本篇論文目錄導航：
【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻
第四章 曲靖市房地產稅收管理存在的問題及原因分析
第一節 房地產稅收管理流轉稅管理存在問題
一、房地產企業納稅意識存在問題
房地產企業納稅較多，部分房企主動納稅意識差、稅收意識低、納稅使命感不強，眾多房企核算收入成本混亂，不及時結轉收入、系列成本、費用，不及時、準確反映企業實際經驗狀況，刻意隱匿收入、延時納稅，不按照稅務機關要求申報納稅。一些房地產企業經營者，沒有從改進企業管理方式、提升企業產品競爭力上，反而把精力放在了鉆稅收法律法規的空檔和漏洞上，總是在想如何"合理避稅",如何"少繳稅",通過各種各樣的方法隱匿收入、增加成本。通過問卷調查可以發現，針對"您認為房地產企業納稅意識如何"此問題的，一共分發出去 200 分問卷，稅收單位針對該問題收回了 120 問卷，在 120 份問卷當中，房地產納稅意識不強是普遍存在，差的比例占到 54%.
由表 4.1 可知，在關于"房地產企業納稅意識如何"的調查中，其中"差"的人數最多，共有 64 人，約占比 54.0%;"一般"、"較好"的數次之，均共有 27 人和 14 人，約占比 23%和 12%;而"好"的人數較少，共有 13 人，約占比 11%.從上述的調查結果可得，大部分（54%）稅收單位對房地產企業納稅意識不滿意。
我國《房地產企業所得稅管理辦法》規定，房地產開發企業當期準予扣除的開發產品成本是按照房地產企業開發項目的不同，分別計算，根據各個項目的成本和單價確定其單位成本，但是很多房企并未有按照開發項目分別計算建造成本，而是將不同項目歸納為一般住房成本分攤，這樣就造成住房和其他性質商品房單位建造成本一致，但實際上商鋪、車庫等其他性質用房的售價是住宅的好幾個倍，這樣做就造成企業在計繳企業所得稅和土地增值稅時，在一定程度上損害了稅基，減少了入庫稅款。
二、房地產稅收征管主體權責劃分存在偏差
現價段我國實行的分稅制財稅體系，按照稅權的不同，將稅收收入按照稅種的不同劃分為中央稅、地方稅以及中央和地方共享稅，各稅種實行按級次分配不同分別劃入金庫，比如：增值稅、消費稅全部入國庫；營業稅、城建稅、土地使用稅、房產稅等全額入地方金庫；兩個所得稅按照比率分別入中央和地方金庫，地方政府有了更大的財權和"話語權",從而能夠因地制宜的開展地方工作。根據我國現在的稅收體制來看，房產稅被劃分為地方財政收入，由各級地方稅務機關征收管理，但是我國的現行稅制規定的是稅種的開征、征收范圍、征稅依據、稅率、減免稅范圍等均集權在中央，地方政府在稅種制定上基本沒有權限，這就造成了各級稅務機關在房地產稅收征管上存在一定的職責劃分不清，各自以自己的利益為重，出現了同稅不同政策的征稅行為發生。這種狀況對完善和改進房地產稅收征管體制存在不利因素，容易造成國家立法意識不能很好的灌輸于平常的稅收征管中，出現政府稅收宏觀調控的實效。目前針對房地產所涉稅種的主管稅務機構沒有一個明確的文件規定，房地產企業所涉稅種大多沒有以法的形式出臺，這個稅務機關日常征收帶來許多不確定因素。同時通過問卷調查可以發現，針對"您認為房地產稅收征管主體權責劃分是否合理"此問題的，一共分發出去200 分問卷，針對稅收單位回答該問題收回了 120 問卷，在 120 份問卷當中，房地產稅收征管主體權責劃分差的比例占到 32%.
