本篇論文目錄導航：

【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻

第五章 國內外房地產稅收管理經驗借鑒

第一節 國外房地產稅收管理經驗借鑒

一、美國房地產稅收管理經驗借鑒

美國是實行房地產稅收最早的國家之一，其稅收體系非常完善，被多個國家所借鑒，其房地產經濟一直是美國經濟的強力引擎，每年房地產業大概創造了美國 GOP 的五分之一，在各州的財政收入中，房地產稅收收入的重要性更是顯露無疑，每年的稅收收入約占地方財稅收入的百分之五十到八十。

在稅制設置上，美國針對房地產交易環節設定稅率為百分之二的交易稅，針對房地產持有環節，美國按照納稅人持有的土地或服務等不動產征收不動產稅，按照不動產的評估增值作為計稅依據，在不動產發生贈與、繼承時，征收高額的遺產稅或贈與稅；對房地產企業或個人按照其取得的收益，征收所得稅。

在征收管理上，美國實行聯邦、州、地方三級管理，各自有稅收立法權和征管權，分別對各自的稅款進行征收管理。美國的稅收收入比例是這樣的：聯邦稅占稅收總額的百分之六十、州稅占百分之二十五、地方稅占百分之十五，房地產稅收是地方財稅收入的主要來源。

在房產價值評估上，美國結合當地房地產稅收管理實際情況，制訂了完善的評估方法和評估理論，采用的房地產評估方法主要有成本法、收益法和成本利潤法，同時采用納稅人同期、同類型交易價格，參照當地房管部門提供基準地價和單位成本來進行評估和核定，在評估中，如果納稅方對稅務部門的評估方法或評估價值出現質疑時，可以要求第三方中介結構介入，或者向政府主管部門申訴，維護納稅人權益。

在房地產欠稅管理上，美國稅務局對房地產企業的故意欠稅處罰較重，一般都會給予欠稅數額的數倍罰款，嚴重的會傾家蕩產甚至是有牢獄之災，這樣對納稅人有很強的震懾力。如果房地產企業未能按期繳稅，美國稅務局不止征收稅款，還會按照同期存款利率計征該稅款應繳納的利息，對欠稅回收的方式也有很多種包括限制出境、凍結存款、限期繳納、繳納保證金、降低信用、強制拍賣等。所以，在美國很少有房地產企業會惡意欠稅，房地產稅收管理效能也很高。此外、美國稅務局對按期繳稅的管理也很有新意，對那些納稅信用高、按期納稅的房地產企業，美國稅務機關通常會采用給予稅額一定幅度的減免，或者提高納稅信用等級，給予提高信用貸款額度的做法，大大激勵了房地產企業按期、足額繳納稅款的主動性，對增加地方財政收入具有重要意義。

二、英國房地產稅收管理經驗借鑒

英國很早就對房地產稅收立法，房地產稅收法律法規發展到現在已經非常完善了，房地產稅收政策以法的形式出現，提高了稅法的嚴肅性，也使得房地產稅收強制性功能得以很好的體現。此外，英國還將處罰稅收違法行為列入國家法律，對繳稅人不繳和惡意拖欠稅款的行為，納入國家信用系統，在貸款、找工作方面都會受到影響，甚者可能會被剝奪選舉權。此外，英國在十九世紀末期就建立了同期世界上數一數二的房地產評估機構，該機構為當時的英國稅收部門提供了強有力的技術支撐。英國公眾實行的是自行申報納稅制度，房地產稅收也不例外，這種社保制度關鍵在于納稅人按照自己的財產價值申報，然后交給專業的稅務人員審核并繳納，這個做法巨大提高了稅務機關的征收效率，降低納稅人的納稅成本。而企業的申報繳納就更為嚴苛，企業在申報繳納稅款時，首先要請專業的會計事務所審核，會計事務所審核無疑企業才能申報繳納，英國的納稅服務中心和稅務部門的比例基本是一一對應，該納稅中心將英國近 6100 萬納稅人的房地產信息都收集起來，并及時更新，稅務部門將審核后的稅收憑據通過該中心將郵遞給納稅人，從根本上節省了房地產稅收管理的征納成本，提高了稅務機關的房地產征管效率。

