致法律適用混亂。第三， 不動產登記查詢是否適用2007年《中華人民共和國政府信息公開條例》 （以下簡稱《政府信息公開條例》） 存在爭議， 導致實踐中產生大量糾紛以及法律適用上的沖突。第四， 對查詢方法理解不一。由于我國尚未建立官員財產申報等配套制度， 不少人主張不動產登記查詢要為反腐創造條件， “以人查房”抑或“以房查人”成為爭議的焦點。
因此， 本文擬以解釋論為視角， 結合比較法經驗， 圍繞上述問題深入分析我國不動產登記查詢制度的立法模式， 在此基礎上分別探討查詢主體、查詢方法， 為完善我國不動產登記查詢制度提供參考。
一、不動產登記查詢制度的比較法考察
不動產登記簿具有公開性和私密性。一方面， 不動產登記簿是判斷物權歸屬和內容的依據， 為了落實物權公示原則， 必須允許社會公眾查閱， 具有一定的公開性；另一方面， 不動產登記簿同時涉及權利人的個人財產狀況等信息， 體現了一定的私密性；在公示和保密兩種矛盾的利益和價值之間何去何從， 顯然是個問題。[3]（P.81）不同立法模式表明立法者不同的價值判斷?？傮w而言， 由于原始登記資料涉及權利人的個人隱私， 比較法上一般均嚴格限制其查詢， 分歧在于是否限制以及如何限制不動產登記簿 （狹義） 的查詢， 大體可歸納為三種立法模式：
（一） 完全公開模式
完全公開模式， 是指不動產登記簿向社會公眾開放， 任何人都可以自由查詢不動產登記簿的任何內容。俄羅斯采取此種立法模式：第一， 關于不動產登記簿的查詢， 俄羅斯對其無任何限制；第二， 關于原始登記資料的查詢， 俄羅斯嚴格限制其查詢， 除了公權力機關， 只有權利人授權的人以及繼承人才能查詢。
（二） 有限公開模式
有限公開模式， 是指不區分查詢對象， 一概限制不動產登記查詢主體。德國采取此種立法模式， 即任何證明其具有正當利益的人， 其查詢對象并無限制。不僅包括土地登記簿， 還包括原始登記資料， 即尚未辦理完畢的登記申請以及登記所援引的證書文件。[1]（P.302）所謂“正當利益”, 不必是合理的利益， 只要查詢申請人追求的是一種依據實際情況被認為是可理解的、有理由的利益即可[4]（P.237）；且不限于法律上的利益， 事實上的利益亦無不可， 包括經濟上的利益和感情利益， 甚至還可以是公眾利益或學術研究利益， 例如從事經濟學、歷史學、家譜學的研究。[4]（P.237-238）
（三） 分類公開模式
分類公開模式， 是指并非完全公開或一概限制查詢主體， 而是依據不動產登記簿的不同內容， 分別規定不同的查詢主體。采取此種立法模式的主要有瑞士和日本。
1. 瑞士
根據《瑞士民法典》第970條的規定， 關于不動產登記簿的查詢， 包括兩個方面：第一， 不動產的所有權人為何人的內容， 允許任何人查詢。第二， 除此之外的內容， 只有經初步證據證明有利益關系的人才能查詢。值得注意的是， 瑞士的不動產登記簿是一個廣義的概念， 包括原始登記資料， 其中“主簿”的概念才相當于狹義上的不動產登記簿。[4]（P.159）可見， 一方面， 關于原始登記資料的查詢， 僅限有利益關系之人；另一方面， 瑞士依據主簿 （狹義的不動產登記簿） 的不同登記內容， 即是否是所有權為何人的內容， 分別規定不同的查詢主體。
此外， 與德國一樣， 瑞士對“利益關系”要求也非常寬松， 只要不是出于單純的好奇心即可， 不限于法律上的利益關系， 事實上的利益關系亦可， 包括經濟上的利益和非經濟上的利益。[4]（P.238）
2. 日本
根據日本《不動產登記法》第21條第1款的規定， 不動產登記查詢包括兩個方面：第一， 關于不動產登記簿的查詢， 只有利害關系人才可以查詢， 但任何人可以申請獲得已經隱匿相關信息的登記簿的謄本、節本或地圖及建筑物所在圖的副本?？梢?， 日本依據登記簿的不同內容， 即是否屬于需要隱匿的信息， 分別規定不同的查詢主體。第二， 關于原始登記資料的查詢， 以有利害關系為限。
不難看出， 不動產登記查詢制度涉及兩個價值判斷：一是如何落實物權公示原則， 維護交易安全；二是如何保護權利人的個人隱私。完全公開模式側重物權公示原則的落實， 最大限度地保障交易安全， 而較少關注權利人的個人隱私；有限公開模式和分類公開模式出于對權利人個人隱私的保護， 在不同程度上限制查詢范圍。采取不同的立法模式將導致不同的利益協調策略， 直接影響不動產登記查詢制度功能的發揮， 因此有必要進一步研究。