在關于"您認為房地產稅收征管主體權責劃分是否合理"的調查中，其中"一般"的人數最多，共有 49 人，約占比 32.0%;"好"、"較好"的較少，均共有 16 人和 15 人，約占比 14%和 13%;而"差"的人數，共有 27 人，約占比 23%.從上述的調查結果可得，大部分（32%）稅收單位對您認為房地產稅收征管主體權責劃分的合理性不滿意。
由于在房地產稅收征管主體的權責劃分不清晰的問題，會導致政府在定位上出現偏差，可能會出現地方政府為了其自身利益，而降低民眾和中央政府的利益。房地產稅收大部分稅種是于土地為計稅依據的，而土地資源由地方政府壟斷，一些地方政府靠賣地維持財政收入，過分依賴房地產企業，甚至被房地產企業綁架，地方政府直接或間接會轉向支持房地產行業的發展，從而導致房地產業投資過熱，土地價格和商品房價格居高不下。地方政府著眼于眼前利益，缺乏對房地產稅制改革的關注度，對稅務部門信息化建設投資較低，無形之中助漲了房地產稅款的流失，使稅收的作用大大降低。
三、房地產稅收征管主體之間的溝通協調不到位
我國的行政管理體制是自上而下的層級制管理，同一個層級上的不同政府部門之間沒有有效的信息共享機制，信息不能在不同政府部門之間順暢流通，各政府部門之間溝通交流、協調合作不夠通暢。雖然地稅機關是執法機關，代表國家征收稅款，但是，房地產業是一個涉及民眾生活、行政管理等方面的復雜行業，從土地的取得、土地開發、房產銷售等環節，會涉及國土局、房管局、規劃局、發改委等諸多政府部門，但是稅務機關不能完全掌握各個環節的涉稅信息和資源，這就要求政府的其他部門要和稅務機關密切聯系，形成信息共享機制。但是，因為我國行政管理體制的特殊性，決定了政府各職能部門主要關心自身業務范圍，對其他部門的工作，總是抱著"自掃門前雪"的態度，能推則推、能拖就拖的辦事原則，特別是其他部門的轉辦案件，更多的選擇是置之不理或者是石沉大海，而稅務機關真正介入房地產稅收管理是房企取得土地開始土地開發的時候，對前期的土地招牌掛、出讓信息，一無所知，國土、房管部門也不能及時將上述信息共享給稅務機關。對內而言，由于稅務機關實行的是按區域管理，由于稅收收入關系到各自的切身利益，各級稅務機關沒有制定定期稅收協調制度，稅收信息不能及時共享。無論是稅務機關內部或者是外部，都存在溝通、協調不及時，信息共享不順暢的弊端，這給房地產企業稅收管理帶來諸多障礙，也使房地產企業稅收收入應收盡收成為不實際的空談。
第二節 房地產稅收管理所得稅管理存在問題
一、房地產項目前期稅收管理問題
問卷調查可以發現，針對"您認為房地產項目前期成本費用管理效果如何"此問題的，一共分發出去 200 分問卷，針對稅收單位回答該問題收回了 120 問卷。
由表 4.3 可知，在關于"您認為房地產項目前期成本費用管理效果如何"的調查中，其中"差"的人數最多，共有 81 人，約占比 68.0%;;而"一般"的人數較少，共有 28 人，約占比 24%."好"、"較好"的數次之，均共有 5 人和 5 人，約占比 4%和 4%,從上述的調查結果可得，大部分（68%）稅收單位對房地產企業項目前期成本費用管理效果不滿意。
在對房地產企業項目前期稅收管理中，有的房地產企業往往會通過多列開辦費用、拆遷補償費等形式，虛增成本費用，擴大扣除范圍，從而減少企業利潤，少繳稅款；有的房地產企業在項目前期過程中，把行政管理部門的費用也計入到房地產開發費用中，增加房地產開發費用基數，從而變相虛增加計扣除費用，達到多列成本費用，偷逃稅款的目的。
二、房地產項目建設期稅收管理問題
在對房地產企業項目建設期稅收管理中，房地產企業多列成本費用的招數也是存出不窮，首先是安置補償方面，因為安置補償涉及面較廣、人數較多，多數是以現金的形式發放，企業通過編造安置補償名單、增加補償人員和金額的方式，增加企業成本費用，而稅務機關往往無法核實其真偽性；其次是在建工程方面，房地產企業通過多列地下工程成本的手段多列成本費用，由于地下工程建好后都無法核實其實際工程量，稅務人員由于精力有限，不能時時刻刻跟蹤管理，雖然可以控制其發票取得來監督在建工程，但房地產企業寧愿多繳 3%的營業稅，也不愿繳納更高稅率的土地增值稅。
三、房地產項目后期稅收管理問題
