本篇論文目錄導航：
【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻
第四章 韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
4.1 有利條件分析
4.1.1 有力的政策支持
2009 年 5 月國務院在《關于 2009 年深化經濟體制改革工作的意見》中提出要研究開征物業稅；2011 年上海、重慶進行房產稅試點改革，征稅范圍擴展至個人住房保有環節；2012 年國務院在《關于 2012 年深化經濟體制改革工作的意見》中提出要適時擴大房產稅試點范圍。2013 年 2 月國務院常務會議重申要擴大個人住房房產稅改革試點范圍。2013 年 11 月 12 日由十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中對房產稅的描述是“加快房地產稅立法并適時推進改革”,第一次提出了房地產稅的立法問題，2014 年 3 月 5 日國務院總理李克強在政府工作報告中提出做好房地產稅立法相關工作。2014 年 5 月 7 日，國土資源部地籍管理司加掛了不動產登記局的牌子，意味著全國不動產登記的工作正式啟動。2014 年 12 月 22 日，國務院總理李克強簽署第 656 號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，該條例明確自 2015 看 3月 1 日正式實施求動產統一登記。目前第一本中華人民共和國不動產權證書已經順利發出，標志全國不動產登記工作已進入實施階段。伴隨著 2014 年房地產稅立法相關工作的開展及全國不動產統一登記工作的全面推進，針對個人住房保有環節的征稅將具備堅實的政策支持。
4.1.2 良好技術條件
個人住房房產稅的順利開征面臨的技術難題主要在于房產價值評估、房產數據缺乏、專業人才匱乏等，而自 2003 年開始，有關部門就分 3 批在北京、深圳、遼寧、重慶、江蘇等 10 個省區市和計劃單列市的 32 個縣、市、區開展了物業稅“空轉”試點工作，經過多年試點與探索，已其本上建立了數據庫，掌握了批量評估技術，儲備了評估人才，積累了征稅經驗。在近十年的實踐摸索中，基本上形成了以特征價格法為特色的杭州批量評估版本、基于適應估價技術的深圳批量評估模型和太原市、丹東市批量評估模型，經過實踐驗證，以上模型已基本符合房產稅征收的要求。2011 年 7 月財政部、國家稅務總局聯合下發關推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知（財稅[2011]61 號通知），要求于 2012 年 7 月 1 日全面完成存量房評估工作，在全國范圍內實現對二手房屋按評估價作為稅基進行課稅。按照此項安排，全國范圍內開展了存量房評估工作，積累了大量的數據資料，取得了顯著的成果。與全國的工作同步，韶關市于 2011 年采用批量評估技術對全市范圍內的存量房進行了評估，2012 年 4 月 1 日正式在全市范圍內按電腦系統自動評估價對存量房進行征稅，系統已平穩運行了兩年多，達到了預期的效果，也為今后房產稅的批量評估積累了豐富的經驗。盡管存量房評估所涉及的范圍較廣（包括存量住宅、商業、工業等各種類型的房地產），但實際利用較少（只有發生交易時才利用），且并不針對持有環節，其有效性還需要進一步驗證。
但我國的房地產批量評估工作畢竟從空轉走向了實踐，盡管在實際工作中也暴露出了許多問題，比如，數據陳舊，由于 2014 年房價呈下降趨勢，而評估價值并未隨之而調整，使得在房屋交易納稅過程中要求復核評估的數量大幅度增加，這樣，反而加大了征稅部門的工作量，提高了征稅成本，也影響了政府的形象。如何與時俱進，同時又節約成本，保證評估數據實時動態更新，仍需不斷地探索與實踐。
4.1.3 堅實的經濟基礎
近年來，韶關市國民經濟保持持續快速發展勢頭，經濟總量不斷增加，經濟實力不斷增強，人民生活水平不斷提高，居民逐漸持有商品住房，人均住宅建筑面積已達 35.8平方米，照此推算，韶關市存量住宅建筑面積至少達到 3500 萬元平方米，再加上每年銷售的近百萬平方米商品房，這些將源源不斷地成為房產稅的稅源，為房產稅的開征打下了堅實的基礎。2013 年，韶關全市生產總值突破在 1000 億元，達到 1010.1 億元。按常住人口計算，人均生產總值 35063 元。近五年地區生產總值及增長率見圖 4-1.