三、新加坡房地產稅收管理經驗借鑒。

新加坡與中國同屬于亞洲國家，新加坡房地產稅收征管方面效率高，執法嚴，對于曲靖市的房地產稅收的征收管理更有著借鑒和參考意義。

（一）房地產稅收制度和稅收征管方面

新加坡將新加坡境內的所有房地產均納入征收對象，其所有者為納稅義務人。該國稅務機關按照房屋的年份、地理位置、所處地段、房屋陳新度、配套設施等因素，綜合出一個房地產年租金參考值。新加坡房地產物業稅稅率分為兩個檔次，自有房屋為 4%,其他類型為 10%,根據該國統計機構統計，該國房地產稅收占到該國地方稅收總量的 70%左右。

（二）在房產稅源管理方面

新加坡的稅源管理具有以下幾個方面的特點：一是健全的房地產稅收評估分析制度。對稅收評估中介、稅收評估方法、稅收評估程序都做出規定。稅務部門隨即抽調業務素質強的稅務人員審核房地產企業的涉稅資料和其他政府部門提供的涉稅信息和資料，對有疑點或違法行為的納稅人，通過自查和約談的形式，限期納稅人改正。二是納稅主體的誠信管理方面。新加坡非常注重納稅人的誠信納稅意識培養。從幼兒園開始就開始傳輸誠信納稅教育，在生活的細微之處也無時不刻不在培養公民的誠信納稅意識。三是在處罰稅收違法行為方面。新加坡稅務機構制訂了非常完善的處罰機制，對不同的違法行為，給予不同處罰手段，對違法行為嚴重的納稅人不僅在報紙、媒介上曝光，違法人還將受到數倍于稅金的罰款，不設上限，甚者還要被判刑。

第二節 國內房地產稅收管理經驗借鑒

一、香港房地產稅收管理經驗借鑒

內地的房地產稅種和香港是有所區別的，在香港房地產相關的稅主要是物業稅和差響，其中物業稅和新加坡大同小異，所有的房產所有者都必須繳納物業稅；而差響是針對自己居住和租賃給別人居住的住房需要繳納的部分。

差響是有點類似于內地住房維修基金的一種稅，當地人又稱之為房地捐，指的是居民住房無論是出租還是閑置，均需向對其提供治安、消防、水電等市政公共服務的機構而繳納的補償。每年政府部門會根據房屋的性質、價值和用途進行適當調整，保證了稅收的公平和公正性。

二、南寧房地產稅收管理經驗借鑒

從 2011 年開始，南寧市地方稅務局就對房地產稅收管理實行 "三級"監控管理制度，大大減少了稅款流失和降低征納成本，為曲靖下一步實行房地產稅收一體化管理提供了借鑒意義。

第一級是南寧市地方稅務局房地產稅收管理辦公室。其工作職責主要是對轄區各縣（區）局房地產稅收工作進行統籌安排、對房地產稅收征管進行報道和宣傳等工作，并依照其職權范圍建立和健全房地產稅收管理制度，從自治區和南寧市的政府部門取得項目開工建設信息，在 5 個有效工作日內下發到轄區各對應管理分局，同時負責轄區內各管理機構的協調溝通，解決日常征管交叉問題。

第二級是各縣（開）主管地方稅務局。其職責主要是對房地產的具體執行工作，組織、安排稅管員對轄區內的房地產和建安項目信息進行釆集、審核、錄入工作，并通過執法責任制檢查按月和按季對房地產管理臺賬進行檢查，通過第三方數據比對，利用現代化信息手段，按月查詢、比對和分析項目的建設進度、樓盤銷售和稅款繳納情況，定期和不定期的抽調業務骨干員到各分局所進行實地檢查核實，確保上級房地產稅收征管工作安排落到實處、不打折扣。

