第四章 宋代房屋租賃發達的原因、評價及借鑒
第一節 宋代房屋租賃發達的原因
一 宋代商業的繁榮和城市的發展
農業和手工業在宋代得到了新的發展，尤其是農業的發展更為突出，為商業的發展奠定了物質基礎，促進了宋代商業的繁榮。①宋時廣大農民不斷開墾土地，國家也推行了一些獎勵墾田的措施，使宋代的耕地面積大為擴展。而宋代由于先進農具的推廣，生產技術的提高，不僅減輕了農民的勞作強度，更增強了農業抵抗自然災害的能力，使宋時糧食的畝產量也大幅提高。隨著社會分工的細化，也產生了一批專門從事棉花、茶葉、蠶、柑橘等經濟作物種植的農戶。在手工業方面，宋代的手工業生產規模、分工、技術、人數、產品、產量都超過了唐代，私營手工作坊發展迅速，并在發展過程中為了協調同一行業的競爭，同行業間成立了行會。行會的出現是宋代商業繁榮的一重要表現，而隨著宋代商業的繁盛，也催生了其他一些新生事物的出現：首先是紙幣的產生。隨著宋代商業的迅速發展，貨幣流通日益頻繁，傳統的銅錢、鐵錢在大宗貿易時的不便也日益顯現，紙幣便應運而生，其方便快捷的優勢顯得非常的明顯，使地區之間的貿易往來更加方便。
其次是預買和賒賣的出現。宋代商業的高度發展促使了預買和賒賣等較高商業經營方法的出現。蘇軾曾說過：“夫商賈之事，曲折難行。其買也，先期而予錢；其賣也，后期而取值。多方相濟，委曲相通”,王安石變法時頒布的《市易法》，將這一民間交易習慣法律化，在法律關系上多次進行預買和賒賣。
宋代商業的繁榮不僅體現在宋代出現的商業上的新興事物，更能直觀反映宋代商業狀況的還有宋代的商稅數額。王棣在其著作《宋代經濟史稿》中經統計認為：“宋代商稅總額不但較前代為高，而且有逐年增加的趨勢。宋太宗時，一年的商稅總額達到四百萬貫，宋仁宗時達到二千二百萬貫，這是北宋時期的最高峰，此后一直保持在每年一千萬貫左右，成為國家財政的重要收入”.①宋代商稅的增加表明工商業的更加活躍。
宋代的城市發展，和唐朝時期的最大變化就是傳統的坊市制度因為無法滿足商業發展的需要而被打破，使得店鋪在街道上隨意開設，經營時間也不再受以前到了一定時間就不得再經營的限制，“城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商業的發展”.②商業的繁榮活躍了市場，促進了宋代城市的發展，城市的發展也對商業的發展起到了促進作用。兩者相互促進的關系在傳世名畫《清明上河圖》中的繁榮景象中也可以一窺一二。
商業的繁榮和城市的發展帶來了大量的人口流動，大量的人口流動也帶來了大量的房屋租賃市場的需求，有需求就有市場，最終成就了宋代房屋租賃行業的發達。
二 國家政策變化的影響
“重農抑商”中國封建社會的基本國策之一，該項國策基本貫穿封建社會的始終，只是在不同的時代貫徹的程度有所區別。在唐代，坊市制度將商業活動局限在一定的區域之內，營業時間也受到嚴格的限制，不利于商業的發展。到了后來，隨著商業的發展，坊市制度的局限性越發顯現出來，最終在乾德三年（965年）宋太祖下詔開封府：“令京城夜市至三鼓以來，不得禁止”,①這樣政府以法律的形式承認了夜市的合法性，民居和市場也不再被墻垣圍圈，各個店鋪也先后沿街開放。應當說，宋政府廢除“坊市”制度，是順應了社會發展的趨勢，為宋代商業的發展帶來了前所未有的機遇，宋代商業高度繁榮，房屋租賃產業發達，離不開宋政府的這一明智之舉。
