以房地產為代表的不動產投資似乎永遠不會退熱。在住宅產業遭受嚴厲調控、商業物業地產泡沫泛濫下，今年以來，更多資金開始盯上了一塊尚未被很多人認識的處女地——“工業地產”。

從規模上看，這是一個非常龐大的市場，每年僅中國的工業地產投資就以萬億計。不過大部分此類投資來源為實體企業，穿梭其間的專門的地產基金少之又少。而在這些為數不多的地產基金中，來自國外的工業地產巨頭占據了絕大部分的市場。普洛斯、豐樹、嘉民、AMP是其中四個主要玩家。
這些從2004年至2005年左右開始介入中國的外資工業地產基金，分別投下了數十億至百億不等的資金，并在近期開始加大投資。一個最新的例子是，嘉民集團于2012年8月20日宣布將其在中國的物流基金總規模增至10億美元。
在外資基金不斷加碼的同時，國內的資金亦不甘示弱。國內地產大佬馮侖也開始了他邁入工業地產基金的腳步。9月，萬通地產宣布將在年內籌集總額度約為10億元的首支人民幣工業地產基金。
這些爭先恐后的加入者，讓工業地產基金市場顯得十分活躍。不過，要做好也并非易事，“這個市場與成熟的商業物業地產領域有著一套不同玩法”，一位外資工業地產基金人士向記者解釋，“在開發和運營領域，都需要特殊的經驗”。
集中于物流
從總體市場來看，工業地產市場的容量無疑是足夠大的。據一份來自中國不動產研究中心的的數據顯示，2012年一季度，北上廣深四大一線城市工業用地成交金額54.14億元，同比大幅增長39.94%。旺盛的需求也使得今年一季度工業地產整體平均空置率低至0.93%。供應的緊張直接導致了租金上漲至31.2元/平方米/月，環比上漲2.94%。
在工業地產的總量中包括工業園區、工業研發樓宇以及物流中心三大塊?！肮I研發樓宇其實際形態更偏向寫字樓，與其他兩塊的操作比較不一樣?！币晃恢Z亞財富人士表示。在剩下的工業園區和物流中心兩大板塊中，實際上許多外資公司選擇將主要投資標的集中于物流中心。
“大部分中國的工業園區開發招商靠的是政府的優惠政策和補貼，這方面外資玩不轉?！鼻笆鐾赓Y工業地產基金人士表示，“這部分市場主要還是靠一些當地的人脈深厚的企業去執行?！?br>而在物流中心市場，“總量供應也是嚴重不足的”，前述諾亞財富人士表示。成熟發達國家的單人物流面積在1至1.2平方米左右，而在中國即使是一線城市諸如北京、上海，總的單人物流持有面積僅在0.1平方米左右，總體來看更是低于0.1平方米。隨著社會物資流動的加快和物流集約化發展的必然趨勢，物流中心無疑將長時間保持較高的發展速度。
對于工業地產基金來說，物流中心的選址配套要求不高，省去許多麻煩。其招商又集中于大的企業，運營難度相比購物中心等商業物業要容易一些。目前在中國最大的外資工業地產運營商普洛斯，其主要業務領域就集中在物流中心建設。截至2012年3月，其在內地已開發物流園區79個，涵蓋26個樞紐城市，總完工面積已經達到640萬平方米。
另一個深涉中國地區物流市場的嘉民集團則在2011年10月宣布，5年內集團在中國的投資，將從目前的19億人民幣增加10倍到190億人民幣，這令集團在大中華區的總投資額將增加至320億人民幣。
中投擁有其接近20%股權的嘉民集團希望在中國市場大干一場的決心，毫無疑問比別家更大。
根據嘉民提供的官方數據，2012年其中國開發項目占集團全球的9%，較2011年財政年度的2%大幅上升，已經及洽談中的土地面積達到400萬平方米，2012年承諾開發面積也由上年度的40萬平方米上升至80萬平方米。
收益與運營
吸引眾多企業進入的，是工業地產領域較高的收益和穩定的現金流。
據不完全統計，目前，大約有15%的傳統房地產開發商轉投工業園建設項目。據業內人士大致估計，2011年以來，工業地產平均價格上漲幅度不大，但工業租金仍在上漲，尤其是物流中心的租賃指數不斷攀升，其中擁有巨大的套利空間。