二、解釋論視野下的不動產登記查詢制度立法模式之選擇
《物權法》第18條確立了有限公開模式， 《條例》第27條基本重復《物權法》第18條， 《細則》第97條僅列舉了查詢主體的幾種典型類型， 未作進一步規定?？梢?， 我國最終確立有限公開模式。需要說明的是， 在此背景下， 以解釋論為視角討論立法模式仍有意義， 主要基于兩點：其一， 牽涉“利害關系人”的具體解釋?！稐l例》、《細則》均未明確界定權利人和利害關系人， 由于“利害關系人”是概括性用語， 關于立法模式的不同主張將直接關系“利害關系人”的具體解釋， 進而影響不動產登記查詢制度功能的發揮。例如， 支持完全公開模式的學者， 一般主張擴大解釋“利害關系人”, 傾向于將其解釋為任何可能產生聯系的人。在這一解釋論下， 即使我國目前確立了有限公開模式， 實際上產生與采取完全公開模式相同的效果。其二， 牽涉不動產登記查詢制度的法律適用。由于三種立法模式在我國現行法中均有體現， 關于立法模式的不同主張導致對不動產登記查詢制度的法律適用存在不同理解， 造成法律適用混亂。有鑒于此， 有必要具體分析我國不動產登記查詢制度的立法模式， 以統一解釋論。關于我國不動產登記查詢制度的立法模式， 存在三種觀點：
第一種觀點， 支持完全公開模式。理由如下：其一， 限制查詢主體違背物權公示原則， 使得大量潛在的交易當事人由于無法證明自己是利害關系人， 而被排除在查詢主體范圍外。[5]其二， 不動產登記信息不是個人隱私， 屬于依申請而公開的政府信息， 是社會公共資源。[6]（P.117）其三， 根本無法找到確切的標準來限制查詢主體， 導致立法成本增大， 同時牽涉較多問題。[7]一方面， 不確定的法律概念可能成為登記機關濫用權力的口實， “利害關系人”將被任意解釋[7];另一方面， “利害關系人”的辨別權力屬于登記機構抑或法院？關于“利害關系人”的認定還會涉及行政復議和行政訴訟等問題， 花費大量資源。[8]其四， 完全公開模式有利于社會公眾有效監督登記機構的工作。[8]
第二種觀點， 支持有限公開模式。理由如下：其一， 物權公示原則不意味著不動產登記信息向全社會公開， 限制查詢主體不影響物權公示原則的落實。[9]其二， 完全公開模式不利于保護權利人的個人隱私。[10]其三， 完全公開模式將增加登記機關的工作負擔。[4]（P.238）
第三種觀點， 支持分類公開模式。內部有兩種觀點：一種觀點主張， 區分不動產登記簿和原始登記資料， 前者不涉及個人隱私或商業秘密， 向全社會公開；后者包含個人隱私或商業秘密， 僅向利益相關者公開。[11]如前所述， 比較法上， 不同立法模式的分歧在于， 是否限制以及如何限制不動產登記簿的查詢。因此， 這不是真正意義上的分類公開模式， 屬于完全公開模式。另一種觀點主張， 區分不動產登記簿上記載的信息， 對于不動產的自然狀況以及權利限制有關事項， 允許社會公眾查詢；而除此之外的信息， 由于包含個人信息， 僅允許利害關系人查詢。[2]
分析可知， 關于立法模式的分歧源于對不動產登記查詢制度基本問題的不同認識， 表現為三個方面：其一， 不動產登記查詢制度的主要功能在于落實物權公示原則， 而關于如何落實物權公示原則， 學者存在不同看法。其二， 不動產登記信息是否屬于個人隱私尚未達成共識。第三， 關于不動產登記信息與政府信息的關系， 學者亦存在爭議。有鑒于此， 本文圍繞上述三個方面對我國不動產登記查詢制度的立法模式展開討論。
（一） 不動產登記查詢制度與物權公示原則的落實
公示原則的落實依賴于不動產登記查詢制度。然而， 關于如何落實物權公示原則， 學者看法不一， 分歧在于物權公示原則是否意味著將不動產登記信息向全社會公開， 限制查詢主體是否違背物權公示原則的設置初衷。正如學者所言：“限不限制查詢主體， 不是一個簡單的查詢主體范圍問題， 而是一個涉及如何看待和落實物權公示原則的重大問題?！盵8]
