本篇論文目錄導航：
【題目】貨幣政策對房地產市場的影響探究
【第一章】基于貨幣政策的房地產價格變化探析緒論
【第二章】山西省房地產市場的發展概況
【3.1 3.2】貨幣政策對山西省房地產價格的影響途徑分析
【3.3 3.4】貨幣政策作用于房地產價格的歷史分析
【第四章】貨幣政策對山西省房地產價格影響的實證分析
【結論/參考文獻】貨幣政策對房產價格的作用研究結論與參考文獻
第 3 章 貨幣政策對山西省房地產價格影響的理論與歷史分析
在對山西省房地產市場的發展現狀及問題作了簡要分析之后，本章將分別從理論和歷史的角度研究貨幣政策對山西省房地產價格的影響。
3.1 貨幣政策
貨幣政策是指中央銀行或貨幣當局為了影響經濟活動，控制貨幣供應量、利率、匯率等經濟變量來達到經濟目標而采取的一系列措施的總和。
3.1.1 貨幣政策工具
我國央行常用的貨幣政策工具有：法定存款準備金率、公開市場操作、再貼現率、利率政策、匯率政策等等。上述貨幣政策工具可以劃分為價格型的貨幣政策工具和數量型的貨幣政策工具兩類。
（1）價格型的貨幣政策工具
價格型的貨幣政策工具是指通過利用利率、匯率等貨幣政策工具來調整資產價格，資產價格的變化會影響微觀主體的預期收益或成本，微觀主體會綜合資產價格的變化和宏觀調控信號來調整自己的行為，這是由央行主導、居民被動與央行互動的的行為。
（2）數量型的貨幣政策工具
數量型的貨幣政策工具主要是指使用工具總量對經濟增長產生影響，央行調節法定存款準備金率、公開市場操作等數量型工具來改變貨幣供給量，從而影響主要經濟變量，調控的目標是貨幣數量，數量型貨幣政策工具可以直接影響 GDP、CPI 等宏觀經濟變量，但是這類工具缺乏對微觀主體行為的監測。
（3）兩類貨幣工具的選擇
從貨幣政策工具的選擇來看，數量型調控手段具有"大水漫灌"的特征，難以對多種宏觀經濟變量進行精準的調控，很容易造成"急剎車";而利率、匯率等價格型手段可以直接、精準地作用到微觀主體上，以便于微觀調節，因此價格型貨幣政策的調控越發的受到貨幣當局的重視和青睞。由西方的貨幣政策演變過程可以看出，隨著融資渠道多元化和經濟環境市場化的不斷加深，數量型工具在調控能力上的不足也越發凸顯，金融宏觀調控需要更多的向價格型工具的使用上轉移。
3.1.2 貨幣政策傳導機制
運用貨幣政策工具來引起經濟生活的變化就是所謂的貨幣政策傳導機制的過程。貨幣政策傳導機制的過程為：貨幣政策工具--貨幣政策中介指標--貨幣政策目標。
3.2 貨幣政策對山西省房地產價格的影響途徑分析
影響房地產價格的因素有很多，市場的供求是影響房地產價格主要因素。從供給角度來分析，房地產的供給會受到土地這種不可再生的稀缺資源的影響，且房屋建設周期較長，所以短期內房地產的供給彈性很??；從需求角度來分析，區域 GDP、居民可支配收入、居民消費結構組成、人口情況、以及宏觀貨幣政策都能影響居民對住房的需求。在這些因素中貨幣政策是對房地產市場產生影響的重要因素之一。
我國宏觀經濟在不同時期面臨不同的問題，我國出臺了很多貨幣政策來調整宏觀經濟形勢，這些貨幣政策在調整宏觀經濟的同時通過利率途徑、貨幣供應量途徑、匯率途徑等也對房地產價格產生了作用。
3.2.1 利率途徑
房地產的供給會受到土地資源的影響，眾所周知，土地資源具有不可再生性，而且房地產建設周期一般都在 3-5 之間，周期相對較長，所以在短期內房地產的供給彈性很小，所以假定房地產的供給在短期內不變。
在我國從 2002 年到 2013 年，房價持續上漲，對于普通工薪階層的購房者來說，一次性付清房款實屬不易，他們大多會選擇向銀行或住房公積金管理機構貸款，使用分期付款的方式購買住房。
此外，房地產是一個具有投資屬性的特殊商品，是投資者眾多投資品中的一個重要品種，利率的變化會導致資產組合中貨幣資產收益發生變化，投資者會根據自身的風險承受能力和預期收益水平來調整各項資產的比例，進而對房地產的需求發生變化。
3.2.2 貨幣供應量途徑
貨幣供應量的變化會對房地產價格產生影響，主要是由于商業銀行的放貸能力會受到央行貨幣政策的影響，商業銀行的放貸能力決定了資金需求者獲取貸款的困難與容易程度，這將會調節房地產的需求狀況，進而對房地產價格產生影響。
3.2.3 匯率途徑
隨著改革開放的不斷深入，我國經濟與全球經濟不斷相互滲透、相互融合，在加入 WTO 之后，我國的經濟開放程度更是不斷地提高，逐漸成為一個開放的經濟體。在研究房地產價格的時候，為了考慮外部經濟對我國房地產市場的影響，必須將匯率的變動考慮進來。匯率主要利用以下兩種方式來影響房地產價格：
（1）短期國際資本流動
一些高流動性、高靈敏性的短期國際流動資本在受到人民幣升值和房地產市場高收益率的雙重吸引下會大規模流入，主要聚集在我國房地產市場。因為，我國的投資渠道不夠多元化，股市和房市是我國兩個最主要的資本投資市場。股市和房地產共同作為資產組合中的配置資產，房地產市場在我國具體國情下具有很多股票市場所不具備的優勢。我國處于城市化進程加速推進的機遇期，房地產的剛性需求和房地產的有限供給之間的矛盾短期內難以改變，進而形成了房地產價格上漲的預期?；诖?，當國際資本流入時，房市對股市的替代作用明顯，房市對股市形成資本吸空效應，這也是近年來我國房地產價格一路飆升的原因之一。
（2）國內貨幣供給的變化
人民幣升值會使貨幣供給增加，這主要體現在兩個方面：①隨著外匯市場對人民幣升值預期的增強，外國進口廠商希望向我國的出口商支付長期不斷走弱的貨幣。在國內出口企業將外國貨幣作為收款貨幣之后，也傾向于進行結匯，企業和居民都愿意持有具有預期升值的貨幣而放棄具有貶值風險的貨幣。大量出口所得的外匯都匯兌給了銀行，銀行為了規避匯率風險，在銀行間外匯市場拋售外幣資金或提供外匯貸款。為穩定人民幣匯率，中央貨幣當局購入過剩的外幣資金，投放相應規模的本國貨幣，釋放了流動性。②隨著人民幣升值及其升值預期的強化會吸引國際資本源源不絕地流入。因為目前我國資本項目尚未完全開放，大規模流入的國際資本必須在銀行兌換成人民幣才能在國內流通。這樣一來，我國外匯儲備增加，銀行被動投放了過量的基礎貨幣，增加基礎貨幣的投放對房地產價格的影響如同 3.2.2 所述，貨幣供給增加從而房地產市場中的有效需求增大，致使房地產價格上升。