固定資產投資較快增長。韶關市全年完成固定資產投資 664.5 億元。分城鄉看，城鎮投資 639.9 億元；農村投資 24.6 億元。分投資主體看，國有及國有控股經濟投資 242.2億元；外商及港澳臺經濟投資 42.6 億元；民營經濟投資 379.8 億元。分三產業看，第一產業完成投資 54.3 億元；第二產業中的工業投資 236.6 億元；第三產業完成投資 373.6億元，其中房地產開發完成投資 123.6 億元。具體數據見圖 4-2.
韶關市區中心城區居民人均可支配收入 25595 元。居民家庭食品消費支出占消費總支出的比重（恩格爾系數）為 39.7%.具體數據詳見圖 4-3.
4.1.4 滬渝試點經驗借鑒
根據國務院的統一部署，2011 年 1 月同時在重慶市、上海市兩地開展房產稅試點工作，對部分個人住房保有環節開始征稅。根據重慶市的規定，對獨棟別墅、房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓以及在重慶三無人員購買的第二套以上住房開征房產稅；上海市則規定，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，同時對人均 60 平方米的住房建筑面積作為免征額予以扣除。試點以來，社會各界都從自己的角度對試點效果進行了評判，部分人質疑房產稅的籌集收入功能，因為總征收金額太少；部分人則注意到試點的房價調控功能和效果遠沒有達到，因為試點以來滬、渝兩地房價并沒有呈現短期大幅下降的情況，而是始終呈穩步上漲趨勢，只不過漲幅相比較其他城市而言有所收窄。由此可見，兩地房產稅試點工作雖遠未達到預期效果，但兩市為全國探索房產稅所取得的經驗卻是值得借鑒的，對試點中暴露出的問題也是今后實施過程中應著力解決的，從這一角度來講，滬、渝兩地試點工作為全國個人住房房產稅的征收工作積累了一定的經驗。
4.2 不利因素分析
4.2.1 納稅人不支持
中國人缺乏依法納稅的傳統與意識，存在一種別人買單自己享受的搭便車的心態。加之中國稅務體制天生的不足，交納什么稅種、如何交、何時交、交多少均由政府一手包辦，使得納稅人與政府不能形成良性互動，基于此，納稅人對新增加的稅種一般不理解、不支持。與消費稅相比，消費稅是價內稅，即商品價格中已包含一定比例的消費稅額，消費者在購買商品的時候在不知情的情況下也就扣繳了相應稅費，所以這是一種“隱蔽稅”;而房產稅則不同，是一種向納稅人持有房產的課稅，而且每年都要納稅，且納稅額度每年隨著房產價值的上漲而相應增加，也就是說，在沒有得到任何實質服務的情況下，要納稅人從其口袋里額外支付一定金額的費用，從這個角度上講，房產稅是一種明稅，納稅人可以更加直觀地感覺到房產稅的存在，可以明顯地感覺到稅收負擔的增加，也就更容易產生抵觸和不滿。從第六章的調查問卷中就反映出超八成的韶關居民對征收個人房產稅持反對態度，所以，納稅人的不支持是征稅的大敵，如果不能解決這一問題，即時設計了最好的稅制，最終也難以落實，畢竟最終還是要納稅人交稅。納稅人之所以不支持，其中一個原因可能就是我國的宏觀稅賦偏高，且政府的預算支出比較彈性，基本不受人民群眾的監督，使得老百姓對稅收的用途不知情，由于不知情，容易導致不理解，這可能涉及我國的治理體系方面的問題，在此不展開論述。
4.2.2 個人房產稅稅基評估體系不完善
房地產評估值是對個人住房保有環節征稅的重要參數，該參數直接關系到各方面的利益，因此，評估值的客觀、合理、公正極為重要，這也是個人住房房產稅的難點。但是要對每一宗房地產的坐落、建筑結構、樓層、房齡、面積、朝向、車位配套、附近公交站、地鐵站、商場、學校、醫院、道路、給排水等多項數據資料進行采集統計，這是一個相當復雜的系統工作。且不動產的信息在隨時更新，不斷有新的數據充實進來，這都大大增加了評估的工作量。
