本篇論文目錄導航：

【題目】現行房地產稅收管理困境研究
【緒論】房地產稅收管理制度法優化分析緒論
【第一章】現代公共管理與房地產稅收相關理論概述
【第二章】我國房地產稅收管理現狀分析
【第三章】曲靖市房產稅征收管理現狀
【第四章】曲靖市房地產稅收管理問題及原因分析
【第五章】國內外房地產稅務征收管理經驗借鑒
【第六章】完善現行房地產稅收管理對策及建議
【結論/參考文獻】房地產稅收征管體制改進研究結論與參考文獻

第六章 完善現行房地產稅收管理對策及建議

第一節 完善我國現行房地產稅收制度

一、簡化稅制，優化結構

對于一些重復的稅種，需要進行重新設置，而且內外的稅收制度應該統一起來，以形成統一的制度。例如：房地產稅、企業所得稅等都應當有統一的稅法，這樣稅負才會更加公平。要對土地和房產統一征稅，計稅依據按照國際慣例規定為房地產的市場評估值，征收范圍應擴大到所有由國家和集體擁有并控制的房地不動產。土地增值稅應該暫停征收，同時開設贈與稅和遺產稅。在現實生活中，土地增值稅計算征收是很復雜的，房地產企業財務人員很難準確計算土地增值稅，征收效率不高。建議將土地增值稅查賬征收改為核定征收，按照房地產企業銷售收入確定計稅依據，按照商品房性質不同設定 2%-8%的稅率，這樣可以大大減化納稅人計算過程和降低納稅人聘請中介的納稅成本。此外，應該適時開征遺產稅和贈與稅，對個人承受的遺產或者繼承物，除家庭和個人生活必須的物業外，均實行高額稅率，這樣對社會資源再分配和調節貧富差距會具有十分重要的意義。

二、調整稅基和稅率

擴大房地產稅的開征范圍，將個人超標住宅和郊區農民經營房屋納入征稅范圍，以房屋的評估價格作為計稅依據。同時，稅務部門通過免稅、減稅的形式，考慮納稅人的實際情況，按照不同情況實行差別幅度減免稅。在對房地產稅的稅率進行設置的過程中，要充分考慮房產所在地的經濟情況和房產類別，各個地方可以結合當地實際情況的可變幅度進行小幅調控和改變，對容積率過低、房屋建設密度過低的高檔房產和浪費土地資源的高爾夫球場適用最高稅率，對于地處偏僻和交通不發達地區的房產，考慮低稅率或者免稅。此外，應盡快將房地產企業銷售不動產行為納入營改增，以消除房地產企業成本核算、發票取得不及時無法扣除的隱患，減輕納稅人的稅收負擔。

三、完善房地產稅制體系

（一）完善我國土地稅法體系，加強土地資源保護

土地是稀缺資源、不可再生。伴隨著中國經濟的高速發展，房地產行業也迎來了快速發展期，土地收入已成為地方政府的收入主要來源。但是，土地浪費也比比皆是，特別是從 2013 年開始，房地產泡沫逐漸被打破，一些優質土地資源被荒廢多年，如何高效利用這些稀缺資源，仍然是我們必須面對的問題，我們應當建立更加完善的土地稅法體系，加大稅收職能作用。一是建議完善我國現行的耕地占用稅及土地增值稅，提高耕地占用稅稅額標準，對未利用耕地限期整改，限期整改后仍為整改的可采取收回土地或加倍收取耕地占用稅；二是開征土地閑置稅。具體設計思路是：征稅對象是閑置土地；計稅依據是閑置土地的面積；按照區域和地理位置的不同設置差別稅率，根據閑置的年份和面積，實行累進稅率。

（二）規范房地產交易，降低交易稅負

我國房地產交易過程中重復征稅的情況屢見不鮮， 尤其是契稅和印花稅。相對而言，繼承房地產和被贈與的房地產卻沒有這么多的課稅?？傮w來說，房地產交易環節是各個環節中稅負最重的環節，這就會導致商品房流通不暢，房地產交易市場發展受阻。

