本篇論文目錄導航：

【題目】貨幣政策對房地產市場的影響探究
【第一章】基于貨幣政策的房地產價格變化探析緒論
【第二章】山西省房地產市場的發展概況
【3.1 3.2】貨幣政策對山西省房地產價格的影響途徑分析
【3.3 3.4】貨幣政策作用于房地產價格的歷史分析
【第四章】貨幣政策對山西省房地產價格影響的實證分析
【結論/參考文獻】貨幣政策對房產價格的作用研究結論與參考文獻

第 2 章 山西省房地產市場的發展概況

1998 年是我國房地產發展的一個轉折點，取消福利分房的舉措刺激了我國房地產開發投資規模和房地產價格持續上漲，山西省作為中部大省，房地產市場經歷了快速的發展，但在這一階段中也凸顯了諸多問題。

2.1 我國房地產發展概況

與發達國家相比，中國房地產業的發展時間較短，自 1998 年實行住房制度改革，1999 年實施住房按揭貸款改革以后，中國房地產業迅速發展，逐步走向市場化，房地產行業成為推動我國 GDP 增長的主要力量。

2.1.1 我國房地產市場的發展概況

自從住房商品化改革之后，我國的民用住宅房屋可以自由買賣，具有了商品屬性，房地產的價格基本由市場的供求所決定。從 2000 年-2013 年房地產開發投資、商品房銷售面積來看，我國房地產市場供給充足，需求旺盛，房地產市場的發展勢頭強勁，我國房地產行業發展速度迅猛。下面用數據和圖標來說明近十幾年來我國房地產市場的發展狀況。

由表 2.1 可知，從 2000 年以來，我國房地產開發投資規模逐步的擴大，2000年全國房地產開發投資額是 4984 億元，在 2013 年上升至 86013 億元，是 2000 年房地產開發投資的近 20 倍，可以想象房地產發展速度之快，這十二年房地產開發投資額的平均年增長率高達 25%.占全社會固定資產投資的比重也是逐年上升，雖在個別年份稍有回落，但從表中可以看出 2013 年的比重是 19.24%,比 2000 年所占比重上升了 4.3 個百分點。從圖 2.1 可以直觀地發現我房地國產開發投資額在這十幾年保持高速的增長。

2013 年商品房銷售面積是 2000 年的近 7 倍，達到 13 億平方米。在 2005 年達到近十幾年來的最高的年增長率--45.13%.同時，我國的房價更是大幅度的攀高，2000-2013 年全國商品房價格平均每年增長 283 元/平方米。2004 年、2005 年全國商品房平均價格大幅攀升，一年之內竟然增長了 400 元左右，從 2000 年到 2013 年 14 年間增長了 4125 元，2013 年的價格是 2000 年的 3倍。從圖 2.3 可以清楚的看出我國商品房銷售面積和平均銷售價格的增長情況。

綜上可知，2000 年~2013 年之間，我國房地產行業發展狀況可以總結為以下幾點：

（1）房地產開發投資額持續、高速的增長。

（2）商品房銷售成交量大，形成供給、需求都很旺盛的新局面。

（3）商品房平均銷售價格持續攀升，價格虛高。

2.1.2 我國房地產市場具有顯著的區域性特點

房地產作為一種商品，因其所處的地理位置不同，其區域的經濟發展水平、人口規模、居民消費習慣、交通條件、自然環境等方面存在差異，而且房地產的建設周期在不同的區域也有很大差異，房地產價格因此而不同，在不同的區域即使是同質同量的房地產商品，房地產價格也不同。而且由于單一貨幣政策不能夠有效切合不同區域的實際情況，其實施的效果也存在差異，進一步拉大了不同區域間的經濟不平衡程度。