除了適時的廢除了坊市制度外，宋政府的政策調整促進了宋代房屋租賃產業的發展還體現在對官員從事房屋租賃產業的態度轉變。宋初是禁止官員從事包括房屋租賃在內的商業活動的，把官員經商看做是與民爭利的非法之舉。北宋初期的宰相趙普就因為“營邸店，奪民利”②而遭到彈劾。到了后來，由于整個社會風氣發生轉變，官員經商成為常態，對官員從事房屋出租的政策也變成了半推半就。官員從事房屋出租，只要如商人那樣依法納稅，其經營活動就是合法的。到了北宋末年，官員出租房屋還能享受到一定的待遇，“比年臣僚營私利者眾，宮觀寺院多有免稅專降之旨”.③結果官員成為宋代房屋出租人中重要的群體，出現“邸店之多，甲于京師”的官商也就不足為奇了。
三 人們觀念變化的影響
首先是“農本商末”觀念的變化。在封建社會，農業是國家的根本，農業發展了，民眾的基本生存需求得到滿足，政權才會鞏固，國家才能安定。而商人由于不參與勞動，而是靠低價買進，高價賣出來獲利，所以一直以來商業都被視為末業，商人也受到歧視。到了宋代，這一觀念發生了改變，如鄧館就指出：“行商坐賈，通貨殖財，四民之益也”,④陳耆卿也說：“古有四民，曰士，曰農，曰工，曰商 此四者，皆百姓的本業，自生民以來，未有能易之者也”.⑤這樣把商人和士、農、工一視同仁的觀念，改變了過去商人地位低下的境況，提升了商人的地位，不僅普通百姓積極參與經商，甚至過去極力貶低商人的官員也放下了身段，投入到了商業活動中來了。如此之多的人參與到商業活動中來，帶動了房屋租賃產業的繁榮，這也是為什么在宋代從京師到地方州縣到鄉村小鎮有如此之多的房屋出租經營者的原因。
其次是義利觀的變化。在儒家正統思想中，“義”和“利”是截然對立的?？鬃印熬佑饔诹x，小人喻于利”的教諭深入人心，“義”和“利”成了區別是君子還是小人的一個標準，到了漢代，大儒董仲舒繼承并發展了孔子學說，孔子關于“義”“利”的學說也被其繼承下來，“正其義不謀其利，明其道不計其功”
即是董仲舒義利觀的體現。這種觀念自此一直被傳承，直到到了宋代，隨著宋代商品貨幣經濟的發展變化，人民的“義利”觀念也隨之發生較大的變化，表現為對之前占統治地位的“貴義賤利”和“諱言財利”觀念的批判。在宋初，李覯首先以儒家身份提出“圣賢之君，經濟之士，必先富其國焉”,這是一種典型的反傳統觀點。其后，“永嘉”功利學派的集大成者葉適進一步提出，“古之人，未有不善理財而為圣君賢臣者也”否定了“圣賢不為利”的傳統觀點。而王安石是第一個公開講求理財并將其付諸實踐的人，他指出：“利者義之和，義固所以為利也”,財富和倫理是統一的，“聚天下之人，不可以無財”,所以要“取天下之財，以供天下之費”.
君子既然可以言利，付諸行動來爭利自然也是無可厚非。宋初大將曹彬就直言：“好官亦不過多得錢爾”,北宋中期蔡襄也曾說：北宋前期，官員稍有節操者，尚以經商營利為恥，一般是在私底下從事商業，然而到了北宋中期社會上的風氣為之大變，“專為商旅之業者，興販禁物、茶、鹽、香草之類”.