第三級是稅收管理員。其職責主要是對于自己片區內的房地產稅源項目進行日常管理，及時掌握房地產企業項目施工、銷售進度，對房地產企業繳納稅費進行監控和管理，及時將房地產和建筑安裝項目的相關信息采集、錄入房地產稅收管理系統，實現信息和資源共享，同時，也負責對房地產企業的政策咨詢答復和輔導，制作和上報各種臺賬、報表。

第三節 國內外先進國家和地區房地產稅收管理對曲靖的借鑒

一、建立了較為完善的房地產稅收征管體系和獎懲機制

目前，建立完善的房地產稅收征管體系和獎懲機制是眾多發達國家房地產稅收管理的不然之選，我們也應該學習并且借鑒國外的房地產稅收管理體系。香港與美國在這方面的表現尤為突出，首先房地產保有稅制是對房地產的所有人和使用人征收的，通常是根據房地產的存在形態--土地、房產或房地合一的不動產來設置。區分有增值和無增值，當發生不動產的有償轉讓時，大多數國家都是對轉讓收益即增值部分征稅，對沒有增值的不征收稅款。其次房地產取得稅是對取得房屋、土地所有權的人課征的稅收。一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅、贈與稅、登錄稅和印花稅等。此外，對房地產稅收進行嚴格的獎懲制度，體現稅收的公平性，對按期納稅的繳稅人給予一定的稅收優惠，將房地產企業納稅信用利用到企業貸款和法人信譽度中，對惡意拖欠稅款的繳稅人，給予稅款數倍的懲罰，甚者追究其刑事責任。

二、改善房地產稅收管理和配套制度

美國的房地產產權登記制度十分健全，并且可以對私人房產進行公開查閱，房地產企業或私人想要隱匿應稅財產幾乎不可能，美國稅務部門利用完備的資產評估體系、先進的征管手段和全面的權利登記等手段和體制也讓房地產的灰色交易無所遁形，極大的提升房地產稅收管理的能效性，此外、英國通過建立房地產價值評估體系和交易價格評估體系，對房地產價值和交易價格進行科學評估，確保房地產交易的真實性，對控制稅款流失起到不可估量的作用。房地產價值評估和交易價格評估制度在先進西方國家已經非常成熟，各自結合當地房地產稅收管理實際情況，制訂了完善的評估方法和評估理論，各國采用的房地產評估方法主要有成本法、收益法和成本利潤法，同時采用納稅人同期、同類型交易價格，參照當地房管部門提供基準地價和單位成本來進行評估和核定。此外、他們的稅務部門還在機構內部設置專門的房地產稅收評估部門，如設置稽核部門、資產評估部門等機構。

南寧市地稅局通過對房地產稅收實行"三級"管理，按照管理權限的不同，劃分不同職責，按照市局對房地產稅收征管進行宏觀調控和外部協調，縣區局對房地產稅收征管進行具體指導，基層分局稅收管理員進行實際征管的方法，對房地產稅收管理實行全方位、立體化管理，房地產稅收管理成效顯著提升。

三、合理征稅，重視對房地產保有階段的征稅

香港在房地產稅收體系建設中做得很完善，各級政府部門在稅收征管過程中鼎力協作，各個單位各司其職，充分發揮了房地產行業的調控效能。房地產保有稅制已成為各國的房產稅征收主要方式，大大增強了房地產保有環節的課稅力度，此環節的稅收優惠也較多。以英國為例，其在保有環節征收的稅款約占英國稅收收入的 30%左右。在房地產的保有階段，房地產的所有者和使用者都是保有階段的納稅人?；径际歉鶕粍赢a存在的形態來設置稅種。首先是韓國，依照土地征收綜合土地稅，其次是波蘭，該國將房產和土地合二為一征收房地產稅最后是日本，依據房地產所處的地理位置設置不同稅率的房地產稅，一般稅率為1.4%-2.1%.注重房地產保有環節稅收的房地產稅收體系可以大大減少偷、逃稅現象，對地方政府財政收入提供有力保障，也大大激活了二手房交易市場，提升房產擁有者的資產利用效率，合理配置房地產資源，同時，適當設置較高的稅率，會增加房屋投機者的投機成本，對抑制房價過快、過高增長，起到積極作用。