在對房地產企業項目后期稅收管理中，房地產成本費用管理存在以下問題：一是少計或不計收入問題；房地產企業通過巧立名目，將本應納入營業收入的款項作為往來款核算，比如收取誠意金、會員費等費用，雖然國家法律法規已經規定房地產企業收取的與房產相關的利益均應作為營業收入繳納稅款，但是稅務機關不實地檢查核實很難發現其中的貓膩；二是定向開發不及時納稅問題，現在很多房地產企業都和相關部門或企業進行定向開發，在房屋建成后，雖然已經收到款項，但是不開具發票，不及時繳納稅款，同時，按照國家相關稅收政策規定，這種情況已達到土地增值稅清算條件，房地產企業應該及時進行清算，并申報繳納稅款，但房地產企業已未開具發票為由，遲遲不進行清算，造成延遲納稅，擠占國家稅款。
第三節 房地產稅收管理財產稅管理存在問題
一、房地產財產稅稅基核實管理問題
房地產企業財產稅主要涉及房產稅和土地使用稅，首先就房產稅而言，房地產企業開發銷售的商品房在未售前，按照相關規定屬企業存貨，不繳納房產稅，但是企業在銷售商品房建造的售樓部，企業不按規定計入固定資產，而是計入低值易耗品，有的甚至不入賬，這就造成房地產企業少繳房產稅，稅收管理人員如果不親自實地核實的話，很難發現這個問題，其次是房地產企業將房產給免稅單位無租使用，簽訂無租使用協議，按照稅法規定此部分房產免征房產稅，但是這種無租使用的真實性，稅收管理員更本無法甄別，造成國家稅款的流失；就土地使用稅而言，房地產企業在取得土地時就應該繳納土地使用稅，但是很多房地產企業在簽訂土地使用權轉讓協議之前就已經占用了土地，雖然稅法規定納稅人在實際占用土地時就要履行納稅義務，但是稅務機關沒有企業已經占用的證據，基本都是以簽訂轉讓協議的時間來確定納稅義務發生時間，這就使得房地產企業在實際占用土地到簽訂轉讓協議之間的土地使用稅未繳。
針對"您認為房地產財產稅稅基核實管理效果如何"此問題的，一共分發出去 200 分問卷，針對稅收單位回答該問題收回了 120 問卷。
在關于"您認為房地產財產稅稅基核實管理效果如何"的調查中，其中"差"的人數最多，共有 64 人，約占比 54.0%;;而"一般"的人數較少，共有 27 人，約占比 23%."好"、"較好"的數次之，均共有 20 人和6 人，約占比 9%和 14%,從上述的調查結果可得，大部分（54%）稅收單位對房地產房地產財產稅稅基核實管理效果不滿意。
在稅收管理工程中，房地產企業房屋性質不一，土地計稅依據不清，加之土地使用稅實行的是差額稅率，地段越好的土地，稅率越高，房地產企業往往將地段好的土地面積申報減少，增加地段不好的土地面積，達到少繳稅款的目的，稅收管理員稍有不慎，就會讓國家稅款流失，從而增加自身的稅收執法風險。
二、房地產財產稅增值核實管理問題
在實際征管過程中，房地產企業往往按照房產的初始價值入賬，在以后發生更換、或者裝修時，將發生的上述費用放到"待攤費用"進行核算，而沒有把這部分款項加入到計稅依據中處理，造成少繳房產稅的情況發生，此外、一些房地產企業因為業務擴張，要進行融資貸款，所以將房產進行評估增值，可任按最初的房產原值繳納房產稅，而對增值部分不繳房產稅。
第四節 曲靖市房地產稅收管理存在問題成因分析
一、房地產稅收征收的配套制度與措施不完善
曲靖在房地產稅收征收的配套制度與措施不完善，主要表現在以下幾個方面。第一點，個人對房地產的所有權在轉讓過程中要同時按交易金額征收營業稅和土地增值稅；第二點，納稅人如果想要房產落地，需要繳納兩種稅，包括房產稅和城鎮土地使用稅；第三點，對簽訂銷售不動產合同，不僅要對雙方征收產權轉移書據印花稅，還要對承受方征收契稅；第四點，對納稅人取得的耕地要在取得時繳納耕地占用稅，還要按年繳納土地使用稅；第五點，對取得的房屋租賃收入，不但要繳納營業稅，還要繳納 12%的房產稅；第六點，對房地產企業的增值額，要征收的企業所得稅和土地增值稅。由于稅費種類繁多，稅收的環節復雜，導致征收不到位的情況時有發生。此外、涉及到房地產企業的稅收優惠政策很少，房地產企業稅負一直居高不下。
二、存在稅種復雜及稅收不公平等弊端
針對"您認為房地產稅收的復雜度如何"此問題的，一共分發出去 200 分問卷，針對稅收單位回答該問題收回了 80 問卷。