前述諾亞財富人士分析，相比于商業地產，工業地產持有回報更高，平均可達到年化10%左右?！叭绱烁叩姆€定收益率，雖然比不上住宅可能的暴漲，但還是很適合長期資金的投資增值?！?br>目前工業地產運營商的盈利模式主要有三種，一為獲取土地溢價，即搶先獲得適合建設的地塊，并進行主題與概念包裝，然后伺機轉賣房地產投資基金或其它地產商；其二為通過長期持有經營而獲得收益；其三為與工業企業聯合按需定制地產開發。
目前大部分物流中心的建設盈利模式集中在第二種?！霸谥袊?，總體物流投資是不足的，你很難找到物流中心的買家，商戶之所以不自建物流中心也是為了省去現金流負擔。物流中心持有在目前來說還是有利可圖的?！鼻笆鐾赓Y工業地產基金人士表示。
目前嘉民及普洛斯均擁有自己的開發團隊，不過他們也會偶爾收購一些持有地塊的公司。一般他們會要求在公司中擁有50%以上的股權，以便能夠最終掌控規劃和退出權力。
萬通地產公司副總經理、主管工業地產基金的鄭沂也表示，工業地產是一塊非常廣大的藍海，目前中國最大的公司持有面積不過幾百萬平米。而早在2010年，萬通已確定了工業地產的美國發展模式，即持有收租。
不過，萬通地產的首支規模10億的地產基金選擇了不同的方式，即與工業企業聯合“定制”。與聯合定制開發不同的是，萬通地產的這支基金與TCL及匯源合作的模式為，由萬通地產通過買入TCL及匯源的已建成工業廠房與物流中心并返租給上述公司，從而在5至7年的基金存續期陸續收回本金及收益。
這種模式實際上是類融資租賃，與理論上的工業地產投資基金仍有一定的差距。多名業內基金人士認為，這可能是無奈之舉?！霸谥袊?，市場化募集的資金總是要被LP牽著鼻子走”，“中國的LP市場結構缺少長期資金諸如險資或大學基金，總體而言需求偏短期化，要求類固定收益，因此市面上很多地產基金為了募集成功都不得不設計曲線的類固定收益產品”。
基金化起步
多名工業地產基金人士表示，至少在人民幣地產基金市場，項目化與基金化的分別仍然不明顯，“LP擁有絕對的主導權，一般來說基金要么投資于一個項目，要么投資于三至四個項目。但每一個項目都必須在募集時就向客戶披露，因此基金管理人扮演的角色是執行而不是決策”。
這使得習慣于充當挑選項目、投資項目主導人的外資工業地產基金，在募集人民幣基金時顯得尤為“難以理解”。
為了適應LP的需要，地產基金常常設計為類固定收益產品。在外資地產基金市場，一般通過投資多個項目、拉長租賃合同周期等方法，謀求投資對象租金的穩定。
不過，在人民幣基金市場，基金投資項目數并不太多，LP的要求更為嚴格，有時候會要求基金管理人提供對具體項目收益率的擔保措施。這也成為外資地產基金在募集人民幣基金時難以通過總部審批的重要因素。
正是基于這樣的現實，因此人民幣工業地產基金目前發展的規模遠未成型。
“也不能說國內在工業地產領域的參與者不多?！鼻笆鲋Z亞財富人士表示，“只是他們規模小，幾個朋友一起湊點錢就把一個項目投了，集中度和知名度不高?！?br>在外資領域，大的工業地產基金公司由于多年投資的穩定收益，客戶的信任度較高，已經能夠實現自主選擇項目，對客戶募集披露時僅僅以儲備項目的名義列出，未來還可以根據市況進行調整。不過國內目前還沒有這樣的企業。
也是因此，以萬通為代表的具有開發經驗的大企業進入就顯得尤為重要。馮侖對萬通控股的定位是一個專注于房地產領域的投資公司，其業務主要分為直接投資與基金投資兩大方向，正逐步實現“輕資產化”。
不過，馮的首支基金顯然離真正自主決策投資工業地產項目還有不小的差距，客戶對其自主投資能力仍然不夠認可，所以需要買入返售、項目事先披露等一系列措施來保證客戶的知情權。
不過，這支基金已經初步實現了過去房地產基金主要以夾層、類債基金到真正投資股權的進步，萬通作為基金管理人同步投入約20%的資金，也體現萬通對工業地產領域更加堅定的信心。