本篇論文目錄導航：

【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻

第三章 韶關市開征個人住房房產稅的必要性分析

3.1 開征個人住房房產稅的理論依據

3.1.1 受益論

正如本文緒論所述，受益論認為，由于地方政府在基礎設施和公共配套上的持續投入，使得房地產得以保值、增值，從而保證了房地產所有人的利益，對房地產所有人來說顯然是受益者，作為受益者，理應為取得這種利益而支付一定的報酬或者費用。具體地講，地方政府通過不斷地在學校、醫院、公園、市政道路、綠化等基礎設施上的投入，使得房地產周邊的基礎設施和公共服務設施不斷完善，使得區域內的房地產市場價值在業主不作任何投入的情況下也能得到了提升，這就為房地產所有者帶來了額外收益，從公平交易原則出發，他們應該支付地方政府投入到這方面的費用。換句話說，政府部門提供了公共服務并付出了成本，是保證了房地產保值增值的源泉，地方政府理所當然地應通過征稅來彌補其公共支出成本，而房地產權人則有義務以交納房產稅的形式支付其應分攤的成本。

3.1.2 財政收入說

公共經濟學者認為，“財政收入說”主要是適用于社會經濟發展的早期階段，特別是以農業經濟為主導經濟形式的封建社會。封建國家龐大的政府支出需要有穩定的稅源作保證。房地產稅是封建國家主要的財政收入來源，在財產稅種有限和土地私有制下，對土地課征的各種稅賦構成了房地產稅體系中最為主要的稅種。

3.1.3 社會政治論

從廣義上講，個人住房房產稅是土地稅收的一種形式，應具有消除貧富差距、防止兩級分化、實現社會的公平、正義的社會政治功能。個人住房房產稅作為社會控制的手段，這種控制的目標在于達到公平分配財富。但是，個人住房房產稅是否真正能達到這一目標，需要合理的制度設計和進一步的驗證。

3.1.4 土地稅收經濟政策論

這一觀點認為，政府可以通過調整土地稅收政策而達到其經濟政策目標。例如，政府為幫助中低收入者實現住有所居，可以采用無償劃撥土地方式支持建設保障房，或者在商品房中配建保障房等方式來達到為中低收入者提供住房的政策目標。也就是說政府可以通過土地稅收來調整土地資源配置，進而引導消費、實現其政府政策目標。

3.2 韶關市開征個人住房房產稅的必要性

3.2.1 緩解韶關市財政缺口的急迫需要

根據韶關市本級近四年一般預算收入及土地收入情況對比圖 3-1 得知，韶關市土地出讓收入近四年呈大幅增長的態勢，土地出讓收入 2013 年達到最高值 47.62 億元，約為 2013 年一般預算收入的 1.65 倍，韶關市已成為典型的“土地財政”了。

由于近年來大量儲備土地上市交易，韶關市政府手中掌握的可供出讓土地大幅減少，加之《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院 590 號令）的執行，農民維權意識的增強，使得原先那種靠大規模出讓土地來維系財政收支平衡的方式已難以為繼。隨著新一輪營業稅改為增值稅的試點范圍的擴大，韶關市的地方稅收收入也呈現出萎縮的態勢，在此背景下，迫切需要一種新的稅種來彌補地方財政赤字，而房產稅則是理想的替代稅種之一。為定量分析其收入情況，以下為韶關市開征個人住房房產稅的試算過程。

根據 2012 年韶關市統計報表得知，韶關市人均住房面積為 35.8 平方米，2012 年韶關市區總人口為 935115 人?；谏鲜鰯祿?，本文將標準住宅面積設定為 107 平方米，單價根據韶關市房管局統計的 2013 年全年住宅平均銷售價格為 5408 元/平方米，存量房則根據韶關市的市場實際設定其綜合單價為 2013 年平均商品房價格的 80%,即為 4326元/平方米，2008 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，韶關市共銷售商品住宅 5,102,998.00平方米，共 37,314 套，每年平均銷售 1,020,600 平方米、7463 套，2008 年韶關住房均價為 2984 元/平方米，2008-2012 年房價平均增長率為 12.6%,國際上普遍認為房產稅的稅率在 0.01%~2%范圍之內，根據試點經驗和我國理論界研究成果，本文擬用 0.8%作為試算稅率。征收率根據國外的征收率及韶關市的具體情況，本次測算設定存量部分的征收率為 30%,增量部分的征收率為 70%,計稅比例為 80%,據此推算 2013-2023 年韶關市個人房產稅征收額度，具體見表 3-2.從以上數據可知，若韶關市全面開征個人住房房產稅，則每年房產稅的收入呈遞增效應，可在一定程度上緩解韶關市財政缺口，但短期內不具備替代土地出讓金的可能。

3.2.2 完善韶關市稅制體系的需要

房產稅是我國房地產保有環節的一個稅種，目前來講是一個小稅種，但對房產稅的改革卻是整個財產稅改革的重點與難點?，F行韶關市房產稅的問題集中體現在：現行房產稅暫行條例已執行了近 30 年，一直未作任何修改，造成條例與現實情況嚴重不相符合；房產稅僅對營業用房征收，造成房產稅稅基窄，稅收收入少，美國財產稅在 2007 年占總財政收入的比例達到 24.11%,財產稅占地方稅收比例達到 71.43%[20].而 2011 年韶關市本級一般性預算收入中的稅收總收入為 14.9517 億元，其中房產稅的收入僅為0.6126 億元，約占總稅收收入 4.1%,對韶關市財政貢獻能力弱，是名副其實的小稅種；稅費種類繁雜，稅租費結構混亂；稅制結構不完善，房地產稅收設計中重流轉、輕保有，使得流轉環節稅收負擔重、持有環節稅負輕。所以要通過個人住房房產稅的改革，使韶關市的稅制體系更加完善、科學、合理。

3.2.3 抑制韶關市住房投機的需要

根據 2012 年韶關市統計年鑒數據，2008 年韶關商品住房均價僅為 2984 元/平方米，2012 年新建商品住宅平均銷售價格為 5408 元/平方米。2008-2012 年平均上漲 484.2元/平方米，房價年平均增長率為 12.6%,遠遠大于同期貸款利率及實體經濟的收益，如此高的年均增長速度，吸引了大量從珠三角過來的投資客，他們大多在 2007、2008 年樓市低谷時入市，在持有 3-5 年后的 2012、2013 年拋售房地產，獲利較大?！案鶕彿空咛峁┑纳矸輸祿畔?，2013 年，外地購房者購房面積約為 20 萬元平方米，占總數的 18%”[21]

這一統計也從側面說明了房地產投資、甚至投機的活動比較盛行。這種短期行為，也從側面推高了房價，加大了韶關市本地居民首次置業的負擔。對個人住房征收房產稅，可以從一定程度上加大持有成本，從而削減其投機收益，加重稅收負擔，抑制大量的投資客，減緩房價上漲的步伐，讓市場更多地保障剛性需求，使房價逐漸歸于理性。

當然房價的最終的走向由市場決定，0.4%-1.0%左右的個人住房房產稅對投資的心理影響遠遠超過實際的效果。如韶關市的房價仍保持兩位數年的增長，則投資投機之風將難于抑制。因此，對個人住房征收房產稅，從一定程度上可以對房地產投資、投機產生的一定的影響，但不會產生根本性的影響。2014 年韶關市房價呈下降趨勢，投資、投機客紛紛選擇出逃，這也從側而反映了房價對投資、投機的影響。下一章的關于征收個人住房房產稅對投資者﹑投機者的決策的影響分析也印證了這一點。