本篇論文目錄導航：
【題目】中國保障性住房的價格問題探究
【第一章】保障性住房價格機制探析緒論
【第二章】我國保障性住房的現狀及問題
【第三章】保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎
【第四章】我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析
【第五章】完善我國保障性住房價格機制的基本思路
【參考文獻】保障性住房價格的產權經濟學研究參考文獻
1 緒論
改革開放以來，雖然我國的住房改革已經幫助解決了很多居民的住房問題，但同時房價的迅猛增長也使的中低收入群體的住房問題更加凸顯出來，成為我國目前民生領域亟待解決的關鍵性問題之一。我國的保障性住房制度起步比較晚，供給體系不完善，制度設計也存在很多問題，實際運行中出現的其他問題，住房價格作為住房問題的核心應該給予足夠的重視，需要完善我國政府保障性住房的價格機制。
1.1 研究背景和研究意義
1.1.1 研究背景住房是人們安身立命之所，關系著人們的生存和發展，更是關系到社會的和諧穩定，關系著經濟、社會的平穩發展。住房問題，尤其是中低收入群體的住房問題，是各國政府都要面對的一個問題，是各國民生的重要課題，是一個涉及到方方面面的關鍵性問題。
在任何一個國家，中低收入群體都是存在的，他們沒有足夠的力量解決自身的住房問題，這就需要政府的幫助。
我國的住房制度改革已經取得了不小的成就，我國的住房市場已經初步形成，并不斷地完善，有能力的居民通過自己的能力在住房市場購買自己的住房，并獲得房產升值的收益，商品房成為住房市場的主體。但是，近年來房價不斷上漲，已經超出許多人的可承受能力范圍，過高的房價將中低收入者擋在了住房市場之外，為了保障中低收入者的居住權，實現住有所居，促進社會公平，我國政府實行了住房保障制度，并且已經初見成效，保障性住房供給數量不斷增加，保障范圍不斷增大，切實解決了部分困難群眾的住房問題。然而，保障性住房的實際運行效果與政策目標是有差距的，出現許許多多的問題，引發人們更多的思考，更加關注政策的實際效果，希望保障性住房能夠真正地落到實處。
在城鎮化背景下，人口流動加快更加劇了居民住房困難問題，住房保障制度存在缺失或管理不到位問題，存在住房質量、位置、設施不合理問題，存在“開寶馬住保障房”、材料造假現象，制度設計上存在一定的缺陷，政府的政策意圖與實際效果不相匹配，這些實踐中凸顯出來的問題亟待解決，這就需要找到住房保障工作的突破口，抓出問題的關鍵環節，從而有條理、有秩序的解決好住房保障的各種問題，保障性住房價格無疑就是其中的的關鍵一環。
保障性住房的價格合理與否關系著其是否能夠切實起到保障作用，關系著其長期、可持續發展，是政策目標和實施效果之間的重要紐帶。尋求合理的制度設計將保障性住房的價格控制在合理的范圍內，過高不能真正解決中、低收入家庭的住房問題，導致資源浪費，過低不能有效補償開發企業的成本，還會引發一系列的管理、分配問題，合理的保障性住房價格應使房價與國民經濟發展速度、國家財政水平、國民收入水平相匹配。
對于作為保障性住房研究的應有之義，保障性住房價格機制的研究相對不足，故本文對保障性住房價格進行進一步的研究。
1.1.2 研究意義住房問題是由來已久的問題，關系著民生，關系著經濟發展，關系著社會穩定，關系著各家各戶，關系著每個個體。研究保障性住房價格機制問題，具有重要意義。
從理論上來看，基于產權經濟學理論，對保障性住房的核心問題-價格進行深入分析，有助于深入了解我國保障性住房實施機制。由于歷史背景、土地政策、社會發展水平等方面的不同，我國的保障性住房價格機制不能夠照搬西方的模式，而我國理論界對此研究又相對不足，保障性住房又具有其自身的特殊性---具有保障性和商品性雙重屬性，其價格也具有特殊性。因此，對保障性住房的價格的研究，能夠從理論上加深對我國保障性住房的認識，同時有助于完善相關的理論研究。
從現實來看，對保障性住房價格進行探討的現實意義有：
一是兼顧公平和效率，使二者能夠協調統一。住房是人類生存的最基本需求，而我國自 1988 年住房分配貨幣化和市場化以來，房價一路攀升，而老百姓的收入趕不上房價的上升，許多人被擋在住房市場之外。為使更多的居民享有居住權，為使更多的居民可以安居樂業，保障性住房制度勢在必行，而價格作為基礎性的調節機制，應該起到其應用的作用，合理的保障房價格能夠吸引房地產企業和其他機構參與保障房的建設和運營，減輕政府的財政負擔，能夠使更多的中低收入者進入住房市場，從而協調好住房中的效率與公平的關系。