物權公示原則并不意味著向全社會公開不動產登記信息。學者之所以主張將不動產登記信息向全社會公開， 目的在于保障潛在的交易當事人的查詢需求。[8]其理由在于， 在市場經濟下， 每個人都有可能成為交易的當事人， 限制不動產登記查詢主體， 將不利于交易安全。因為潛在的交易當事人根本無法證明自己屬于利害關系人， 將使得大量有交易意愿的潛在交易當事人無法有效防范交易風險。[5]在討論如何保障潛在的交易當事人的查詢需求之前， 問題的關鍵在于是否有必要在法律上保障潛在交易當事人的查詢需求？答案是否定的， 潛在的交易當事人不是利害關系人。不動產權利人有權決定是否從事交易， 當權利人愿意從事交易時， 交易相對人完全可以通過取得權利人的授權進行查詢；對于那些只是單方面具有交易意愿的潛在的交易當事人， 將其排除在查詢主體之外并不影響不動產交易市場的有效運行。[4]（P.243）根據《細則》第98條， 利害關系人申請查詢時須提交證實存在利害關系的材料， 實際上排除了潛在的交易當事人作為利害關系人的可能性。
（二） 不動產登記查詢制度與個人隱私保護
不動產登記查詢制度的核心在于， 不動產登記信息是否屬于個人隱私？如果是， 物權公示原則與個人隱私保護之間如何尋找平衡點？以往討論中， 關于不動產登記信息與個人隱私之間的關系， 存在兩種觀點：第一種觀點認為， 不動產是民事主體個人財產的重要組成部分， 隱私的范圍包括個人資料、私生活范圍等， 個人財產狀況屬于重要的個人信息， 當然受到隱私權的保護。[12]（P.128）第二種觀點認為， 不動產登記信息只是對不動產基本狀況的記載， 不涉及權利人的私人生活、婚姻狀況等， 根本無需限制查詢主體。[8]然而， 由于學者對于不動產登記資料和個人隱私的界定不同， 使得問題的討論更為復雜， 故在此需要加以說明。
1. 不動產登記資料
根據《物權法》第18條、《條例》第27條， 權利人、利害關系人和有關國家機關可以依法查詢不動產登記資料， 但《物權法》、《條例》并未明確不動產登記資料的范圍， 學者亦存在不同觀點。值得注意的是， 《細則》第94條明確規定不動產登記資料的范圍， 包括不動產登記簿和不動產登記原始資料。如前所述， 不動產登記原始資料屬于個人隱私并無爭議。因此， 關鍵在于不動產登記簿記載的信息， 即不動產登記信息是否屬于個人隱私。
2. 個人隱私
隱私本身是一個極難定義的概念。隱私權雖然極端重要， 但其概念卻難以捉摸。[13]（P.33）傳統隱私權側重保護個人的私密信息， 除涉及公眾人物隱私抑或公共利益外， 較少關注個人信息的利用問題。[14]（P.139）然而， 進入信息時代后， 個人信息的大量搜集、處理、儲存成為可能。即便被明確告知用途， 由于信息嚴重不對稱， 個人根本無法預期自己的信息將被如何使用， 也無法作出理性判斷。[15]（P.51）因此， 個人信息法律保護的立法宗旨發生變化：不限于傳統隱私權保護的范圍， 同時還為個人信息的收集、處理、傳輸提供適當的法律框架， 以使個人信息得以合理的開發和利用。[14]（P.139）從世界范圍內看， 以德國和美國的立法模式為典型代表：德國制定統一的個人信息保護法， 通過一般人格權制度承認“個人信息自決權”;美國通過擴充隱私權的內涵和外延， 使得個人信息自決權成為隱私權的重要組成部分。
我國2009年《中華人民共和國侵權責任法》雖然規定了隱私權， 但未明確界定其內涵、外延、行使、保護等諸多內容。[16]隨著信息技術的發展， 個人信息保護也成為我國的研究重點， 存在兩種觀點：一種觀點主張， 除私人生活不受侵犯外， 賦予隱私權積極含義， 即權利主體可以決定個人信息的收集、處理、利用等等。[17]該觀點采類似于美國法上大隱私權的概念；另一種觀點主張， 從隱私權和個人信息權的區別出發， 將個人信息權作為一種具體人格權予以規定。[18]該觀點采傳統隱私權的概念， 即小隱私權的概念?？梢?， 學者雖然對未來個人信息保護的立法模式仍有爭議， 但在一點上已達成共識， 即通過法律制度的完善， 使權利主體有效參與個人信息的流轉過程， 尊重權利主體對個人信息的有效控制。鑒于立法尚需時日， 在解釋論上， 我國目前不妨使用大隱私權的概念， 將個人信息自決權納入隱私權的保護范圍。
3. 不動產登記信息與個人隱私
