本篇論文目錄導航：
【題目】貨幣政策對房地產市場的影響探究
【第一章】基于貨幣政策的房地產價格變化探析緒論
【第二章】山西省房地產市場的發展概況
【3.1 3.2】貨幣政策對山西省房地產價格的影響途徑分析
【3.3 3.4】貨幣政策作用于房地產價格的歷史分析
【第四章】貨幣政策對山西省房地產價格影響的實證分析
【結論/參考文獻】貨幣政策對房產價格的作用研究結論與參考文獻
第 1 章 緒 論
1.1 研究背景和意義
1.1.1 研究背景
1998 年，我國政府決定停止福利分房，將住房實物分配改為貨幣化分配，這一舉措帶動了我國房地產市場的高速發展，逐步實現了房地產的商品化和市場化。
房地產業也促進了上下游相關行業的飛速發展，增加了投資需求、刺激了居民消費，大大的促進了社會進步和國民經濟發展。尤其是在 2008 年金融危機之后，為了防止美國次貸危機波及我國，我國實施了寬松的貨幣政策，雙雙下調一年期貸款利率和存款準備金率，并且頒布了一系列新政策支持房地產的發展，在 2008 年 9 月到2009 年 5 月之間，我國房地產市場得到了飛速的發展，各地房地產價格也是急速的飆升，山西省也不例外，作為中部大省，山西省的商品房銷售價格由 2008 年的 2355元/平方米上升至 2009 年的 2707 元/平方米，上漲的幅度達到 15%.此時我國的房地產市場邁開了急速擴張的腳步，并逐漸成為了我國國民經濟增長的主要推動力量。
由于房地產價格的快速飆升，房地產調控又被重新提上議程，出臺"國十一條"、"新國十條"等限購、限貸政策來抑制房價過快增長，但是對山西省房地產市場的調控效果一般，山西省的房地產價格從 2009 年就一直保持著上漲的態勢，而且山西省人口密度大，經濟欠發達，人均可支配收入低于全國平均水平，房地產價格與居民的收入水平的比例嚴重失調，山西省商品房平均銷售價格在 2008 年為 2355 元/平方米，到 2013 年房地產價格就幾乎翻了一番，上漲到 4433 元/平方米，而 2013年本省的人均可支配收入只有 22,455.6 元，低于全國平均水平，在山西省一個普通家庭購買一套 80 平米的住房的支出是其收入的 8 倍，而全國的平均水平是 7.3,由上可知山西省的房地產市場的發展已經偏離了全國的平均水平，需要調整和規范。
從 2014 年開始，我國房地產市場相對低迷，在許多二、三線城市都面臨庫存多、需求不足的問題，以至于出現無人問津的"鬼城",政府出臺多項政策來鼓勵住房消費，例如取消限購、首套住房貸款利率打折、放寬公積金使用條件等政策來維持房地產市場的穩定，防止房地產價格巨幅波動。房地產價格的大幅波動無疑將對國民經濟和金融系統穩定甚至社會的穩定造成巨大的損害，美國的次貸危機就是前事之鑒。我國正處于經濟結構轉型和產業升級的重要時期，面對房地產市場可能出現的危機，政府必須防患于未然，否則后果不堪設想。
1.1.2 研究意義
（1）房地產業的健康發展關乎金融市場的穩定
房地產作為一種投資手段，在居民財富中的占比較高，同時房地產市場與實體經濟的關系密切，與銀行聯系更為緊密，房地產價格的穩定事關銀行系統甚至金融系統的穩定。所以，從維護金融市場穩定的角度來說選取貨幣政策對山西省房地產價格的影響為本文的研究內容。
（2）山西房地產市場在發展中存在諸多問題
山西省房地產市場近年來得到了飛速的發展，但是也存在著許多問題，如房地產開發投資巨幅增長，房地產價格居高不下；最近又面臨供求不平衡，房屋庫存量大，需求不足，空置率高等問題。所以，對于山西省房地產市場的研究具有重要價值。
（3）解決房地產調控無效的問題
