本篇論文目錄導航：
【題目】韶關市開征個人住房房產稅探究
【第一章】韶關市個人房產稅政策探析緒論
【第二章】個人住房房產稅概念及試點現狀
【第三章】收取個人住房房產稅的必要性分析
【第四章】韶關市開征個人住房房產稅可行性分析
【第五章】個人住房房產稅征收相關影響分析
【第六章】韶關市開征個人住房房產稅問卷調查分析
【第七章】對征收個人住房房產稅的建議
【結論/參考文獻】我國實施個人住房房產稅政策研究結論與參考文獻
第七章 對開征個人住房房產稅的建議
7.1 個人住房房產稅的稅制設計建議
在借鑒國外個人住房房產稅成功經驗并結合滬渝兩地試點成果的基礎上，參照本文調查問卷結果，對個人住房房產稅的基本要素設計提供相關的建議。
7.1.1 個人住房房產稅的課稅對象
征稅對象是課稅的直接對象或標的，是各稅種之間相互區別的主要標志，也是進行稅收分類的重要依據。滬渝兩地試點對課稅對象都限定在部分特定的住宅上，如重慶主要放在“三無”人員、豪宅及二套上；而上海市則主要調節增量部分，這種課稅范圍的局限性是其效果不明顯的原因之一，鑒于此，我國關于個人住房房產稅的征稅對象應為中國境內的個人住房。
7.1.2 個人住房房產稅的征稅范圍
征收范圍，是指征稅對象的具體涵蓋范圍。即對在多大的范圍內的征稅對象進行課稅。在中國，個人住房房產稅的征稅對象的范圍應該為中國境內全部用于個人居住的房屋，包括城市和農村范圍內的所有住房，既包括有證住房，也包括無證住房。這樣才能做到全覆蓋，這與寬稅基的思路也是相吻合的。當然，將農村住房納入房產稅的征稅范圍的象征性意義大于實際意義。但在具體實施步驟上，城市和農村不一定要同步，可以先城區，后郊區、再鄉鎮，最終擴大到所有鄉村。
7.1.3 個人住房房產稅的計稅依據
課稅依據是指計算應納稅額的根據，分為從量計征和從價計征兩種形式。采用從量（建筑面積）計征的方法優點是簡單、方便、操作性強，缺點就是不能體現公平原則和級差收益原則；從價計征又分為按市場價值和按租金價值進行計征兩種形式。按租金價值計征房產稅，這是房產稅暫行條例中對出租性房產所推薦的一種計算方式，但對于個人住房房產稅，本人以為還是采用市場評估值作為課稅依據比較穩妥。這是因為，對于自住性房屋，大多數并沒有租金收益，按租金來征收稅款，納稅人會普遍認為租金估值過高，從而引發征管問題；市場價值評估方法比較簡單明了，在實際操作過程中更容易被納稅人所接受；按評估價值作為課稅依據能真實、客觀地反映房地產的市場價值，體現了公平原則；也可以促使納稅人合理利用房產。因此，個人住房房產稅計稅依據應為房地產的評估價值（包含所占出讓土地使用權價值），這樣一方面可以保證稅基評估工作的簡便易行，也可以保證課稅的公平性。重慶和上海的試點也都強調時機成熟時則采用評估值作為計稅依據。
7.1.4 個人住房房產稅的稅率設計
稅率是應納稅額與計稅基數之間的數量關系或比率，它是衡量稅負高低的重要指標，是稅法的核心要素，它反映國家征稅的深度和國家的經濟政策，是極為重要的宏觀調控手段。從稅法的角度，稅率形式可劃分為比例稅率、累進稅率和定額稅率。從目前世界各國的經驗來看，大多數國家采用比例稅率和累進稅率這兩種稅率，比例稅率是對同一課稅對象，不論其數額大小，按同一比例征稅。比例稅率的優點是比例固定，使用比較方便，稅負比較平衡；缺點是不能體現量能負稅，在調節納稅義務人的收入、利潤方面有局限性，難以實現稅收的縱向公平。累進稅率隨著征稅對象數額由低到高逐級累進，稅率也隨之逐級升高，累進稅率的優點是量能負稅，稅收負擔較為公平，對納稅義務人的稅收調節作用明顯；缺點是累進級距不容易正確、科學把握，且在征管費用、計算征收方面不如比例稅率及時、方便、穩定。