由表 4.5 可知，在關于"您認為房地產稅收的復雜度如何"的調查中，其中"差"的人數最多，共有 63 人，約占比 72.0%;;而"一般"的人數，共有 9人，約占比 16%."好"、"較好"的數次之，均共有 4 人和 4 人，約占比 6%和 6%,從上述的調查結果可得，大部分（72%）房地產納稅單位認為房地產稅收較復雜。
目前曲靖在稅基方面也存在眾多問題，其中重要的一點就是稅基過窄，主要表現在兩個方面：第一點，房地產稅有著自身的特點，本來應該具有財產稅的完全性質，但目前的房產稅不具備這種特性； 第二點，房地產在轉手和交易過程中存在著稅負過高的現象，這就導致了灰色市場的出現，交易會以一種很隱蔽的方式出現，偷、逃稅款的現象時常出現。所以，稅費設計的不合理或稅率過高，從某種程度上來說非但不會增加稅收收入，相反反造成稅收絕對額的減少。稅種設計復雜的結果是一方面讓部分納稅者有被重復征稅的可能，另一方面卻又讓部分逃稅者有機可趁。
（一）以稅代租。
這種情況在城鎮的土地使用中最為明顯，帶有地租性。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，土地使用稅的之所以制定主要是為了防止各種土地的地級差，土地的使用者是真正的納稅人，收稅是按照土地的不同等級來收的而不是按照土地的價值，其實這就是地租的一種現實反映。
（二）稅費不清。
房地產企業在取得一宗土地時，往往須繳納土地補償費、基礎設施費等費用，而這些費用最后都成為了契稅的計稅依據，這直接增加了房地產企業的開發成本，造成稅費混淆。
（三）以費擠稅。
在房地產企業身上，時常會出現"費擠稅"或者是"費帶稅"的現象。這種現象的出現使得一些不合理的東西合理化了，比如費用，由此會有許多不好的現象產生。地方政府設立的各種費，經常代替稅的性質出現，國家已經設置了教育費附加，一些地方政府還設置地方教育附加，表面看，和政府提供公共服務相一致，但是究其本質嚴格的來說是地方攤派。納稅對象對于所納稅的承受能力是最主要的擔負原則，如果所納稅收超過這一能力范圍稅基的穩定性將會受到影響。
地方利益導入會直接導致不正規的排擠征稅。欠合理的地方稅收規定引起的直接"費擠稅".
三、稅務部門重管理、輕服務，協調度不夠
近些年來，稅務部門一致將納稅服務和稅收管理提升到同一個高度來執行，無論是原來的"納稅服務周"還是現在的"春風行動",地稅機關已經得到社會、民眾的充分認可，稅務部門服務質量也位居各個政府部門首位，但是少數稅務干部依然以執法者的姿態出現，沒有從根本上轉變納稅服務的觀點，在日常稅收征管過程中，不注重納稅服務手段，簡單的認為納稅服務就是做做稅收宣傳、發放宣傳資料，認為稅務機關更要注重管理，這樣做的結果往往會激發矛盾，不利于稅收工作的開展，其次、稅務部門并沒有根據房地產行業的特點，因地制宜的設立有針對性的專業培訓和服務，大多數培訓都是以企業所得稅居多，沒有建立需求培訓模式，加之稅務部門沒有建立稅企溝通機制，這往往會導致，房地產企業納稅人和稅務管理人員理解有偏差時，沒有一個溝通平臺，容易造成矛盾升級，影響房地產稅收管理的效能。
四、房地產稅收征管人員素質有待提高
稅務機關稅收管理員直接負責房地產企業的稅收管理，大廳征收人員負責稅款的征收，稅務干部在房地產企業稅收征管過程中起著很重要的作用。由于房地產行業是一個極其復雜的行業，從取得土地到最后清算，時間跨度一般都很長，這對直接從事房地產企業管理工作的稅務人員素質要求就很高，不單單掌握稅收政策，還要具備較高的財會素質和建安核算知識，但是在現實中，具備這些能力的稅務干部少之又少，有些甚至從未接觸過財會知識，這讓房地產企業稅收管理出現了隱患，同時，征收大廳從事稅款征收的人員，大部分是臨聘人員，他們對稅收知識掌握嚴重匱乏，大大降低了稅收征管效率。目前曲靖市房地產稅收征管人員素質存在以下不足之處：一是，房地產稅收管理員不具備較強的財務、會計知識，特別是房地產企業的財務、會計知識，管理員疲于應付日常工作，沒有系統、全面的接受相關知識的培訓，一般組織的財會知識培訓，重量不重質，走過場，難于取得實效。二是，征收大廳人員流動性較強，一些具備一定稅收素養的臨聘人員有新的工作后，立刻離開稅收崗位，稅務機關只能重新招聘人員進行培訓上崗，造成人力、物力、財力的嚴重浪費，建立臨聘人員聘用制度已經迫在眉睫。