根據中國房地產估價師與經紀人學會提供的數據，截至 2008 年全國有近 3.7 萬人通過了房地產估價師執業考試，注冊執業房地產估價師 3.3 萬人，房地產估價機構近 5000家，而其中具有一級資質的房地產估價機構僅有 168 家[22].盡管房地產估價行業已經初具規模，但受制于房地產估價機構的規模、檔次、人員、評估技術與執業環境的限制，傳統的個案房地產評估的工作時間約為兩個工作日，按此推算，以現有的房地產估價機構去完成全國上百億平方米的城市房地產價值估算，在短期內是難以做到的。由于房地產估價公司整體規模偏小，執業機構質量參差不齊，不同房地產估價機構對一估價對象的評估價值有時會相差 30%左右甚至更大，加上估價方法、估價依據、估價參數、估價案例等的選擇缺乏令人信服的科學依據，使得房地產估價過分強調“藝術性”而自身的科學性難以體現，因此房地產估價報告的公信力受到廣泛質疑。此外，房地產估價行業的估價法、估價規范、估價規程、估價細則、執業道德規范等配套措施不健全。經過梳理，到目前為止，房地產估價師，土地估價師、資產評估師這三大評估師中也沒有一個行業學會（協會）專門對稅基評估制定明確的規范，指南，其中所涉及課稅評估內容在各自規范中都是一筆帶過，且都是原則性的論述，其現實指導性、操作性不強；國內估價行業正處在全面接受國外估價體系階段，遠沒有形成中國特色的評估體系，對房地產批量評估的理論研究與實踐不足，這些都制約了房產稅基評估工作的順利開展。
4.2.3 征稅成本偏大
我國一般稅收征稅成本率約為 5%-8%[23],而個人住房房產稅的稅基具有數量多、范圍廣、分散且價值需要專業評估等特點，相比較傳統的所得稅、增值稅、商品稅的征稅有較大的差別，做好房產稅的征稅工作所涉及的征稅成本也應有所不同。下面將其成本進行簡要分析。
在韶關市，如果聘請房地產估價機構進行傳統個案評估，房地產評估費用是參照國家計委、建設部下發的《關于房地產中介服務收費的通知》計價格[1995]971 號文件的規定，按其評估值的千分之五到萬分之一不等超額累進分檔計收?，F以韶關市一個典型的套房為例測算評估成本，設定該套房總價為 57 萬元，由于評估價值在 100 萬元以內，該檔評估收費按千分之五計算，則其標準評估收費為：570000 元×0.5%=2850 元，按照房地產評估行業慣例，一般個案評估收費按 6 折收取，則典型套房的實際評估費用為：
2850×0.6=1710 元。整個韶關市的評估單元約為 31 萬個，則總費用為：1710 元×310000個=5.3 億，按此模式進行收費，則全市總評估費約為前面第三章第二節測算的韶關市2013 年的房產稅（60,051,124 元）的 8 倍還多，因此，個案評估方法因其成本遠高于收益，不適宜房地產稅基評估。
目前在世界范圍內，房地產批量評估技術是房地產稅基評估普遍采用的技術，其評估特點是將傳統的房地產評估技術與統計學、地理信息技術等學科相綜合，并建立高度自動化的計算機輔助批量評估系統（CAMA,Computer Assisted Mass Appraisal）。房產稅基評估費用包含 CAMA 系統建設費用、批量評估費用及管理費用三部分組成?？紤]到我國香港地區的房地產市場狀況與內地較為相似，并且香港的房地產稅基評估歷來已久，經驗豐富，因此，本次的評估成本主要采用香港差餉物業估價署的模式進行對比分析測算。
CAMA 系統建設費用，香港差餉建立批量評估系統總共花費 1.5 億港幣（不包含維護更新費用）[24],但這個價格是 1995 年至 2003 年的水平，如今要建立完備的 CAMA系統，預計投入將在 1.5 億元人民幣以上。香港的評估單元數量為 238.5 萬，而韶關市區的評估單元約為 31 萬，照此比例（如單獨建立系統，則費用可能過億元，本次按比例分攤）測算，韶關市區系統建設的費用約為 2000 萬元。
批量評估費用，國際上房地產稅批量評估的成本基本在納稅額的 2.5%左右，香港是 2%,美國有些州能夠達到 1%.假設韶關市的批量評估費用占納稅額比率取 1.6%.