試點方案中，重慶市將其稅率設定為 0.5%-1.2%之間，設計比較精細，而上海市僅僅設為兩檔，比較粗糙。個人以為，重慶的稅率設計或許為全面開征個人房產稅提供了參考依據?？紤]到稅務征收成本及納稅人的整體素質，現階段我國個人住房房產稅宜實行比例稅率。稅率確定時要堅持區別對待原則，對不同性質的個人住房采取不同的稅率，即對普通住宅采用較低的稅率，而對于單體別墅、豪宅的稅率應采用較高稅率，以體現負擔能力原則；對于家庭名下的二套及以上住宅采用高稅率，以打擊投機，促使房地產的合理利用與流動。
由于我國幅員遼闊，各地區經濟發展水平千差萬別，要充分利用大數據庫，對不同經濟發展水平的典型城市的 GDP,財政收入、房地產價格、當地的居民可支配收入等多因素進行數據模擬，以個人住房房產稅占其家庭收入的 5%為上限進行測算，防止稅率過高而超出實際家庭負擔的情況?？紤]到我國國情，房產稅的具體稅率也應像其他稅種一樣，由法律確定稅率的上限及浮動范圍，具體由省市根據當地的實際情況在法律的基礎上制定具體的實施細則，以更加符合實際。
7.1.5 個人住房房產稅的稅收優惠政策
稅收優惠政策關系到千家萬戶利益，合理的優惠政策能讓富人多交稅，無負擔能力的人不交稅，可以最大限度地凝聚共識，減少稅收改革的阻力，取得納稅人的支持（正如前面第四章、第六章相關分析，這正是征稅工作的最大障礙）?；诖?，我國個人住房房產稅應在保證基本住房需求的基礎上，對稅收優惠合理設定，核心是免征額的問題。
對此，理論界對免征額提出了三個備選的方案。第一種方案是對首套住房進行減免，這種方案的假設前提是首套為自住，優點是簡單易行，直觀；但這種方案由于未考慮房屋新舊、家庭人數等，實質上是在鼓勵大戶型和豪宅的消費，這與我國人多地少的國情及大力倡導的建設資源節約型、環境友好型社會的理念相悖。每二種方案是按人均一定建筑面積進行豁免，這種方案也比較簡便，看起來比較細致，也好操作，容易被征稅部門和大眾所接受；但同樣的問題也是沒有與房地產價值進行掛鉤，不能體現量能負擔原則。
第三種是按人均一定的房地產價值進行豁免，這種方案彌補了前兩方案的不足，理論上可行，但操作性較差。上海市按人均 60 平方米作為免征額，盡管其 60 平方米的數據飽受爭議，但按人均一定面積進行扣除的方向比較正確，綜合三種方案并結合上海試點情況，本人認為第二種方案應為首選，比較符合我國國情。至于具體的建筑面積扣除數，則要廣泛征求意見，既要保護自住需求，又要防止假分家、假離婚等投機鉆營行為的發生，由于各地生活水平差異較大，建議房地產稅法僅僅做出原則性規定即可，最終由市縣級人民政府根據本地實際確定，以體現其地方稅的特點，與受益論的觀點一致。
對于特殊人群的減免問題，減免范圍要由房地產稅法來嚴格界定，減免對象要具體、明確。對于特殊人群、弱勢群體的認定，一定要嚴格程序，建議實行動態監管，年度網上公開，以便全面接受社會監督。要通過程序上的公開，來促進實體上的公正。同時對通過作假手段取得的稅收減免行為要嚴格追究責任，用法制的思維和法律手段加大對不良行為的懲罰力度，并將其不良行為錄入社會征信系統，防止個別人搞暗箱操作，將本來的好制度變為尋租的工具，這是廣大人民群眾深惡痛絕的。