如前所述， 我國目前宜使用大隱私權的概念。由于傳統隱私權概念模糊不清， 我們不妨轉換思路， 從“個人信息自決權” （大隱私權） 的角度理解不動產登記信息與個人隱私之間的關系。不動產登記信息不可避免地包含了權利人姓名、住址、身份、財產狀況等信息， 屬于個人信息。進入信息社會后， 我們每時每刻都在提供和透露個人信息， 通過信息技術加工與合并已經收集的信息， 甚至是微不足道的信息， 就可以輕而易舉了解一個人的方方面面。[15]（P.53-54）有鑒于此， 無論不動產登記信息是否屬于私密信息， 權利主體均有權決定在何時， 以何種方式， 在何種范圍內公開。即便那些被認為不涉及私密的個人信息， 例如不動產的自然狀況、權利負擔狀況等， 亦不能允許社會公眾隨意查詢。因此， 不動產登記信息是個人隱私。
然而， 個人信息自決權沒有賦予個人對信息的絕對控制權， 個人必須接受出于優先性公共利益的考慮對其信息自決權施加的限制[15]（P.94）。一方面， 不動產登記信息是個人隱私， 應尊重權利人的個人自治；另一方面， 不動產登記查詢制度是物權公示原則的實現途徑， 有利于保護交易安全。而對交易安全的保護， 顯然構成社會公共利益。因此， 如果查詢申請人有合法的查詢目的， 理應優先滿足其查詢需求。正如學者所言， “個人數據保護權， 不直接影響查閱權之享有與行使。該問題的出發點， 應該是在衡量合法利益時， 必須要考慮到憲法所保障的信息自決權?！盵1]（P.302-303）
綜上， 不動產登記信息是個人隱私， 權利人享有信息自決權。然而， 由于不動產登記查詢制度是交易安全的重要保障， 應在一定范圍內對權利人的信息自決權施加限制， 允許向符合條件的查詢申請人公開。
（三） 不動產登記查詢制度與政府信息公開制度
關于不動產登記查詢與政府信息公開之間的關系， 存在不同認識：第一種觀點認為， 不動產登記信息不是政府信息， 不適用《政府信息公開條例》。[4]（P.241）第二種觀點認為， 不動產登記信息是政府信息， [2][19][20]其內部存在分歧：一種觀點認為， 不動產登記信息屬于依申請而公開的政府信息。根據《政府信息公開條例》第13條， 任何人均可基于特殊需要要求公開。[19]另一種觀點認為， 不動產登記信息屬于不予公開的政府信息。根據《政府信息公開條例》第14條， 除非證明已征得權利人同意或不公開將對公共利益造成重大影響， 否則依照《物權法》、《條例》等相關規定進行查詢。[20]還有觀點認為， 不動產登記信息大多屬于依申請而公開的政府信息， 但涉及商業秘密和個人隱私的部分除外。[2]對于該問題的回答直接關系到不動產登記查詢制度的定位與適用， 即如果不動產登記信息不是政府信息， 其核心在于判斷查詢申請人是否滿足《物權法》、《條例》、《細則》規定的主體資格和申請條件；如果不動產登記信息是政府信息， 則無須考慮是否具備查詢主體資格， 核心在于界定不動產登記信息的性質， 即是否屬于政府信息公開的例外情形。
不動產登記查詢制度與政府信息公開制度是兩種截然不同的制度， 前者的立法宗旨在于落實物權公示原則， 保護交易安全；后者的立法宗旨在于促進依法行政， 保護公民的知情權。[21]政府信息具有公共產品的屬性， 而不動產登記信息是個人信息， 與公民基于人民主權原則的知情權無關， 個人有權決定在何時、以何種方式、在何種范圍內予以公開。只不過基于交易安全的考慮， 法律規定不動產登記信息須在一定范圍內公開， 對權利人的信息自決權加以限制。亦有行政法學者認為， 根據《物權法》第18條， 登記機構掌握的信息不是政府信息， 而是個人民事性質的財產信息。不動產登記信息只在有限范圍內公開， 不適用“公開為原則， 不公開為例外”的政府信息公開原則。[22]因此， 不動產登記信息不是政府信息， 只是政府掌握的個人信息。
（四） 小結---兼評我國不動產登記查詢制度的立法模式