第二節 優化納稅服務，提高納稅人的稅法遵從度

一、完善納稅服務體系

（一）強化實體辦稅服務廳建設

因地制宜，全力打造"服務優質、辦稅高效、納稅人滿意、社會認可"的辦稅服務廳。加強納稅服務體系建設，實行一站式服務，拓展辦稅服務廳功能，將納稅人發起的各類涉稅事項前移到辦稅服務廳，落實涉稅事項辦稅服務廳終審制，規范辦稅服務廳功能區域和窗口設置，優化辦稅服務環境，規范納稅服務管理制度和辦法，規范納稅服務標準，規范納稅服務禮儀、規范納稅服務流程，積極創建星級辦稅服務廳。塑造公正、文明、專業、高效的納稅服務體系，實現納稅服務標準化、制度化、規范化。

（二）實施涉稅事項分類管理

按照云南省地方稅務局涉稅事項辦稅服務廳終審制的要求，涉稅事項統一由辦稅服務廳受理或直接辦理，全面梳理涉稅事項，實行涉稅事項分類管理，根據事項的法律規定和特點，將涉稅事項分為先辦后審和先審后辦兩大類。建立和規范各類涉稅事項的辦理程序，規范各類涉稅事項的法定條件、證明資料、辦理流程。

（三）建立先辦后審和先審后辦制度

在辦稅服務廳推行"誠信推定、條件受理、當場辦結、窗口出件、事后核查、違規受罰"的先辦后審制度。納稅人信用良好且所辦涉稅事項屬于先辦后審事項，納稅人依法提供法定資料，出具涉稅事項真實性、合法性的承諾書，符合法定要件，辦稅服務大廳工作人員審核認定先行辦理，辦理后再轉稅源管理部門調查核實，納入后續跟蹤管理。稅源管理部門調查核實，發現不符合規定的，及時予以撤銷，依法追繳應繳納稅費款，追究納稅人的責任。

在辦稅服務廳建立"窗口受理、內部流轉、限時辦結、窗口出件"的先審后辦制度。對法律法規規定的行政審批、行政許可事項和其他需要審核確認的事項屬于先審后辦事項，由辦稅服務廳受理，初審符合受理條件予以受理，傳遞稅源管理部門調查核實，經有權機關審批確認后，退回辦稅服務廳辦理。建立復核審查制度。在辦稅服務廳設立兼職法制員，負責處理重大涉稅事項的復核審查，定期開展涉稅事項辦理情況檢查。

（四）強化網上辦稅平臺建設

推行以網絡申報為主的多元化納稅申報，推進財稅庫銀橫向聯網，探索同城通辦和自助辦稅。加強信息手段應用，充分利用 12366 納稅服務熱線和納稅服務平臺，實施納稅提醒、短信催報催繳和稅法宣傳。建立網上辦稅服務廳，實現涉稅事項的網上辦理。建設納稅人網絡學校，定期不定期發布政策解讀，分門別類開展納稅輔導培訓，提供方便、快捷、高效的辦稅服務。

（五）完善納稅人滿意度及需求調查機制

建立問卷調查制度，在辦稅服務廳定期開展納稅服務和納稅需求問卷調查。建立第三方調查機制，委托社會調查機構，采取實地走訪、電話、網絡、問卷調查等多種方式進行納稅人的需求調查，評價稅務機關的服務質量。根據調查結果，開展納稅服務質量評比，分析存在的問題，掌握納稅人的需求，有針對性的開展納稅服務。

二、提高稅務人員素質

在實際征管過程中，稅務人員素質高低起著至關重要的作用，作為房地產企業的直接管理者和納稅服務的提供者，其人員素質對房地產稅收管理好壞起著決定性作用。因此、要采取多種途徑，提高稅務人員的納稅服務能力和執法水平。

筆者認為進行有目的性的培訓工作很有必要，應將房地產業財務知識培訓列為長期培訓計劃，建立房地產企業管理人員人才庫，定期更新數據庫內容，安排業務素質強、精通微機操作的人員從事稅收管理員工作。加大對房地產稅收管理員的提拔任用力度，建立良好的激勵體制，讓房地產業稅收管理工作步入良性發展。