實際經濟生活中，貨幣政策的調控對象是我國宏觀經濟整體，但是我們不能忽略貨幣政策對房地產市場產生了重要的影響。政府在使用利率、信貸政策對房地產市場進行調控時經常出現調控效果不佳的現象，并且這些調控政策出臺時間不連續，有的還無法量化，但是這些調控手段與貨幣政策對房地產價格產生影響的方式有著相似之處，貨幣政策變量還可以量化成為完整的時間序列，所以研究貨幣政策對山西房地產價格的影響對房地產調控有著重要意義。
1.2 國內外文獻綜述
1.2.1 國內研究現狀
（1）關于貨幣政策對房地產價格影響的研究
蔡潔（2007）認為我國貨幣政策對房地產市場的影響模式分為兩段，首先貨幣政策的變動會對房地產價格的波動產生影響，然后房地產價格的波動會給國民經濟帶來諸多影響。
蔡振海（2009）、傅海峰（2012）都認為貨幣政策會在房地產市場進行傳導，進而影響房地產價格，但其傳導效率有待進一步的提高。
（2）貨幣政策對房地產價格產生影響的途徑分析
①認為信貸途徑影響顯著的研究
郭鋒、王福來（2010）對貨幣政策與房地產市場的關系進行了持久、動態、多元的影響分析，實證結果表明信貸額、利率都會對房地產市場產生影響，但是信貸政策對房地產市場的影響較為顯著，并且持續時間較為長久。
陳敏彥、平新喬（2004）、韓冬梅（2007）、高鐵梅、梁云芳（2006） 、趙奉、王先柱（2010）等利用計量模型分析了信貸額與房地產價格的關系，實證結果表明：信貸規模的變化能夠極大地影響房地產的投資額，緊縮的信貸政策會對房地產價格的上漲產生抑制作用。
趙勝民（2013）利用"有向循環圖"（DAG）分析了信貸量與房地產價格之間的動態關系，認為房地產價格與金融信貸量之間無同期動態關系，房地產價格的變化來自于自身的沖擊。
②認為利率途徑影響顯著的研究
戴國強、張建華（2009）認為貨幣供應量的變化不能對房地產供給和需求的變化產生影響，而利率的升降卻能對房地產價格和房地產投資額產生顯著的影響。
魏唯（2010）分別以利率和貨幣供應量為變量建立了兩組 VAR 模型對我國貨幣政策對房地產市場影響進行分析，研究表明較貨幣供應量而言，利率可以對房地產價格產生持久有效的影響。
（3）貨幣政策對區域房地產價格的影響研究
常海濱（2007）、梁云芳（2009）分析得出，東、西部地區房地產市場對信貸規模的變化都較為敏感，而中部地區房地產市場對這一信號反應比較遲鈍。
李洋、張紅（2013）利用 2001-2010 年十年間中國 30 個省市地區的數據建立向量自回歸模型（VAR）研究貨幣政策傳導在不同房地產市場有不同的效果，貨幣政策在東部地區的傳導效應要顯著高于中西部地區的。
1.2.2 國外研究現狀
Peter N. Ireland（2005）貨幣政策通過利率，匯率，股票和房地產價格，銀行貸款和公司資產負債表傳導至實體經濟，影響實際產出和就業，旨在了解這些渠道在動態隨機一般均衡模型的背景下是如何工作的。
Wiedmann Marcel,BelkeAnsgar（2006）對美國房地產市場及其特點進行了描述并對產生泡沫的跡象做了實證分析，作者將目前美國房地產市場存在的問題與實證結果進行對比，得出結論：資產價格和資產價格泡沫應該成為央行當局在貨幣政策制定過程中所關注的問題。
Michael Holz（2007）認為歐洲央行的貨幣政策對歐元區整體的，貨幣政策對房價過高的國家（如西班牙）和房地產停滯不前的國家（如德國）產生了不同的影響，歐盟內各國的房地產發展狀況相對發散，利率并不是一個有效的調控手段，坐著建議利用基于資產的準備金政策對各國房地產市場進行微調。
Bouchouicha Ranoua 和 Ftiti Zied（2008）利用動態因素模型（DCF）研究美國和英國在不同市場（證券市場、商業市場和住宅市場）匯集下的房地產市場，他們研究發現，在美國財富效應和住房產支出對房地產危機的傳導性很強，在英國房地產衰退的主要是通過財富效應進行傳導的。