綜上分析， 可得出以下結論：第一， 限制查詢主體不影響物權公示原則的具體落實；第二， 不動產登記信息是個人隱私， 須限制其查詢主體， 并合理平衡查詢權與個人信息自決權之間的關系；第三， 不動產登記信息不是政府信息， 不適用“公開為原則， 不公開為例外”的政府信息公開原則。因此， 我國應堅持《物權法》確立的有限公開模式。根據《細則》第97條、第98條， 利害關系人可以查詢不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況， 且申請查詢時需提交證實存在利害關系的材料。在解釋上， 《細則》第97條只是列舉了常見的不動產登記信息， 無論申請查詢的信息是否屬于不動產的自然狀況、權利人抑或權利限制狀況， 一概限制其查詢主體， 采取有限公開原則。
三、我國不動產登記查詢制度之查詢主體
堅持有限公開模式的前提下， 接下來的問題在于如何限制查詢主體。根據《物權法》第18條、《條例》第27條， 我國不動產登記查詢主體為權利人、利害關系人和有關國家機關。權利人、有關國家機關作為查詢主體并無疑問。如前所述， 由于“利害關系人”概念的模糊性， 在解釋上， 支持不同立法模式的學者對“利害關系人”存在不同解讀。[6]（P.120）[8]可見， 查詢主體的核心在于利害關系人， 我國立法應具體解釋何謂“利害關系人”.[9]遺憾的是， 《細則》第97條仍未具體界定利害關系人， 只是簡單列舉了基于交易、繼承、訴訟三種常見的類型。因此， 在堅持有限公開模式的前提下， 本文以解釋論為視角， 對“利害關系人”進行界定和類型化分析。
（一） 利害關系人之界定
1. 觀點梳理
關于何謂“利害關系人”, 即使支持有限公開模式的學者， 內部亦存在不同看法：第一種觀點認為， 利害關系人是指享有正當利益以及可能有正當利益之人。[23]（P.137）該觀點實際借鑒了德國的做法， 但未作進一步分析。第二種觀點認為， 利害關系人是指與登記的不動產存在一定的現實利益關系， 且其利益的存在或實現可能受到登記結果影響的人。該利益不僅包括法律利益， 經濟上的、親屬關系上的或公眾上的利益亦可， 但申請人須證明存在利害關系。[24]（P.97）第三種觀點認為， 利害關系人主要是指交易當事人或潛在的交易當事人。另外， 近親屬也屬于利害關系人。[25]（P.335）第四種觀點認為， 利害關系人是指與登記的不動產存在法律上利害關系的人， 包括交易當事人和與登記的權利人存在法律糾紛的人。因而， 潛在的交易當事人和近親屬不是利害關系人。[4]（P.243）
可見， 關于利害關系人的界定， 分歧集中在兩個方面：第一， “利害關系”是否必須是現實存在的？是否包括潛在的利害關系？第二， 是否僅限于法律上的利害關系？是否包括事實上的利害關系？本文認為， 一方面， 利害關系必須是現實存在的。如前所述， 潛在的交易當事人不是利害關系人。交易需要雙方當事人的參與， 在未取得授權的情況下， 說明權利人并無交易意愿， 此時賦予潛在的交易當事人查詢主體資格， 不但毫無意義， 反而不利于權利人個人隱私的保護。[4]（P.243）另一方面， 在符合條件的情況下， 事實上的利害關系人具有查詢主體資格。不動產登記查詢制度的主要功能在于落實物權公示原則， 保護交易安全。然而， 實踐中確實存在大量交易需求之外的查詢目的， 例如夫妻一方基于特殊身份關系需了解其配偶名下的不動產信息、出于公共利益的查詢等等。因此， 利害關系必須具有現實性， 但不限于法律上的利害關系， 事實上的利害關系亦可。
2. 界定的標準：查詢目的
根據《條例》、《細則》的規定， “查詢目的”是我國不動產登記機構判斷是否準予查詢的重要依據。一方面， 《條例》第28條在征求意見稿的基礎上增加規定申請人的“查詢目的”說明義務；另一方面， 與草案相比， 關于查詢申請材料， 《細則》第98條增加規定申請人需提交“查詢目的的說明”;與此相對應， 《細則》第99條增加“申請查詢的目的不合法的”作為不予查詢的情形之一。