二是合理的保障性住房價格對于住房市場的健康發展也具有積極意義，制定合理的保障性住房的價格是國家管理房地產市場的重要手段，為房地產市場提供具有參考價值的標準，從而有利于實際操作，將政策落到實處。保障性住房是房地產市場的重要組成部分，合理的保障性住房價格有助于房價恢復理性，促進房地產市場健康發展。
三是合理的保障性住房的價格機制是保障性住房事業良性發展的重要基礎，保障性住房是關系民生、關系發展的重大問題，所以要保證其持久、健康發展。探討和解決保障性住房價格機制問題，試圖完善我國政府保障性住房的價格機制，有助于增進社會福利和公平、促進經濟增長以及房地產業健康發展。
1.2 文獻綜述
1.2.1 國外學者關于保障性住房價格機制的研究國外沒有保障性住房的概念，相關的是公共住房，二者都是以政府為建設主體向中低收入家庭提供的一種住房，具有準公共物品的性質，具有社會保障功能。關于公共住房價格，國外研究主要集中于租金管制，這是因為國外的公共住房多是租賃模式，對所用于出租的房屋進行價格管制，租金管制成為國外學術界比較關注的一個重要問題。對于租金管制，學者們各持己見，有的學者因各種原因反對租金管制，有的學者則認為租金管制是有積極作用的，其缺陷可以彌補，并提出彌補措施。所以國外學者關于公共住房租金管制的研究可以分為兩個方面：一是租金管制政策及其效應研究；二是完善租金管制研究，包括全面考慮住房市場的特性、住房支付能力以及政策意圖與效果相一致等。
（一）關于租金管制政策及其效應租金管制由來已久，早在羅馬時期就已經有了租金管制的雛形，國外有很多國家都不同形式地存在著租金管制，關于租金管制政策，學者們有著各種不同的觀點，大多數學者認為這項政策引起住房數量和質量的下降，也有學者認為這項政策是創造可支付性住房、解決中低收入階層住房問題的好方法。
較早關注公共住房問題的是 Lawrence M. Friedman ,早在 1966 年 Friedman 就對美國的公共住房進行了深入闡述，美國 1933 年經濟危機時期，政府為解決中低收入者住房和就業問題，實施公共住房建設，引入了住房租金控制，一戰時期政策加強，此后一直到 60 年代，公共住房建設如火如荼，問題也隨之凸顯，公共住房并沒有真正起到消除貧民窟和緩解貧困的作用。Friedman 從公共住房的概念和設計、管理方面進行了分析，指出管理只是手段，改善窮人的生活才是真正的目的，要使公共住房健康發展，達到解決貧困人群的住房問題的目的，租金控制政策真正起到其作用，要提高政策的靈活性，以保證政策意圖與效果相一致，這樣才能夠真正保障窮人的住房權益。針對紐約市的租金控制，Olsen （1972 年）測算了這項政策對房主和房客各自的影響，租金控制政策的意圖是，通過對房主的隱性稅收，控制，來提高房客的收益。然而，在實際中，房客增加的收益往往小于房主付出的代價。Gyourko 和 Linneman（1990 年）對 Olsen 的研究進行來擴展，同樣考察了紐約 1968 年的租金管制政策， 他們發現，由于無效率的收益分配目標，租金管制政策在幫助貧困階層的同時，也幫助中高層收入者，所以租金管制沒有收入分配效應。但是，租金管制收益增長的預期確實會有助于降低房價和住房自有偏好，也有助于延長租期，從而保持住房市場的穩定，所以租金管制也是具有市場效率的。
20 世紀 90 年代，對租金管制持反對意見的眾多研究中，Alston et al.（1992）通過對 90 年代眾多學者觀點的研究發現，其中一致同意的觀點（超過 93.5%）是租金管制會降低可得到房屋的數量和質量，這是大多數學者支持的觀點，即便是理由形形色色。在更早期研究中，Kearl et al.（1979）也表達了類似的租金管制觀點。甚至有的學者認為租金管制是一種毀滅性的的武器，比如 Fisch（1983）稱，租金管制就像“緩慢運動的核爆炸”,潛伏在生活當中，當時機成熟，就會造成毀滅性的的危害。很多學者對租金管制持反對意見，是因為它導致與預期目標無關的無效率，他們認為租金管制會扭曲房主對市場的反應，可能減少出租收益或阻礙新房屋的建設，導致房屋失修、服務水平下降以及房客承擔許多額外成本等。