查閱本文表 3-2 中數據可知：2013 年韶關市的應納稅額度為 60,051,124 元，按其 1.5%測算批量評估成本為 90 萬元。
管理費用，根據香港差餉署提供的數據，其年管理費用為 1000 萬元，按評估單元進行比例分攤，則韶關市個人房產稅稅基評估的年管理費用約為 130 萬元。下表 4-4是以上三項費用匯總。
以上三項費用合計數為 2220 萬元，相比約 60,051,124 元的納稅額，其成本已達到37%,則第一年的總征稅成本將遠遠超過國內稅務征收 5%-8%的平均成本；以后每年的房產稅基批量成本約為納稅額的 3.7%.這說明房地產稅基評估的初期投入成本高，隨著系統的不斷完善及數據的不斷積累，評估的總成本呈下降趨勢?！皬牡聡那闆r看，他們的稅務專家們認為，統計和管理居民財產大概要消耗掉 1/3 物業稅收入”[25],從這個角度上來講，韶關市征收住房房產稅的成本偏高。
4.3 個人住房征收房產稅所需克服的障礙
4.3.1 現行體制障礙
首先，國有土地上的商品住房是否可以征收房產稅的問題。在國外，土地為私人所有，房產稅本質上是對土地和地上建筑物的所有者課稅。但我國實行的是社會主義公有制，城鎮土地的所有權為國家，個人對房屋所占的土地只有 40-70 年不等的使用權，土地使用權價格已以土地出讓金的形式體現，因此，我國居民對房產的權能具有一定的限制，正是從這個角度上講，我國的個人住房房產稅不太具有其作為財產稅的內在屬性。
因此，對擁有一定年限的土地使用權上的房屋是否可以開征財產性質的房產稅存在爭議。
其次，個人住房房產稅與土地出讓金的銜接問題。我國現在實行的土地批租制度，在這種制度安排下，土地使用者可以通過招標、拍賣、掛牌等方式以一定的價格取得一定年限的土地使用權。由于土地所有權為國家壟斷，地方政府是土地的唯一供給方，這就使得地方政府得以用城市經營的方式來運作土地，通過控制供給的方式，不斷抬高價格，以取得地價收入最大化。這種方式的后果就是開發商高成本拿地，然后高價出售商品房，將土地的高成本轉移給購房者，如此惡性遁環，最終一輪又一輪地推高房價。
既然商品房購買者已經交納了土地使用權出讓金，如在此基礎上再每年交納具有財產性質的房產稅，這有雙重交稅的嫌疑。但如果今后只交房產稅而不用再交納土地出讓金的話，那么，房產稅如何與出讓金如何對接？以前的商品房是否不交房產稅？還有短期內的地方政府財政如何過渡？這這些問題都需要厘清。
再次，個人住房房產稅與現行房地產其他相關稅費的關系問題。這個涉及房地產稅收制度的設計與安排，包含從土地取得、房產開發、房屋銷售、房產轉讓、房產持有、繼承等全行業、全過程的稅收制度安排?，F階段在土地取得過程中開發商要交納土地出讓金、契稅、印花稅，而在建設過程中，要繳納營業稅、城鎮土地使用稅，還有向政府部門交納的各種五花八門的稅費，在房屋銷售過程開發企業還得繳納營業稅、教育附加、土地增值稅、企業所得稅等，在房屋持有階段需要交納房產稅（營業用房），整個過程房地產稅費比較重，據分析，房地產稅費（含土地出讓金）已占到房價的 40%-50%左右，即一半左右的房價都已上交政府。在這種情況下，不能只增加持有環節的房產稅，流轉環節的稅費并沒有進行相應的調整，出現只增不減的情況。所以，對現行房地產行業的稅負要從完善房地產稅收制度的角度出發，統籌考慮租、稅、費的關系，盡量明租、正稅、少費，使開征房產稅前后全行業的總稅負不增加，這樣方能保障各方參與房地產稅制改革的積極性，保障改革的順利實施。
4.3.2 稅收征管問題
韶關市個人住房房產稅的特點是稅源廣、分散，納稅人不僅僅涉及生產者、經營者，還涉及至大量的非生產、經營的居民與個人。僅僅粗略估計，韶關市的個人住房的單位至少有 31 萬個，如此眾多的征收對象，稅務部門將面臨前所未有的挑戰。
第一，是稅源控制問題。稅源的監控素來為地稅部門的弱項。盡管韶關市的財政、地稅同房產交易部門建立了聯動工作機制度，但地稅部門并不能與房產交易部門的產權交易信息進行聯網，這就造成了一定的信息孤島，使得對稅源仍然依靠“先證后稅”的方式對房地產的相關稅費進行控制，也就是說如房產不需要辦理房產過戶手續，則地稅部門則無法征繳相關的稅費。而存量房大部分正好屬于這一類型，這就需要地稅部門轉變工作作風，尋找新的稅源控制方式。