正如學者所言， 我國應明確列舉利害關系人的具體類型， 并基于不同的利害關系， 賦予其不同的查詢范圍。[9]因此， 在這一思路下， 本文擬基于不同的查詢目的， 對利害關系人進行界定和類型化分析。理由在于：其一， 能更有針對性地實現不同的查詢目的， 且不影響不動產登記查詢制度功能的發揮。其二， 能更好地兼顧權利人的個人信息自決權。一方面， 對于實現合法“查詢目的”范圍內的信息， 利害關系人的查詢權優先于權利人的個人信息自決權；另一方面， 與實現查詢目的無關的信息， 利害關系人無權知悉， 需充分尊重權利人對個人信息的有效控制。其三， 在不動產登記簿電子化的趨勢下， 具有可行性。信息化已經成為各行各業的發展趨勢， 不動產登記也應適應這種趨勢， 實現登記結果的電子化。[26]（P.96）此前《條例》 （征求意見稿） 第8條規定， 不動產登記簿既可以是紙質形式， 也可采用電子化形式。而最終公布的《條例》第9條明確規定不動產登記簿應當采用電子形式， 只有暫時不具備條件的， 才可以采用紙質形式?？梢?， 我國未來將全面采用電子介質的不動產登記簿。因此， 不動產登記機構可充分發揮其能動作用， 根據利害關系人的查詢目的提供必要信息， 并隱匿不相關信息。
抽象而言， 查詢目的分兩種：第一， 獲取某一特定不動產的詳細信息。一般情形為， 以某一特定不動產為標的物與登記的不動產權利人訂立有關合同。此外， 還包括雖未訂立合同， 但同樣需要了解某一特定不動產的其他情形。第二， 獲取某一權利人的資產狀況。由于不動產往往是權利人的主要財產， 通過查詢權利人名下的全部不動產， 從而了解其資產狀況。分析可知， 第一種情形中， 查詢申請人與“登記的不動產”有利害關系；第二種情形中， 查詢申請人與“登記的不動產權利人”有利害關系。換言之， 利害關系既可以是與“物”的利害關系， 也可以是與“人”的利害關系。因此， 本文認為， 所謂利害關系人， 是指與登記的不動產或不動產權利人存在一定現實的法律上或事實上利害關系之人。
（二） 利害關系人之具體類型
根據不同的查詢目的， 即其目的在于了解“物”抑或“人”, 可對利害關系人進行類型化分析。
1. 與“登記的不動產”有利害關系之人
第一， 以登記的不動產為標的物， 與權利人訂立各類合同的債權人。例如， 房屋買受人， 土地使用權轉讓合同的受讓人、以登記的不動產為抵押物成立抵押合同的抵押權人、租賃合同的承租人等均有權查詢不動產登記簿。[4]（P.243）物權公示原則的功能在于保護交易安全， 絕大多數的利害關系人屬于此種類型?；谖餀嗵囟ㄔ瓌t， 利害關系人只需了解某一特定不動產的相關信息即可。需注意， 即使是交易當事人， 也無權知悉與交易無關的信息。[27]因此， 登記機構需充分發揮其能動作用， 根據利害關系的不同， 在合理的范圍內提供信息。
第二， 真實權利人， 即因物權的歸屬、內容發生爭議的人， 不包括單純的債權人?！袄﹃P系”表現在， 如果不能及時消除登記簿上的權利事項錯誤， 真實權利人可能因第三人之善意取得致使物權消滅或設定負擔， 抑或對不動產物權的處分就會受到限制。[4]（P.482）《物權法》第19條中有權申請更正登記和異議登記的利害關系人也屬于此種類型。
2. 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人
第一， 處于訴訟或仲裁的當事人。主要指與權利人雖未簽訂以登記的不動產為標的物的合同， 但已針對權利人提起訴訟或申請仲裁的當事人。[4]（P.243）為了調查取證、財產保全的需要， 處于訴訟或仲裁的當事人往往需要掌握不動產權利人的財產狀況。
第二， 破產債權人。不動產權利人陷入破產后， 所有的債權人都有權要求查詢破產人所有的不動產登記信息。[12]（P.129-130）
第三， 遺產債權人。遺產債權人與“登記的不動產權利人” （被繼承人） 有利害關系。我國采無條件的限定繼承制度， 過多保護繼承人利益， 使得遺產債權人利益極易受到侵害， 對二者的保護明顯失衡。實踐中， 特別是在繼承人財產狀況不良時， 繼承人往往在債權人不知情的情況下， 將被繼承人的財產和自己的財產混同。因此， 遺產債權人有權查詢被繼承人的財產狀況， 防止繼承人惡意處分遺產。
第四， 基于婚姻家庭關系之利害關系人， 這里僅指配偶。實踐中， 夫妻共同財產往往登記在一方名下， 通過查詢另一方的不動產登記信息， 可以及時發現配偶是否有隱匿、揮霍夫妻共同財產的行為， 防止合法權益受到侵害。至于除配偶外的其他具有扶養、贍養關系的近親屬， 只有在權利人不履行義務而提起訴訟的情況下， 才有權查詢權利人的不動產登記信息， 此時屬于“處于訴訟或仲裁的當事人”.