針對普遍存在的租金管制，Bengt Turner 和 Malpezzi（2003）則描述了各國典型的租金控制體系，對具有代表性的租金管制實證研究文獻進行了梳理與評述，主要包括房客和房東的成本收益分析與租金管制的廣泛的市場效應，認為租金管制對市場發展具有積極意義。Edgar O. Olsen（2013）從公共住房政策的成本收益分配、稅收和財政補貼方式等方面入手，成本收益隨著租期、家庭結構的不同而不同，具有不確定性，并非總是房客從中獲益，所以租金控制不是理想的再分配機制。另外，租金控制也是無效率的，因為它扭曲了房客的成本和房主的決策方式，房客為獲得房屋租賃權，需要支付額外的費用，或者房客為減少損失，改變房屋的使用方式，這些行為都會降低房屋的價值或增加交易的成本。因此，在 Olsen 看來，政府的租金控制政策并沒有起到其原先預測的結果。
（二）關于完善租金管制租金管制受到諸多詬病，但是租金管制出于政府的良好意圖，只是由于種種原因沒有起到其應有的作用。所以，有的學者認為其并非無可救藥，并對此進行研究，提出完善租金管制的思路，包括對住房市場的特點、住房支付能力以及政策意圖與政策效果相一致等方面的研究。
針對住房市場的特點，Richard Arnott（1988）對租金控制的國際經驗進行了分析，他指出住房市場是整個市場體系的一部分，而且住房市場是不完全競爭的市場，在研究租金控制時，要將住房市場的這些特點考慮在內，否則得出的結論對住房市場的運行時有害的。Michael P.Murray,C.Peter Rydell （1988）對洛杉磯的租金控制進行了分析，主要集中研究當時的租金管制條例的經濟效果，對租金管制對其他市場部分的影響、居民房屋偏好、住宅空置率、新建住宅、住宅質量以及租金管制的成本收益影響進行了分析，并建立租金管制效應分析模型，得出結論，租金控制效應的定量評估不僅要考慮條例規定，還要考慮當地住房市場的特定環境，成本的付出與收益的獲得不是一成不變的，只有把握這些特點，才能夠準確預測租金管制的經濟后果。
住房支付能力是公共住房租金管制的重要方面，因為住房支付能力關系到中低收入者是否真正能夠從租金管制的政策中獲益。Mike Berry（2006）從住房支付能力角度對宏觀經濟影響和政策事項進行了回顧與評論，包括住戶對住房價值變化的反應、生命周期假說和房價對消費的影響等方面，住房支付能力影響著住戶對房屋價值變化的反應和消費，所以住房支付能力關系到住房市場的健康發展，研究制定租金政策要將住房支付能力考慮在內。Connie P.Y. Tang（2009）對租金收入比和剩余收入法進行了比較，基于 FRS 和 CORE 的住戶相關數據，經對比研究得出，租金收入比方法只考慮了住戶的可支付能力，沒有將不同類別的家庭的不同支付能力考慮在內，剩余收入法則將各個家庭的收入、人口數量、住房支付能力納入考察范圍，是對租金收入比方法的一種補充，這兩種方法都對政府部門租金控制政策提供有益的借鑒。
1.2.2 國內學者關于保障性住房價格機制的研究國內學者關于保障性住房價格的研究主要集中于：一是保障性住房價格政策選擇；二是某種保障性住房定價模型研究。
（一）關于保障性住房價格政策我國的保障性住房價格政策處于不斷成熟和完善之中，針對保障性住房價格的特點、租金補貼方式、租金補貼原則、以及與先進國家的差距等方面，國內學者做了有關理論研究與探討。
李開發（2007）指出我國應建立合理的保障性住房價格形成機制，為中低收入群體進入住房市場提供條件，為房價調控提供測量標準。國家發展改革投資所住房保障課題組（2008）通過對我國的城鎮住房保障體系的研究，提出要明確保障性住房的內涵、保障范圍和方式。王嚇忠（2008）對經濟適用房和廉價房的價格規制的經濟分析，指出政府要考慮受保障對象的收入水平和住房建設的必要投入成本，從這兩個方面入手進行價格規制，切實使受保障對象得到實惠。盧為民，姚文江（2011）將發達國家公共租賃住房的定價模式與我國具有代表性的公共租賃房的定價模式相對比，我國的定價還存在許多問題，需要借鑒先進國家的經驗。林積昌等（2013）對保障性住房價格的特性和價格機制進行了分析，他們認為保障性住房的價格具有權益性、時效性、區域性、保障性和選擇性，所以其價格機制具有多樣性和復雜性。
（二）關于保障性住房定價模型通過基于系統動力學模型，傅鴻源等（2008）仿真預測中低收入家庭的人均收入，重新闡釋房價收入比概念，衡量經適房的合理價格，為經濟適用房的調控提供科學依據。