第三節 完善房地產稅收征管的配套制度

完善我國的房地產稅收制度，關鍵是建立一個完備的涉及稅制、征管、救援等多方面的稅收體系，除此之外，還要提高房地產稅收的法律地位，建立健全房地產評估制度等相關配套制度，只有這樣才能促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

一、建立財產的登記制度及時推行財產實名登記制度，加強財產登記的準確性和及時性，提升房地產稅收的有效性和及時性。在房屋及土地產權登記制度的推進過程中，首先是要核查宗地的地段、權屬關系、面積等，建立全國聯網的查詢臺賬；其次是從國家層面上建立房產查詢系統，將房屋坐落地、面積等采集完善，為下一步全面推行征收房產稅打下堅實基礎；最后是盡快實行房產證和土地使用證二證合一制度，嚴厲打擊房屋私下交易，打擊擾亂房地產市場的行為，增強房地產企業的稅收遵從性。

二、完善房地產估價制度

完善和改進房地產估價制度日顯迫切。在日常征管過程中，對于成交價較低的交易案列，稅收管理員由于自身掌握的知識有限，不能準確判斷其成交價格的真偽，只能要求交易方到中介機構進行評估，而一些中介機構并不能較好的遵守職業操守，基本都是按照將交易方的要求出具評估報告，這勢必會造成稅款的大幅流失。為此，稅務機關應盡快建立房地產估價系統，按照地段建立數據庫，及時和房管部門溝通，及時取得當地基準地價和建造成本，盡可能準確核算房地產單位交易價格，以確保稅收的公正性，維護房地產交易市場的健康發展。

三、加強和相關部門的配合

房地產企業稅收要及時、全額入庫，這對稅務機關來說是一個很大的挑戰，單單依靠稅務機關的力量很難實現。稅務部門一定要加強與房管部門、工商部門、金融系統、公檢法系統的聯系和協調，如定期和不定期開展協調會、成立協稅護稅小組、通過和公安部門聯合辦案等形式，加大對稅收違法行為的打擊力度，增強稅法的嚴肅性和強制性。同時，其他部門也應該和稅務機關密切聯系，及時提供稅務部門要求的涉稅資料。特別是房管部門，每年要及時提供當地土地地價，以便稅務機關及時更新房地產二手房地價信息，防止稅款流失?，F如今，社會是一個高速信息時代、計算機的運用已經融入我們的各行各業，各個部門也應該在大力開發計算機運用軟件的同時，實現各個系統的無縫對接，實現資源的及時、有效共享。

第四節 加強和改進稅收征管手段

從稅制的設立來看，我們在進行一個稅制的設置時，不單單要考慮稅制的合理性、科學性和長期性，還要考慮其可行性，這就需要建立一個合理的征管機制。有效的征管機制是保證稅收目標實行的必要機制，房地產業的復雜性，決定了房地產稅收征管的特殊性，這需要我們在稅收征管的同時建立起與之相配套的稅收征管機制。

一、實施房地產稅收一體化征管

實施房地產稅收一體化管理，重點應采取以下五個方面的措施：一是地稅機關要和房管局、國土資源、城鄉規劃等政府部門建立信息共享制度，以便稅務部門及時掌握房地產企業的涉稅信息，方便稅務機關從源頭控管稅源。二是嚴格執行房地產企業所得稅管理辦法，對房地產企業收取的預收款、誠意金等巧立名目的款項，均按要求預繳企業所得稅，及時掌握房地產企業銷售商品房信息，及時預繳土地增值稅；,對達到土地增值稅清算條件的要及時要求企業進行清算，及時入庫稅款。三是對房地產企業開發的不同樓盤進行跟蹤管理，及時掌握變動信息，更新管理員管理臺賬，要求所有的房產企業安裝網絡發票系統，在銷售商品房時，要求企業在發票上注明小區名、樓層、房號，以便稅收管理員通過內部系統及時進行比對，對不按要求開具發票的企業，及時進行限改和處罰。四是在對房地產企業土地增值稅清算檢查時候，詳細檢查入賬發票，對未按要求取得發票的成本，一律不允許稅前扣除，對未按項目分別核算成本費用的樓盤，從高適用稅率，提高稅法的嚴肅性。五是加快建立房地產企業房產交易系統，將二手房和商品房的交易的受理、審查、核準、查詢以及稅務事項通知書、完稅證的開具情況等內容納入房地產交易系統，逐步實現房地產稅收一體化辦公和全程監控、查詢，提升房地產交易的效率，降低納稅成本。