在我國，房地產行業顯示出了顯著區域性和地域性特征：不同地區的經濟發展水平和規模都參差不齊，經濟較為發達的東部以及沿海地區，利用經濟發展上的優勢帶動起房地產行業的發展，所以房地產行業也較為完善。近年來，即便中部和西部部分地區的房地產行業得到了快速的發展，但是與發達的東部沿海地區比較仍然存在著較大的差距。西部地區由于地域寬廣、人員稀少的特點，居住面積不僅不受限制，反而愈加寬松。而中部地區經濟欠發達，且人口密度大，鑒于這兩大弊端的存在，這使得中部的人均居住面積是全國最低的。山西作為中部地區的大省，經濟欠發達且人口密度大，人均支可配收入又達不到全國的平均水平，房地產價格嚴重超過居民收入的可承受范圍，所以住房問題日益嚴峻，居住條件的改善成為解決民生問題的關鍵。

2.2 山西省房地產市場的發展狀況

山西的房地產市場雖然起步較晚，但在近十幾年來的快速發展使之逐漸成為拉動內需、促進經濟增長的主要力量。

由表 2.4 可以看出，山西省房地產市場的新開工面積和商品房的成交面積也呈現出逐年上升的趨勢，這也表明了山西省房地產市場的供給和需求都很旺盛。山西省商品房的平均銷售價格在 2001 年~2013 年間，基本保持著上漲的趨勢，平均年增長率都達到了 12%.綜上可知，1998 年~2013 年之間，山西省房地產行業發展狀況可以總結為以下幾點：房產地開發投資額增長速度迅猛；商品新房開工面積、銷售面積也逐年增加，形成供求兩旺的新格局；山西商品房平均銷售價格也是持續的攀升；山西省房地產開發資投額占全省固定投資總額的比例也在逐年升高。

2.3 山西省房地產市場存在的問題

房地產業是市場經濟的產物，自上世紀八十年代以來，山西的房地產業在改革春風的吹拂下逐漸蘇醒、萌發，并且日益成長。房地產已經成為山西經濟發展中不可或缺的一個重要行業，房地產業對山西 GDP 的貢獻率在日益提高，但其中也存在著房地產開發投資額連年不斷增加、商品住宅價格居高不下、房屋空置率高等問題，下文將對這幾個問題進行具體分析。

2.3.1 房地產開發投資增幅巨大

從 2001-2013 年山西省房地產開發投資額都保持著逐年上升的趨勢，近十二載的平均增長率保持在 28%以上，最高時竟然達到 46.25%,最低時也達到 17.21%的增長水平。

2001-2003 年，山西省房地產投資額由 46.65 億元突增到 95.07 億元，年平均增長率達 42.77%.從 2008 年 9 月，受到美國金融危機的影響，出口已經不是拉動我國經濟增長的強勁馬車之一，央行連續出臺多項政策來刺激房地產的發展。在2008 年后半年房價快速飆升，房地產投機之風日益昌盛。從表中我們可以看出 2009年山西省房地產開發投資額較上一年的增長率創十年來最高，達到 46.5%,2010年-2013 年，山西省的房地產開發投資額增長率有小幅度下降，但是這四年的平均增長率也高達 28.7%.縱觀 2001 年-2013 年山西省房地產開發投資額，從 2001年 46.65 億元增長 27 倍至 2013 年的 1308.6 億元，由此可見山西省房地產開發資額增幅之巨大。

2.3.2 房地產價格持續攀高且居高不下

從表 2.4 可以看出，山西省房地產價格從 2001 年到 2004 年保持持續的增長，在國家政策的引導下，房地產市場得到了進一步的發展和完善，但在發展的過程中同時也出現了房地產價格攀高不下的問題。

2005 年 3 月至 2006 年 5 月之間，我國政府出臺了一系列的政策來調控房地產市場價格偏高的問題，如調整住房貸款利率，調整個人住房貸款首付比例等等。

在如此高強度的宏觀政策調控下，山西省的房地產價格在 2006 年出現了負增長，比上年價格下降了 10%.