這種觀念的轉變，使得歷來官員士人尊貴清高的身份等級觀念大為減弱，他們也紛紛成為兼職商人，在上述思想影響下，宋神宗也下詔：“政事之先，理財為急”.在這種風氣轉變的影響下，上至皇帝高官，下至普通百姓，紛紛投入到“理財”“爭利”的浪潮中，面對宋代房屋租賃市場的重大需求，無論是官房開辦的店宅務還是官員、富室、商人、一般城郭戶等都積極的加入到房屋出租的行列，帶來了宋代房屋租賃業的繁榮。
第二節 宋代房屋租賃制度的評價
宋代時期社會風氣、人們“義利”觀念的轉變，各種因素交織帶來的宋代房屋租賃市場的巨大需求，以及宋政府因勢利導的制定有利于房屋租賃業發展的政策法律，規定了房屋租賃雙方當時人的權利義務，規范了當事人的行為，促進了宋代房屋租賃業的發展，對當時的社會產生了一定的積極影響。
首先是緩解了當時的住房緊張矛盾。兩宋時期，人口增加，人口的流動頻繁，如當時的東京“以其人煙浩穰，添十數萬眾不加多，減之不覺少”,②而臨安也“四方之民云集兩浙，百倍于?！?在短時間內盡可能多地建造房屋來滿足人們的住房需求也不太現實，而租賃房屋以其成本較低，經濟性較高而成為很多人的選擇。
加上宋政府對房屋租賃市場進行相應的規范和引導，促進了宋代房屋租賃業的良性發展。
其次是增加了政府的財政收入。宋代房屋租賃的發達，與宋政府的參與是密不可分的。宋政府的參與不僅表現為制定政策、法律規范房屋租賃市場，也表現為作為市場的參與者，如設立店宅務，以官方主體參與房屋租賃，其帶來的直接結果之一就是增加了宋政府的財政收入，“本務課利浩瀚，全籍舍屋出賃”,①又如熙寧十年，店宅務的收入為 216,581 貫，而東京都商稅院的年商稅額為 402,327貫，開封府的商稅額為 152,801 貫，②店宅務的收入超過了開封府的商稅額，也超過了東京都商稅院的一半多。這對宋朝“冗官”“冗兵”“冗費”及周邊戰事不斷帶來的巨大開支起到了有效的緩解作用。
最后是促進了經濟文化的繁榮。房屋租賃的廣泛存在，為“輻湊并集，數倍土著”的各路商賈的貿易活動提供了便利，在很多地方“大多是外郡寄寓之富商，其寄寓人，多江商海賈”.③也為很多南遷后的商人繼續從事商業活動提供了便利，“都城食店，多是舊京師人開張”,④有力的促進了經濟的發展。除此之外，在北宋被滅后，很多文人雅士匯聚臨安，“及春游帝里，賃宅是吾家”,⑤通過清代朱彭《南宋古跡考》里的“寓居考”一節可知，當時的楊萬里、趙師秀、范成大、王明清等人都曾賃屋住在臨安，一時間群賢畢至，文化事業很是繁榮。
在另一方面，我們也要看到，宋代的房屋租賃制度中也存在著一些不合理的地方，值得我們深思。
首先，在宋代的官方房屋租賃機構店宅務，出租房屋是其非常重要的一項業務，通過出租房屋獲得的房屋租金也占據了店宅務收入的大部分比重。如上面所述，宋政府也制定法律對房屋進行相應的修繕，以期延長房屋的使用時間。然而事實上，這些規定落實的效果并不太好，如“天圣三年（1025 年）房數多于天禧元年（1017 年）時兩千余間，而收入則相對減少數千貫，并非房均下降由于不能及時修理舊屋，故仁宗時收入減少”.