強真（2009）對我國住房供應以及價格機制機制進行了研究，建議將商品房和保障房相分離，將住房分為商品房和公共租賃房兩類，并在此基礎上，提出完善公共租賃住房價格機制機制的思路，要充分考慮市場機制和政府調節的雙重作用，實現差別化定價，并指出租金中要包含一定比例的地租，這樣才能調動地方政府的積極性。陳杰（2010）認為公共租賃房的租金可以按照不同住房標準來收取，針對不同的家庭情況采用有差別的租金收取方法，在其支付能力的水平上，滿足不同家庭的住房需求。倪娜，易成棟（2011）基于北京公共租賃住房發展的實際情況，借鑒先進經驗，對比各種定價方法，提出公租房的定價要考慮到市場、收入、建設成本等方面，可以先測算成本，在此基礎上確定租金，然后確定可負擔租金，使得定價更有效率、更具公平性。周小寒（2013）則基于層次分析法（AHP），研究我國公共租賃住房定價，將市場的租金水平、保障對象的支付能力、政府的財政負擔能力、社會資金投資回報要求和保障對象的數量規模等考慮在內，建立了層次結構模型，包括市場導向模式、成本導向模式和支付能力導向定價模式，針對不同的實際情況，可以采取不同的定價模式或混合使用。陳鈺，吳勇男（2013）則運用計量經濟學的回歸分析方法，對公共租賃房租賃價格影響因素進行分析，將資本收益定價模型與個人收入定價模型相比較，指出將個人支付能力考慮在內的市場定價法更符合公共租賃住房的發展，有利于長期發展。
1.2.3 評述綜上，國外研究較多關注保障性住房的租金管制問題，包括租金管制對房客和房主雙方的不同影響、平等和效率效應以及市場效應等，其中包括很多實用的研究方法，涉及社會公平正義，這對我國的保障性住房具有借鑒意義。國內對于保障性住房的價格機制的研究是緊密結合我國國情的，從我國住房保障政策出發進行研究，為進一步研究我國保障性住房的價格奠定了基礎，但很少有從價格管制、產權的角度對保障性住房的價格進行研究，缺少對政策效果的分析，從我國保障性住房發展的實際情況來看，政策意圖與政策效果存在明顯差距，對其效應進行分析，能夠有助于發現政策與實際效果的差距，從而完善住房保障制度。本文從產權經濟學對保障性住房的價格機制進行分析，分析保障性住房價格機制背后的深層意義。
1.3 研究思路和研究方法
1.3.1 研究思路本文總分五章。第一章是緒論。本章主要包括文章的研究背景和研究意義、主要內容框架、研究方法、創新點以及不足之處，旨在為后面的分析和探討奠定基礎。
第二章是我國保障性住房的現狀及問題，主要對保障性住房的相關概念進行說明，對我國住房保障體制及及價格機制的現狀及問題進行來闡述，明確本文的研究對象。
第三章是保障性住房價格機制的產權經濟學理論基礎。對產權經濟學的相關理論概念進行闡述，明確文章所運用的理論工具，確定本文可能發揮的創新領域。
第四章是對我國保障性住房價格機制的產權經濟學分析。將第三章介紹的有關理論應用到保障性住房價格機制的分析中，對保障性住房的價格機制進行深入分析，比較各種治理機制，試圖找到適合我國保障性住房價格機制的制度設計方式和治理工具。
第五章是完善我國保障性住房價格形成機制的基本思路。本文研究框架如下：【1】
1.3.2 研究方法在研究方法上，本書主要采用文獻研究法、比較研究方法、系統分析方法、實證研究法等研究方法。
對產權經濟學理論基礎的介紹與研究主要采用理論研究方法，將產權經濟學理論研究應用與我國保障性住房的價格機制研究，將理論研究是實際相結合。閱讀整理國內外研究的相關文獻，分析國內外在保障性住房價格方面的研究成果，為本文研究提供理論支撐。保障性住房價格是住房保障制度關鍵的一個環節，是住房保障制度的子系統，對其研究里不開住房保障制度這個整體，從系統角度研究這一問題，有利于全面分析、掌握保障性住房價格的特點，從而做出全面、可操作、符合實際的系統分析。
1.4 主要創新點和不足
1.4.1 主要創新在本文中，結合我國保障性住房價格的實際情況，借鑒國際經驗，運用產權經濟學理論，從一個新的視角來闡述保障性住房價格機制問題，將理論與實際應用相結合，所以在理論應用方面具有一定的創新性。
1.4.2 主要不足對于本選題，本文的研究還有許多不足之處，許多問題有待于進一步深入研究。
一、由于我國保障性住房在發展完善當中，統計技術不完善，數據統計不完全，因此本文缺少有關數據的支持。
二、本文試圖從一個全新的角度闡釋保障性政府價格機制問題，運用產權經濟學理論來闡述，由于本人知識水平以及掌握經濟學工具的限制，對此研究存在不足之處，有待進一步改進與完善。