第五， 基于繼承關系之利害關系人。不同于英美國家的間接繼承制度， 我國采用直接繼承制度。根據《物權法》第29條， 一旦繼承開始， 被繼承人遺產的權利義務隨即轉移給繼承人。一方面， 繼承人在接受繼承后， 僅在遺產范圍內承繼被繼承人的債務；另一方面， 繼承人也可根據具體情形放棄繼承。這些都建立在繼承人對被繼承人的財產清晰了解的基礎之上。
3. 其他利害關系人
上述分類中的查詢目的僅限于私人利益， 而實踐中確實存在一些無法簡單歸類的利害關系人， 例如基于公共利益、學術研究等非私人利益。
第一， 基于公共利益之利害關系人。比較法上， 一般都允許基于公共利益的查詢。例如， 德國允許基于一般公眾上的利益查詢， 其中包括新聞輿論的民主監督功能。[1]（P.301）我國臺灣地區具體列舉了三種適用情形：第一種情形， 輻射污染建筑物資料的公開；第二種情形， 查詢犯罪嫌疑人的不動產資料；第三種情形， 債權人依法院通知申請第一類土地登記及地價電子資料謄本。[28]（P.67）“公共利益”具有模糊性， 此類公開只能通過個案把握[28]（P.66）， 登記機構應當進行嚴格審查， 即只有不能以其他查詢主體的身份申請查詢時， 且出于公共利益的保護確有查詢必要的， 才屬于此類利害關系人。
第二， 基于學術研究之利害關系人。如前所述， 德國、瑞士允許基于學術研究利益的查詢。我國有些地方性文件亦有體現， 明確規定出于編史修志和文物研究的需要可以申請查詢。實踐中， 登記機構須結合個案決定是否允許查詢。
關于利害關系人的分類， 需要說明的是：其一， 上述分類在于強調， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有權了解權利人的整體財產狀況。不動產往往是權利人的主要財產， 此種查詢目的是合法的， 應當予以實現；而與“登記的不動產”有利害關系之人， 僅需查詢某一特定不動產的登記信息即可。當然， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有時也有了解某一特定不動產的需要， 例如繼承人需要掌握某一不動產的權屬狀況及其變動情況等。其二， 上述分類不可能窮盡利害關系人的所有類型。隨著社會生活的發展， 利害關系人的類型將不斷地豐富， 需要進一步細化。其三， 根據《細則》第98條， 利害關系人申請查詢時須提交證實存在利害關系的材料， 而對“利害關系人”實質內容的界定不屬于登記機構的職責范圍， 登記機構沒有權力也沒有能力對究竟是否屬于利害關系人進行判斷， 登記機關只需對申請人的主體資格進行形式審查即可， 申請人只要能夠提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料， 登記機構就可以認為申請人屬于利害關系人。[26]（P.189）
四、我國不動產登記查詢制度之查詢方法
《條例》頒布前后， 不少人期待“以人查房”為反腐創造條件， “以人查房”抑或“以房查人”一直是輿論關注的焦點。事實上， 不動產登記查詢制度屬于民法范疇， 其主要功能在于貫徹物權公示原則。倘若強行使其擔負反腐這一重任， 將不利于其基礎功能的發揮。
長期以來， 我國嚴禁“以人查房”, 相關立法有所體現。例如， 根據《房屋查詢辦法》第11條、第14條第2款第1項， 申請查詢時須提供房屋詳細位置或權屬證書編號。此外， 我國房地產領域的第一部行業標準《房產登記技術規程》第6.1.4條明確嚴禁“以人查房”.《物權法》、《條例》雖未明確規定查詢方法， 而《細則》第99條第1項將“申請人查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的”作為不予查詢的情形之一， 實際上采用了“以房查人”.
事實上， 作為查詢方法的“以人查房”、“以房查人”與不動產登記簿的編成方法密切相關。從世界范圍內看， 登記簿的編成方法大抵可以分為兩類：物的編成主義和人的編成主義， 關鍵區別在于內部劃分的出發點不同。物的編成主義以不動產作為編制登記簿的出發點， 為每一個不動產建立一個登記簿簿頁， 從而確定各個不動產上的所有權人與他物權人；相反， 人的編成主義則以所有權人為中心建立不動產登記簿。[4]（P.149）根據《條例》第8條， 我國不動產登記簿采物的編成主義， 理論界也普遍支持物的編成主義， 理由在于：[4]（P.152）[6]（P.117）其一， 人的編成主義極易暴露不動產權利人名下所有的不動產信息， 不利于保護其個人隱私、商業秘密等；相反， 物的編成主義只公開某一特定不動產的相關信息， 并不牽涉權利人的其他財產信息。其二， 人的編成主義無法很好地反映某一特定不動產的整體信息， 而物的編成主義以不動產為中心， 能夠清楚地呈現其權利狀況， 符合物權特定原則的要求， 有利于貫徹物權公示原則， 保護交易安全。
“以人查房”作為查詢方法之所以飽受詬病， 其理由與人的編成主義存在的弊端基本相同。然而， 上述觀點值得商榷?！耙匀瞬榉俊焙汀耙苑坎槿恕辈⒉皇欠谴思幢说年P系， 二者各有利弊， 無法相互替代?！耙苑坎槿恕睂⑿畔⑾薅ㄔ谀骋惶囟ú粍赢a， 能清晰反映其詳細信息， 但無法提供權利人的整體財產信息；相反， “以人查房”雖能反映權利人的整體財產狀況， 卻無法提供某一特定不動產的詳細信息。本文認為， 我國應承認“以人查房”作為查詢方法， 理由如下：