其次，宋代房屋租金是呈增長趨勢的，宋政府為此制定措施，包括發布詔令穩定租金、按一定比例減低租金、在災害、節慶、祭祀等日免除房錢等等。不可否認，這些措施的出發點是好的，也取得了一定的效果，然而，這些措施是純行政性的，帶有很大的負面作用。如當時由于數次的調低房租，導致不少出租人收入減少，為了降低損失，甚至有房屋也不對外出租，這對房屋租賃市場的健康發展無疑是不利的。而且宋代的房屋出租人中官員占了一定的比重，降低房價會損害他們的利益，所以他們也會采取相應的對策來對待這些調控措施，使這些措施的效果大打折扣。所以對宋代政府的房屋租金的調控措施的效果也不能過高地評價。
最后，作為宋代房屋租賃過程中職業經紀人的“莊宅行人”,在房屋租賃中的作用很大，不僅要對待租賃房屋的產權進行核對，確保出租人是房屋的所有權人，還要對房屋的租金多少進行評定，也要參與到房屋租賃契約。如果這些“莊宅行人”能本著自己的職業良心，依照規定扮演好自己的角色，自然是有利于房屋租賃產業的發展。而如果其利欲熏心，和出租人沆瀣一氣，那么受害的不僅是承租人，更是整個房屋租賃市場的健康、穩定發展。而宋代關于其如何行使職責做了不少規定，對其不行使或者不按規定行使應當承擔怎樣的責任規定地相對較少，這也是導致宋代房屋租賃市場出現糾紛的原因之一。
第三節 宋代房屋租賃制度的借鑒意義
“以史為鑒，可以知興替”,在市場經濟快速發展的今天，盡管中央政府采取一輪又一輪的調控措施，房價依然是居高不下，租賃房屋成為很多人解決基本生存問題的首選，為此，我國也制定了一定的法律法規來調控房屋租賃市場，如《中華人民共和國合同法》第 13 章之租賃合同，《商品房屋租賃管理辦法》等。
而宋代盡管已經距我們千年之久，宋代關于房屋租賃當事人權利義務關系的規定有不少在今天依然適用；宋代政府的公房出租和現在政府積極推行的公租房、廉租房也存在一定的相似之處 .通過宋代的房屋租賃制度，總結其經驗，吸取其教訓，為今天所用，應當說還是有一定的意義的。
一 關于房屋租賃合同
如上所述，宋代對租賃房屋時訂立契約非常重視，在出現房屋租賃的糾紛時也是以租房契約為主要依據來定紛止爭的。宋代的這一做法無疑是有重大意義，值得借鑒。在我國目前情況下，人們的訂立契約意識比之前有很大的提高，我國也制定了相關法律、法規、規章為租賃房屋訂立合同提供依據。如《城市房地產管理法》第五十三條、《商品房屋租賃管理辦法》第七條都明確要求出租人和承租人應當就房屋租賃訂立合同，并對合同的內容做了或詳或簡的規定。對租賃雙方訂立合同的內容規定地最詳盡的，要屬《合同法》了?！逗贤ā返谑抡鹿澒捕鍡l都規定的是租賃合同中雙方當事人的權利、義務關系，租賃期限、租金的支付、當事人不履行義務的法律后果等。雖然該章只是較為籠統的規定了租賃合同的內容，并沒有細化到房屋租賃，但房屋租賃和它應當是特別法和一般法的關系，房屋租賃作為更具體的租賃形式應當是適用《合同法》中的一般規定的。
雖然宋政府重視租賃契約的制定，也有一定的史料記載了宋代租賃雙方當時人簽訂了租賃契約（如蘇軾的例子），但在宋代人們在租賃房屋時訂立契約的情況究竟如何，是不得而知的。我們可以以今天的情況做一個猜測，當今對房屋租賃時訂立合同在不同的法律條文中都是有規定的，但是，事實上，當今的租賃主體已經有所增加，除了傳統的自然人之間，法人之間、法人和自然人之前、政府和自然人之間的房屋租賃也很常見。政府和自然人之間，涉及的往往是具有保障性質的住房租賃，如廉租房、公租房，在這種情形下，政府都會和承租人簽訂房屋租賃合同。在法人之間及法人和自然人之間，由于法人往往會參與經營活動，法律意識更強，所以不論法人是作為出租人，還是承租人，一般情況下也是會和另一方簽訂合同的。而自然人之間，法律意識通常不太強，再加上受一般做法的影響，一般都是相互之間的口頭約定，約定內容也會涉及租金、租賃期限、水電氣費的繳納、房屋損壞需要賠償。這種約定，在雙方都遵守的情況下，相安無事，一旦一方違約或者侵權，出現糾紛時，由于沒有成文的租賃合同，往往會給糾紛的解決增加困難。今日尚且如此，我們不妨猜測宋代時的情形當與此相似：政府主辦的公房出租時會訂立契約，而廣大的私有房屋出租時訂立契約的比例是不太高的。