二、積極開展互聯網+稅收管理工作

稅務機關應該創新工作視角，主動適應"互聯網+"時代的新特點、新要求和新挑戰，充分挖掘利用互聯網技術，積極謀求與互聯網、云計算、大數據的廣泛對接和深度融合，拓展征管與服務的深度、廣度。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建筑業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，并實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用稅收征收系統資源。通過對稅收征管系統的綜合運用，充分發揮聯動機制作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新臺階。三是實行房地產業動態管理。建立房地產業稅收征管數據庫，做好和房管、國土等政府部門的數據對接，按照其他部門提供的數據，及時篩選、分析，及時建立房地產項目臺賬，將房地產項目實行動態管理，及時更新數據，并做好數據的分析、提煉工作，提高稅收征管的針對性。

第五節 強化部門協調配合

一、完善稅務機關內部配合機制

在房地產稅收征管過程中，涉及到稅務機關內部的多個部門，各個部門之間的相互聯系、溝通協調顯得尤為重要，在對房地產進行日常稅收管理時應建立健全部門長效協調配合機制。首先，科技信息部門應加強與稅收管理部門的協調配合，按照金稅三期的工作要求，依托現有的云南地稅 MIS2.0 系統，進行房地產稅收管理軟件的適應性改造，統籌和深化數據利用，建立房地產稅收征管數據模型，使房地產稅收管理步入現代化管理，節約征管成本；其次，征收大廳應加強與稅收征管部門的協調配合，征收部門負責對房地產企業原始數據的采集，其采集的房地產企業土地信息和房地產信息，是稅源管理部門進行房地產稅收管理的基礎，稅源管理部門在日常管理中發現房地產企業計稅依據發生變化，比如土地面積增減，或者房地產性質發生變化，應及時和征收部門聯系，盡快對系統數據進行更正，及時征繳稅款；最后，稅務稽查部門應加強和稅源部門的溝通協調，稅務稽查部門在對房地產企業稽查時，發現稅源管理部門的薄弱環節，應及時反饋給稅源管理部門，從而加強房地產稅源管理工作。稅源管理部門在對房地產企業進行日常管理時，發現其有偷、逃、騙、抗等稅收違法行為，應及時與稅務稽查部門溝通聯系，及時移交給稅務稽查部門，利用稅務稽查部門的稽查手段進行稅務稽查，避免國家稅款的流失，提高稅收征管效能。

二、與政府部門加強協作配合

稅源管理部門要對房地產企業進行一戶兩檔管理，即稅款征收檔案和納稅資料檔案，并充分利用信息化技術手段，對房地產企業進行項目跟蹤管理，按照房地產企業項目進度及時更新臺賬，做到對房地產稅源管理的了如指掌，稅務部門還應建立和其他政府職能部門的信息共享機制，加強與地方政府及相關部門和社會各界的協作，推進政府主導、稅務承接、部門聯動的涉稅信息共享機制，鞏固與國稅、工商、質監、銀行、國土、公安、能源等部門的信息共享成果，應用信息技術手段，建立第三方信息采集維護和共享機制，完善協稅護稅體系。規范納稅人涉稅數據、財務報表數據報送程序，逐步建立納稅人的財務數據倉庫，建立稅務機關內部涉稅采集共享機制和平臺，拓展信息來源渠道，夯實涉稅信息基礎，做好數據應用比對分析，有效解決征納雙方信息不對稱問題。