2008 年 9 月，美國的次貸危機擴展至全球金融危機，我國政府立馬出臺了擴張性的宏觀經濟政策，增加"四萬億"的政府投資來刺激經濟的發展。這些政策使得奄奄一息的房地產市場又迎來了春天，山西省房地產價格也自 2008 年后持續攀升，在2010年的平均價格同比增長幅度到達歷史最高水平，平均銷售格價為3487元/平方米，較去年增長了近 30%.2011-2013 年山西省的房地產價格在宏觀政策的調控下雖保持著平穩低速增長，但由于上一階段的刺激政策，房地產價格已經高位運行，即便增長率有所降低也會使得房地產價格大幅上漲，如 2012 年、2013年，山西省商品房的平均銷售價格分別是 3871 元/平方米和 4433 元/平方米，2013年較 2012 年上漲了 14%.

2.3.3 房屋空置率偏高空置率是指待售房屋面積與房屋竣工總面積的比值?？罩寐试趪鴥仁侵搁_發商竣工后，空置的房屋面積與竣工面積之比，按照國家統計局的算法，空置率=空置面積/近三年累計竣工面積。

根據我國的實際狀況，空置率在15%~30%之間意味著房地產市場空置量適宜、供求基本平衡。而由表 2.5 可知，山西省的 2005 年房屋空置率最低，僅為 24.7%,最高的空置率則出現在 2008 年，達到 50.62%,此后的幾年均超過 30%,而且平均空置率也有 38.6%之多。

適當的空置率標志著房地產市場供給和需求達到均衡，從市場交易角度進行分析可知，過高的空置率是對賣方利益的損害；而空置率過低，則標志著市場給買方提供的選擇機會較低或基本沒有，只能被動接受賣方提供的房屋?？梢姺课菘罩寐势x合理水平時是對供求雙方利益的共同損失，這時將對房地產市場的發展產生不利的影響。山西省的房屋空置率已經偏離了正常水平，而這個空置率已經不能保障買賣雙方的利益不會得到損失，會導致住房資源不能得到合理、高效的利用。

2.3.4 房地產供求極度不平衡

（1）2001-2013 年山西省房地產市場施工、竣工情況。

從表 2.6 可以看出，從 2001-2013 年，山西省房屋施工面積的年平均增長率27.16%,在 2009 年達到最高值，同比上年增長了 40.83%,這是受到我國擴張性的貨幣政策的影響，導致房屋施工面積瘋長。而房屋建設有 2 至 3 年的建設周期，房屋的竣工面積的增長率則在 2011 年達到峰值，2011 年的增長率高達 75.33%.

房地產市場在受到一系列宏觀調控的影響后，2010 年房屋施工面積比 2009 年降低了兩個百分點，有下滑的趨勢，但平均上漲率仍然保持在 20%左右。

（2）山西省商品房銷售情況

從 2001 年到 2013 年，山西省的房屋銷售面積保持著上漲，除了受到 2008 年美國金融危機影響，銷售面積有所下降之外，總體保持 18.08%的增長率，在 2010年之后，銷售面積增長率出現震蕩，但銷售面積基數很大，都保持在 1000 萬平方米以上。

（3）山西省房地產市場供求不平衡

從表 2.6 的供銷比可以看出山西省房地產市場供需存在極大的不平衡性，從2001 年到 2003,供銷比大于 1,說明房地產的供應量大于需求量；以 2004 年為轉折點，2004、2005 年供求比還算基本平衡，直到 2009 年，供銷比都小于 1,房地產市場出現了供不應求的現象；在 2011 年的供銷比高達 164.26%,房地產市場的供應量嚴重過剩。從圖 2.5 可直觀的看出，十幾年來，山西省房地產的供給和需求關系很難達到平衡。

2.4 小結

本章在分析了我國房地產市場近年來的發展概況的基礎上，進一步分析山西省房地產市場的發展現狀，鑒于房地產具有很強的區域性特征，所以山西房地產市場的發展存在自身的特點和問題：房地產開發投資額增幅高位運行，房屋的空置率偏高，但是在高空置率下山西省的房地產格價卻穩步上升且居高不下，這也表明了山西省房地產市場供求極度的不平衡。