無論是宋代，還是當代，對房屋租賃的法律規定都較全面，但部分法律的落實情況卻都不太好，訂立合同率不高就是其中之一。而在筆者看來，訂立合同不僅彰顯的是法治的進步和法律觀念的深入人心，它更大的價值在于在當糾紛產生后，在解決糾紛中所發揮的作用。當然并不是說有了租賃合同，房屋租賃糾紛馬上就會馬上得到解決。但至少通過該租賃合同，雙方的權利義務關系會得到確定，可以在很大程度上降低產生“公說公有理，婆說婆有理”和推諉扯皮的風險。
對此，筆者的看法是應從增強人們的法律觀念著手。法律條文是生硬的，但可以通過法律宣傳將生硬的法律條文變得生動，便于人們更好地接受。也可以通過宣講案例的形式，以案說法，讓人們真切地體會到在承租/出租房屋時訂立合同的必要性和重要性。
二 關于房屋租金
關于宋代的房屋租金，程民生先生在其《宋代物價研究》一書中指出：“到了宋徽宗朝，開封的房屋租賃價普遍上漲”“南宋時期租金上漲”,①由此可以看出，宋代的租金是呈現上漲趨勢的。這和當今的形勢相當，只是當今隨著城市化的進程加快，住房租賃市場的需求旺盛，商品房價格的居高不下，能接納更多承租人且租金較低廉的城中村的拆遷改造，現在的房屋租金上漲幅度更大，上漲周期更短。
據前所述，宋政府在認識到房錢上漲后，出于改善民生，更是出于穩定房屋租賃市場、鞏固政權的目的，采取了發布詔令穩定租金、按一定比例減少租金、在災難、節慶、祭祀等特殊日子免除租金的方式調控租金，但是，由于宋政府的調控措施多是行政性的，一刀切式的，“詔河南府永安縣民僦官舍，錢減其半，永為定制”,①取得的效果并不理想，不能給予較高的評價。這對我們當今調控房屋租金是個前車之鑒。
目前我國房屋租賃的需求具有剛性的特征，其來源有以下幾個：第一，我國現在處于城市化進程加快時期，大量的農村人口來到發達的城市務工，這些流動人口需要在城市中生存下來，首先得解決住宿的問題。而他們的經濟能力有限，大多情況下只能選擇承租別人的房子。第二，現在很多城市都在進行舊城的拆遷改造，被拆遷戶也需要租住房子來完成過渡。第三，除了農村進城務工人員外，每年畢業的大批高校畢業生也是租房的重要群體，他們或者在畢業之后留在城市找工作，或者找到工作后由于現在的經濟能力不夠而選擇租房子住，這些都形成了剛性的租房需求。
與剛性的租房需求相對的是，我國現在的出租市場的供給顯得不足。我國現在的租房供給主要分為政府公房和私人房屋兩種。政府公房在當前主要表現為廉租房、公租房等。但這類房屋往往限定一定的條件，根據《公租房管理辦法》，申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（二）收入、財產低于規定標準； （三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。而根據《城市最低收入家庭廉租住房管理辦法》，符合市、縣人民政府規定的住房困難的最低收入家庭，可以申請城鎮最低收入家庭廉租住房。符合這些條件畢竟只是租房大軍中的一小部分，而符合條件的這一小部分從申請到最后成功入住也需一定的時間，甚至這個時間持續較長也是現實中的常事，所以，不少符合申請條件的人也因種種原因放棄申請的想法。除了公房之外，大批有閑置房屋的私人將其房屋出租構成了房屋出租市場的重要組成部分。
還有就是開發商興建的用于出租而實現收益的商品房，但由于住房市場“重售輕租”的影響，開發商建設直接用于出租的房屋所占的比重也是比較小的。