7.2 對開征個人住房房產稅相關配套工作的建議
7.2.1 提高公眾參與度，建立廣泛的民意基礎
個人住房房產稅涉及千家萬戶，而我國老百姓又缺乏依法納稅的意識。所得稅是政府與老百姓共同分享，拿出你收入中的一部分，相對來說抵觸心理小一些。但對于財產稅而言，只要納稅人擁有了該處房產，要求他在收入增加、不變、減少、甚至沒有收入的情況下都要從口袋中拿一部分錢來支付，這樣納稅人的抵觸心理會非常強。沒有公眾的廣泛的理解與參與，做好個人房產稅這項工作也是難于想象的。因此各級政府、媒體、研究機構及相關部門用正確的理念來引導公眾，讓公眾逐漸培養起財產納稅的意識。同時，在個人住房房產稅的立法過程中也要公開、透明，要充分利用網絡媒體，通過聽證會、專家認證會、網上公開征求意見、公開反饋意見等多種方式，讓社會各階層的民眾充分發表意見，并根據這些意見及建議對法律的相關條款（如稅率、免征面積等核心條款）作適當的修正，最大限度地吸納社會各方面的意見及建議，取最大公約數，真正調動各方面參與的積極性，建立廣泛的民意基礎。
在房產稅的最終實施階段，也要盡量采用多種形式的公開方式讓轄區內個人住房房產稅的收入、支出情況讓民眾知曉，個人房產稅的支出應主要用于改善地方公共基礎設施和公共服務方面，如市政道路、廣場、綠地、學校、消防、安全等等，最好能將支出明細公之于眾（這一點可能難于做到），以方便接受當地居民的監督，真正做到取之于民，用之于民，使個人住房房產稅與個人住房的價值提升產生正相關，讓公眾覺得支出合理，使地方政府與居民之間形成良性互動，盡量減少民眾的抵觸情緒。
7.2.2 建立和完善個人住房統一登記制度及相關課稅信息共享制度
為了保障個人住房房產稅稅源的充足和穩定，征稅機關需要全面掌握納稅人的財產信息和個人信息，由于目前還沒有建立起普遍的財產登記制度和財產轉移監督制度，至今有很大一部分住房產權歸國家或集體所有，或者是由于歷史原因一些住房產權不明，信息不全的問題比較突出，這不僅增大了監管難度，而且破壞了稅收的公平性。在個人房產稅正式實施之前，應采取相關措施，建立健全個人住房登記制度。
第一，與不動產統一登記工作的全面開展相銜接，要進一步加大投入，全面建設城鄉統一的房地產信息系統，將農村土地上的房屋也納入登記范圍，實現地上建筑物登記的全覆蓋，不留死角。第二，聯合房產管理部門按片區對住房進行全面排查、清理，對于小產權房要要拿出切實可行的對策，該罰則罰，該拆則拆，將其也納入到不動產登記的范疇，為全面開征房產稅創造良好的條件；而對于其他未登記的房屋，應盡快幫助其理順產權關系，在一定時期內開通過戶綠色通道，及時為產權主體辦理登記手續。第三，由政府牽頭，聯合稅務、公安、民政、房管、土管、工商等多部門，利用先進網絡和計算機信息管理技術，與社會征信系統、婚姻登記系統及銀行系統等實現聯網，建立信息共享平臺，完成房地產交易信息直報機制，真正打破信息孤島，真正實施信息共享。
7.2.3 建立和完善個人住房房產稅基評估系統