Michael Koetter（2010）從房地產價格、住房抵押貸款的價值、借款人的凈財富值，研究了信用違約貸款的可能性，利用德國銀行和房地產的數據去驗證上述假設，發現房屋價格的扭曲會導致銀行業的不穩定。
Stephen M. Miller,Rangan Gupta（2013）利用 1989 年 1 月至 2013 年 12 月的月度數據建立貝葉斯向量自回歸（LBVAR），研究表明聯邦利率影響了美國房地產市場的動態平衡；在區域層面，住房部門在南方的政策效應會影響全國數據的變動。
Michael Berlemann 、Julia Freese（2012）將瑞士房地產市場劃分為多個子市場，并利用最新數據進行實證研究，研究表明正向的利率沖擊對房地產價格有負影響，但是對房屋租賃價格有相反的影響。
Muellbauer 和 Murphy.A（2014）利用 1972-2013 年英國房地產的年度數據建立計量模型分析了英國房地產市場的繁榮與衰退，同時分析了英國房地產市場的泡沫問題。
從上述學者的研究成果可以看出，盡管各個學者的研究角度和結論有所不同，但都證明貨幣政策對房地產市場有重要影響，并且驗證了不同貨幣政策變量對房地產價格產生的影響存在一定的差異。
1.3 研究內容與方法
1.3.1 研究內容
本文首先對山西省房地產市場的發展現狀進行了分析，然后對貨幣政策對山西省房地產價格的影響分別進行了理論分析和歷史分析，基于以上分析利用 2006 年 1月至 2013 年 12 月的房地產價格數據和有關的貨幣政策變量數據，并使用現代計量模型來估測我國貨幣政策對山西省房地產價格的沖擊和影響，最后在充分理解了貨幣政策變量與山西房地產價格的關系、作用機制和影響程度后，對山西省房地產市場的調控提出政策建議。
1.3.2 研究方法
（1）文獻研習法。閱讀大量期刊文獻、專業書籍、國內外最新研究，深入學習國內外關于貨幣政策與房地產價格之間的基本理論關系。
（2）理論實證相結合法。首先基于山西省房地產市場的發展現狀和問題，對貨幣政策對山西省房地產價格的影響進行了理論分析和歷史分析，用現實證明了我國貨幣政策是可以對山西省房地產價格產生作用。其次在相關理論的支持下，建立適當的計量經濟模型來實證檢驗貨幣政策工具變量對山西省房地產價格的影響效果。
1.4 創新與不足
本文創新點在于：首先，國內的研究集中在貨幣政策對全國房地產價格的影響上，缺乏對各個地區的研究，對山西省的研究更是一片空白。再者，由于各地區的自然環境、經濟發展狀況和金融系統的發展狀況存在較大差異，央行出臺的貨幣政策是針對全國宏觀經濟整體的，對區域房地產市場產生的影響如何還有待研究和證明，所以本文旨在填補這一空白，研究貨幣政策對山西省區域房地產價格的影響機制。其次，國內學者在選用利率指標時，多選用的是一年期貸款利率，或者 90 天同業拆借利率這種單一利率指標，本文首次選用不同時期的利率作為變量，來檢驗山西房地產價格對短期、中長期貸款利率的不同反應。
本文也存在一些不足之處：第一，由于區域數據搜集存在一定的難度，所研究區域--山西省房地產市場的數據搜集困難，所以選取的樣本區間較短，實證結論可能存在著片面性和不可靠性，在后續研究中應當注意。第二，在實際經濟生活中，有許多因素會對房地產價格產生影響，如山西省的經濟發展狀況、人口情況、居民收入水平等因素，本文只考慮了貨幣政策的影響，在今后的研究中應納入更多的影響因素。
1.5 論文的基本結構
全文共分為五章，下面用圖表的方式來闡述本文的基本結構：