由于房屋出租市場的供給無法滿足剛性的租房需求，房租的日益上漲就成了自然的事情了。房屋租金的過快增長必然對人們的生活質量產生影響，那么應該怎樣的合理調控房屋租金呢？調控房屋租金，政府是主角，但政府在調控的時候，應當充分考慮到市場，而不是簡單地適用行政手段了事，更不能一刀切。
第一，加大住房租賃的有效供給。房屋租金的上漲歸根在于房屋出租市場的供不應求，所以，對于政府經營的廉租房、公租房等可以在適應現實需要的狀況下，在條件允許的情況下盡可能多的建造，緩解住房租賃的緊張狀況。此外，政府應精簡手續，提高工作效率，縮短審核、批準時間，盡快的讓已經申請并符合條件的人入住。還要鼓勵實力雄厚的開發商投資于專用于出租的房屋，增加房屋出租市場的供應。
第二，轉變居民的住房觀念。受傳統觀念的影響，人們傾向于通過建造或者買賣而擁有屬于自己的房屋。但隨著社會保障制度的完善，應當促使人們的住房掛念向多元化的方向發展，近幾年比較熱的“以房養老”,其中一種模式就是“租房入院養老”,即老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養老機構，將來自己身故后將住房移交子女繼承。不僅是“以房養老”針對的老年人，對于年輕人，也可以慢慢扭轉觀念，通過租房子住也可以擁有不錯的生活質量。
第三，轉變政府的職能。2015 年 1 月 6 日，鄭州市公布了房屋租賃參考價格后，市民們最大的反映是“拿著政府的租房指數，租不到房子”,雖然對于租房有一定的指導性，卻沒有多大的現實價值，房價不會因此而降低，承租人依然處于不利的地位。但政府如果直接定價，可能短期內對房屋租金的調控有所影響，但這種非市場的做法對房屋租賃市場的長期發展也是不利的。所以，在調控房屋租賃價格時，政府的職能應當從政府限價和政府指導定價向宏觀的市場監管、價格監督、為承租人提供信息服務轉變，這可以給以房屋租賃市場自主的定價權，使其在政府的宏觀監管下，按照房屋的價值構成和供求關系，結合政府的信息服務帶來的較為對等的信息，協商房屋租賃的價格，最終達成一個雙方都能接受的價格。
三 關于房屋中介
在宋代，在房屋租賃雙方從事經紀業務是“莊宅行人”,他們充當了多重角色：既負責驗證房屋的所有權歸屬及租賃的合法性，又需要對出租房屋評議出參考價格，還需要參與房屋租賃契約的訂立。一方面，他們在房屋租賃中發揮了橋梁的作用，促進了宋代房屋租賃市場的繁榮。另一方面，由于對“莊宅行人”的規制不完善，也出現了種種的不良現象，如欺行霸市、坑騙租賃雙方等。而在當代，房屋中介發展迅速，據統計，房屋租賃市場中超過一半是通過房屋中介完成的。然而市場中的房屋中介良莠不齊，有的沒有工商部門核發的營業執照，有的沒有固定的經營場所，有的介紹的房屋是沒有取得房屋產權證書或其他合法權屬證明的房屋，有的甚至打著虛假廣告騙取中介費用，不一而足。這些亂象只有得到整頓，房屋中介只有得到合理的規制，才會有利于我國房屋租賃業的正常發展。
第一，嚴格市場準入。目前市場上的大多房屋中介是單店模式，規模小、人數少，且對其監管不嚴，導致大量的小房屋中介和低素質執業人員充斥市場。要提高房屋租賃中介的規范化程度，就需要對房屋租賃中介實行嚴格的市場準入制度。對于中介機構，要求其注冊資本達到一定的數量，并建立規范的財務管理制度。對于中介執業人員，我們可以借鑒美國的牌照制度和香港的發牌制度，強化發牌、培訓、考核及執業不當的懲罰機制等。
第二、加強監管力度。對良莠不齊的房屋租賃中介市場，政府需加強監管力度。從中介機構的申請注冊到日常經營，實時管理，定期考核，并建立淘汰機制。對投訴率高的或者有違規行為的中介予以披露，對于嚴重違規的中介機構，可以令其停業整頓甚至直接驅除出房屋租賃中介市場。也可以考慮要求執業人員繳納一定的責任保證金，為其違規行為或者重大過失行為提供擔保，提高其違規成本，增強其規范執業行為的自律能力。