對個人住房房產稅征收額的確定，不僅取決于稅率，還取決于房地產市場價值的評估，房產具有價值大的特性，因此評估系統的細微變動就會引起稅基的巨大變動，而且我國目前房地產市場發展迅速，房價波動幅度較大，對于房產的市場價值采取怎樣的評估體系關系納稅人的切身利益和社會公平，所以，必須建立和完善的個人住房房產稅基評估系統?？梢詮囊韵滤膫€方面著手：第一，加強房地產稅基評估立法與批量評估規范的編制工作。立法是開展稅基評估的基礎與前提，只有在法制的軌道上進行，房地產稅基評估才有法可依。而稅基評估法律的制定要體現社會主義市場經濟原則、公平原則和符合國情原則。再一個就是要統一估價規范、統一部門管理，防止規范出自多部門，房地產稅基評估無所依從的局面。房地產估價機構也要與國際接軌，以順應大規模批量評估的需求，努力研究國際先進評估成果，在此基礎上消化吸收，形成一整套自己的批量評估規范、細則、準則。第二，要建立房地產稅基評估機構名錄制度，要用政府采購的方式擇優選擇一級房地產評估機構作為其稅基評估機構，建議一個評估周期只能選擇一家房地產評估機構進行稅基評估，由于稅基評估成本較大，在實施初期，可以由中央級或省一級政府投資建立數據庫，采用統一的評估軟件，實現一個軟件，多處利用，那么其他地區只要根據各自的情況對這些系統進行適當的修正即可，這樣一來，房地產批量評估的成本將大大地降低，以有效控制成本。另外，由于稅基評估工作量大，參照國外經驗，稅基評估周期應適當延長，建議評估一次至少利用三年以上，三年以內采用價格指數法進行修正即可。評估期日超過三年以上的，地方政府應根據當地房地產市場發展情況確定是否進行重新評估，如房地產市場變化不大，或可采用價格指數修正法進行調整的，則原由上不需要進行全面更新評估。第三，加強對房地產稅基評估機構的監督，如在反饋意見過程中出現大規模申請復核的情況，則應請專家組對稅基結果進行全面梳理，防止出現系統性的偏差，保證評估結果對個體的公平性，保證評估機構執業合規、合法。同時應明確，對出現系統性偏差的房地產估價機構原則上不應參加下一次的稅基評估工作，實現優勝劣汰。第四、要借鑒美國及香港地區的成功經驗，建立行政區域內的房產稅名冊制度，居民有權對轄區內所有業主的房產評估結果及納稅情況進行查詢、質詢，要確實建立方便快捷的意見反饋機制，通過復核評估、上訴、裁決等多種途經解決評估結果異議，防止豪宅低估現象。
7.2.4 加強個人住房房產稅的征管工作
房產稅最終要由稅務部門來征收，即使是稅制設計的再完備，離開了嚴格的執行，稅收也難以達到其應有的目的。如前面所分析的那樣，個人住房房產稅相較于個人所得稅、企業所得稅的征管來說，具有其自身的顯著特點。原來那種自行申報、代扣代繳的方式已遠遠不能適應房產稅征收工作的需要。稅務部門要進一步轉變工作思路，提高服務意識，要在納稅意識宣傳、稅基的掌控，稅源的變更情況，納稅人的情況、稅基的評估及爭議解決機制等各個方面都要有所作為。要適應稅源分散、量大、復雜的新情況，將房產稅的征收與個人稅號、身份證號、房產證號等信息聯網并適時更新，利用網絡與不動產登記部門、征信部門的信息保持對接；要適應短期內對轄區所有住戶的相關信息、數據進行匯總、整理、復核、郵寄稅單和催款單等繁重工作的需要，適當聘用彈性工作人員或者向社會購買相應的服務，不然，即使稅務部門工作人員整天加班加點也無法優質、高效的完成房產稅的年度征收工作；要結合稅收征管法的修訂，對于長期拖欠（比如說超過一年）房產稅款的業主，建議授權稅務部門申請銀行代扣的方式促進其繳納；對于超過三年仍不繳納的，稅務部門應保留對其房地產進行拍賣，從其拍賣價款中優先取得所欠稅款及滯納金的權利。對于惡意不納稅的情況還要將其欠稅情況納入社會征信系統，讓失信者寸步難行，以提高執行力和工作效率。