第二，稅款的征繳問題。在現有的征收方式中，主要有自行申報，代扣代繳，發單通知、自行繳納三種方式。韶關市的房地產稅種主要采取自行申報的方式，這種方式的不足之處在于，如納稅人不主動申報，則稅務機關則不掌握情況，導致稅款的流失。代扣代繳則主要是個人所得稅與資源稅，這種方式已被證明對以上兩稅種具有可行性。發單通知、自行繳納主要在香港地區流行，從理論上講，這種方式應該成為韶關市個人住房房產稅的主要征收方式，但由于韶關稅務部分對韶關的稅源、稅基等情況不能全面掌握，這樣難于發單通知，而且短期內沒有辦法實現多部門、多渠道、多種方式繳納，韶關市要實現發單通知、自行繳納還有許多基礎工作要做。
第三是對于欠繳稅款的追討與罰則。根據《征管法》的相關規定，對不按期限繳納與不足額納稅等情況作了明確規定。罰則的規定比較全面，原則上可以適用于房產稅征管的需要，但由于上述的規定主要是對從事生產、經營活動的納稅人制定的，將個人住宅納入征稅對象后，其執行過程中可能出現較多的不協調。例如，《征管法》第四十條規定，扣押、查封、依法拍賣其價值相當于應納稅款的商品、貨物或者其他財產，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。個人及其所撫養家屬生活必需的住房和用品，不在強制執行措施的范圍之內。按此規定，個人居住房屋的納稅人即使欠繳多年的房產稅，稅務機關也不得強制執行，這顯然不利于房產稅的征繳。況且，由于房產稅自身具有的量大、稅源分散的特點，如果其中的 1%的業主由于種種原因未能按時足額地繳納房地稅，對稅務部門來說可能也是一個天文數據。如僅僅依據現有的規定，讓稅務部門挨門逐戶地去追討，不僅效率不高，其成本也是難以承受的。所以，征管法應對房產稅這一特定的稅種應做出專門規定，以提高稅務部門的征管效率。
4.3.3 稅收公平問題
稅收公平是稅收工作得到群眾支持的前提。稅收公平包括橫向公平與縱向公平。橫向公平是指凡自政府得到相同利益者應負擔相同的稅收，縱向公平是指凡自政府所得利益不同者應負擔不同的稅收。簡單地說，就是要讓有負擔能力的人多交稅，無負擔能力的人少交、甚至不交稅，以體現負擔能力原則。如果讓無負擔能力的人也同住別墅、豪宅、多套的人按同樣的稅率交稅，則會產生不公，抵消房產稅的收入調節作用，容易產生對立與抵觸情緒。
第一個不平問題，涉及不同性質、不同用途房地產的問題。比如商品房與房改房、經濟適用房、廉租房、限價房、自住房的問題；完全產權房與小產權房的問題；城中村的農民自建房與城市中的成套國有住房問題，以上問題比較復雜，是否征稅，如何征稅，處處都涉及公平問題。例如，小產權房的問題，如果不將其納入征稅范圍，則明顯讓守法者負擔稅收，從而鼓勵違法，對守法者是一種巨大的傷害，造成嚴重的社會不公平，這也違背了稅收的本意；而要將其納入收稅的范圍，是否又是將非法行為合法化呢？如果是，那將其合法化的途徑與條件又要精心設計，這也是一個復雜的系統工程。這在正式征稅前一定要解決好，否則沒法體現公平。還有就是劃撥用地上的套房與出讓用地上的住房采用同樣的稅率么？如是，則已交出讓金的商品房業主是不是又是新的房產稅的受害者，這也是房產稅必須真正面對的問題。不同用途房產稅的問題，主要是現在的經營性用房與自住用房的稅率問題，現在對營業用房是按租金或成本來計算的，而個人住房房產稅如果以市場評估值作為稅基進行征稅，兩者可能存在較大差異，這也涉及公平性問題。
第二個不公平的問題，可能涉及集體土地上的房屋是否征收房產稅的問題。這類問題集中體現在城中村（如韶關市沿塘村、紅星村）的房屋，其租金水平與附近國有土地上房屋的租金水平基本相當，如果對此類房房屋不征收房產稅，則難以服眾，但城中村的土地所有權為集體，不存在上交土地出讓金的問題，這與國有劃撥、出讓的土地上的房屋如何區別，如何在此具體設計上體現公平，這也考驗著房產稅設計的智慧。