第一， “以人查房”有存在的必要性?！耙苑坎槿恕狈衔餀嗵囟ㄔ瓌t， 能有效保護交易安全。然而， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人往往對物的特定性并無要求， 其目的在于掌握權利人的整體財產狀況。如果不允許“以人查房”, 勢必導致其查詢目的無法實現。
第二， “以人查房”具有可行性。采用傳統紙質登記簿的情形下， “以人查房”的確存在嚴重泄露權利人個人信息的問題。然而， 隨著信息技術的發展， 不動產登記簿的電子化已成為必然趨勢， 隨之帶來查詢方式的改變。另外， 根據《條例》第23條， 我國將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺， 確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。這些都為“以人查房”創造了有利條件：一方面， 使得查詢某一個人在全國范圍內的不動產登記信息成為可能；另一方面， 查詢申請人無須親自閱覽紙質登記簿， 可借助電腦打印的不動產登記簿進行查閱。登記機構工作人員可充分發揮能動作用， 僅在必要的范圍內公開有關信息。
綜上， “以人查房”和“以房查人”都發揮著不可替代的功能， 根據查詢目的的不同賦予其相應的查詢方法， 既有利于實現查詢主體的查詢目的， 也能更好地兼顧權利人的合法權益。一方面， 與“登記的不動產”有利害關系之人， 其目的在于了解某一特定不動產， 只能“以房查人”;另一方面， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人， 其目的往往在于獲取權利人的整體財產狀況， 應當允許“以人查房”.當然， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人有時也需要詳細了解某一特定不動產， 此時也可以“以房查人”.由此可見， “以人查房”僅限于與“登記的不動產權利人”有利害關系之人。鑒于“以人查房”更容易泄露權利人的個人信息， 必須對其加以限制， 僅限于法律明確列舉的與“登記的不動產權利人”有利害關系之人。至于基于公共利益、學術研究的查詢， 登記機構享有自由裁量權， 只能結合個案決定采用何種查詢方法。因此， 在解釋上， 《細則》第99條第1項中“申請人查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的”僅適用于采用“以房查人”就能實現查詢目的的情形。
結語
《物權法》確立的有限公開模式具有合理性， 理由在于：第一， 限制查詢主體不影響物權公示原則的落實；第二， 不動產登記信息是個人隱私， 權利人享有信息自決權；第三， 不動產登記信息不是政府信息。查詢主體的核心在于利害關系人， 利害關系人是指與登記的不動產或不動產權利人存在一定現實的法律上或事實上利害關系之人。在我國， “查詢目的”是判斷是否準予查詢的重要依據。因此， 基于不同的查詢目的， 可將利害關系人分為“與登記的不動產有利害關系之人”和“與登記的不動產權利人有利害關系之人”.此外， “以人查房”和“以房查人”作為查詢方法無法相互替代， 與“登記的不動產權利人”有利害關系之人的查詢目的， 往往只有通過“以人查房”才能實現。因此， 我國未來立法應具體解釋利害關系人， 對其進行類型化分析， 并分別規定其查詢方法和查詢范圍。隨著立法的精細化， 能更有針對性地實現查詢主體的查詢目的， 貫徹物權公示原則， 同時兼顧權利人的合法權益。
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注釋
（1） （1） 在比較法上， 不動產登記查詢對象一般都包括登記簿簿頁和原始登記資料兩部分。不動產登記簿的概念有狹義和廣義之分。狹義上的不動產登記簿僅指登記簿簿頁， 不包括原始登記資料；廣義上的不動產登記簿包括登記簿簿頁和原始登記資料。本文除非特別說明， 將在狹義上使用不動產登記簿這一概念。
（2） （2） 參見《俄羅斯聯邦不動產權利及相關法律行為登記法》第7條第1款。
（3） （3） 參見《俄羅斯聯邦不動產權利及相關法律行為登記法》第7條第3款。
（4） （4） 德國《土地登記條例》第12條第1款。
（5） （5） 本文除非特別說明， 不動產登記信息僅指狹義上不動產登記簿上所記載的信息， 不包括原始登記資料上記載的信息。由于原始登記資料涉及個人隱私或商業秘密， 各國均嚴格限制其查詢， 本文不再討論。
（6） （6） 一種觀點認為， 不動產登記簿包括簿頁和原始登記資料。另一種觀點認為， 不動產登記資料包括不動產登記簿以及在不動產登記過程中形成的所有文件資料。
（7） （7） 參見《不動產登記暫行條例 （征求意見稿） 》第24條。
（8） （8） 參見《不動產登記暫行條例實施細則 （草案征求意見稿） 》第124條、第125條
（9） （9） 《哈爾濱市房產住宅局檔案信息中心房產檔案查閱有關規定及收費價格》第1條第1款第7項。
